Haus verkaufen: So gehen Sie den Hausverkauf richtig an!

Wie verkaufe ich ein Haus?

Ein Hausverkauf ist eine große Entscheidung und erfordert einiges an Planung. Da die meisten von uns zum ersten Mal ein Haus zum Verkauf anbieten, unterschätzen sie den Aufwand. Dabei ist die Rechnung einfach: Gehen Sie davon aus, dass ein gut organisierter Hausverkauf ungefähr so viel Zeit und Aufwand bedeutet wie der Kauf eines Hauses. Der Lohn: Sie verkaufen Ihr Haus zum bestmöglichen Preis .

Grundsätzlich haben Sie dabei zwei Möglichkeiten: Sie können das Haus selber verkaufen, ohne die Hilfe eines Immobilienmaklers oder Sie ziehen einen Makler hinzu, der für Sie als Profi den Hausverkauf abwickelt.

Der Prozess besteht in beiden Fällen aus mehreren Schritten. Dazu gehören unter anderem:

• eine fundierte Wertermittlung für eine realistische Preisvorstellung
• eine effektive Bewerbung des Hauses in einschlägigen Medien und Immobilienportalen
• Organisation und Durchführen von Besichtigungsterminen mit Interessenten
• eine gute Preisverhandlung
• der Abschluss des Kaufvertrages beim Notar
• eine protokollierte Hausübergabe
• und letztlich die Entrichtung der auf den Hausverkauf anfallenden Steuern

Haus verkaufen von privat: Was muss ich tun, wenn ich mein Haus verkaufen will?

Wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen wollen – ohne Makler – ist planvolles Vorgehen besonders wichtig, damit Ihr Hausverkauf zu einem vollen Erfolg wird. Im Folgenden haben wir für Sie zusammengefasst, welche Schritte notwendig sind und worauf Sie achten müssen.

Hausverkauf: Das ist der typische Ablauf!

Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen, können Sie einem bewährten Schema folgen. Denn beim Hausverkauf ist der Ablauf im Großen und Ganzen immer gleich. Ein gut organisierter Hausverkauf besteht in der Regel aus vier Phasen.

Zunächst ermitteln Sie einen realistischen Angebotspreis. Im nächsten Schritt sammeln Sie alle notwendigen Unterlagen, die Sie brauchen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen:

• Flurkarte 
• Bodenrichtwert des Grundstücks (bei Einfamilienhaus)
• Grundbuchauszug
• Grundrisse
• Vertrag über die Gebäudeversicherung
• Liste der getätigten Instandhaltungsmaßnahmen
• der Energieausweis
• bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus oder Reihenhaus: Dokumente wie Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie Hausgeldabrechnungen
• ein Exposé Ihres Hauses mit allen wichtigen Angaben und Fotos

Im dritten Schritt geht es um die Suche nach einem Käufer. Dazu gehören die korrekte Bewerbung Ihres Hauses, das Abhalten von Besichtigungsterminen und Kaufverhandlungen mit den Interessenten.

Im letzten Schritt vereinbaren Sie einen Termin beim Notar, der den Kaufvertrag beglaubigt und den neuen Eigentümer ins Grundbuch einträgt. Nach Überweisung des Kaufpreises erfolgt die Schlüsselübergabe. Jetzt zahlen Sie auch die Steuern auf den Gewinn des hoffentlich optimalen Hausverkaufs. Mehr zu den einzelnen Phasen erfahren Sie in unserem Artikel „Immobilie verkaufen“.

Was ist mein Haus wert? So finden Sie den richtigen Preis beim Hausverkauf!

Der Dreh- und Angelpunkt, wenn Sie ein Haus verkaufen, ist der Preis. Für die Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises sind Sie nicht auf eine Schätzung angewiesen. Es gibt es konkrete Kriterien, nach denen sich der Wert eines Hauses bemisst. Sie haben zum Beispiel die Möglichkeit, ein vollwertiges Verkehrswertgutachten bei einem Immobiliengutachter in Auftrag zu geben.

Kostenlos dagegen ist unser Tool zur Ermittlung des Immobilienwertes. Es fragt die relevanten Kriterien direkt online ab und führt auf dieser Basis eine sofortige Wertermittlung durch. Die Ergebnisse werden im Anschluss noch einmal von einem Immobilienexperten unseres Kooperationspartners AroundHome geprüft und Ihnen per Mail zugeschickt.

Was ist beim Hausverkauf zu beachten? 9 goldene Regeln!

Stellen Sie ein Haus zum Verkauf, können Sie viel von der Erfahrung anderer profitieren. Denn immer wieder passieren häufige Fehler, die sich vermeiden lassen, wenn man sie kennt. Wir haben für Sie daher 9 Tipps zusammengestellt, die die größten Schwierigkeiten beim Hausverkauf vermeiden helfen.

