Das Wichtigste in Kürze
- Sie können eine bestehende Grundschuld löschen lassen, wenn Sie die letzte Rate eines Darlehens gezahlt haben.
- Für die Löschung benötigen Sie eine Löschungsbewilligung. Das ist die Zustimmung des Kreditgebers, der damit die komplette Rückzahlung der Schuld bestätigt.
- Zur Löschung einer Grundschuld müssen Sie einen Notar beauftragen, der die notwendigen Unterlagen beim Grundbuchamt einreicht.
- Die Grundschuldlöschung kostet etwa 0,2–0,4 % der als Grundschuld eingetragenen Summe.
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht an einer Immobilie. Sie sichert in der Regel eine Immobilienfinanzierung ab und gibt der Bank das Recht, das Grundstück zu verwerten, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird.
Wann kann ich eine Grundschuld löschen lassen?
Sie können eine Grundschuld löschen lassen, wenn Sie Ihre letzte Kreditrate getilgt haben oder auch wenn Sie Ihr Darlehen umschulden. Voraussetzung dafür ist eine Löschungsbewilligung, die Ihnen unter den genannten Voraussetzungen gesetzlich zusteht. Sollten Sie sie nicht unaufgefordert zugeschickt bekommen, können Sie sie bei Ihrem Kreditgeber beantragen.
Was ist eine Löschungsbewilligung?
Die Löschungsbewilligung ist die Zustimmung eines Kreditgebers, dass sein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht gelöscht wird. Sie muss immer als Schriftstück in notarieller Form vorliegen. Auf diesem ist die Zustimmung des Gläubigers zur Löschung festgehalten. Ohne diese Zustimmung kann kein Sicherungsrecht, also keine Grundschuld oder auch Hypothek, gelöscht werden.
Durch die Löschung des Sicherungsrechts im Grundbuch erlischt auch die Sicherheit für den Gläubiger. Dies muss der Gläubiger erst dann zulassen, wenn der dem Grundpfandrecht zugrunde liegende Kredit zurückgezahlt worden ist.
Auch von privat kann eine Löschungsbewilligung unterzeichnet werden, wenn der Kreditgeber eine Privatperson war. Diese Unterschrift ist aber – wie auch der Antrag auf Löschung einer Grundschuld – notariell zu beglaubigen.
Gibt es ein Muster für eine Löschungsbewilligung?
Ist der Gläubiger die kreditgebende Bank, bekommen Sie in der Regel einen Vordruck für die Löschungsbewilligung. Privatgläubiger sollten bei der von ihnen ausgestellten und unterschriebenen Löschungsbewilligung schon vor dem Gang zum Notar darauf überprüfen, ob alle wichtigen Bestandteile enthalten sind. Unter der Überschrift „Löschungsbewilligung“ muss stehen, um welches Grundsicherungsrecht es sich genau handelt. Notwendig sind zudem folgende Angaben:
- Grundbuchblatt
- Nummer des Grundbucheintrags
- Flurstück
- Höhe der Grundschuld
- Zustimmung des Eigentümers der Grundschuld über die Löschung
Die Unterschrift mit Ort und Datum muss von einem Notar beglaubigt werden.
Wie beantrage ich die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch?
Für die Löschung einer Grundschud sind nur wenige Schritte notwendig.
Grundschuld löschen - Schritt 1: Stellen Sie zunächst den Antrag auf eine Löschungsbewilligung bei Ihrem Kreditgeber. Das können Sie zum Beispiel dann tun, wenn Sie den Kredit vollständig getilgt haben und die Grundschuld sich in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt hat.
Grundschuld löschen - Schritt 2: Die Löschungsbewilligung können Sie dann zusammen mit Ihrem Antrag auf Löschung der Grundschuld über einen Notar beim Grundbuchamt einreichen.
Grundschuld löschen - Schritt 3: Dort prüfen die Beamten, ob die formellen Voraussetzungen der Löschung vorhanden sind und tragen bei positivem Beschluss einen Löschungsvermerk im Grundbuch ein.
Sonderfall Briefgrundschuld
Es gibt zwei Arten von Grundschuld. Zum einen die Buchgrundschuld, bei der die Grundschuld nur in das Grundbuch eingetragen wird. Zum anderen die Briefgrundschuld, bei der zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch ein sogenannter Grundschuldbrief ausgestellt wird. Dieser Grundschuldbrief ist eine amtliche Urkunde und ein Wertpapier, das dokumentiert, dass das Grundstück mit einer bestimmten Geldsumme belastet ist. Wer den Grundschuldbrief besitzt, ist Gläubiger der Grundschuld.
