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Tiny House finanzieren: Diese Kosten kommen auf Sie zu

Tiny Houses liegen im Trend. Egal, ob Sie sich ein Mini­haus zu­le­gen wol­len, weil Sie nach einem erschwing­lichen Eigen­heim suchen, oder ein minima­lis­tisches und nach­hal­tiges Zu­hause anstre­ben: Bei uns finden Sie alles rund ums Thema Tiny House fin­an­zieren.

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Was ist ein Tiny House?

Der Name ver­rät es schon: Tiny Hou­ses sind klei­ne Häu­ser, auch Tiny Haus, Mini­haus, Single­haus oder Kleinst­häu­ser ge­nannt. Die win­zigen Behau­sun­gen stam­men aus den USA, wo sie vor allem in länd­lichen Gebie­ten zur Infra­struk­tur gehö­ren: kleine, oft mobile Häu­ser, die an eine Anhänger­kupp­lung ge­hängt, schnell den Stand­ort wech­seln kön­nen.

Seit eini­gen Jah­ren sind die Miniatur­häu­ser auch in Deutsch­land ge­fragt: So­wohl die immer weiter stei­gen­den Immo­bilien­prei­se, knap­per wer­den­der Wohn­raum als auch ein Trend zu Nach­hal­tig­keit und Mini­malis­mus las­sen viele Men­schen die eigen­en Bedürf­nisse neu über­den­ken.

Wer ein Tiny House kau­fen möch­te, sollte sich jedoch genau über die in Deutsch­land gül­tigen Rege­lun­gen und Finan­zierungs­möglich­keiten infor­mie­ren. Bau­geneh­migungs­ver­fah­ren und Bau­finan­zierun­gen sind auf bestimm­te Unter­gren­zen bei Grund­stücks­größen und Finan­zierungs­sum­men aus­ge­legt. Es ren­tiert sich zu wis­sen, welche Regelun­gen für das gewünsch­te Haus gel­ten, damit das Tiny House auch zum Traum­haus wird.

Wie groß ist ein Tiny House?

Der Begriff „tiny“ bezieht sich auf die durch­schnitt­liche Größe eines Ein­familien­hauses. Diese liegt in Deutsch­land meist über 100 Quadrat­meter. Je nach­dem, wo Sie sich über das Thema Tiny House infor­mie­ren, werden unter­schied­liche Größen­ord­nun­gen ge­nannt – alles unter 80 qm Wohn­fläche kann als Mini­haus gelten. Die kleins­ten Tiny Houses haben weni­ger als 10 qm. Einige Banken finan­zieren Tiny Houses als sol­che nur, wenn sie unter 50 Quadrat­me­tern lie­gen oder unter der Vor­aus­setz­ung, dass sie mo­bil sein müs­sen.

Unterschied zu Wohnwagen

In Deutsch­land unter­liegen Häu­ser auf Rädern dem Straßen­ver­kehrs­recht – sie gel­ten als Wohn­wagen. Da­für dür­fen sie höchs­tens 2,5 Meter breit und 3,5 Tonnen schwer sein, was die Wohn­fläche auf ca. 10 Quadrat­meter be­grenzt. Für Wohn­wagen gelten beson­dere Rege­lun­gen. Ein Wohn­wagen darf vor allem nicht als dauer­haf­ter Wohn­sitz ge­nutzt wer­den. Um als fes­ter Wohn­sitz gel­ten zu kön­nen, muss ein Tiny House fest im Boden ver­an­kert sein – das unter­schei­det deutsche Mini­häuser von amerika­nischen Trailer­häusern.

Unterschied zu Gartenhäusern

Ähnlich wie der Wohn­wagen ist das Garten­haus nicht als fes­ter Wohn­sitz ge­dacht, son­dern, wie der Name schon sagt, als zusätz­liches Gebäu­de zum Haupt­wohn­haus. Im Fach­jar­gon spricht man hier von „unter­geord­neten Gebäu­den“, die nur als Zu­satz zum eigent­lichen Wohn­haus ge­nutzt wer­den. Für solche Gebäu­de benö­ti­gen Sie weder eine Bau­geneh­migung noch ande­re offi­ziel­le Geneh­migun­gen – ein eige­ner Garten genügt schon.

