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Immobilienfinanzierung

Grundstück erschließen: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Egal ob Neu­bau­gebiet oder Bauplatz in einer Bau­lücke: Beim Erschließen eines Grund­stücks fallen Kosten an. Sie liegen meist deutlich über 10.000 € und sollten in die Finan­zierung einge­plant werden. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen und wo Sie bei den Kosten sparen können.

Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein Grundstück?

Als Käufer müssen Sie bei der Er­schließung eines Grund­stücks mit einem fünf­stelligen Betrag rechnen. Der Finanz­dienst­leister Dr. Klein hat ermittelt, dass die vollständige Erschließung von Rohbau­land zu erschlos­senem Bauland zwischen 15.550 und 20.320 € kostet.

Die Erschließungs­kosten sind hoch, da mehrere Posten anfallen: vom Straßen­bau über den Anschluss an die Versor­gungs­netze (Gas, Wasser, Abwasser, Strom) bis hin zu Tele­fon und Inter­net. Ein Grund­stück erschließen zu lassen ist in der Regel aber nur bei bis­lang unbebauten Grund­stücken not­wendig und damit kosten­pflichtig. Bei Bestands­immobilien oder bereits früher bebau­ten Grund­stücken fallen meist keine Kosten an.

Wie lassen sich die Erschließungskosten berechnen?

Eine Faustformel für die Erschließungs­kosten pro Quadrat­meter gibt es nicht, da viele stark variierende Faktoren in die Berech­nung hinein­spielen. Es gibt regional unter­schiedliche Preise durch die Gebühren­staffelung der Gemeinden für die Erschließungs­kosten in einem Neubau­gebiet. Einzelne Posten hängen auch von der Größe des Hauses ab, etwa das Abwasser. Für die meisten Grund­stücke lassen sich zwischen 15 € und 35 € pro m² ansetzen, in der Spitze können es aber auch zwischen 70 € und 80 € werden.

Was ist in den Erschließungskosten enthalten?

Die Erschließung eines Grundstücks meint zwei Ober­begriffe, die öffent­liche Erschließung, die alle Arbeiten bis zur Grund­stücks­grenze umfasst (Verkehrs­anbindung über eine Straße sowie Geh- und Radwege, tech­nische Erschließung für die Energie­versorgung, Kanalisation und Trink­wasser) und die innere oder private Er­schließung (Anschluss der Leitungen von der Grund­stücks­grenze an das Haus).

Die Erschließungs­kosten teilen sich dabei folgende­rmaßen auf:

Verkehrsmäßige Erschließung

Die Schwankung ist hier besonders ausgeprägt. Nach An­gaben der Fach­seite rechtecheck.de kann die An­bindung an Wege, Straßen und öffent­lichen Plätzen zwischen 3 € und 50 € pro m² des Grund­stücks betragen.

Erschließungskosten Strom

Die Kosten hierfür liegen bei etwa 2.000 € bis 3.000 €.

Erschließungskosten Wasser

Hier liegen die Kosten zwischen 2.000 € und 5.000 €. Gemeint ist dabei sowohl die Ver­sorgung mit Trink­wasser als auch der An­schluss an die Kanali­sation. Die Kosten hängen etwa von der Länge der not­wendigen Leitung bis zum Haus ab. In manchen Außen­bezirken gibt es keinen An­schluss an die öffent­liche Kanali­sation. Dann müssen Alter­nativen wie eine Klein­kläranlage geschaffen werden.

Erschließungskosten Gas

Die Kosten liegen bei etwa 2.000 €. Anders als Wasser und Strom ist dies keine ver­pflichtende Erschließung, in manchen Gegenden ist auch gar keine An­bindung ans Gas möglich. Dann müssen Alter­nativen wie Öl- oder Pellet­heizungen oder Erd­wärme geschaffen und bezahlt werden.

Erschließungskosten Telekom

Die Anbindung an Telefon- und Internet­leitungen (womöglich Glas­faser) kostet etwa 1.000 €.

Erschließungsnebenkosten

Für die Grund­stücks­eigentümer werden auch ein­malige Neben­kosten fällig. Das sind etwa die Ver­messung des Grund­stücks und das Boden­gutachten, was mit etwa 2.500 € bis 3.800 € anzusetzen ist.

