Immobilienfinanzierung

Sanierungspflicht: Das erwar­tet Eigen­tümer bei der Alt­bau­sanie­rung

Viele Immo­bilien in Deutsch­land ha­ben einen ho­hen Wärme­be­darf und ver­brau­chen ent­sprech­end viel Ener­gie. Um das zu än­dern, gibt es bereits gesetzliche Vorgaben sowie Pläne für eine Sanierungs­pflicht für Alt­bau­ten. Was das für Eigen­tü­mer und Haus­käu­fer bedeu­tet.

Katharina Fuhrin
Zuständige Redakteurin für die Bereiche Immobilien und Versicherung
Stand: 20.09.2023

Newsticker – aktuelle Infor­ma­tio­nen zur Sanie­rungs­pflicht und zum Gebäude­energie­ge­setz

  • 08. September 2023 +++ Neues Heizungsgesetz im Bundestag beschlossen

    +++ der Bundestag hat heute der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) mit den Stimmen der Regierungsfraktionen zugestimmt +++ bevor das Gesetz in Kraft tritt, muss noch der Bundesrat zustimmen +++

  • 05. September 2023 +++ Heizungsgesetz am Freitag im Bundestag

    +++ das umstrittene Heizungs­gesetz steht auf der Tages­ordnung für die Bundes­tags­sitzung am kom­menden Frei­tag +++ möglicher­weise erfol­gen dann bereits die ab­schließende Lesung und die end­gültige Abstimmung +++ Oppositions­politiker kriti­sieren diesen Termin als zu früh angesetzt +++ sie fordern mehr Zeit für Bera­tungen +++

  • 17. August 2023 +++ Bundeskabinett beschließt Pflicht für Wärme­planung in Kom­munen

    +++ die Bundesregierung hat einen Gesetzes­entwurf beschlossen, nach dem alle Kom­munen inner­halb der nächsten Jahre eine Wärme­planung vor­legen müssen +++ Groß­städte ab 100.000 Ein­wohner haben dafür 3 Jahre Zeit, kleinere Kommunen 5 Jahre +++ damit ist eine wich­tige Voraus­setzung für das geplante Heizungs­gesetz geschaf­fen +++ Immobilien­besitzer sollen zur Planung einer neuen Heizung zukünftig Gewiss­heit haben, ob es ein Wärme­netz in ihrer Region geben wird +++

  • 06. Juli 2023 +++ Bundesverfassungsgericht bremst das Heizungsgesetz im Bundestag

    +++ das Bundesverfassungs­gericht hat die Abstimmung über das Heizungs­gesetz in dieser Sitzungs­woche im Bundes­tag unter­sagt +++ damit hat es dem Antrag eines Abgeord­neten auf eine einst­weilige Anordnung stattgegeben +++ er hatte seine Rechte ver­letzt gesehen, weil er zu wenig Zeit für eine Aus­einander­setzung mit dem Gesetzes­text habe +++ über das Gesetz wird nach der Sommer­pause frühestens im Sep­tember abgestimmt +++

Wann besteht eine Sanie­rungs­pflicht für Haus­eigen­tü­mer?

Seit 2020 gilt das Gebäude­energie­gesetz (GEG), das eine Sanie­rung für Alt­bau­ten bei einem Eigen­tümer­wech­sel vor­schreibt. Haben Sie also ein Haus ge­kauft oder ge­erbt, gibt es be­reits jetzt eine Sanie­rungs­pflicht, die sich vor al­lem auf das Däm­men der oberen Geschoss­decke, warm­wasser­füh­ren­der Rohre und den Aus­tausch sehr alter Heiz­kes­sel be­zieht. (Nähe­res dazu im Ab­schnitt „Wel­che gesetz­lichen Sanie­rungs­pflich­ten gibt es für Alt­bau­ten?“)

So gut wie beschlossen ist eine (erneute) Überar­bei­tung des GEGs, oft auch als Heizungsgesetz bezeichnet. Diese zukünf­tig gel­ten­de Sanie­rungs­pflicht ist ein Pro­jekt von Wirt­schafts­minis­ter Robert Ha­beck. Sein Ministerium plant unter ande­rem, dass jede neu einge­bau­te Hei­zung zu min­des­tens 65 % mit erneuer­ba­ren Ener­gien be­trie­ben wird (65-EE-Pflicht). Für bestehende Gebäude ist aber die kommunale Wärmeplanung entscheidend. (Mehr dazu im Ab­schnitt „Was plant die Bundes­regie­rung im über­ar­bei­te­ten Gebäude­energie­ge­setz“.)

