Wie hoch ist die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten Jahren?
In der Vergangenheit sind die Immobilienpreise in Deutschland stetig gestiegen, seit 2015 allein um 38 % im Durchschnitt. Der Boom hält schon seit 2010 an.
In dieser Tabelle können Sie schnell sehen, welche durchschnittliche Wertsteigerung Immobilien in den letzten Jahren erfahren haben:
Übersicht Wertsteigerung von Immobilien nach Jahren
Häuserpreisindex, Preisindex für Bauland ab 2015 |
Jahr | Häuserpreisindex | Preisindex für neu erstellte Wohnimmobilien | Preisindex für bestehende Wohnimmobilien | Preisindex für Bauland |
2022 | 162,9 | 148,1 | 165,7 | - |
2021 | 154,7 | 140,0 | 157,5 | 187,5 |
2020 | 138,7 | 130,4 | 140,2 | 158,1 |
2019 | 128,7 | 122,9 | 129,8 | 146,1 |
2018 | 121,7 | 118,9 | 122,2 | 134,5 |
2017 | 114,1 | 111,8 | 114,5 | 122,7 |
2016 | 107,5 | 106,9 | 107,6 | 110 |
2015 | 100 | 100 | 100 | 100 |
Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand: November 2023
Die Tabelle zeigt deutlich, dass besonders die Preise für Bauland in die Höhe geschossen sind, in den vergangenen 5 Jahren um über 60 %.
Noch eindrücklicher ist die Entwicklung, wenn man sich ansieht, welche Wertsteigerung Immobilien in den letzten 30 Jahren erfahren haben:
- Wertsteigerung Eigentumswohnung: Seit 1990 hat sich der Preis für eine Neubauwohnung um 130 % erhöht.
- Wertsteigerung Haus: Hier ist der Wert sogar um 137 % gestiegen.
Wo ist der Wertzuwachs bei Immobilien besonders hoch?
Trotz der hohen durchschnittlichen Wertsteigerung bei Immobilien ist ein Kauf nicht automatisch und in jedem Fall eine lohnende Investition. Der Aufwärtstrend ist von Region zu Region unterschiedlich. In Großstädten stiegen die Wohnungspreise auffällig stark an, etwa in München, Düsseldorf und Berlin.
Auf unserer Seite Immobilienpreise können Sie die aktuellen Entwicklungen in den einzelnen Regionen vergleichen.
Was sind die Gründe für den anhaltenden Wertzuwachs bei Immobilien?
Ein einfacher Grund für den Boom ist: Die Nachfrage ist hoch, das Angebot jedoch gering. Vor allem in den Ballungsräumen sorgt die Wohnungsnot für steigende Mieten und eben auch zu Preissteigerungen bei Kaufimmobilien. Es wird in Deutschland nicht genug gebaut, um den Bedarf an Wohnimmobilien zu befriedigen. Ein Grund dafür: Der Mangel an Bauland. 2019 kostete in Deutschland ein Quadratmeter bebaubares Land im Durchschnitt etwa 190 €, 2004 waren es noch rund 100 €. Von 2009 bis 2019 ist der Preis für baureifes Land um 87 % gestiegen.
Der andere wichtige Grund für den Immobilienboom: Die Europäische Zentralbank setzte seit der europäischen Schuldenkrise 2010 bis 2022 auf Niedrigzinsen. So sollten Banken angeregt werden, Geld zu verleihen und nicht zu horten. Die niedrigen Zinsen machten jedoch viele sonstige Anlagemöglichkeiten weniger profitabel, weswegen Investoren und Sparer ihr Geld vermehrt in Häuser und Wohnungen investierten – und damit den Preis weiter in die Höhe trieben.
Begünstigt wurde die Entwicklung auch von den lange sehr niedrigen Bauzinsen in Deutschland. Jahrelang lag Wert unter 1 %, für viele ein Anreiz, zu bauen. 1994 lag der Zins noch bei 8,8 %. Erst 2022 sind die Bauzinsen auf ca. 3,5 % wieder gestiegen.
Wie kann ich die Wertsteigerung meiner Immobilie berechnen?
Auch wenn es aktuell den Anschein hat: Sie können nicht davon ausgehen, dass Immobilien im Wert immer steigen. Welche Wertentwicklung Immobilien erfahren, hängt von vielen Faktoren ab.
Um den Wert Ihrer Immobilie möglichst genau zu ermitteln, ist es sinnvoll einen Immobiliengutachter zurate zu ziehen. Der kann den sogenannten Verkehrswert feststellen. Dafür gibt es drei unterschiedliche Verfahren:
- Sachwertverfahren: Hierbei wird – grob gesagt – geprüft, wie viel es kosten würde, die Immobilie noch einmal neu zu errichten.
