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Was ist ein Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf beschreibt prozentual, wie hoch das Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert Ihrer Immobilie ist. Der Beleihungswert wiederum gibt an, wie hoch das Objekt beliehen werden kann. Konkret: Welches Darlehen Ihnen die Bank maximal geben würde.

Oft bewerten Banken eine Immobilie mit einem Beleihungswert von 90  % des Kaufpreises, sie behalten sich also einen Sicherheitsabschlag von 10 % vor. Der Wert kann je nach Marktsituation aber auch darunter oder darüber liegen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Rechenbeispiel für einen Beleihungsauslauf

      Sie möchten ein Haus für 330.000 € kaufen. Der Beleihungswert beträgt 90 % davon, also 297.000 €. Als Eigenkapital haben Sie 160.000 € zur Verfügung. Wenn Sie also eine Hausfinanzierung in Höhe von 170.000 € aufnehmen wollen, beträgt der Beleihungsauslauf (der Anteil der Fremdfinanzierung) 57,24 %. Mit anderen Worten: Etwas mehr als 57 % der Immobilie sind dann beliehen.

      Der Beleihungsauslauf hat direkte Folgen für die Zinsen, die Sie für Ihren Hauskredit zahlen müssen. Die Banken haben verschiedene interne Grenzen, die sich am Beleihungsauslauf orientieren. Bei einem Beleihungsauslauf bis zu 60 % vergeben Banken meist die attraktivsten Zinsen. Benötigen Sie ein höheres Finanzierungsvolumen steigen die Zinsen durch das größere Risiko. Je geringer das Eigenkapital, umso schwieriger wird es, eine günstige Baufinanzierung zu erhalten.

      Berechnungsformel: So berechnet man den Beleihungsauslauf

      Sie wollen Ihren Finanzierungsplan für einen Immobilienkauf erstellen und den Beleihungsauslauf berechnen? Dann können Sie folgende Formel anwenden:

      Beleihungsauslauf = Fremdkapital ÷ Beleihungswert

      Die Berechnung erfolgt am oben genannten Beispiel mit folgenden Eckdaten:

      • Das Fremdkapital beträgt 170.000 €
      • Der Kaufpreis für die Immobilie liegt bei 330.000 €
      • Der Beleihungswert ist 297.000 € (90 % des Kaufpreises)

      Bei Anwendung der Formel entsteht der Rechenweg:

      Beleihungsauslauf = 170.000 ÷ 297.000 = 0,5724 = 57,24 %

      Beachten Sie bei einem Baufinanzierung Vergleich, wie der Beleihungswert beim jeweiligen Kreditgeber errechnet wird. Nicht überall liegt der Beleihungswert bei 90 % des Kaufpreises. Er kann auch bei 80 % liegen. Das führt dazu, dass der Beleihungsauslauf steigt, was sich negativ auf die Kreditkonditionen auswirkt.

      Warum liegt die Beleihungsgrenze bei 60 %?

      Die Beleihungsgrenze liegt bei 60 %, weil Banken nach dem Pfandbriefgesetz Immobilienkredite bis zu diesem Grenzwert erstrangig besichert können. Das bedeutet, dass im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zuerst die Forderungen der Banken erfüllt werden.

      Manche Banken schließen eine Hausfinanzierung aber auch mit einem Beleihungsauslauf bis zu 80 % ab. In ganz wenigen Ausnahmen ist sogar ein Beleihungsauslauf über 100 % möglich. In diesem Fall wird die Immobilie ohne Eigenkapital vollständig fremdfinanziert. Allerdings ist das nur bei sehr guter Bonität und hohem Einkommen des Kunden möglich. Und die Zinsen liegen entsprechend hoch.

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