Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert eines unbebauten Grundstücks in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Er wird laut Definition aufgrund der durchschnittlichen Kaufpreise von Grundstücken gleicher Nutzung in einem bestimmten Landkreis oder Bezirk, in einer Gemeinde oder Straße ermittelt. Der Bodenrichtwert wird auch als Grundstückswert bezeichnet und in speziellen Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Diese Karten gibt es für alle Kreise, kreisfreien- und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden und Ortsteile in Deutschland.
Die folgende Karte zeigt beispielhaft den Aufbau einer Bodenrichtwertkarte. Die einzelnen Zonen enthalten den Quadratmeterpreis und eine zusätzliche Kennzeichnung. Dabei bedeutet
- W = Wohnbaufläche
- MK = Kerngebiet mit gemischter Nutzung (Gewerbe, Wohnen, Gastronomie)
- GE = Gewerbegebiet
- M = gemischte Baufläche
Ein Ausschnitt aus einem Stadtplan, der mehrere Grundstücksflächen zeigt. Diese liegen teilweise direkt nebeneinander und sind teilweise durch Straßen getrennt. Einige Grundstücke sind beispielhaft mit einer Kennzeichnung benannt. W steht für Wohnfläche, MK für Kerngebiet mit gemischter Nutzung, GE für Gewerbegebiet und M für gemischte Baufläche. Diese gekennzeichneten Grundstücke enthalten außerdem den jeweiligen Bodenrichtwert, der zwischen 100 und 810 € pro qm liegt.
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der Bodenrichtwert ist eine allgemeine und unverbindliche Basis, eben ein Richtwert für die Festlegung des Wertes einer unbebauten Immobilie und nicht der tatsächliche Preis. Zu einer konkreten Ermittlung von Grundstückspreisen kommen weitere Faktoren wie die aktuelle Nachfrage dazu. Außerdem bezieht sich der Bodenrichtwert immer auf die Vergangenheit, da er Durchschnittswerte der vergangenen 1 oder 2 Jahre darstellt. Je nach Marktsituation kann ein Grundstück zum Zeitpunkt des Kaufes mehr oder weniger Wert sein.
Der Bodenrichtwert hat darüber hinaus eine Bedeutung als Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden etwa bei Erbschaften.
Der Bodenrichtwert dient auch als Grundlage für die Ermittlung des Bodenwerts. Dieser spielt bei verschiedenen anderen Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks eine Rolle. Zur Berechnung des Bodenwertes wird folgende Berechnungsformel genutzt: Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche des Grundstücks in qm.
Hier finden Sie alle Bodenrichtwerte
Sie sind Immobilienbesitzer und möchten den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks erfahren oder Sie sind am Kauf eines Grundstücks interessiert und möchten den dazu gehörenden Bodenrichtwert wissen, dann hilft Ihnen das Bodenrichtwert-Informations-System BORIS. Hier finden Sie online den Bodenrichtwert der betreffenden Immobilie.
Folgende Liste zeigt Ihnen die Portale aller Bundesländer mit ihren Bodenrichtwertkarten:
- Bodenrichtwertkarte Baden-Württemberg
- Bodenrichtwertkarte Bayern
- Bodenrichtwertkarte Berlin
- Bodenrichtwertkarte Brandenburg
- Bodenrichtwertkarte Bremen
- Bodenrichtwertkarte Hamburg
- Bodenrichtwertkarte Hessen
- Bodenrichtwertkarte Mecklenburg-Vorpommern
- Bodenrichtwertkarte Niedersachen
- Bodenrichtwertkarte Nordrhein-Westfalen
- Bodenrichtwertkarte Rheinland-Pfalz
- Bodenrichtwertkarte Saarland
- Bodenrichtwertkarte Sachsen-Anhalt
- Bodenrichtwertkarte Sachsen
- Bodenrichtwertkarte Schleswig-Holstein
- Bodenrichtwertkarte Thüringen
Bei den Portalen der meisten Bundesländer ist die Auskunft zu den Bodenrichtwerten kostenlos. Teilweise wird aber eine Gebühr verlangt. Außerdem sind nicht überall die Werte aller Grundstücke online zugänglich. Es existiert auch eine bundesweite Initiative der Gutachterausschüsse der Länder, die eine gemeinsame Karte als Übersicht für ganz Deutschland bietet. Zu diesem Angebot gibt es auch eine App, mit der Sie die Daten mobil abrufen können.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Der Bodenrichtwert setzt sich zum einen aus dem Durchschnitt der Kaufpreise aller Grundstücke in einer festgelegten Zone und zum anderen aus dem aktuellen Entwicklungsstand dieser Region zusammen. Die aktuellen Kaufpreise werden durch Notare zur Verfügung gestellt. Zu den Faktoren, die den Entwicklungsstand wiedergeben und von Gutachtern bewertet werden, zählen:
- die Lage des Grundstücks
- der Erschließungsgrad
- die zukünftigen Bebauungsmöglichkeiten
- Form und Größe des Grundstücks
- die vorgesehene Nutzung
Ist das Grundstück in der Realität bebaut, werden die Werte zur Berechnung des Bodenrichtwertes so angepasst, als ob es unbebaut wäre. Denn der Bodenrichtwert gibt den Wert des unbebauten Grundstücks an.
Wie oft ändert sich der Bodenrichtwert?
Das ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Die Bodenrichtwerte werden nicht überall gleich oft ermittelt. In einigen Bundesländern jährlich, in anderen alle 2 Jahre. Sie dürfen aber nicht älter als 2 Jahre sein.
Wer ermittelt den Bodenrichtwert?
Die Bodenrichtwerte einer Region ermitteln die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Bundesländer. In jedem Bundesland gibt es amtliche Gutachterausschüsse, die u.a. folgende Aufgaben erfüllen
- Kaufpreise von Grundstücken sammeln
- Gutachten zu Grundstücken erstellen
- Immobilienmarktberichte verfassen
- Gutachten über die Höhe von Entschädigungen bei Enteignungen erstellen
Die Gutachterausschüsse müssen auch dafür sorgen, dass die aktuellen Bodenrichtwerte für interessierte Personen zugänglich sind. Die Gesetzliche Grundlage der Wertermittlung bildet das Baugesetzbuch (BauGB).
Was ist der Verkehrswert und der Kaufpreis eines Grundstücks?
Der Verkehrswert eines Grundstücks beschreibt den sachlichen Wert, der üblicherweise zum aktuellen Zeitpunkt beim Verkauf erzielt werden kann. Mit anderen Worten: Das ist der Preis, den Sie im Moment für ein bestimmtes Objekt auf dem freien Markt zahlen müssen. Dieser Wert wird nach genau festgelegten Verfahren ermittelt. Da es sich allerdings um einen von Experten ermittelten Wert handelt, ist es nur ein theoretischer Wert, der bei ungestörten Marktbedingungen im normalen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Der tatsächlich am Markt realisierte Kaufpreis, also der Immobilienpreis, wird von Verkäufer und Käufer ausgehandelt und kann davon abweichen, er kann sowohl über als auch unter dem Verkehrswert liegen.