Was kostet ein Tiny House?

Nicht nur wichtig in Bezug auf eine Finan­zierung: Die Kosten für ein Tiny House sind zwar güns­tiger als für Immo­bilien im Stand­ard-For­mat – ein halb so großes Haus muss aber nicht zwangs­läufig auch halb so teuer sein. Ent­schei­dend für den Preis sind auch bei Tiny Houses Aus­stat­tung, Technik und Bauweise. Entscheiden können Sie sich zwischen

  • Fertigbausätzen (ab ca. 25.000 €)
  • Rohbauten (ab ca. 35.000 €)
  • schlüsselfertigen Häusern (ab ca. 45.000 €)

Eine Rolle spielt zu­dem, ob Sie ein Basis­modell wäh­len oder lie­ber ein indi­viduell geplan­tes Haus möch­ten. Und: Soll Ihr Haus autark funktio­nieren? Dann müssen Sie mit einem Auf­preis rech­nen.

Übri­gens sind die späte­ren regel­mäßigen Belas­tun­gen bei einem Tiny House deut­lich güns­tiger als bei einem normal­großen Ein­familien­haus. Wohn­neben­kosten wie Grund­steuer und Betriebs­kos­ten wie die Abwasser­gebühr werden aus­ge­hend von der Quadrat­meter­zahl Ihres Haues be­rech­net. Je klei­ner das Haus, desto mehr spa­ren Sie daher lang­fris­tig.

Wie kann ich ein Tiny House finanzieren?

Haben Sie sich für ein Tiny House ent­schie­den, geht es an die Finan­zie­rung. Haben Sie nicht das gesamte Bud­get verfüg­bar, gibt es mehre­re Mög­lich­kei­ten, das Mini­haus zu finan­zie­ren. Wir zeigen Ihnen, was sie bei der klassi­schen Bau­finan­zierung und beim Raten­kredit beach­ten müs­sen und haben Infor­matio­nen zu speziel­len Kredi­ten für Tiny Häu­ser zusammen­ge­tra­gen.

Tiny House mit einem Baukredit finanzieren

Die klassi­sche Option, ein Haus zu finan­zie­ren, ist die Bau­finan­zierung. Die aktu­ellen Bau­zin­sen sind beson­ders güns­tig. Um von der Bank eine Bau­finan­zierung zu erhal­ten, müs­sen Sie grund­sätz­lich fol­gen­de Vor­aus­setz­ungen erfül­len:

  • Sie müssen voll­jährig sein.
  • Sie müssen einen Wohn­sitz und ein Konto in Deutsch­land haben.
  • Sie müssen ein festes Ein­kommen nach­weisen können.
  • Sie haben eine gute Boni­tät.
Darlehensbetrag: 105.000 €, Immobilienwert: 130.000 €,Zinsbindung: 10 Jahre, Tilgung: 2 %, PLZ: 34295
eff. Jahreszinsmonatl. Rate 
0,94 %257,25 €repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:0,94 %

Fester Sollzins p.a.:0,90 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:81,00 %

Immobilienwert:130.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:105.000,00 €

Zinskosten:8.860,45 €

Monatliche Rate:257,25 €

Restschuld:82.990,45 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:41 Jahre und 1 Monat

Anzahl der Raten:493

Gesamtbetrag:126.571,62 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
0,94 %257,25 €repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:0,94 %

Fester Sollzins p.a.:0,92 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:81,00 %

Immobilienwert:130.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:105.000,00 €

Zinskosten:8.860,45 €

Monatliche Rate:257,25 €

Restschuld:82.990,45 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:41 Jahre und 1 Monat

Anzahl der Raten:493

Gesamtbetrag:126.571,62 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
1,00 %262,50 €repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:1,00 %

Fester Sollzins p.a.:0,98 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:81,00 %

