Egal ob Neubaugebiet oder Bauplatz in einer Baulücke: Beim Erschließen eines Grundstücks fallen Kosten an. Sie liegen meist deutlich über 10.000 € und sollten in die Finanzierung eingeplant werden. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen und wo Sie bei den Kosten sparen können.
Als Käufer müssen Sie bei der Erschließung eines Grundstücks mit einem fünfstelligen Betrag rechnen. Der Finanzdienstleister Dr. Klein hat ermittelt, dass die vollständige Erschließung von Rohbauland zu erschlossenem Bauland zwischen 15.550 und 20.320 € kostet. Wegen der aktuell herrschenden Inflation können die Kosten mittelfristig steigen.
Die Erschließungskosten sind hoch, da mehrere Posten anfallen: vom Straßenbau über den Anschluss an die Versorgungsnetze (Gas, Wasser, Abwasser, Strom) bis hin zu Telefon und Internet. Ein Grundstück erschließen zu lassen ist in der Regel aber nur bei bislang unbebauten Grundstücken notwendig und damit kostenpflichtig. Bei Bestandsimmobilien oder bereits früher bebauten Grundstücken fallen nur dann Kosten an, wenn Sie z. B. eine neue Heizung mit einem anderen Energieträger einbauen lassen oder das Internet auf Glasfaser umstellen.
Eine Faustformel für die Erschließungskosten pro Quadratmeter gibt es nicht, da viele stark variierende Faktoren in die Berechnung hineinspielen. Es gibt regional unterschiedliche Preise durch die Gebührenstaffelung der Gemeinden für die Erschließungskosten in einem Neubaugebiet. Einzelne Posten hängen auch von der Größe des Hauses ab, etwa das Abwasser. Für die meisten Grundstücke lassen sich zwischen 15 € und 35 € pro m² ansetzen, in der Spitze können es aber auch zwischen 70 € und 80 € werden.
Die Erschließung eines Grundstücks meint zwei Oberbegriffe, die öffentliche Erschließung, die alle Arbeiten bis zur Grundstücksgrenze umfasst (Verkehrsanbindung über eine Straße sowie Geh- und Radwege, technische Erschließung für die Energieversorgung, Kanalisation und Trinkwasser) und die innere oder private Erschließung (Anschluss der Leitungen von der Grundstücksgrenze an das Haus).
Die Erschließungskosten teilen sich dabei folgendermaßen auf:
Die Schwankung ist hier besonders ausgeprägt. Nach Angaben der Fachseite rechtecheck.de kann die Anbindung an Wege, Straßen und öffentlichen Plätzen zwischen 3 € und 50 € pro m² des Grundstücks betragen.
Die Kosten hierfür liegen bei etwa 2.000 € bis 3.000 €.
Hier liegen die Kosten zwischen 2.000 € und 5.000 €. Gemeint ist dabei sowohl die Versorgung mit Trinkwasser als auch der Anschluss an die Kanalisation. Die Kosten hängen etwa von der Länge der notwendigen Leitung bis zum Haus ab. In manchen Außenbezirken gibt es keinen Anschluss an die öffentliche Kanalisation. Dann müssen Alternativen wie eine Kleinkläranlage geschaffen werden.
Die Kosten liegen bei etwa 2.000 €. Anders als Wasser und Strom ist dies keine verpflichtende Erschließung, in manchen Gegenden ist auch gar keine Anbindung ans Gas möglich. Dann müssen Alternativen wie Öl- oder Pelletheizungen oder Erdwärme geschaffen und bezahlt werden.
Die Anbindung an Telefon- und Internetleitungen (womöglich Glasfaser) kostet etwa 1.000 €.
Für die Grundstückseigentümer werden auch einmalige Nebenkosten fällig. Das sind etwa die Vermessung des Grundstücks und das Bodengutachten, was mit etwa 2.500 € bis 3.800 € anzusetzen ist.
Während die öffentliche Erschließung von Ihrer Gemeinde organisiert wird, müssen Sie die Erschließung der Immobilie selbst bei den kommunalen Versorgern beantragen. Das Verlegen der Leitungen und Rohre kostet etwa 1.000 € pro Meter. Steht das Haus 5 Meter von der Grundstücksgrenze entfernt, werden als etwa 5.000 € fällig. Haben Sie ein großes Grundstück und wollen 10 Meter von der Straße weg bauen, sind es dann aber schon 10.000 € für die innere Erschließung.
Bei einem Grundstück, das voll erschlossen ist, sind die Anbindungen an das Straßennetz sowie den Versorgungsleitungen Strom, Wasser, Kanalisation und gegebenenfalls Gas vorhanden. Teilerschlossen ist ein Grundstück, wenn nicht alle dieser Anschlüsse bereits vorhanden sind. Besitzer sollten bei einem vollerschlossenen Grundstück aber auch an die Telekommunikationsleitungen denken. Diese zählen nicht zu der Definition – fehlen sie noch, entstehen zusätzliche Kosten. Fragen Sie also beim Kauf noch, was „voll erschlossenes Grundstück“ genau bedeutet – dann müssen Sie die Information zur Telekommunikation bekommen.