Geplant ist darüber hinaus eine EU-Richt­linie zur Gesamt­energie­effi­zienz von Gebäu­den (EPBD). Und die könn­te deut­lich stren­ger wer­den als die bis­heri­gen Pflich­ten und Pläne in Deutsch­land. Das EU-Parla­ment will fest­le­gen, dass alle Bestands­wohn­gebäu­de qua Sanierungs­pflicht bis 2030 min­des­tens Energie­effizienz­klasse E und bis 2033 Energie­effizienz­klasse D er­reichen müs­sen. Außer­dem soll eine umfassen­de Pflicht zur Photo­vol­taik kom­men. Hei­zun­gen sollen ab 2029 einen Wir­kungs­grad von mindes­tens 115 % haben, das schaf­fen her­kömm­liche Öl- und Gas­hei­zun­gen bei Wei­tem nicht. (Mehr dazu im Ab­schnitt „Wie streng wird die Sanie­rungs­pflicht durch EU-Vor­gaben“.)

Allerdings hat sich inzwischen eine Koalition aus 16 EU-Staaten gebildet, darunter Deutschland, die sich gegen wesentliche Punkte der geplanten Richtlinie ausspricht. Nach heftigen Widerständen gegen das Heizungsgesetz distanziert sich die Bundesregierung nun komplett von einer Sanierungspflicht. Einige Mitgliedsstaaten wollen sämtliche Wohngebäude davon ausnehmen.

Interne Nachhaltigkeitsregeln bei Banken

Manche Banken verge­ben Bau­dar­le­hen nur dann, wenn die betref­fen­de Immo­bilie bestimm­te Mindest­anfor­de­run­gen an Nach­haltig­keit er­füllt bzw. er­fül­len wird! Die Sanie­rung eines Alt­baus wird hier also zur Pflicht, wenn die Bau­finan­zie­rung klap­pen soll.

Welche gesetzlichen Sanierungspflichten gibt es für Altbauten?

Im aktuellen Gebäude­energie­gesetz (GEG) ist genau gere­gelt, wel­che Maß­nah­men zur ener­ge­ti­schen Sanie­rung ver­pflich­tend sind – egal, ob Sie ein Haus ge­kauft, ge­erbt oder ge­schenkt be­kom­men haben oder ob es sich dabei um ein Ein-, Zwei- oder Mehr­familien­haus han­delt. Von der Pflicht aus­genom­men sind Eigen­tü­mer von Ein- und Zwei­familien­häu­sern, die das Haus schon seit min­des­tens 2002 selbst be­woh­nen.

Wenn Sie ein ent­sprechend al­tes Haus kau­fen oder er­ben, sind Sie gesetz­lich ver­pflich­tet, inner­halb von 2 Jah­ren fol­gen­de Maß­nah­men durch­zu­füh­ren:

Obere Geschossdecken und Dach dämmen

Das Gebäu­de darf nach oben mög­lichst wenig Wär­me ver­lie­ren. Daher gibt es Min­dest­an­for­de­run­gen an den soge­nann­ten Wärme­durch­gangs­koeffi­zien­ten. Liegt dieser über einem bestimm­ten Wert, müs­sen Sie ent­we­der die obers­te Geschoss­decke däm­men. Oder Sie däm­men die Dach­flä­che. Das lohnt sich in den meis­ten Fäl­len, wenn der Dach­bo­den be­wohnt ist. Auch dann ist die Sanierungs­pflicht er­füllt.

Warmwasserführende Rohre dämmen

In unbe­heiz­ten Räu­men wie dem Kel­ler müs­sen Sie Rohre und Arma­tu­ren, die Warm­was­ser füh­ren, däm­men.

Heizung erneuern

Sehr alte Öl- und Gasheizungen von 30 Jah­ren und mehr müs­sen aus­ge­tauscht wer­den. Welche neue Hei­zung ein­ge­baut wer­den darf, wird der­zeit heiß dis­ku­tiert. Noch sind nur Stand­ard- und Konstant­tempera­tur­kes­sel von der Aus­tausch­pflicht betrof­fen. Die aktuel­len Vor­schrif­ten stehen im Gebäude­energie­gesetz – ab 2024 sollen es nur noch Hei­zun­gen sein, die mit mindes­tens 65­% erneuer­ba­ren Ener­gien betrie­ben wer­den.

