Bausparer aufgepasst: So funktioniert Bausparen richtig!
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1. Bausparverträge sind vielfältig einsetzbar
2. Bausparer erhalten zahlreiche Fördermittel
3. Bausparen gilt als sichere Anlageform
4. Bausparen auch für Jugendliche geeignet
5. Bausparer bleiben flexibel
Wie Bausparen nun im Detail funktioniert und wie Sie Schritt-für-Schritt vorgehen, zeigen wir Ihnen im Folgenden.
Vereinfacht zusammengefasst lässt sich Bausparen wie folgt beschreiben: Zunächst einigen Sie sich mit der Bausparkasse auf eine Bausparsumme, d.h. einen Betrag über den der Bausparvertrag abgeschlossen wird. Im nächsten Schritt sparen Sie einen bestimmten Anteil der Bausparsumme an. Erst dann ist der Bausparvertrag zuteilungsreif und Sie können das Angesparte mit einem günstigen Bauspardarlehen aufstocken und für eine Immobilienfinanzierung verwenden oder das Angesparte für andere Verwendungszwecke nutzen. Während der Sparphase stehen Ihnen zudem unterschiedliche Fördermittel vom Staat und Arbeitgeber zur Verfügung, die das Bausparen zusätzlich subventionieren.
Hört sich alles einfach und plausibel an. Doch Vorsicht! Beim Bausparen handelt es sich um eine sehr komplexe Geldanlage. Deshalb gilt hier: Vor Abschluss eines Bausparvertrags gut informieren, um sich die größtmöglichen Vorteile zu sichern.
Das Bausparen funktioniert nach dem sogenannten Bausparprinzip bzw. Solidaritätsprinzip oder auch Kollektivprinzip genannt. Dabei schließen sich mehrere Personen zusammen und zahlen in einen gemeinsamen Geldtopf ein. Die Bausparkassen fungieren dabei als Verwalter der Spargelder. Benötigt nun eine dieser Personen ein Darlehen, wird dieses über den gemeinsamen Geldtopf zur Verfügung gestellt. Die Rückzahlung des Bauspardarlehens fließt als Tilgung wiederum in den Geldtopf ein. Zudem kommen immer wieder neue Personen dazu, die den Geldtopf füllen. Es entsteht also ein Kreislauf, der dazu führt, dass der Geldtopf nie leer wird. So der Grundgedanke des Bausparprinzips.
Die Idee des Bausparprinzips entstand 1775 in Großbritannien, als sich mehrere Arbeiter und Handwerker zusammenschlossen, um gemeinschaftlich binnen kürzester Zeit Eigenkapital für den Bau von Immobilien zu bilden. Denn im Kollektiv wird das benötigte Eigenkapital für den Einzelnen im Schnitt doppelt so schnell erreicht, als im Alleingang. Am Grundprinzip hat sich seitdem nichts geändert. Um in Detail zu verstehen, wie das Bausparen funktioniert, ist es wichtig, sich die Phasen des Bausparprinzips näher anzuschauen.
Von der Vertragsunterzeichnung bis zur Zuteilungsreife und Inanspruchnahme des Bausparvertrags durchlaufen Bausparer die Phasen:
Mit der Bausparkasse halten Sie vertraglich die Höhe der Bausparsumme fest. Dabei handelt es sich um den Gesamtbetrag aus Sparguthaben und Darlehenssumme. Im ersten Schritt, also der Ansparphase, müssen Sie zunächst etwa 40-50% der Bausparsumme als Mindestguthaben ansparen. Dies tun Sie, indem Sie einen monatlichen Betrag auf das Bausparkonto einzahlen. Dieser Sparbetrag wird während der Sparphase von den Bausparkassen am Ende des Jahres, jeweils zum 31.12, verzinst. Sowohl die Höhe der Verzinsung als auch des Mindestguthabens ist von Bausparkasse und Tarif abhängig und kann unterschiedlich hoch ausfallen. Deshalb sollten Sie sich im Vorfeld gut über die unterschiedlichen Tarife und deren Guthabenverzinsung informieren. Denn nur mit einem Bausparvertrag Vergleich stellen Sie fest, welcher Tarif optimal zu Ihrem Vorhaben passt und die größtmögliche Rendite verspricht.
