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Immobilienfinanzierung

Immobilienkredit: So bereiten Sie sich auf Ihr Finanzierungsgespräch vor

Auf dem Weg zu Ihrer Baufinanzierung steht mindestens ein Kreditgespräch an, entweder mit einem Vermittler oder dem Kreditgeber. Am besten machen Sie sich bereits im Vorfeld Gedanken und legen Unterlagen zurecht. Auf unserer Checkliste sehen Sie, welche Themen auf Sie zukommen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was erwartet mich im Finanzierungsgespräch?

      Weil es bei Baudarlehen in der Regel um sehr hohe Summen geht, möchte die Bank beziehungsweise der Finanzvermittler Sie kennenlernen. Bei Ihrem Beratungstermin stellen Sie Ihr Finanzierungsvorhaben vor und erläutern Ihre finanzielle Situation. Diese Rahmenbedingungen entscheiden darüber, ob Sie einen Kredit bekommen und wenn ja, zu welchen Konditionen.

      Umgekehrt können Sie das Gespräch zur Kreditberatung nutzen, um Grundlagen sowie nützliche Tipps zur Immobilienfinanzierung zu erfahren. Je besser Sie sich vorbereiten, desto gezielter können Sie Ihre Fragen stellen. Je konkreter die Vorstellungen sind, welche Ansprüche und Wünsche Sie an Ihr Darlehen haben, desto wahrscheinlicher bekommen Sie Ihre optimale Baufinanzierung.

      Vor dem Bankgespräch: Erstellen Sie einen Finanzplan

      Ob und welchen Kredit Sie für Ihre Baufinanzierung bekommen, hängt maßgeblich von Ihrer finanziellen Situation ab. Stellen Sie sich darauf sein, dass Ihre Konten und Abrechnungen komplett durchleuchtet werden, auch wenn das ein komisches Gefühl sein mag. Am besten machen Sie sich bereits im Vorfeld die Mühe und stellen einen ausführlichen Finanzplan auf – dieser Schritt kommt ohnehin auf Sie zu. So bekommen Sie einen ersten Eindruck, welche Tilgungsrate zu Ihnen passt. Dafür gehen Sie folgendermaßen vor:

      Auf der Einkommensseite notieren Sie folgende monatliche Eingänge:

      • Einkünfte aus Ihrem Angestelltenverhältnis
      • Einkünfte aus selbstständiger Arbeit
      • Einkünfte aus Kapitalvermögen 
      • sonstige Einkünfte (z.B. Rente, Land- und Forstwirtschaft)
      • Kaltmiete aus Bestandsobjekten
      • Kindergeld
      • Elterngeld
      • Nebenverdienste (z.B. 450 €-Jobs)
      • Sonstiges (z.B. Unterhaltszahlungen, Unfall-Rente etc.)

      Auf der Ausgabenseite notieren Sie folgende monatliche Posten:

      • bestehende Bauspardarlehen
      • bestehende Ratenkredite
      • Leasingraten
      • Kommunikation (Internet, (Mobil-)Telefon)
      • Lebenshaltungskosten
      • GEZ
      • Ausgaben KFZ (Steuer und Versicherung)
      • Versicherungen
      • Unterhaltszahlungen
      • Private Krankenversicherung
      • verbleibende Mietausgaben (nach der Finanzierung)

      Notieren Sie außerdem die Summen über vorhandenes Kapital bzw. Verbindlichkeiten. Diese Angaben bringen Sie einfach mit zu Ihrem Finanzierungsgespräch. Ihr Berater wird dann mit Ihnen besprechen, wie Ihre Hausfinanzierung aussehen könnte.

      Wenn Sie sich von vornherein die grundsätzliche Frage, „Wieviel Haus kann ich mir leisten?“ beantworten wollen, finden Sie in unserem Budgetrechner eine Antwort zu dem maximalen Kreditbetrag.

      Je mehr Geld Sie monatlich zur Verfügung haben, desto lieber wird die Bank mit Ihnen Ihre Baufinanzierung planen. Sofern es Ihnen möglich ist, reduzieren Sie vor dem Finanzierungsgespräch Ihre monatlichen Fixkosten, indem Sie zum Beispiel bestehende Ratenkredite zurückzahlen.