- Vergleichsverfahren: Für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften vergleicht der Gutachter ähnliche Objekte miteinander und errechnet einen Durchschnittspreis.
- Ertragswertverfahren: Für gewerbliche Gebäude oder Mehrfamilienhäuser eignet sich das Ertragswertverfahren. Für sein Gutachten stützt sich der Gutachter dabei auf Mietertrag, Bodenwert und den Liegenschaftszins.
Ein ausführliches Wertgutachten kostet 1.500 bis 3.000 €. Ein solches sollten Sie daher nur veranlassen, wenn Sie wirklich verkaufen wollen.
Was beeinflusst den Wert meiner Immobilie?
Sie sollten nicht nur auf Niedrigzinsen und Marktlage spekulieren, wenn Sie mit einer Immobilie Gewinn machen wollen. Wie hoch der Wertzuwachs einer konkreten Immobilie ist, hängt an mehreren Faktoren:
- Lage: Es spielt es eine große Rolle, wo sich die Immobilie befindet. Wohlhabende Städte wie München oder Hamburg sind generell vielversprechender als ländliche oder strukturschwache Gegenden. Erkundigen Sie sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert, aber auch nach Aspekten wie: Welche großen Arbeitgeber gibt es vor Ort? Wie entwickeln sie sich? Bekommt ein Haus mit idyllischer Feldrandlage bald eine Schweinezucht als Nachbar?
- Infrastruktur: Auch in München gibt es Gegenden, in denen wenige Menschen leben wollen. Gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, gute Schulen oder auch das kulturelle Angebot in einem Stadtviertel sind wichtig. Wenn Sie eine Immobilie suchen, sollten Sie in Erfahrung bringen, ob größere Bauvorhaben absehbar sind. Diese könnten eine bisher beliebte Lage verschlechtern, oder ein eher unbeliebtes Viertel verbessern. Ein Autoring, der in den Tunnel verlegt werden soll, kann aus einer lauten Gegend eine ruhige Siedlung machen. Große Infrastrukturprojekte wie etwa Flughäfen lassen die Beliebtheit hingegen sinken.
- Bausubstanz: Wie alt ist die Immobilie? Wie hochwertig ist sie gebaut? Die Qualität ist ein entscheidender Faktor für den Wert.
Was steigert den Wert einer Immobilie?
Selbst wenn Lage und Bausubstanz attraktiv sind und der Immobilienboom weiter anhält, ist es nicht garantiert, dass der Wert Ihres Hauses zunimmt. Sie sollten die Immobilie in einem guten Zustand halten, außerdem können Sie mit weiteren gezielten Investitionen den Preis steigern. Hier ein Überblick, welche Maßnahmen zur Wertsteigerung Immobilien auch wirklich wertvoller machen:
- energetische Sanierung: Fassadendämmung und Erneuerung der Fenster sparen langfristig Kosten, außerdem gibt es Möglichkeiten derartige Verbesserungen fördern zu lassen. Informieren Sie sich, welche Programme etwa durch die KfW-Förderung angeboten werden. Vielleicht stellt auch Ihre Kommune oder Ihr Bundesland Fördermittel bereit.
- Haustechnik: Rüsten Sie die Haustechnik auf, etwa mit einem modernen Heizungssystem.
- hochwertige Fußböden: Ein schöner Parkettboden hinterlässt bei Kaufinteressenten einen guten Eindruck, Laminat oder Linoleum wirken schnell billig.
- Barrierefreiheit: Egal ob Sie das Haus für sich selber behalten wollen oder wieder verkaufen, es macht Sinn die Immobilie möglichst altersgerecht zu gestalten. Wenn Sie dies erst spät in Angriff nehmen, fehlen Ihnen dafür vielleicht die Mittel. Und potenzielle Käufer suchen meist ein Zuhause, in dem sie so lange wie möglich leben können.
- Wohnfläche vergrößern: Sie können die Attraktivität ihres Hauses steigern, indem sie den Dachboden ausbauen oder Kellerräume als Wohnräume bewohnbar machen.
- Zusammenlegung: Wenn Sie zwei Wohnungen in einem Haus besitzen, kann es auch Sinn machen, diese zu einer großen Wohnung umzubauen.
Was mindert den Wert eines Hauses?
Wohnungen und Häuser sind einer Vielzahl von Einflüssen ausgesetzt, die ihren Wert verringern können. Dinge gehen kaputt, Wetter und Zeit nutzen die Substanz ab. Als Besitzer sollten Sie das Gebäude regelmäßig inspizieren und kleinere Investitionen vornehmen, um tiefgreifende Schäden zu vermeiden: Wenn Sie alternde Rohre oder leckende Dächer schnell entdecken und beheben, vermeiden Sie gravierende Probleme.