Der monatliche Sparbetrag kann beim Bausparen während der Ansparphase beliebig erhöht oder gesenkt werden. Zudem besteht die Möglichkeit, dass Sie die monatlichen Einzahlungen pausieren, das heißt, Sie zahlen keine monatlichen Sparraten auf Ihr Bausparkonto ein. Sie können sich mit der Bausparkasse aber auch auf Zahlungen pro Quartal oder Jahr einigen. Als Bausparer sind Sie damit flexibel und können die Sparrate an Ihre jeweilige Lebenssituation anpassen.
Da die Guthabenverzinsung beim Bausparen meist relativ niedrig ausfällt – aktuell liegt der Guthabenzins bei unter 1,0 % pro Jahr (Stand: Februar 2023) – ist die Kombination aus Vermögenswirksamen Leistungen und staatlichen Förderungen während der Sparphase zu empfehlen. Mit dieser zusätzlichen Finanzspritze verkürzen Sie die Zeit, bis das geforderte Mindestguthaben erreicht wird und kommen schneller zum Ziel, nämlich der Zuteilung des Bausparvertrags.
Gut zu wissen: Beim Bausparen wird für die Ansparphase keine maximale Länge festgelegt. Sie müssen jedoch das vertraglich festgelegt Mindestguthaben ansparen und der Bausparvertrag ist frühestens nach einer Mindestsparzeit von 18 Monaten zuteilungsreif – auch wenn Sie das Mindestguthaben schon vorher erreicht haben. Durchschnittlich benötigen Bausparer zwischen 7–10 Jahren für die Ansparphase.
Ein Bauspardarlehen können Sie erst in Anspruch nehmen, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Dafür müssen folgende Faktoren erfüllt sein:
Das Erreichen des Mindestguthabens und der Mindestlaufzeit sind Bestandteile der Ansparphase. Damit Sie den Bausparvertrag in Anspruch nehmen können, müssen Sie jedoch über die entsprechende Bewertungszahl verfügen.
Bei der Bewertungszahl handelt es sich um eine Art Zuteilungsreihenfolge, die von den Bausparkassen selbstständig, entweder am Monats- oder Quartalsende ermittelt wird. Dabei schaut sich die Bausparkasse alle zuteilungsreifen Bausparer an und vergibt für bestimmte Kundengruppen, nicht für den einzelnen Bausparer, eine entsprechende Bewertungszahl.
Anhand dieser Bewertungszahl gibt die Bausparkasse lediglich eine Prognose ab, wann Sie über den Bausparvertrag verfügen können. Den genauen Zeitpunkt, wann Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird Ihnen die Bausparkasse aber nicht nennen. Der Grund dafür liegt im Bausparprinzip. Die Bausparkasse kann nur ein Bauspardarlehen auszahlen, wenn genügend in den Geldtopf eingezahlt wurde. Eine Gewährleistung dafür, dass in der Zuteilungsperiode genügen Geld vorhanden ist, übernehmen die Bausparkassen aber nicht. Deshalb werden beim Bausparen stets Prognosen abgegeben, wann der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Für Sie bedeutet das, dass sich die Bewertungszahl von Zuteilungsperiode zu Zuteilungsperiode ändern kann.
Die Zuteilung des Bausparvertrags kann wenige Monate oder im schlimmsten Fall mehr als ein Jahr dauern. Eine Wartezeit in der Zuteilungsphase von mehreren Monaten ist damit üblich. In dieser Zeit ruht Ihr Vertrag und die Bausparkasse beginnt mit dem Umschichten der eingezahlten und ausgezahlten Bausparbeträge. Dabei gilt für die Berechnung der Bewertungszahl das Zeit-mal-Geld-Prinzip. Je höher Ihre Sparsumme ist und je länger Sie angespart haben, desto höher fällt Ihre Bewertungszahl aus und desto schneller ist Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif. Dabei orientieren sich die Bausparkassen in der Reihenfolge an einer Mindestbewertungszahl, die von der Bausparkasse festlegt wird. Über die Bewertungszahl werden Sie im Regelfall von Ihrer Bausparkasse informiert, können diese aber auch selbst nachfragen.