Wenn Sie eine Briefgrundschuld löschen lassen wollen, muss der Notar zusätzlich zur Löschungsbewilligung auch den Grundschuldbrief beim Grundbuchamt einreichen. Achtung: Ist der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar, kann eine Löschung der Grundschuld ohne Brief nur nach einem Aufgebotsverfahren erfolgen. In diesem wird der Grundschuldbrief für unwirksam erklärt. Ein solches Verfahren ist allerdings kostenintensiv und kompliziert. Dies sollten Sie unbedingt bedenken, wenn Sie den Grundschuldbrief gemeinsam mit der Löschungsbewilligung von Ihrer Bank zugeschickt bekommen – und diese wichtigen Dokumente nicht einfach irgendwo ablegen.
Ein Aufgebotsverfahren dauert mindestens 9 Monate. Das Amtsgericht veröffentlich eine Bekanntmachung über den verlorenen Grundbuchbrief, diese hängt 6 Monate aus, hinzu kommt 1 Monat Rechtsmittelfrist und erst nach Ablauf dieser Wartezeit kann der Grundschuldbrief für ungültig erklärt werden.
Was kostet es, eine Grundschuld zu löschen?
Die Kosten für die Löschung hängen von der Höhe der Grundschuld ab und betragen etwa 0,2–0,4 % von deren Summe. Sie müssen daher mit einigen hundert Euro für Notar- und Grundbuchkosten rechnen, wie folgende Tabelle zeigt.
Kosten und Gebühren einer Grundschuldlöschung im Überblick
Höhe der eingetragenen Grundschuld | Kosten für Notar und Grundbuchamt |
|---|---|
100.000 € | 200–400 € |
150.000 € | 300–600 € |
200.000 € | 400–800 € |
| 250.000 € | 500–1.000 € |
| 300.000 € | 600–1.200 € |
| 350.000 € | 700–1.400 € |
| 400.000 € | 800–1.600 € |
Im Vergleich zu den Kosten einer Grundschuldbestellung ist die Grundschuldlöschung kostengünstig. Sie kostet nur rund ein Drittel der Grundschuldbestellung. Für die Ausstellung der Löschungsbewilligung darf der Gläubiger übrigens kein Geld verlangen.
Grundschuld löschen oder lieber stehenlassen?
Weil die Löschung der Grundschuld immer mit Kosten verbunden ist, gilt es zu überlegen, ob Sie die Grundschuld im Grundbuch einfach stehen lassen. Haben Sie den Kredit bereits abgezahlt, handelt es sich automatisch um eine Eigentümergrundschuld. Wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen, können Sie die (kostenlose) Löschungsbewilligung bei der Bank beantragen und diese zu Hause aufbewahren, ohne den (kostenpflichtigen) Löschungsantrag beim Grundbuchamt zu stellen.
Bei geplantem Verkauf Grundschuld lieber löschen
Planen Sie, die Immobilie zu verkaufen, dann ist es einfacher, wenn das Grundbuch lastenfrei ist. Dann empfiehlt es sich, eine Grundschuld zu löschen. Sie können auch nur einen Teil der Grundschuld löschen lassen, wenn das Darlehen teilweise getilgt worden ist. Ob diese Möglichkeit der Teillöschung der Grundschuld besteht, hängt davon ab, inwieweit das Darlehen getilgt worden ist.
Für Nachfolgedarlehen kann eine Grundschuld wiederverwertet werden
Wer möglicherweise noch einmal ein Darlehen aufnehmen will, etwa einen Modernisierungskredit oder einen Autokredit, der kann eine Grundschuld auch nach der Tilgung des Ursprungsdarlehens einfach im Grundbuch stehenlassen. Sie ist dann eine Eigentümergrundschuld, die einem neuen Kreditgeber eine attraktive Sicherheit bietet. Dann ist kein neuer Grundbucheintrag nötig – jedenfalls dann nicht, wenn die Darlehenssumme die Grundschuld nicht übersteigt, und Sie sparen sich diese Kosten. Achtung: Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, sollten Sie aber unbedingt darauf achten, dass der Brief sicher verwahrt ist und nicht in fremde Hände gerät.