10 %-Regel bei Sanierungen

Wenn Sie an Ihrer Immo­bilie mehr als 10 % eines Bau­teils er­neuern, muss es anschlie­ßend die Vor­ga­ben des GEGs erfül­len. Das be­trifft z. B. die Fassa­de: Las­sen Sie nur einen klei­nen Riss behe­ben, hat dies keine Aus­wir­kun­gen. Geht es aber um einen größe­ren Scha­den, der mehr als 10 % der Fassaden­flä­che be­trifft, muss die gesam­te Fassa­de ge­dämmt wer­den.

Wie kann ich eine Altbausanierung finanzieren?

Bei der Finan­zie­rung Ihres Sanie­rungs­pro­jekts kommt es da­rauf an, wel­chen Um­fang Sie pla­nen und an wel­chem Punkt Sie ste­hen.

Wenn Sie umfassende Maß­nah­men vor­ha­ben, die 50.000 € und mehr kos­ten wer­den, kommt eine Immo­bilien­finan­zierung für Sie in Frage. Dabei gilt die beste­hen­de Immo­bilie als Sicher­heit, was in einem Grund­buch­ein­trag beur­kun­det wird. Ihr Vor­teil sind günsti­ge­re Zin­sen als bei einem Raten­kre­dit, es sind lange Lauf­zei­ten von bis zu 30 Jahren mög­lich sowie hohe Kredit­sum­men, die auch den Um­fang einer Kern­sanie­rung decken. Die Finan­zie­rung lässt sich mit Förder­pro­gram­men kom­bi­nie­ren.

Baufinanzierung Vergleich
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Bei Summen unter 50.000 € ist ein Sanie­rungs- bzw. Moderni­sierungs­kre­dit die passen­de Option. Auch hier gilt die Immo­bilie als Kredit­sicher­heit, was die Zin­sen attrak­ti­ver macht als bei einem frei­en Raten­kre­dit. Aller­dings ist kein Ein­trag ins Grund­buch nötig und die Bean­tra­gung läuft unkompli­zier­ter als bei einer Bau­finan­zie­rung.

passenden Ratenkredit finden
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Planen Sie eine Sanie­rung, haben aber noch ein paar Jahre Zeit, empfiehlt sich der Ab­schluss eines Bau­spar­ver­trags. Wollen Sie eine Sum­me von beispiels­weise 20.000 € inves­tie­ren, etwa für eine neue Hei­zung, spa­ren Sie mit Ihrem Baus­par­ver­trag über 8–10 Jahre zu­nächst 40 % an, also 8.000 €. Die übri­gen 12.000 € be­kom­men Sie dann als Dar­le­hen, dessen Zins­satz Sie sich zu heuti­gen Kondi­tio­nen sichern.

Läuft die Zins­bin­dung Ihrer beste­hen­den Haus­finan­zie­rung aus bzw. ist diese äl­ter als 10 Jah­re, steht eine Anschluss­finan­zie­rung an. Dabei kön­nen Sie sich ent­we­der für eine Prolon­ga­tion ent­schei­den, also für eine Verlän­ge­rung bei Ihrer Bank, oder für eine Um­schul­dung bei einer ande­ren Bank. Bei dieser Gelegen­heit können Sie die Kredit­sum­me auf­stocken, um Ihre Sanie­rungs­pläne zu reali­sie­ren.

Anschlussfinanzierung

Möchten Sie einen Altbau kaufen und sanieren?

Stehen Sie kurz davor eine sanierungs­pflichti­ge Immo­bi­lie zu kau­fen, soll­ten Sie sich so früh wie mög­lich einen Über­blick über die an­stehen­den Ar­bei­ten machen und Kosten­schät­zun­gen ein­ho­len. Diese flie­ßen dann direkt in die Kredit­sum­me ein, auf der Ihre Bau­finan­zie­rung auf­baut.

Haben Sie das Haus bereits ge­kauft und merken, dass die veran­schlag­te Summe für die Sanierungs­ar­bei­ten nicht aus­reicht? In diesem Fall können Sie den beste­hen­den Kredit unter Um­stän­den auf­stocken. Ihre Bank kann das aller­dings auch ab­leh­nen, wenn der Kredit bereits sehr hoch ist oder es sich um eine Voll­finan­zie­rung ohne Eigen­kapi­tal han­delt. Sich bei einer zweiten Bank Geld zu leihen, ist nur mit einem Nach­rang­dar­le­hen zu deut­lich schlech­te­ren Kondi­tio­nen mög­lich.