Wie viel Wert verliert ein Haus pro Jahr?
Der Wert einer Immobilie nimmt theoretisch mit dem Alter zunehmend ab, allerdings nur unter „Laborbedingungen“, das heißt: Wenn die Marktlage ausgeblendet wird. Gutachter berechnen dabei einen Altersabschlag von etwa 1 % pro genutztes Jahr.
Welche Folgen hat die Wertsteigerung meiner Immobilie?
Eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie lohnt sich nicht nur, wenn Sie das Haus verkaufen wollen. Günstig wirkt sie sich auch bei den Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung oder Umschuldung aus. Ist eine Immobilie stark im Wert gestiegen, berechnet die Bank einen neuen Beleihungswert. Wenn die Immobilie eine höhere Sicherheit für die Bank darstellt, bekommen Sie günstigere Zinsen. Dasselbe gilt, wenn Sie Ihre Immobilie als Kreditsicherheit für andere Darlehen hinterlegen wollen.
Darlehensbetrag: 200.000 €, Immobilienwert: 350.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre, Tilgung: 2 %, PLZ: 34295
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:
Effektiver Jahreszins p.a.:3,46 %
Fester Sollzins p.a.:3,38 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:61.489,23 €
Monatliche Rate:910,00 €
Restschuld:152.289,23 €
Bei gleichbleibenden Zinsen:
Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 1 Monat
Anzahl der Raten:349
Gesamtbetrag:317.421,86 €
Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:
Effektiver Jahreszins p.a.:3,55 %
Fester Sollzins p.a.:3,48 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:63.063,90 €
Monatliche Rate:925,00 €
Restschuld:152.063,90 €
Bei gleichbleibenden Zinsen:
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 10 Monate
Anzahl der Raten:346
Gesamtbetrag:319.605,48 €
Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:
Effektiver Jahreszins p.a.:3,64 %
Fester Sollzins p.a.:3,55 %
Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %
Beleihungsauslauf:57,00 %
Immobilienwert:350.000,00 €
Nettodarlehnsbetrag:200.000,00 €
Zinskosten:64.637,25 €
Monatliche Rate:940,00 €
Restschuld:151.837,25 €
Bei gleichbleibenden Zinsen:
Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 7 Monate
Anzahl der Raten:343
Gesamtbetrag:321.761,94 €
Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
Wertsteigerung Haus: Aufteilung im Fall einer Scheidung
Sollten Sie sich von Ihrem Ehepartner scheiden lassen, wird bei der Aufteilung über den Zugewinnausgleich auch die Wertsteigerung vom Haus eine Rolle spielen, sogar wenn einer der Ehepartner das Haus als Eigentum in die Ehe miteingebracht hat. Um rechtliche Streitereien zu minimieren ist es sinnvoll, schon zu Beginn einer Ehe die Immobilie bewerten zu lassen, damit der Wertzuwachs im Falle einer Trennung und erneuten Bewertung präzise benannt werden kann.
Mehr Informationen zu diesem Thema bekommen Sie in unserem Ratgeber Scheidung und Haus.
Lohnt sich der Immobilienkauf noch?
Auch Experten fällt es schwer, zum Thema Wertsteigerung von Immobilien Prognosen abzugeben. Der Markt ist von zu vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Ob die Wertsteigerung bei Immobilien in Deutschland weiter anhält, lässt sich nicht sicher sagen. Experten von der Deutschen Bank haben in einer aktuellen Studie ein Ende der steigenden Preise für 2024 prognostiziert. Dass es also bei Immobilien weiterhin zu Wertsteigerungen pro Jahr kommt, ist nicht garantiert.
Das muss nicht gleichzeitig heißen, dass eine Immobilienblase zu platzen droht. Hinter der Immobilienkrise von 2008 in den USA steckten fahrlässige Banker, die durch unseriöse Kredite einen verzerrten Markt befeuert hatten. Hinter der Wertsteigerung bei Immobilien in den letzten 10 Jahren in Deutschland vermuten Experten keine solche Schwemme an Ramschkrediten.
Eigenheim oder Immobilie als Kapitalanlage?
Wenn Sie mit einem Immobilienkauf liebäugeln, macht es einen Unterschied, ob Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen oder vermieten möchten. Wollen Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, können Sie sich mit unserem Renditerechner einen Eindruck verschaffen, unter welchen Bedingungen sich ein Kauf lohnt.
zu Renditerechner Immobilien Wenn Sie jedoch ein Haus als Eigenheim kaufen wollen, spielt der mögliche Wertzuwachs nur eine untergeordnete Rolle. Hier kommt es eher darauf an, dass Sie die hohen Immobilienpreise mit einer soliden Baufinanzierung abdecken können. Mit unserem Budgetrechner können Sie sich einen Eindruck verschaffen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.