Grundsätzlich nutzen viele das Bausparen für die Immobilienfinanzierung oder als günstiges Modernisierungsdarlehen. Doch muss man den Bausparvertrag immer zum Bauen oder den Kauf einer Immobilie verwenden? Die Antwort lautet: nein. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, müssen Sie sich entscheiden, was Sie damit machen möchten. Dabei stehen Ihnen unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung:
1. Sie sparen weiter Guthaben an: Sie benötigen das Bauspardarlehen erst zu einem späteren Zeitpunkt, dann haben Sie die Möglichkeit, weiterhin Guthaben anzusparen. Dies lohnt sich besonders, wenn die Guthabenzinsen hoch sind und Sie noch kein konkretes Ziel für das Bauspardarlehen haben.
2. Sie lassen sich das Sparguthaben auszahlen: Sie benötigen aktuell und auch zu keinem späteren Zeitpunkt das Bauspardarlehen, dann lassen Sie sich das Sparguthaben auszahlen. Guthabenzinsen und Förderungen, die nicht an wohnwirtschaftliche Wohnzwecke gebunden sind, werden Ihnen dabei ausgezahlt. Bei einigen Bauspartarifen wird zudem ein hoher Zinsbonus angeboten, der beim Verzicht auf das Bauspardarlehen gewährt wird.
3. Sie verschieben die Zuteilungsreife des Bausparvertrags: Ist Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif, Sie aber in der Planung noch nicht soweit, dann können Sie die Zuteilung des Bausparvertrags bei der Bausparkasse beantragen. Die Auszahlung der Bausparsumme erfolgt dann zu einem späteren Zeitpunkt. In dieser Zeit können Sie weiterhin wie gehabt Bausparen bis der neue Zuteilungszeitpunkt erreicht ist.
4. Sie nehmen das Bauspardarlehen in Anspruch: Sofern Sie den Kauf einer Immobilie in Aussicht haben oder eine Modernisierung am Haus vornehmen möchten, können Sie den Bausparvertrag mit einem günstigem Bauspardarlehen kombinieren. Dabei wechseln Sie von der Zuteilungsphase in die dritte Phase des Bausparens, nämlich in die Darlehensphase.
Das Bausparen setzt sich vereinfacht gesagt aus einem Sparbetrag und einem Darlehen zusammen. Diese zwei Komponenten ergeben die Bausparsumme. Erst in der Darlehensphase können Sie über die gesamte Bausparsumme verfügen. Das bedeutet, Sie haben in der Ansparphase einen bestimmten Anteil der Bausparsumme angespart und damit die Zuteilungsreife für das Bauspardarlehen erreicht. In der Darlehensphase stellt Ihnen die Bausparkasse nun den restlichen Betrag der Bausparsumme als Bauspardarlehen zur Verfügung. Sie bekommen den Bausparvertag also ausgezahlt.
Beim Bausparen erhalten Sie eine maximale Planungssicherheit. Bereits beim Vertragsabschluss kennen Sie nämlich die Höhe der Bausparsumme, die Höhe der Guthabenzinsen in der Ansparphase sowie die Höhe des Zinssatzes für das Bauspardarlehen. Zudem legen Sie von Anfang an fest, wie hoch die Tilgung ist, mit der Sie das Bauspardarlehen zurückzahlen.
Anders als bei einer klassischen Baufinanzierung zahlen Sie das Bauspardarlehen während der Laufzeit komplett zurück, eine Restschuld bleibt damit nicht bestehen. Die Rückzahlung des Bauspardarlehens können Sie zudem mit Sonderzahlungen, den sogenannten Sondertilgungen, beschleunigen. Haben Sie in der Ansparphase mehr Geld angespart als vereinbart, verringert sich das Bauspardarlehen und Sie können dieses früher als gewohnt zurückzahlen.