Möchten Sie einen Über­blick be­kom­men, welches Haus Sie sich unter Vor­aus­set­zung der Sanie­rungs­pflicht leis­ten kön­nen? Dazu empfeh­len wir Ihnen unse­ren Bud­get­rechner!

Budgetrechner

Wie werde ich bei der Altbausanierung gefördert?

Um die Sanie­rungs­pflicht oder weitere An­sprüche an Klima­freund­lich­keit zu er­fül­len, gibt es verschie­de­ne staat­liche Förde­run­gen. Dazu zäh­len Kre­di­te und Zu­schüs­se der KfW (Kredit­an­stalt für Wieder­auf­bau) sowie regiona­le Pro­gram­me in den einzel­nen Bundes­län­dern.

Besonders das KfW-Pro­gramm 261 kann Sie bei der Alt­bau­sanie­rung unter­stüt­zen. Es gehört zur Bundes­förde­rung für effi­zien­te Gebäu­de (BEG). Je nach­dem, wie energie­effi­zient Sie Ihr Haus sanie­ren, bekom­men Sie Kredit­be­trä­ge von bis zu 150.000 € je Wohn­ein­heit zu zins­güns­ti­gen Kondi­tio­nen, außer­dem einen Til­gungs­zu­schuss von maxi­mal 25 % (unter bestimm­ten Voraus­set­zun­gen wie die Sanie­rung eines „Worst-Perfor­ming-Buil­dings“, also eines Gebäu­des in sehr schlech­tem Zu­stand, gibt es Extra-Zu­schüsse). Bedin­gung ist die Bau­be­glei­tung durch einen Energie­effi­zienz-Exper­ten, des­sen Kos­ten eben­falls bezu­schusst wer­den.

Mehr Infor­ma­tio­nen erhal­ten Sie auf unserer Seite KfW-För­de­rung.

Steuerliche Förderung nutzen!

Als Selbst­nut­zer können Sie 20 % der Kos­ten einer ener­ge­ti­schen Sanie­rung bei der Steuer ange­ben! Sie bekom­men bis zu 40.000 € als Steuer­er­stat­tung vom Finan­zamt zu­rück, ver­teilt über einen Zeit­raum von 3 Jah­ren.

Individueller Sanierungsfahrplan zeigt Fördermöglichkeiten auf

Möchten Sie einen Altbau sanieren, empfeh­len wir Ihnen einen individuel­len Sanie­rungs­fahr­plan, kurz iSFP. Diesen erar­bei­ten Sie gemein­sam mit einem Energie­effi­zienz-Bera­ter auf Basis Ihrer Vorstellun­gen und Wün­sche. Der iSFP zeigt Ih­nen ganz kon­kret, auf wel­chem energe­ti­schen Stand Ihre Immo­bi­lie ist, welche Schrit­te Sie auf dem Weg zu einem Effi­zienz­haus gehen müss­ten, welche Kos­ten dabei auf Sie zukom­men und welche Förde­run­gen es dafür gibt.

Für einen Sanierungs­fahr­plan lie­gen die Kos­ten bei etwa 1.500–4.000 €, wobei Sie eine Förde­rung von 80 % durch das Bundes­amt für Wirt­schaft und Aus­fuhr­kontrol­le (BAfA) erhal­ten.

Eine Liste von zu­ge­las­se­nen Energie­effi­zienz-Exper­ten fin­den Sie hier.

Welche Förderungen gibt es beim Sanierungszwang zu neuen Heizungen?

An neuen Hei­zun­gen, die den An­sprü­chen des über­ar­bei­te­ten Gebäude­energie­ge­set­zes genü­gen, will sich der Staat mit bis zu 30 % betei­li­gen. In Aus­nahme­fäl­len könn­ten es sogar 50 % sein. De­tails sind noch offen. Neben sozial Schwa­chen sol­len auch Durch­schnitts­ver­die­ner eine Förde­rung erhal­ten.

Was bringt das über­ar­bei­te­te Gebäude­energie­ge­setz?

Dreh- und Angel­punkt bei der Über­ar­bei­tung des GEGs ist der Ein­bau von neuen Hei­zun­gen. Ab 2024 be­steht die Pflicht (vorerst nur in Neubaugebieten), dass alle neu ein­ge­bau­ten Hei­zun­gen zu mindes­tens 65 % mit erneuer­ba­ren Ener­gien be­trie­ben wer­den müs­sen. Zu­läs­sig sind Wärme­pum­pen, Pellet­hei­zun­gen und auch Gas­hei­zun­gen, so­fern sie mit Wasser­stoff oder Bio­methan betrie­ben wer­den kön­nen.