Innere/private Erschließung

Während die öffentliche Erschließung von Ihrer Gemeinde orga­nisiert wird, müssen Sie die Erschließung der Immo­bilie selbst bei den kommunalen Ver­sorgern beantragen. Das Verlegen der Leitungen und Rohre kostet etwa 1.000 € pro Meter. Steht das Haus 5 Meter von der Grund­stücks­grenze entfernt, werden als etwa 5.000 € fällig. Haben Sie ein großes Grund­stück und wollen 10 Meter von der Straße weg bauen, sind es dann aber schon 10.000 € für die innere Erschließung.

Was ist der Unterschied zwischen teilerschlossen und vollerschlossen?

Bei einem Grundstück, das voll erschlossen ist, sind die An­bindungen an das Straßen­netz sowie den Versorgungs­leitungen Strom, Wasser, Kanali­sation und gegebenen­falls Gas vorhanden. Teil­erschlossen ist ein Grund­stück, wenn nicht alle dieser An­schlüsse bereits vorhanden sind. Besitzer sollten bei einem voll­erschlossenen Grund­stück aber auch an die Tele­kommuni­kations­leitungen denken. Diese zählen nicht zu der Definition – fehlen sie noch, entstehen zusätz­liche Kosten. Fragen Sie also beim Kauf noch, was „voll erschlossenes Grundstück“ genau bedeutet – dann müssen Sie die Infor­mation zur Tele­kommunikation bekommen.

Wer zahlt die Erschließungskosten?

Die Erschließung­skosten sind zu einem großen Teil Sache des Käufers. Nach dem Bau­recht kann die Kommune von Ihnen 90 % der Kosten der tech­nischen Erschließung und 70 % der Kosten der verkehrs­mäßigen Erschließung ver­langen. Ob ein Grund­stück überhaupt Erschließungs­kosten auf­wirft, können Sie den Angaben im Boden­richt­wert entnehmen. Steht dort das Kürzel „ebf“ ist das Grund­stück „erschließungs­beitrags­frei“. Steht dort das Kürzel „ebp“ ist es „erschließungs­beitrags­pflichtig“. Die Rechnung geht an denjenigen, der zum Zeit­punkt der Ab­rechnung der im Grund­buch einge­tragene Eigen­tümer ist.

Tipp: Wenn Sie nicht auf einen Ort in ihrer Wunsch­region fest­gelegt sind, kann sich der Blick auf die örtlichen Gegeben­heiten lohnen. Denn an manchen Orten über­nehmen Kommunen einen höheren Anteil der Erschließungs­kosten, um etwa Familien anzu­locken. In der Satzung und den Regelungen einer Gemeinde bei Neubau­gebieten steht, wie genau die Ver­teilung zwischen Kommune und Grundstücks­besitzer geregelt ist.

Welche Rolle spielen Erschließungskosten in der Finanzierung?

Die Erschließungs­kosten berechnen sollten Sie im Zusammen­hang mit ihrer Bau­finan­zierung. Sie gehören zu den Bau­neben­kosten und können ent­sprechend mit dem Bau­kredit finanziert werden. Da die Erschließungs­kosten erheblich zu Buche schlagen können, sollten Sie sie in Ihren Finanzierungs­plan mit ein­beziehen und auch mögliche Folgen für die nötige Höhe ihres Eigen­kapitals bedenken.

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Wie kann ich mein Grundstück erschließen lassen?

Bauland erschließen Kommunen bei aus­geschriebenen Neu­bau­gebieten in der Regel von selbst. Für die Erschließung des Grund­stücks ist der Ablauf so geregelt, dass sich die Kommunen oder private Anbieter von Bau­gebieten schon mit der Aus­schreibung um die Straßen und die Anlage der Ver­sorgungs­einrichtungen kümmern. Für die Erschließung Ihres Bau­platzes bekommen Sie als Käufer später die Rechnung. Oft ver­geben Kommunen die Erschließung auch an einen externen Bau­träger.