Wie lange Sie das Bauspardarlehen zurückzahlen müssen, ist von der Tarifart, der Höhe der Bausparsumme und der festgelegten Tilgungshöhe abhängig. Grundsätzlich gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Doch Vorsicht! Setzen Sie die Tilgung zu hoch an, ist Ihre monatliche Belastungen immens. Wir empfehlen Ihnen deshalb, sich unterschiedliche Tilgungshöhen von den Bausparkassen berechnen zu lassen sowie eine nicht zu hohe Bausparsumme aufzunehmen.
Im Gegensatz zu einer Baufinanzierung müssen Sie das Bauspardarlehen schneller zurückzahlen. Die Rückzahlung einer Immobilienfinanzierung dauert 20 bis 40 Jahre. Für die Tilgung eines Bauspardarlehens haben Sie dagegen lediglich 15 bis 20 Jahre Zeit. Vergleichen Sie deshalb immer, ob Bausparen oder eine klassische Baufinanzierung für Ihr Vorhaben geeigneter ist. Je nach Zinsentwicklung kann das eine oder andere sinnvoller sein.
Wie bei jedem Vertrag gilt es, besonnen zu handeln und nichts zu überstürzen. Damit Sie die Vorteile vom Bausparen sinnvoll nutzen können, ist Vorbereitung das A und O, denn nur so finden Sie den passenden Bauspartarif, der zu Ihnen passt. Folgende Punkte helfen Ihnen, im Beratungsgespräch die richtigen Fragen zu stellen:
Wie bereits erwähnt, setzt sich ein Bausparvertrag aus einem Bausparguthaben und aus einem Bauspardarlehen zusammen. Das muss jedem Bausparer bewusst sein, denn der Verwendungszweck beim Bausparguthaben ist an andere Bedingungen geknüpft als beim Bauspardarlehen.
Beim Bausparguthaben müssen Sie zunächst das Mindestguthaben von 40-50% der Bausparsumme ansparen und können sich dieses, nach einer vorgegeben Laufzeit, auszahlen lassen. Der Verwendungszweck ist dabei an keine bestimmten Bedingungen geknüpft. Sie können sich davon beispielsweise ein Auto kaufen, ihren Traumurlaub erfüllen oder das Geld für sonstige Wünsche ausgeben. Anders sieht es aus, wenn Sie das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.
Das Bauspardarlehen darf nicht beliebig verwendet werden, es ist an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden. Das bedeutet, praktisch für alles was mit Bauen, Kaufen, Renovieren oder Modernisieren des Eigenheims zu tun hat. Der Verband der privaten Bausparkassen e.V. zeigt die zahlreichen Optionen für wohnwirtschaftliche Zwecke in dieser Liste auf. In der Regel verlangt die Bausparkasse einen Nachweis für den Verwendungszweck. So wird sichergestellt, dass Sie die Bausparsumme tatsächlich für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet haben.
Unser Tipp zum Bausparen: Wägen Sie vor Vertragsabschluss ab, ob Sie einen Bausparvertrag als reine Sparanlage verwenden möchten oder ob Sie diesen später für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzen. Je nach Verwendungszweck müssen Sie nämlich den passenden Bauspartarif finden. Bausparen als Sparanlage setzt hohe Guthabenzinsen und einen hohen Zinsbonus beim Verzicht auf das Bauspardarlehen voraus. Bausparen für wohnwirtschaftliche Wohnzwecke einen niedrigen Darlehenszins und die passende Bausparsumme.
Der monatliche Sparbeitrag richtet sich beim Bausparen nach der Höhe der Bausparsumme. Die monatliche Sparrate sollte somit so hoch sein, dass Sie während der Ansparphase, die mindestens 18 Monate und bis zu 7 Jahre beträgt, das Mindestguthaben von 40-50% ansparen können. Als Regelsparbeitrag setzen Bausparkassen meist 3 bis 5 Promille der Bausparsumme als monatlichen Sparbeitrag an. Sie können den Regelsparbeitrag aber an Ihre individuellen Lebensverhältnisse anpassen und darüber oder drunter liegen. Als Basis für die monatlichen Sparbeiträge gilt beim Bausparen somit die Höhe der Bausparsumme.
