Baufinanzierung für Beamte: günstige Zinsen und Voll­finan­zierung

Gibt es Vorteile für Beamte bei einer Baufinanzierung?

Katharina Fuhrin

Zuständige Redakteurin für die Bereiche Immobilien und Versicherung

Stand: 24.04.2024

Ja, Beamte und Beam­tin­nen sowie Perso­nen, die im öffent­lichen Dienst ange­stellt sind, haben in vielen Fäl­len einige Vor­tei­le bei der Bau­finan­zierung. Sie sind gern gese­hene Kun­den bei vielen Kredit­ge­bern. Des­halb erhal­ten Beam­te

• bessere Zinsen bei der Baufinan­zierung
• lange Lauf­zei­ten der Zins­bin­dung
• in vielen Fällen eine Voll­finan­zierung
• die Mög­lich­keit zu hohen Til­gungs­raten

Die Grün­de dafür be­schrei­ben wir im Fol­gen­den.

Vorzüge einer Baufinanzierung für Beamte

Bei einer Bau­finan­zierung für Beam­te und Perso­nen im öffent­lichen Dienst profi­tie­ren sowohl der Kredit­neh­mer als auch der Kredit­geber.

Die konkreten Bedin­gun­gen für die Ver­gabe einer Bau­finan­zie­rung für Beam­te sind von Bank zu Bank sehr unter­schied­lich, sodass sich ein genauer Bau­finan­zierung Ver­gleich der An­bie­ter lohnt.

Die aktuell 5 günstigsten Angebote für Baufinanzierung

Darlehensbetrag: 300.000 €,  Immobilienwert: 480.000 €, Zinsbindung: 10 Jahre,  Tilgung: 2 %, PLZ: 34295

Anbieter eff. Jahreszins monatl. Rate  

3,07 % 1.267,50 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,07 %

Fester Sollzins p.a.:2,99 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:63,00 %

Immobilienwert:480.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €

Zinskosten:81.974,68 €

Monatliche Rate:1.267,50 €

Restschuld:229.874,68 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:30 Jahre und 5 Monate

Anzahl der Raten:365

Gesamtbetrag:461.444,57 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

3,45 % 1.362,50 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,45 %

Fester Sollzins p.a.:3,38 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:63,00 %

Immobilienwert:480.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €

Zinskosten:91.971,12 €

Monatliche Rate:1.362,50 €

Restschuld:228.471,12 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:29 Jahre und 2 Monate

Anzahl der Raten:350

Gesamtbetrag:475.765,88 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

3,68 % 1.420,00 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,68 %

Fester Sollzins p.a.:3,60 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:63,00 %

Immobilienwert:480.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €

Zinskosten:98.004,06 €

Monatliche Rate:1.420,00 €

Restschuld:227.604,06 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 5 Monate

Anzahl der Raten:341

Gesamtbetrag:484.067,77 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

3,75 % 1.437,50 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,75 %

Fester Sollzins p.a.:3,66 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:63,00 %

Immobilienwert:480.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €

Zinskosten:99.837,47 €

Monatliche Rate:1.437,50 €

Restschuld:227.337,47 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:28 Jahre und 3 Monate

Anzahl der Raten:339

Gesamtbetrag:486.543,54 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

3,84 % 1.460,00 € repr. Beispiel

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln den tagesaktuellen Top-Zins mit 10 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Während der Sollzinsbindung:

Effektiver Jahreszins p.a.:3,84 %

Fester Sollzins p.a.:3,76 %

Anfängliche Tilgung p.a.:2,00 %

Beleihungsauslauf:63,00 %

Immobilienwert:480.000,00 €

Nettodarlehnsbetrag:300.000,00 €

Zinskosten:102.192,95 €

Monatliche Rate:1.460,00 €

Restschuld:226.992,95 €

Bei gleichbleibenden Zinsen:

Gesamtlaufzeit:28 Jahre und

Anzahl der Raten:336

Gesamtbetrag:489.692,90 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehnsnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Sicherheiten (z.B. Notarkosten für die Grundschuldbestellung, Kosten für das Grundbuchamt) sowie für eine Gebäudeversicherung an.

aktuelle Bauzinsen, Stand: 27.04.2024

zum Anbieter-Vergleich

Warum erhalten Beamte bessere Kondi­tionen bei einer Bau­finan­zierung?