• Regel 1: Meiden Sie Zeitdruck!

  Beginnen Sie mit der Planung früh. Denn ein Hausverkauf „auf den letzten Drücker“ ist meist ein – für Sie – schlechter Deal!

• Regel 2: Sammeln Sie Unterlagen für den Hausverkauf!

  Wer ein Haus verkaufen möchte, muss eine Reihe von Dokumenten parat halten, wie zum Beispiel Grundrisse, Grundbucheintrag, Flurkarte und Energieausweis. Erledigen Sie diesen Teil der Arbeit am besten im Vorfeld.

• Regel 3: Sie brauchen einen Energieausweis!

  Seit 2015 ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises Pflicht, wenn Sie ein Haus verkaufen oder auch nur neu vermieten wollen. Verstöße werden mit Bußgeld geahndet!

• Regel 4: Bewerben Sie Ihr Haus richtig!

  Zu einem Hausverkauf gehört es heute, Interessenten ein Exposé mit allen Eckdaten und Bildern auszuhändigen. Das bedeutet: Sie brauchen gute Fotos – auch um das Haus in allen relevanten Tageszeitungen, Anzeigenblättern und Immobilienportalen einzustellen.

• Regel 5: Präsentieren Sie Ihr Haus optimal!

  Ein Haus zum besten Preis zu verkaufen setzt auch voraus, dass Sie es im besten Licht erstrahlen lassen. Herumliegende Sachen, schmutzige Böden oder ein ungepflegter Garten dürfen nicht sein! Investieren Sie in eine Grundreinigung, kleinere Schönheitsreparaturen und gegebenenfalls einen Gärtner. Profis empfehlen, Erinnerungsstücke wie Familienfotos vor der Besichtigung zu entfernen. Der Käufer kann sich dann besser vorstellen selbst der Besitzer zu sein.

• Regel 6: Verhandeln Sie den Kaufpreis gut!

  Starten Sie mit einem Angebotspreis, der 5-8 % über Ihrem angepeilten Wunschpreis liegt. So haben Sie genug Verhandlungsspielraum, um dem Kaufinteressenten beim Verhandeln noch entgegen zu kommen.

• Regel 7: Kein Kaufvertrag ohne Finanzierungsbestätigung!

  Lassen Sie sich von Ihrem Käufer auf jeden Fall eine Bestätigung der Bank über die bewilligte Finanzierung zeigen. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrages wird unter Umständen teuer!

• Regel 8: Bereiten Sie den Kaufvertrag vor – hier finden Sie ein Muster!

  Wenn Sie den Hausverkauf ohne Makler abwickeln, müssen Sie selbst dem Notar alle mit dem Käufer besprochenen privaten Vereinbarungen und alle ihm angezeigten Mängel vorlegen. Nur wenn diese Details auch im Kaufvertrag abgebildet werden, sind Sie rechtlich sicher. Ein Mustervertrag für einen privaten Hausverkauf kann Ihnen bei der Vorbereitung helfen, hier finden Sie ein kostenloses PDF zum Download. Der vorliegende Vertrag dient lediglich als Beispiel und kann die Vertragserstellung durch einen Notar nicht ersetzen.

• Regel 9: Denken Sie an die Kosten!

  Ein Hausverkauf bringt nicht nur Geld, sondern kostet auch: Es entstehen Vermarktungskosten, Kosten für die Unterlagenbeschaffung, eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank, wenn das Haus vor Ablauf der Baufinanzierung verkauft wird. Zu guter Letzt greift unter Umständen auch der Staat nochmal zu, in Form von Steuern auf den Gewinn aus dem Hausverkauf (siehe unten)!

Haus verkaufen mit Makler: Wie kann der Profi beim Hausverkauf helfen?

Viele scheuen beim Hausverkauf den Einsatz eines Maklers. Grund sind vor allem die Kosten. Seit Dezember 2020 ist gesetzlich festgelegt, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden muss (übrigens aber nicht bei einem Grundstücksverkauf, bei dem der Käufer die Kosten alleine trägt).

Dennoch sprechen auch Punkte dafür, ein Haus mit Makler zu verkaufen. So können Makler aufgrund ihrer Expertise oft einen höheren Verkaufspreis erzielen. Auch sparen Sie sich so den hohen Zeitaufwand, den ein Hausverkauf mit sich bringt und Sie letztlich von Ihrer eigenen Arbeit abhält.