Bei einer Umschuldung reicht die Abtretung der Grundschuld
Möchten Sie nach Ablauf der Zinsbindung Ihr Darlehen zu einer neuen Bank umschulden, können Sie die Kosten für die Löschung und Neueintragung eventuell sparen. Der alte Gläubiger kann auch an den neuen Kreditgeber die Grundschuld abtreten – mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel zum Thema.
Übrigens: Nach einer Laufzeit von 10 Jahren haben Sie bei jedem Baudarlehen ein Sonderkündigungsrecht – auch wenn die Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist. Stehen die Bauzinsen niedriger als bei Abschluss des Darlehens, lohnt sich die Umschuldung.
Tagesaktuelle Zinskondition:
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,11 % | 1.018,33 € |  |
| 8 Jahre | 3,34 % | 1.056,67 € | |
| 10 Jahre | 3,20 % | 1.033,33 € | |
| 12 Jahre | 3,47 % | 1.078,33 € | |
| 15 Jahre | 3,49 % | 1.081,67 € | |
| 20 Jahre | 3,74 % | 1.123,33 € | |
Grundbucheintrag löschen bei Todesfall
Soll eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden, weil der Begünstigte, also der Gläubiger, gestorben ist, dann gehen dessen Rechte auf die Erben über. Das heißt, dass dann den Erben die restliche Tilgung der Schuld zusteht beziehungsweise diese – wenn die Schuld getilgt ist – die Löschungsbewilligung erteilen müssen.
Fazit: Ob eine Grundschuldlöschung notwendig ist, hängt vom Einzelfall ab
Eine Grundschuld kann gelöscht werden, wenn die letzte Rate eines Darlehens zurückbezahlt wurde. Voraussetzung für die Löschung ist eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers, mit der die komplette Rückzahlung bestätigt wird. Ein beauftragter Notar reicht alle erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Überlegen Sie gut, ob es in Ihrem speziellen Fall notwendig ist die Grundschuld zu löschen. Da einige hundert Euro Kosten entstehen, kann es sinnvoller sein, die Grundschuld einfach stehen zu lassen.
Häufige Fragen zur Grundschuldlöschung
Die Löschung kann Tage, einige Wochen, aber auch Monate in Anspruch nehmen. Wie lange es dauert, die Grundschuld zu löschen, hängt von der jeweiligen Verwaltung ab. Dies unterscheidet sich je nach Bundesland und Gericht.
Die Löschungsbewilligung an sich ist schnell ausgestellt. Vorher muss die Bank allerdings prüfen, ob alle Verbindlichkeiten beglichen worden sind. Die Löschungsbewilligung geht über den Notar zum Grundbuchamt.
Nein, das geht nicht. Sie benötigen zwingend einen Notar, der Ihre Unterlagen beglaubigt und den Antrag zur Löschung beim Grundbuchamt einreicht. Einzige Ausnahmen sind Fälle, wenn das Grundbuchamt von sich aus oder das Finanzamt die Löschung einer Grundschuld beantragen. In allen anderen Standardfällen, insbesondere nach Rückzahlung eines Darlehens, ist ein Notar vorgeschrieben.
Die Beantragung der Grundschuldlöschung erfordert eine notarielle Beglaubigung und den Notar als Mittler für die Einreichung beim Grundbuchamt. Die technische Übermittlung an das Grundbuchamt kann elektronisch erfolgen, aber ein komplett digitaler, beglaubigungsfreier Antrag durch den Eigentümer allein ist nicht möglich.
Für die Löschung einer Grundschuld müssen folgende Unterlagen eingereicht werden:
- Löschungsbewilligung des Gläubigers (z. B. der Bank), die bestätigt, dass die Grundschuld gelöscht werden kann
- Einverständniserklärung des Eigentümers zur Löschung der Grundschuld
- Bei Briefgrundschuld auch der Grundschuldbrief
- Antrag mit Angaben zur Grundschuld, wie z. B. Grundbuchblatt, Grundbuchband, Flur und Flurstück, Nummer der Grundschuld, Höhe der Grundschuld (in Zahlen und ausgeschrieben) sowie Name und Sitz des Gläubigers
Der Löschungsantrag wird durch einen Notar aufgenommen und zusammen mit den beglaubigten Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht.