Wähen Sie die Bausparsumme also mit Bedacht und passend zu Ihren Verwendungszweck aus. Eine hohe Bausparsumme führt nämlich dazu, dass Sie monatlich hohe Sparbeträge auf Ihr Bausparkonto einzahlen müssen, um während der Ansparphase das geforderte Mindestguthaben zu erreichen. Sparen Sie dagegen monatlich zu wenig, verlängert sich der Zeitraum, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist.
Wie sich die monatliche Sparrate bei jeweils unterschiedlichen Bausparsummen verändert, zeigt Ihnen unsere Beispielrechnung. Dabei gehen wir von einer Laufzeit von 7 Jahren, also 84 Monaten Ansparphase, aus. Vermögenswirksame Leistungen sowie staatliche Förderung, die auch in den Sparbeitrag einfließen können, werden bei der Beispielrechnung vernachlässigt.
| Höhe der Bausparsumme | 40% Mindestguthaben | 50% Mindestguthaben |
|---|---|---|
| 15.000 € | 6.000 € | 7.500 € |
| 20.000 € | 8.000 € | 10.000 € |
| 30.000 € | 12.000 € | 15.000 € |
| 50.000 € | 20.000 € | 25.000 € |
Bei einer Bausparsumme von 15.000 € müssen Sie während der Ansparphase 6.000 € Mindestguthaben, also 40 % der Bausparsumme, ansparen, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Bei 50 % Mindestguthaben sind dies bereits 7.500 €. Der monatliche Sparbeitrag würde bei 40 % bei 71,43 € und bei 50 % bei 89 € liegen, wie Sie den nachstehenden Tabellen entnehmen können.
| Höhe der Bausparsumme | 40% Mindestguthaben | Monatlicher Sparbeitrag |
|---|---|---|
| 15.000 € | 6.000 € | 71,43 € |
| 20.000 € | 8.000 € | 95,24 € |
| 30.000 € | 12.000 € | 142,86 € |
| 50.000 € | 20.000 € | 238,10 € |
| Höhe der Bausparsumme | 50% Mindestguthaben | Monatlicher Sparbeitrag |
|---|---|---|
| 15.000 € | 7.500 € | 89 € |
| 20.000 € | 10.000 € | 119 € |
| 30.000 € | 15.000 € | 179 € |
| 50.000 € | 25.000 € | 298 € |
Unser Tipp zur Bausparsumme: Stellen Sie sich vor Vertragsabschluss des Bausparvertrags immer die Frage: „Wie hoch sollte die Bausparsumme sein?“. Denn nach dieser richtet sich der monatliche Sparbeitrag, den Sie neben Miete und allen anderen laufenden Kosten zusätzlich aufbringen müssen.
Mit unterschiedlichen Fördermaßnahmen wird das Bausparen durch Arbeitgeber und Staat unterstützt. Das bedeutet, dass Sie neben Ihren geleisteten Sparbeiträgen, die Sie aus eigener Tasche zahlen, zusätzlich Geld für das Bausparen erhalten. Da es sich hier um freiwillige Leistungen handelt bzw. sich diese an Ihrer Einkommensgrenze orientieren, sollten Sie vor Vertragsabschluss schauen, auf welche Bausparförderungen Sie Anspruch haben. Bei den Vermögenswirksamen Leistungen werden Förderungen vom Arbeitgeber und Staat unterschieden:
Unser Tipp zur Bausparförderung: Vermögenswirksame Leistungen sind für jeden Bausparer ein Muss! Verzichten Sie nicht aus Bequemlichkeit auf die zusätzlichen Leistungen, weil Sie den Gang in die Personalabteilung scheuen. Je nach Einkommensgrenze können Sie Dank der zusätzlichen Förderungen den monatlichen Sparbeitrag immens erhöhen bzw. größtenteils über die Vermögenswirksamen Leistungen zahlen.