Erschließungskosten sind zu einem großen Teil Sache des Käufers. Nach dem Kommunalabgabengesetz regeln Kommunen und Gemeinden selbst, welchen Anteil der Kosten sie weitergeben. Sie können Ihnen z. B. 90 % der Kosten der technischen Erschließung und 70 % der Kosten der verkehrsmäßigen Erschließung berechnen. Ob ein Grundstück überhaupt Erschließungskosten aufwirft, lässt sich den Angaben im Bodenrichtwert entnehmen. Steht dort das Kürzel „ebf“ ist das Grundstück „erschließungsbeitragsfrei“. Steht dort das Kürzel „ebp“ ist es „erschließungsbeitragspflichtig“. Die Rechnung geht an denjenigen, der zum Zeitpunkt der Abrechnung der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist.
Tipp: Wenn Sie nicht auf einen Ort in ihrer Wunschregion festgelegt sind, kann sich der Blick auf die örtlichen Gegebenheiten lohnen. Denn an manchen Orten übernehmen Kommunen einen höheren Anteil der Erschließungskosten, um etwa Familien anzulocken. In der Satzung und den Regelungen einer Gemeinde bei Neubaugebieten steht, wie genau die Verteilung zwischen Kommune und Grundstücksbesitzer geregelt ist.
Die Erschließungskosten berechnen sollten Sie im Zusammenhang mit ihrer Baufinanzierung. Sie gehören zu den Baunebenkosten und können entsprechend mit dem Baukredit finanziert werden. Da die Erschließungskosten erheblich zu Buche schlagen können, sollten Sie sie in Ihren Finanzierungsplan mit einbeziehen und auch mögliche Folgen für die nötige Höhe ihres Eigenkapitals bedenken.
zum BudgetrechnerBauland erschließen Kommunen bei ausgeschriebenen Neubaugebieten in der Regel von selbst. Für die Erschließung des Grundstücks ist der Ablauf so geregelt, dass sich die Kommunen oder private Anbieter von Baugebieten schon mit der Ausschreibung um die Straßen und die Anlage der Versorgungseinrichtungen kümmern. Für die Erschließung Ihres Bauplatzes bekommen Sie als Käufer später die Rechnung. Oft vergeben Kommunen die Erschließung auch an einen externen Bauträger.
Während die Erschließungskosten im Neubaugebiet zumeist vorab geregelt sind, müssen Sie sich als Käufer eines bestehenden Grundstücks selbst um die Erschließung kümmern – allerdings keinesfalls in Eigenregie mit Schaufel und Spaten. Die Erschließung an das öffentliche Versorgungsnetz müssen Sie Schritt für Schritt separat bei der jeweils zuständigen Behörde oder dem Leitungsnetzbetreiber beantragen.
Die Erschließungsarbeiten sind aufwändig und unterliegen auch Witterungsrisiken, weshalb eine genaue zeitliche Festlegung kaum möglich ist. Allerdings haben Kommunen ein eigenes Interesse daran, dass Baugebiete möglichst rasch bebaut werden. Das heißt, mit der Ausschreibung und dem Verkauf sollte Ihnen in einem Baugebiet die Kommune ziemlich zeitgenau sagen, wann das Grundstück erschlossen sein wird.
Die Kommune hat rechtlich 4 Jahre Zeit, die Erschließungskosten in Rechnung zu stellen. In der Praxis werden Sie aber üblicherweise schon vor dem Einzug zur Kasse gebeten. Sobald die Baugenehmigung erteilt wurde oder die Arbeiten an der Erschließungsanlage beginnen, müssen Sie mit einer Vorauszahlung rechnen. Fertiggestellte Teilbereiche wie die Straße können einzeln berechnet werden. Vollständig können die Erschließungskosten dann von Ihnen eingefordert werden, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind.
Ja. Erschließungskosten sind absetzbar. Dazu liegen mehrere Urteile und auch Entscheidungen des Bundesfinanzhofs vor. Sie sollten sich hier im Einzelfall aber steuerlichen Rat holen, da es je nach Art der Erschließung unterschiedliche steuerliche Anerkennung gibt. So können Erschließungskosten unter Werbungskosten fallen oder unter Anschaffungskosten.
Sparmöglichkeiten gibt es nur bei der privaten/inneren Erschließung. Hier können durch Eigenarbeit Kosten gesenkt werden. Allerdings dürfen Bauherren Anschlüsse nicht selbst verlegen. Möglich ist aber, den Schacht von der Grundstücksgrenze zum Haus selbst auszuheben. Etwa 1.000 € lassen sich so sparen.
An sich entfallen Erschließungskosten nur zur Erschließung des Grundstücks, also bevor Sie ihr Haus gebaut haben. In der verkehrsmäßigen Erschließung können aber nachträgliche Erschließungskosten erhoben werden. Etwa, wenn eine neue Straße angelegt wird.
Sie haben für die Erstattung der Kosten 1 Monat Zeit. Eine Stundung oder Ratenzahlung können Sie beantragen. Einen Anspruch gibt es darauf nicht – selbst wenn Sie in eine unverschuldete Notlage geraten und ggf. Ihr Haus wieder verkaufen müssten.
Binnen 1 Monats können Sie Widerspruch einlegen. Zahlen müssen Sie aber trotzdem zunächst – außer, Sie leiten ein Eilverfahren ein und beantragen dabei die Aussetzung der Beitragsvollziehung. Die Kommune kann aber auch dann weiter Säumniszuschläge verlangen.