Immobilienwert:130.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:105.000,00 €

Zinskosten:9.423,81 €

Monatliche Rate:262,50 €

Restschuld:82.923,81 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:40 Jahre und 7 Monate

Anzahl der Raten:487

Gesamtbetrag:127.774,87 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
1,00 %262,50 €repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:1,00 %

Fester Sollzins p.a.:1,00 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:81,00 %

Immobilienwert:130.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:105.000,00 €

Zinskosten:9.423,81 €

Monatliche Rate:262,50 €

Restschuld:82.923,81 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:40 Jahre und 7 Monate

Anzahl der Raten:487

Gesamtbetrag:127.774,87 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.
1,04 %266,00 €repr. Beispiel
Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:
Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:1,04 %

Fester Sollzins p.a.:1,00 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:81,00 %

Immobilienwert:130.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:105.000,00 €

Zinskosten:9.799,23 €

Monatliche Rate:266,00 €

Restschuld:82.879,23 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:40 Jahre und 4 Monate

Anzahl der Raten:484

Gesamtbetrag:128.567,81 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

 

Bei einer Finan­zierung für ein Tiny House mit einem Bau­kredit gibt es aller­dings einige Beson­der­hei­ten. Üblicher­weise stellt die finan­zierte Immo­bilie eine Sicher­heit für die Bank dar – können Sie die Raten nicht mehr bezah­len, geht im Ernst­fall der Besitz des Hau­ses auf die Bank über. Dies gilt jedoch nur, wenn das Haus fest mit dem Grund­stück veran­kert ist. Nur dann wird das Darlehen mittels einer Grund­schuld im Grund­buch einge­tragen. Ist das Tiny House beweg­lich, gilt allein der Immobilien­wert als Sicher­heit – das reicht man­chen Ban­ken nicht aus. Zudem verge­ben viele Banken einen Immo­bilien­kredit erst ab einer Summe von mindes­tens 30.000 €, manche auch erst ab 50.000 € – unter­schrei­tet Ihr Tiny House-Projekt diese Darlehens­summe, müssen Sie auf andere Finan­zierungs­modelle zurück­greifen.

Tiny House mit einem Ratenkredit finanzieren

Da die Kosten für ein Tiny House deut­lich gerin­ger als für ein Ein­familien­haus sind, bietet sich unter Um­stän­den auch ein klassi­scher Raten­kredit an. Vor allem bei mobilen Mini­häusern oder Häu­sern, die Sie auf ein frem­des Grund­stück bauen wol­len, kann dies eine sinn­volle Lö­sung sein. Die Zin­sen für Raten­kre­dite sind aller­dings etwas höher als die für Immo­bilien­kredite.

Kredit berechnen

Spezielle Kredite für Tiny Häuser

Einige Banken haben be­reits auf den Trend zum Tiny House rea­giert und ihre Kredit­ange­bote ange­passt. Vor allem Ban­ken mit ethi­scher oder umwelt­bewuss­ter Aus­rich­tung bieten eige­ne Bau­finan­zierun­gen für Tiny Houses an, die unter­halb der sonst gel­ten­den Finan­zierungs­gren­zen liegen.

Welche Art von Tiny Houses gibt es zu kaufen?

In Deutsch­land ist der Markt für Tiny Houses gerade erst im Kom­men. Wir haben Ihnen hier die ver­schiede­nen Ty­pen zusammen­ge­stellt. Damit können Sie eine Vor­aus­wahl tref­fen, welche Art von Mini­haus zu Ihren Bedürf­nis­sen passt.

Tiny House on Wheels

Kleine Häuser auf Rädern ent­spre­chen in Deutsch­land einem Wohn­wa­gen und unter­lie­gen daher eini­gen Beschrän­kun­gen bezüg­lich der Maße und des Gesamt­ge­wichts. Sie sind daher die kleins­te Form von Tiny House, dafür jedoch auch die mobil­ste. Jen­seits der regu­lären Wohn­wagen­an­bie­ter fin­den sich auch auf dem deut­schen Markt mittler­weile einige Her­stel­ler für Wohn­wa­gons, die bis zu 25 qm Grund­fläche haben. Wenn Sie viel reisen und neben dem fes­ten Wohn­sitz ein „Home away from home“ haben möch­ten, dann könnte ein Tiny House auf Rä­dern genau das Rich­tige für Sie sein.