Schließen Sie einen Bausparvertrag ab, fällt eine Abschlussgebühr an. Die Höhe der Abschlussgebühr wird prozentual zur Bausparsumme erhoben und liegt zwischen 1,0–1,6%. Bei einer Bausparsumme von 100.000 € wären das beispielsweise 1.000–1.600 €, die Sie als Abschlussgebühr an die Bausparkasse zahlen müssen. Die Abschlussgebühr zahlen Sie aber nicht auf einen Schlag. Während der Ansparphase wird Ihr Bausparkonto zunächst mit einem Minus in Höhe der Abschlussgebühr belastet. Mit Ihren monatlichen Sparbeiträgen zahlen Sie die Gebühr dann zurück.
Nach dem Bundesgerichtsurteil (Az. XI ZR 3/10 BGH, Urteil vom 7. Dezember 2010) ist die Abschlussgebühr beim Bausparen zulässig und muss vom Bausparer an die Bausparkasse gezahlt werden. Sie kommen um die Kosten somit nicht herum. Wer aber die unterschiedlichen Bauspartarife vergleicht und sich mit dem Bestimmungen auseinandersetzt, kann beim Abschluss viele hundert Euro sparen. Ein Bauspar-Vergleich ist deshalb zu empfehlen, denn je schneller Sie das Minus auf Ihrem Bausparkonto begleichen können, desto schneller können Sie mit Ihren Sparbeiträgen die Zuteilungsreife beim Bausparen erreichen. Anders als beim Baudarlehen wird die Abschlussgebühr beim Bausparen nur anteilig in den Effektivzins einberechnet. Lassen Sie sich beim Beratungsgespräch deshalb die Kosten und Zinsen des Bausparvertrags separat voneinander anzeigen.
Bei der Auszahlung des Bauspardarlehens wurde von den Bausparkassen zusätzlich noch eine Darlehensgebühr bzw. Bearbeitungsgebühr erhoben. Mit dem Urteil (Az. XI ZR 552/15 BGH, Urteil vom 8. November 2016) hat der Bundesgerichtshof diese jedoch für unzulässig erklärt. Seitdem dürfen Bausparkassen die Darlehensgebühr von 2% nicht mehr vom Kunden verlangen. Bei einer Bausparsumme von 50.000 € sparen Sie seither 1.000 €.
Unser Tipp zur Darlehensgebühr: Wer bereits die Darlehensgebühr gezahlt hat, kann diese zurückverlangen. Die Verbraucherzentrale NRW stellt dafür folgenden Musterbrief-Darlehensgebühr zur Verfügung. Beachten Sie dabei, dass die Gebührenerstattung auch verjähren kann, jedoch frühestens 3 Jahre nachdem die Gebühren gezahlt wurden, so Stiftung Warentest.
Ein weiterer Kostenfaktor, der beim Bausparen viele Jahre entstanden ist, war die Kontoführungsgebühr. Diese lag zwischen 8–25 € im Jahr. Dieser Praxis setzte der Bundesgerichtshof 2018 ein Ende. Er entschied, dass für Bausparverträge in der Darlehensphase keine Kontogebühren erhoben werden dürfen. Die Kosten für die Verwaltung und Führung des Kontos dürfen somit nicht länger auf die Bausparkunden abgewälzt werden.
Bausparen ist ab dem 16. Lebensjahr für jeden möglich. Minderjährige benötigen jedoch für den Vertragsabschluss die Unterschrift Ihrer Eltern. Für 16- bis 25-Jährige gelten beim Bausparen zudem Sonderregeln, die das Bausparen lohnenswerter machen. Die Sparsumme ist beispielsweise an keinen Verwendungszweck gebunden und darf beliebig verwendet werden, auch wenn vorher die Wohnungsbauprämie erhalten wurde. Eltern oder Großeltern können einen Bausparvertrag abschließen und diesen an das Kind übertragen, wenn es alt genug ist. Bausparen ist somit in jeder Altersklasse und Lebenslage möglich.
Doch nicht immer ist ein Bausparvertrag sinnvoll. Besonders ab dem 25. Lebensjahr sollte jeder gründlich prüfen, ob sich das Bausparen lohnt oder ob andere Geldanlagen sinnvoller sind. Für wen sich das Bausparen lohnt und für wen nicht, können Sie in unserem Artikel Bausparvertrag nachlesen.
