Haus kaufen ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Katharina Fuhrin
Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien
Stand: 04.05.2023

Ja, das ist grund­sätz­lich mög­lich. Unter bestimm­ten Voraus­set­zun­gen finan­zie­ren Ban­ken einen Haus­kauf oder Haus­bau zu 100 %. Der Kredit­neh­mer muss dafür eine sehr gute Boni­tät vor­wei­sen und zusätz­lich über ein ho­hes Ein­kom­men verfü­gen sowie einen siche­ren, un­be­fris­te­ten Arbeits­platz haben. Die Finan­zie­rung einer Immo­bilie ohne Eigen­kapi­tal hat aber eini­ge Nach­teile. Zum einen ver­lan­gen die Ban­ken deut­lich höhe­re Zin­sen, so­dass der Kredit teu­rer wird. Zum ande­ren er­höht sich die not­wen­di­ge Kredit­sum­me. Da­durch steigt das Risi­ko des Kredit­neh­mers bei einer mög­lichen Zah­lungs­un­fähig­keit auf einem gro­ßen Schulden­berg sit­zen zu blei­ben.

Manche Ban­ken über­neh­men zu den 100 % so­gar noch die Kaufnebenkosten, die zu­sätz­lich bis zu 15 % des Kauf­prei­ses aus­machen kön­nen. Jede Bank hat zum Thema Haus­kauf ohne Eigen­kapita ihre eigenen Rege­lun­gen. Daher lohnt es sich, Finan­zierungs­an­fra­gen bei mehre­ren Ban­ken zu stel­len und nach indi­viduel­len Lö­sun­gen zu suchen.

Achtung: Im Zusammen­hang mit den Ent­wick­lun­gen auf dem Immo­bilien- und Zins­markt haben einige Kredit­insti­tute grund­sätz­lich ihre Richt­linien bei der Kredit­ver­gabe ver­schärft und finan­zie­ren nur noch bis maxi­mal 95 % vom Kaufpreis.

Bei einer Vergleich.de-Umfrage unter 69 Kredit­ge­bern aus dem April 2023 zei­gte sich aber, dass zu diesem Zeit­punkt noch 78 % der Be­frag­ten grund­sätz­lich zu einer Voll­finan­zie­rung be­reit waren. Eine Lis­te mit den Namen der Ban­ken fin­den Sie auf unse­rer Seite: Welche Bank ver­gibt einen Haus­kredit ohne Eigen­kapi­tal?

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Was sind die Voraussetzungen für einen Immobilienkauf ohne Eigenkapital?

Lässt sich eine Bank auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein, will sie das Risiko so niedrig wie möglich halten. Daher muss ein Kreditnehmer in der Regel einige Bedingungen erfüllen.

Diese Bedingungen müssen für einen Hauskauf ohne Eigenkapital erfüllt sein

  • sehr gute Bonität (Kreditwürdigkeit): Die Bonität überprüft der Kreditgeber mit einer Auskunft bei der SCHUFA. Es muss ein hervorragender SCHUFA-Score vorhanden sein.
  • hohes Einkommen: Ein überdurchschnittliches Einkommen gewährleistet die Zahlungsfähigkeit.
  • sicheres Einkommen: Mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis oder einem Dienstverhältnis als Beamter wird die langfristige Rückzahlung des Darlehens gesichert.
  • keine weiteren Schulden: Bei Schuldenfreiheit sind die Chancen für eine 100 %-Finanzierung oder eine Vollfinanzierung am besten. Allerdings ist ein noch laufender Ratenkredit kein automatischer Ausschlussgrund, wenn ansonsten die Bonität stimmt.
  • Zustand und Lage der Immobilie: Je besser ein Gebäude beim Kauf erhalten ist oder je besser die Immobilienlage ist, desto größer sind die Chancen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Das gleiche gilt auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, ohne dass Eigenkapital vorhanden ist.

Welche Nachteile hat ein Hauskauf ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, hat aber Nachteile, die in der folgenden Liste erklärt werden.

Diese Nachteile hat eine Finanzierung ohne Eigenkapital

  • höhere Zinsen: Die kreditgebende Bank verlangt höhere Zinsen für das Darlehen, dadurch wird die Baufinanzierung deutlich teurer.
  • höhere Kreditsumme: Ohne Eigenkapital beträgt die Darlehenshöhe 100 % des Kaufpreises. Bei einer Vollfinanzierung, die auch die Kaufnebenkosten (Makler- und Notargebühren, Grunderwerbssteuer) enthält, steigt die Kreditsumme weiter an.
  • längere Kreditlaufzeit oder höhere Raten: Da die Schulden bei der Bank höher sind, verlängert sich der Zeitraum der Rückzahlung bzw. Sie müssen höhere monatliche Raten zahlen.
  • höheres Risiko: Wird der Hauptverdiener für einen längeren Zeitraum krank oder arbeitslos, kommt es zu Zahlungsschwierigkeiten. Kann der Hauskredit gar nicht mehr zurückgezahlt werden, entsteht ein großer Schuldenberg. Die Bank hat dann das Recht zu einer Zwangsversteigerung. Reichen die Einnahmen aus der Zwangsversteigerung nicht aus, um die Forderungen der Bank zu erfüllen, droht die Privatinsolvenz.
  • knappe Kasse: Stellen die monatlichen Ratenzahlungen während der Kreditrückzahlung für den Haushalt eine zu große Belastung dar, bleibt kaum noch Geld für andere notwendige Anschaffungen übrig.
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