      Suchen Sie vor dem Finanzierungsgespräch Ihre Unterlagen zusammen

      Ihre finanzielle Situation müssen Sie ebenso durch Unterlagen belegen können wie die Eckdaten der Immobilie, die Sie kaufen oder bauen möchten. Es gibt keine einheitlichen Vorgaben, welche Dokumente und Unterlagen Sie für eine Baufinanzierung benötigen, diese Anforderungen legen die verschiedenen Kreditinstitute selbst fest. Am besten fragen Sie vor Ihrem Kreditgespräch bei Ihrem Berater nach, welche Belege Sie im Original oder in Kopie vorlegen müssen.

      Vorbereitung auf das Kreditgespräch: Diese Unterlagen benötigen Sie

      •  Personalausweis/Reisepass aller am Darlehen beteiligten Personen
      • Bei Arbeitnehmern: Verdienstbescheinigungen der letzten 2-3 Monate und letzter Einkommenssteuerbescheid
      • Bei Selbstständigen: die jüngsten Bilanzen einschließlich Einnahmen-/Überschussrechnung der letzten 2 Jahre sowie die letzten beiden Einkommenssteuerbescheide
      • Eigenkapitalnachweis
      • Scheidungsfolgenvereinbarung/Unterhaltszahlungsvereinbarung (falls zutreffend)
      • Renteninformation über gesetzliche, betriebliche und private Rente (falls Sie älter als 55 Jahre sind)

      Zum Objekt:

      • Aktueller Grundbuchauszug bzw. Vollmacht des aktuellen Eigentümers zur Beschaffung
      • Aktuelle Flurkarte
      • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
      • Grundrisszeichnungen

      Bei Neubau:

      • Grundstückskaufvertrag bzw. Entwurf
      • Baubeschreibung
      • Baukostenaufstellung

      Bei Kauf: 

      • Exposé 
      • Kaufvertragsentwurf (falls schon vorhanden)
      • Bei Erbbaurecht: Kopie des Erbbaurechtsvertrags sowie Nachweis des aktuell zu zahlenden Erbbauzinses

      Bereiten Sie sich inhaltlich auf das Bankgespräch vor

      Ob Sie sich inhaltlich auf das Beratungsgespräch zur Baufinanzierung vorbereiten, ist Typsache. Im Prinzip können Sie als absoluter Laie zu Ihrem Termin gehen – Ihr Berater wird Ihnen wichtige Begriffe wie Tilgungsplan, Annuitätendarlehen und Beleihungswert erklären und Ihnen Tipps zu Fördermöglichkeiten wie der KfW-Förderung oder Baukindergeld geben.

      Dennoch raten wir Ihnen, inhaltlich gewappnet in das Finanzierungsgespräch zu gehen. Auf unseren Artikelseiten finden Sie zum Beispiel viele Informationen zu Finanzierungsmöglichkeiten und zur Zinsentwicklung. Haben Sie vielleicht Freunde und Bekannte, die schon eine Baufinanzierung abgeschlossen haben? Prima, fragen Sie sie! Je besser Sie über Zinssätze, Zinsbindung und Rückzahlungsmodalitäten Bescheid wissen, desto eher können Sie das Gespräch nutzen, um über konkrete Konditionen zu reden.

      Tipp: Mit unseren Finanzierungsrechnern wie dem Baufinanzierungsrechner, Budgetrechner und Darlehens- und Tilgungsrechner können Sie mit den verschiedenen Parametern spielen und sehen, welchen direkten Einfluss Werte wie Effektivzins und Tilgungsrate auf Ihre Baufinanzierung haben.

      Bringen Sie Vergleichsangebote mit in das Kreditgespräch

      Je besser Sie den Markt für Baufinanzierungen kennen, desto geschickter können Sie verhandeln. Sie wollen Ihr Haus finanzieren und suchen ein optimales Angebot? Wir empfehlen Ihnen grundsätzlich, mindestens drei Anfragen bei unterschiedlichen Finanzierungspartner zu stellen. Wenn Ihnen konkrete Angebote von Mitbewerbern vorliegen, sind Sie im Finanzierungsgespräch in einer besseren Verhandlungsposition. Ihr Gesprächspartner ist eventuell bereit, Ihnen bei den Konditionen entgegenzukommen.