Weil aber auch z. B. Fern­wär­me eine günsti­ge Alter­na­ti­ve zu einer eige­nen klima­freund­li­chen Hei­zung sein kann, wer­den die Kommu­nen ver­pflich­tet, bis spätes­tens 2028 eige­ne Wärme­pla­nun­gen vorzu­le­gen. Sie sol­len ver­bind­liche Infor­ma­tio­nen darü­ber ge­ben, wo künf­tig ein Fern­wärme­netz oder eines für Bio­gas oder Wasser­stoff zu erwar­ten ist. Solan­ge es keine solche Pla­nung gibt, müs­sen Eigen­tü­mer das BEG nicht beach­ten!

Funktio­nieren­de Hei­zun­gen dür­fen ohne­hin bis vor­erst 2045 weiter­betrie­ben wer­den. Defekte Öl- oder Gasheizungen dürfen zudem repariert werden.

Wie streng wird die Sanie­rungs­pflicht durch EU-Vor­gaben?

Die Pläne der EU sind ambitio­niert. Weil nach Anga­ben der Kommi­ssion Gebäu­de für rund 40 % des Energie­ver­brauchs und etwa ein Drit­tel der Treib­haus­gas­emis­sion in der EU verant­wort­lich sind, sollen Häu­ser besser ge­dämmt wer­den und moderne­re Hei­zun­gen verwen­den. Das EU-Par­la­ment hat sich daher auf eine Sanie­rungs­pflicht ver­stän­digt und eine Gesetzes­ände­rung ange­kün­digt.

Ähn­lich wie bei Elektro­gerä­ten soll die Energie­klas­se von Gebäu­den auf einer Skala von A bis G ange­ge­ben wer­den. Bis 2030 sol­len Wohn­häu­ser min­des­tens Energie­effizienz­klas­se E er­reichen, bis 2033 Klas­se D. Betrof­fen sind EU-weit ca. 35 Millio­nen Immo­bi­lien. Allein in Deutsch­land könn­te der Um­bau mehr als 250 Milliar­den Euro kos­ten, schätzt die KfW-Bank. Viele Häu­ser er­reichen den gefor­der­ten Stand­ard nur durch auf­wän­di­ge Sanie­run­gen wie eine neue Fassa­de oder ein neues Dach. Manche sehen in der EU-Sanie­rungs­pflicht daher eine Form der Ent­eig­nung.

Die Bundesregierung hat sich inzwischen von den Plänen distanziert und will wie viele andere Mitgliedsstaaten die geplante Richtlinie entkernen. In den nächsten Monaten stehen mehrere Verhandlungen dazu zwischen Rat, Kommission und Parlamentsvertreter an.

Gibt es von der Sanierungspflicht Aus­nahmen?

Die wichtigste Aus­nahme von der aktu­ell schon gel­ten­den Sanierungs­pflicht gilt für Eigen­tü­mer, die ihre Immo­bilie schon seit mindes­tens 1. Febru­ar 2002 selbst be­woh­nen. Das ist auch der Fall, wenn Sie ein Haus er­ben: Bewoh­nen Sie es schon seit dem Stich­tag oder län­ger, sind Sie von der Sanierungs­pflicht bei einem Eigen­tümer­wech­sel be­freit. Diese Aus­nah­me be­trifft Ein- und Zwei­familien­häu­ser sowie Eigen­tums­woh­nun­gen, nicht aber Mehr­familien­häu­ser.

Aus­nah­men von der Sanie­rungs­pflicht gibt es auch bei Denk­mal­schutz wie z. B. alten Fach­werk­häu­sern. Dieser hat eine höhe­re Prio­ri­tät. Auch die Rech­te von Nach­barn werden hö­her gewer­tet, falls Sanie­rungs­maß­nah­men hier zu Kon­flik­ten füh­ren. Eine weitere Aus­nah­me bil­den Immo­bi­lien mit einer Fläche von un­ter 50 Quadrat­me­tern.

Wer prüft die Sanierungspflicht?

Bevoll­mäch­tigt ist der Bezirks­schorn­stein­fe­ger­meis­ter im Rahmen der Feuer­stätten­schau, Heiz­kes­sel und Warm­wasser­rohre zu prü­fen. Stellt er fest, dass Sie der Sanie­rungs­pflicht trotz Auf­forde­run­gen nicht nach­kom­men, muss er das der ört­lichen Bau­auf­sicht mel­den. Dann drohen Buß­gel­der von bis zu 50.000 €.

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