Modulhaus

Sind Sie sich noch nicht sicher, wie klein Ihr Wohn­raum tat­säch­lich sein darf, bietet sich ein soge­nann­tes Modul­haus an. Je nach An­bie­ter können Sie hier aus einer Viel­zahl von kom­bi­nier­baren Ele­men­ten wäh­len und Ihr Tiny House nach Ihren Bedürf­nis­sen zusam­men­stel­len. Soll­te sich mit der Zeit der Platz­be­darf än­dern, gibt es hier dann auch die Mög­lich­keit, noch recht ein­fach Anbau­ten vorzu­neh­men. Vom Container­mo­dul bis hin zu Luxus­ele­men­ten mit Bunga­low­an­mu­tung sind hier der Fanta­sie und auch dem Geld­beu­tel keine Gren­zen ge­setzt.

Hausboot

Art­ver­wandt mit den Mini­häu­sern und Wohn­wägen sind auch Haus­boote und schwim­men­de Häu­ser. Diese er­freu­en sich des­halb aktu­ell stei­gen­der Beliebt­heit. Aller­dings ist die Ge­nehmi­gungs­lage in Deutsch­land teil­weise un­über­sicht­lich – es ist immer wieder strit­tig, ob schwimmende Häu­ser als bau­liche An­lage gelten. Infor­mieren Sie sich daher vor­ab ge­nau über die Regel­un­gen, die am Gewäs­ser gelten, bei dem Sie ein Haus­boot ein­rich­ten wol­len. Beach­ten Sie zu­dem, dass Haus­boote, die weiter­hin bewegt wer­den sol­len, selbst­ver­ständ­lich ei­nen Boots­führer­schein vor­aus­setzen.

Wo darf mein Tiny Haus stehen?

Für viele haben Tiny Houses ihren Reiz darin, mit­ten in der Natur zu stehen. In Deutsch­land ist es aller­dings nicht er­laubt, einen fes­ten Wohn­sitz ohne Bau­genehmi­gung z. B. auf einem freien Feld oder am Strand zu er­rich­ten. Weil auch Tiny Houses als feste Gebäu­de gel­ten, müssen Sie es auf einem Grund­stück er­rich­ten, dass für festes Wohnen zuge­las­sen ist. Erkun­di­gen Sie sich dafür am bes­ten beim Liegen­schafts­amt Ihrer Gemein­de, das Ihnen einen Flächen­nutzungs­plan zur Verfü­gung stel­len kann.

Tiny House-Siedlungen

In vielen Regionen sind inzwi­schen speziel­le Sied­lun­gen für Tiny Houses ent­stan­den. Dort haben Sie nicht nur weni­ger Auf­wand mit einer Bau­geneh­mi­gung, sondern fin­den auch Gleich­ge­sinnte.

Brauche ich für mein Tiny House eine Baugenehmigung?

Ja. Unabhängig von der Quadrat­meter­zahl des geplan­ten Hau­ses benö­ti­gen Sie eine Bau­genehmi­gung. An­schlüsse an Versor­gungs­netz­werke wie Strom und Wasser sind beispiels­weise Pflicht und müs­sen daher sicher­ge­stellt sein. Infor­mie­ren Sie sich des­halb früh­zei­tig über den Be­bau­ungs­plan Ihrer Gemeinde, um sicher­zu­stellen, dass Sie auf dem gewünsch­ten Grund­stück ein Haus – in welcher Größe auch immer – bauen dür­fen und welche Vor­ga­ben dafür gel­ten. Sie kön­nen auch vorab eine form­lose Bau­vor­an­frage stel­len, um sicher­zu­gehen, dass Sie in Ihrem An­trag alle An­ga­ben rich­tig machen.