      Vergleichsangebote finden Sie ganz einfach über unseren Baufinanzierung Vergleich.

      Klären Sie wichtige Fragen schon vor der Kreditberatung

      Bevor Sie in das Finanzierungsgespräch gehen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, was Sie von Ihrem Darlehen erwarten. Ihr Berater wird Sie auf jeden Fall auf folgende Punkte ansprechen, die Sie sich am besten schon zuhause überlegen:

      Diese Fragen könnte der Berater Ihnen beim Finanzierungsgespräch stellen

      •  Wie hoch soll Ihre monatliche Tilgungsrate sein? (Um die Rate zu bestimmen, finden Sie auf unserer Seite Tilgung nützliche Hintergrundinfos.)
      • Wie lange wollen Sie den Zins festschreiben? (In Zeiten von Niedrigzinsen empfehlen wir eine möglichst lange Zinsbindung. Aktuelle Bauzinsen und deren Entwicklung erläutern wir Ihnen auf der Seite Aktuelle Bauzinsen.) 
      • Wieviel Eigenkapital können Sie einbringen? 
      • Bis wann möchten Sie die Immobilie abbezahlt haben? 
      • Müssen Sie Modernisierungs- oder Renovierungskosten einplanen? (Welche Kosten durch eine Modernisierung auf Sie zukommen, lesen Sie auf der Seite Modernisierung.) 
      • Wie flexibel sollte Ihre Finanzierung sein? Stehen zum Beispiel während der geplanten Laufzeit mögliche Veränderungen in Ihrem Leben an?

      Unser Tipp zur Hausfinanzierung: Bringen Sie ruhig all Ihre Wünsche auf den Tisch. Was sich dann tatsächlich realisieren lässt, können Sie im Gespräch klären.

      Der letzte Schliff für Ihren Auftritt im Finanzierungsgespräch

      Wenn Sie sich Ihrer Sache sicher sind und Sie souverän auftreten, trägt das wesentlich zu einem positiven Gesamteindruck bei. Denken Sie aber auch an den ersten Eindruck, den Sie bei Ihrem Berater hinterlassen – der vor allem über Ihr Äußeres vermittelt wird. Achten Sie daher auf eine gepflegte Garderobe. Sie müssen keinem bestimmten Dresscode folgen, sondern sollten ein Outfit wählen, in dem Sie sich wohlfühlen.

      Auf unserer Checkliste zur Baufinanzierung haben wir nochmals alle wichtigen Punkte für Sie auf einen Blick zusammengefasst.

      Vergleich.de Tipp

      Lassen Sie sich am besten einen Vormittagstermin für das Beratungsgespräch geben. Dann sind Sie (und Ihr Berater) noch ausgeruht und haben den Kopf frei für Zahlenspielereien. Planen Sie unbedingt genug Zeit ein, sodass Sie während des Termins nicht auf die Uhr sehen müssen.

      Kosten der Immobilienfinanzierung

      Anhand des Beleihungswerts berechnet die Bank, zu welchen Kosten und in welcher Höhe sie Ihnen einen Kredit leiht. Wie Sie die Berechnung positiv beeinflussen, zeigen wir Ihnen.

      Beleihungswert
      Wer zahlt beim Hauskauf den Makler?

      Beim Kauf einer Immobilie müssen immer Sie als der Käufer die Maklerprovision ganz oder teilweise bezahlen, selbst wenn Sie den Makler gar nicht bestellt haben. Immerhin gibt es dabei Verhandlungsspielraum.

      Maklerprovision
      Hauskauf auf Pump: ein Pulverfass?

      Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber nicht immer empfehlenswert. Erfahren Sie, welches Risiko Sie damit eingehen und weshalb Sie am Ende mehr zahlen als üblich.

      Baufinanzierung ohne Eigenkapital
       

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