Folgende Leistungen zählen zum Aufgabenspektrum eines Maklers, die andernfalls von Ihnen selbst erbracht werden müssen:

• Erstellen eines professionellen Exposés zum Hausverkauf inklusive Fotos
• Bewerbung des Hauses in Zeitungen, Internetportalen und gegebenenfalls maklereigenen Medien
• Planung, Organisation und Durchführung des Hausverkaufs, inklusive Besichtigungsterminen
• Hilfe bei der Ermittlung des Immobilienwertes (unter anderem über eigene Vergleichsdatenbanken)
• Klärung rechtlicher Fragen zum Hausverkauf
• Bonitätsprüfung des potentiellen Käufers
• Mediation zwischen Käufer und Verkäufer (psychologisch wichtiger „Mittelsmann“)
• professionelle Verkaufsverhandlung

Sollte ich mein Haus verkaufen oder doch besser vermieten?

Vor der endgültigen Entscheidung ein Haus zu verkaufen könnten Sie in Erwägung ziehen, das Haus stattdessen zeitweilig oder langfristig zu vermieten. Das kann in verschiedenen Fällen günstig für Sie sein, etwa in folgenden:

• Das Haus liegt in einer Boom-Metropole wie Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München, Berlin oder Hamburg und kann daher regelmäßig sehr hohe Mieten erzielen.
• Das Haus ist so attraktiv, dass die Immobilie als Kapitalanlage in Zukunft im Wert steigen wird. Die Entwicklung der Immobilienpreise der vergangenen Jahre spricht dafür. Doch Vorsicht: In manchen Regionen befürchten Kritiker die Entwicklung einer Immobilienblase.
• Bei laufender Immobilienfinanzierung: Lösen Sie eine Immobilienfinanzierung vorzeitig mit dem Verkauf auf, verlangen manche Banken eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung. Um diese zu vermeiden, wäre eine vorübergehende Vermietung eine Möglichkeit
• Spekulationsfrist: Wenn ein Haus vor Ablauf einer Spekulationsfrist von 10 Jahren nach dem Kauf wieder zum Verkauf steht, kann der Staat eine Spekulationssteuer erheben. Auch dann lohnt sich Warten per Vermietung.
• Laufende Abschreibungen: Wenn Abschreibungsmöglichkeiten aus dem Kauf oder Bau des Hauses noch nicht voll ausgeschöpft sind, ist ebenfalls zu prüfen, ob sich eine vorübergehende Vermietung lohnt.

Hausverkauf und Finanzamt: Wird ein Hausverkauf versteuert?

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie ein nicht selbst genutztes Haus innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, müssen Sie den Gewinn versteuern. Der Staat will damit Immobilienspekulation verhindern. Und tatsächlich ist die Spekulationssteuer auch nicht unerheblich: Sie kann den Gewinn aus dem Hausverkauf um bis zu 40 % schmälern.

Konkret besteuert wird allerdings nur der Gewinn aus dem Hausverkauf. Zum Beispiel würde eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank vorher davon abgezogen.

Wann ist ein Hausverkauf steuerfrei?

Keine Steuern fallen an, wenn Sie das Haus innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkaufen, es aber selbst bewohnt haben. Sie müssen dafür auch nicht volle 10 Jahre darin gewohnt haben. Gemäß Einkommenssteuergesetz (§ 23 EStG) reicht es aus, wenn die Wohnnutzung im Jahr, in dem der Hausverkauf stattfinden soll, sowie in den beiden vorangehenden Kalenderjahren stattgefunden hat.

Achtung: Gewerblich genutzte Immobilien sind beim Hausverkauf immer zu versteuern!

Geerbtes Haus verkaufen: Welche Steuer gilt hier?

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen wollen, gelten etwas andere Regeln: Als Kaufdatum wird in diesem Fall der Zeitpunkt zugrunde gelegt, zu dem der Erblasser das Haus erworben hat. Maßgeblich ist hierfür der Kaufvertrag. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren beginnt also mit diesem Datum. Gehörte das Haus, das Sie zum Verkauf bringen wollen, also mindestens 10 Jahre dem Erblasser, brauchen Sie auf den Gewinn keine Spekulationssteuer zu bezahlen.

Ebenso steuerfrei bleibt der Gewinn, wenn Sie als Erbe oder Ihre Kinder das Haus mietfrei mindestens im Jahr der Hausverkaufs sowie in den beiden vorangehenden Jahren selbst zum Wohnen nutzen. Als Datum des Hausverkaufs gilt übrigens immer der Tag, an dem Sie das Haus verkaufen, nicht der Tag der Erbschaft.

Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, aber dennoch darin wohnen bleiben wollen.