Fol­gen­de Para­me­ter sind hier­bei in der Regel aus­schlag­ge­bend:

  • Größe der Grund­fläche
  • Bau­weisen: Manche Gemein­den haben strenge Vor­gaben, wie Häu­ser aus­zu­se­hen haben, etwa was die Dach­form oder die ver­wen­de­ten Bau­stof­fe anbe­langt.
  • An­schluss an das öffent­liche Ver­sor­gungs­netz
  • Heiz­system
  • Platz für An­bau­ten, die even­tu­ell in Zu­kunft hinzu­kommen könn­ten

Wenn Sie diese Frage ge­klärt haben, können Sie einen Bau­an­trag stel­len. Hier­für benö­ti­gen Sie stand­ard­mäßig ver­schie­dene Unter­lagen, die eben­falls für ein Tiny House einge­reicht wer­den müs­sen:

  • Aus­zug aus der amt­lichen Flur­karte, in der das Bau­vor­ha­ben mit allen Maßen einge­tra­gen ist
  • Bau­zeich­nung und aus­führ­liche Bau­beschrei­bung
  • Bau­sta­tik von einem in Deutsch­land zuge­las­sen­en Bau­stati­ker
  • Kon­formi­täts­nach­weis des Her­stel­lers, der bestä­tigt, dass nach sta­tischen Vor­ga­ben ge­baut wird
  • Brand­schutz­nach­weis
  • Zeich­nung zur Er­schlie­ßung von Strom, Wasser­ver­sor­gung und Ent­wäs­ser­ung
  • tech­ni­sche An­ga­ben zur ge­plan­ten Feuer­ungs­an­lage, also der Hei­zung

Die einzige Aus­nahme für Mini­häuser: Tiny Houses, die weniger als 50 Qua­drat­me­ter Grund­fläche ha­ben, müs­sen nicht dem Gebäude­energie­ge­setz (GEG) ent­spre­chen. In al­ten Beschrei­bun­gen fin­det sich oft noch der Hin­weis auf die Energie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV). Diese wurde Ende 2020 vom GEG abge­löst.

Kann ich ein Minihaus auch selber bauen?

Ja. Das ist grund­sätz­lich mög­lich. Aller­dings müssen Sie sich auch hier an sämt­liche Vor­ga­ben und Sicher­heits­maß­nahmen hal­ten. Ein DIY-Haus klingt ver­lock­end, den­noch müs­sen Sie viele Vor­schrif­ten ein­hal­ten und die­sel­ben Gene­hmi­gun­gen ein­ho­len wie für ein Tiny House vom Anbieter. Wich­tig zu wissen, wenn Sie ein Tiny House finan­zie­ren möch­ten: Alles, was Sie selber als „Muskel­hypo­thek“ ein­brin­gen, kann zu einem gewis­sen Teil als Eigen­kapi­tal gewer­tet werden.

Ist ein Tiny House ganzjährig bewohnbar?

Grund­sätzlich ja. Das hängt aber davon ab, welche Art von Tiny House Sie bauen. Ist das Haus fest mit dem Grund­stück veran­kert und an die Grund­ver­sor­gung ange­schlos­sen, ist es als Haupt­wohn­sitz nutzbar. Beweg­liche Mini­häuser und Wohn­wagen sind von dieser Rege­lung aus­ge­schlos­sen und dürfen nicht aus Haupt­wohn­sitz ge­nutzt werden.

Vergleich.de Tipp

Haben Sie grund­sätz­lich Interes­se an einem Tiny House, sind aber un­sicher, welche Größe oder Aus­stat­tung für Sie lang­fris­tig in Frage kommt? Viele An­bie­ter für Tiny Houses bie­ten die Mög­lich­keit, in eigens einge­rich­te­ten Aus­stel­lungs­häu­sern mehre­re Nächte zu ver­brin­gen. So kön­nen Sie einen Ein­druck vom Wohn­ge­fühl gewin­nen und ha­ben einen direk­ten Ver­gleich.

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