Während die Erschließungs­kosten im Neu­bau­gebiet zumeist vorab geregelt sind, müssen Sie sich als Käufer eines bestehenden Grund­stücks selbst um die Erschließung kümmern – allerdings keines­falls in Eigen­regie mit Schaufel und Spaten. Die Erschließung an das öffent­liche Ver­sorgungs­netz müssen Sie Schritt für Schritt separat bei der jeweils zuständigen Behörde oder dem Leitungs­netz­betreiber beantragen.

Wie lange dauert es, ein Grundstück zu erschließen?

Die Erschließungs­arbeiten sind aufwändig und unter­liegen auch Witterungs­risiken, weshalb eine genaue zeit­liche Fest­legung kaum möglich ist. Allerdings haben Kommunen ein eigenes Interesse daran, dass Bau­gebiete möglichst rasch bebaut werden. Das heißt, mit der Aus­schreibung und dem Verkauf sollte Ihnen in einem Bau­gebiet die Kommune ziemlich zeit­genau sagen, wann das Grund­stück erschlossen sein wird.

Wann sind die Erschließungskosten fällig?

Die Kommune hat rechtlich 4 Jahre Zeit, die Erschließungs­kosten in Rechnung zu stellen. In der Praxis werden Sie aber üblicher­weise schon vor dem Ein­zug zur Kasse gebeten. Sobald die Bau­genehmigung erteilt wurde oder die Arbeiten an der Erschließungs­anlage beginnen, müssen Sie mit einer Voraus­zahlung rechnen. Fertig­gestellte Teil­bereiche wie die Straße können einzeln berechnet werden. Voll­ständig können die Erschließungs­kosten dann von Ihnen ein­gefordert werden, wenn die Arbeiten ab­geschlossen sind.

Kann man die Erschließungskosten von der Steuer absetzen?

Ja. Erschließungs­kosten sind absetzbar. Dazu liegen mehrere Ur­teile und auch Ent­scheidungen des Bundes­finanz­hofs vor. Sie sollten sich hier im Einzel­fall aber steuer­lichen Rat holen, da es je nach Art der Erschließung unter­schiedliche steuer­liche An­erkennung gibt. So können Erschließungs­kosten unter Werbungs­kosten fallen oder unter Anschaffungs­kosten.

FAQ zu Erschließungskosten

  • Wie kann man bei Erschließungskosten sparen?

    Sparmöglichkeiten gibt es nur bei der privaten/inneren Erschließung. Hier können durch Eigen­arbeit Kosten gesenkt werden. Aller­dings dürfen Bau­herren An­schlüsse nicht selbst verlegen. Möglich ist aber, den Schacht von der Grund­stücks­grenze zum Haus selbst aus­zuheben. Etwa 1.000 € lassen sich so sparen.

  • Können Erschließungskosten auch im Nachhinein entstehen?

    An sich entfallen Erschließungs­kosten nur zur Erschließung des Grund­stücks, also bevor Sie ihr Haus gebaut haben. In der verkehrs­mäßigen Erschließung können aber nach­trägliche Erschließungs­kosten erhoben werden. Etwa, wenn eine neue Straße angelegt wird.

  • Wann muss der Erschließungskostenbescheid bezahlt werden?

    Sie haben für die Erstattung der Kosten 1 Monat Zeit. Eine Stundung oder Raten­zahlung können Sie be­antragen. Einen An­spruch gibt es darauf nicht – selbst wenn Sie in eine un­ver­schul­dete Not­lage geraten und ggf. Ihr Haus wieder ver­kaufen müssten.

  • Kann ich Widerspruch gegen die Erschließungskosten einlegen?

    Binnen 1 Monats können Sie Wider­spruch ein­legen. Zahlen müssen Sie aber trotz­dem zunächst – außer, Sie leiten ein Eil­verfah­ren ein und bean­tragen dabei die Aus­setzung der Bei­trags­voll­ziehung. Die Kommune kann aber auch dann weiter Säumnis­zuschläge ver­langen.

Vergleich.de Tipp

Sparen Sie beim Hausbau lieber nicht an den Erschließungs­kosten. Ein Gas­an­schluss oder Glas­faser für das schnelle Inter­net mag im Moment des Neu­baus nicht nötig er­scheinen, weshalb sich manche diese Kosten sparen. Falls Sie eins von beidem aber nach­träglich doch ver­legen wollen, sind die Kosten wesent­lich höher.

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