Rückmietkauf

In diesem Modell mieten Sie Ihr Haus einfach nach dem Verkauf. Dazu schließen Sie gleich mit dem Kaufvertrag einen Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer ab. Der Käufer übernimmt in der Folge alle Instandhaltungs- und Eigentümer-Pflichten, Sie hingegen treten in einen gewöhnlichen Mietvertrag mit allen Mieterpflichten. Eine solche Lösung kann sich für Kapitalanleger lohnen. Häufig wählen auch Familien diesen Weg, wenn die Kinder das Haus kaufen, aber erst später selbst nutzen möchten.

Hausanteil verkaufen

Eine Möglichkeit wäre auch, nur einen Teil vom Haus zu verkaufen und im anderen Teil wohnen zu bleiben. Das klappt natürlich nur bei den entsprechenden räumlichen Möglichkeiten. Eine andere Variante wäre es, einen Teil des Grundstücks zu verkaufen, auf dem dann – sofern Bauland – ein weiteres Haus gebaut wird.

Leibrente

In diesem Modell können Sie Ihr Haus verkaufen, erhalten die Summe aber nicht komplett ausbezahlt, sondern als monatliche Rente. Der Käufer kann davon profitieren, weil er so keinen Kredit aufnehmen muss. Sie wiederum profitieren, weil Sie im Haus wohnen bleiben können und obendrein mehr Rente beziehen. Der Vertrag kann zeitlich befristet oder lebenslang abgeschlossen werden und wird im Grundbuch eingetragen.

Wohnrechtsvereinbarung

Auch in diesem Fall wird nach dem Hausverkauf im Grundbuch ein vorübergehendes oder lebenslanges Wohnrecht eingetragen. Dafür verlangen Sie einen niedrigeren Kaufpreis. Wenn das Haus zusätzlich Mieteinnahmen generiert, weil weitere Parteien es bewohnen, können Sie auch ein Nießbrauchrecht vereinbaren. In diesem Fall fließen die Mieteinnahmen weiterhin an Sie, jedoch auch die Vermieterpflichten wie Instandhaltung etc. Häufig wird diese Variante gewählt, wenn zu Lebzeiten eine steuerfreie Schenkung vorbereitet werden soll.

FAQ: Wichtige Fragen beim Hausverkauf!

Im Folgenden beantworten wir für Sie weitere häufige Fragen rund um das Thema Hausverkauf!

• Kann ich ein Haus verkaufen, wenn es vermietet ist?

  Für den Verkauf vermieteter Immobilien gelten besondere rechtliche Ansprüche. In Fachkreisen spricht man von „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt, Sie können keinen Mieter vor die Tür setzen, weil Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Der Käufer Ihres Hauses muss vielmehr als neuer Eigentümer auch alle bestehenden Mietverhältnisse übernehmen.

  Ausnahme: Sie kündigen dem Mieter wegen Eigenbedarf. Das ist möglich, sofern Sie selbst oder nahe Angehörige nachweislich Interesse haben, die Wohnung oder das Haus selbst zu bewohnen.

  Tipp: Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen möchten, raten wir Ihnen dazu, offen mit dem Mieter zu sprechen. Zum einen könnte er selbst als Kaufinteressent in Frage kommen. Zum anderen stehen Besichtigungstermine an. Selbst wenn Sie als Eigentümer beim Hausverkauf ein Besichtigungsrecht haben: Harmonischer für alle Parteien funktioniert das Ganze, wenn ein Klima der Offenheit und des Vertrauens herrscht.

• Sollte man jetzt ein Haus verkaufen?

  Es kommt darauf an, in welchem Zustand das Haus ist. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschafts in Köln gibt zu bedenken: "Wahrscheinlich wird es irgendwann gesetzliche Auflagen zum Sanieren geben, dann wird der Druck steigen und damit werden die Immobilienpreise weiter runtergehen. Diejenigen, die solch eine ältere Immobilie haben, müssen sich daher diese Frage stellen: Will ich mittelfristig sanieren oder lieber jetzt verkaufen und vielleicht in eine kleinere, neuere Wohnung investieren?" Bei anderen Objekten – insbesondere in Ballungs- und Ferienregionen – könnten die Preise aber auch weiterhin steigen.

• Kann man ein Haus ohne Energieausweis verkaufen?

  Ganz klar: Kein Hausverkauf ohne Energieausweis! Laut Energieeinsparverordnung (EnEV), die ab Mai 2021 vom neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst wird, sind Sie verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen, wenn Sie ein Haus verkaufen oder neu vermieten. Davon ausgenommen sind nur Baudenkmäler und kleinere Gebäude mit bis 50 qm Nutzfläche.

  Nicht nur können Kauf- oder Mietinteressenten es zur Anzeige bringen, wenn Sie den Energieausweis nicht oder nicht vollständig vorlegen können. Es droht auch ein Bußgeld von bis zu 15.000 €.