Bevor eine Bau­finan­zierung über mehre­re hundert­tausend Euro ver­ge­ben wird, prü­fen Kredit­ge­ber immer die finan­ziel­len Voraus­setzun­gen des Kredit­neh­mers. Damit redu­zie­ren sie das Risi­ko mög­licher Ver­lus­te. Beam­te und Ange­stell­te im öffent­lichen Dienst brin­gen vie­les mit, was Ban­ken gerne sehen. Dazu gehö­ren:

• ein sicheres Ein­kom­men
• in vielen Fällen ein hohes Ein­kom­men
• einen un­künd­baren Arbeits­platz
• eine siche­re und oft rela­tiv hohe Pen­sion

Diese Voraus­setzun­gen werten Kredit­ge­ber als Hin­weise für eine gesicher­te Rück­zah­lung der Immo­bilien­finan­zierung. Das beloh­nen sie mit güns­tigen Kondi­tio­nen wie z. B. nied­rigen Zin­sen. Übri­gens auch, wenn Sie sich als Beam­ter in der Eltern­zeit befin­den.

Welchen Einfluss hat das aktuelle Beamten­ver­hält­nis auf eine Bau­finan­zierung?

Es macht einen Unter­schied, ob Sie als Beam­ter auf Lebens­zeit oder als Beam­ter auf Pro­be, auf Zeit oder als Beamten­an­wär­ter eine Bau­finan­zierung bean­tra­gen.

• Haben Sie den Sta­tus als Beam­ter auf Lebens­zeit er­reicht oder ar­bei­ten z. B. als Rich­ter im öffent­lichen Dienst, haben Sie sehr gute Chan­cen auf eine güns­tige Bau­finan­zierung.
• Sind Sie nach der Aus­bil­dung als Beam­ter auf Probe tätig, sollten Sie eben­falls keine Proble­me haben, eine Bau­finan­zierung mit nied­rigen Zin­sen zu er­hal­ten.
• Als Beamten­an­wär­ter befin­den Sie sich noch in der Aus­bil­dung und Ihr Dienst­verhält­nis kann vom Dienst­herrn wider­rufen wer­den. Des­halb haben Sie keine Vor­teile bei einer Bau­finan­zierung.
• Das gleiche gilt für Beam­te auf Zeit, wie z. B. Bürger­meis­ter oder Kanz­ler einer Uni­versi­tät. Da das Dienst­verhält­nis zeit­lich be­grenzt ist, gel­ten bei der Ver­gabe einer Bau­finan­zie­rung die glei­chen Bedin­gun­gen wie bei Nicht-Beam­ten.

Erhalten Beamte eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Ja, eine Bau­finan­zierung ohne Eigen­kapital oder mit gerin­gem Eigen­kapital ist für Beamte und Personen im öffent­lichen Dienst mög­lich. Das liegt an den oben bereits beschrie­be­nen Vor­teilen wie z.­ B. ein hohes und siche­res Ein­kom­men. Es wird also Ban­ken geben, die den Haus­kauf voll­stän­dig finan­zie­ren.

Diese „100 %-Finan­zierung“ ist aber teu­rer als eine Haus­finan­zierung mit Eigen­kapi­tal, denn der Preis für das fehlen­de Eigen­kapi­tal und damit fehlen­der Sicher­heit ist ein höhe­rer Zins.

Fol­gen­de Tabel­le ver­gleicht die Zin­sen, die Zins­kos­ten und die Monats­ra­ten bei einer Baufinan­zie­rung für eine Immo­bilie im Wert von 450.000 € mit und ohne Eigen­kapi­tal. In beiden Fäl­len beträ­gt der Til­gungs­satz 2 % und die Zins­bin­dung 10 Jahre.

Das Beispiel zeigt die um 0,55 % höheren Zin­sen und stei­gen­den Kos­ten, wenn kein Eigen­kapi­tal einge­bracht wird.

Keine Baufinanzierung ohne Nebenkosten

Bei einem Hauskauf oder Haus­bau kommen immer Neben­kos­ten hin­zu. Dabei han­delt es sich z. B. um Aus­ga­ben für

• die Makler­provi­sion
• Grund­buch- und Notar­kos­ten
• Grund­erwerb­steuer

Diese Neben­kos­ten beim Haus­kauf und Bau­neben­kos­ten kön­nen ca. 15 % des Kauf­prei­ses aus­ma­chen. Das sind bei einem Immo­bilien­wert von 450.000 € noch ein­mal über 60.000 €. Es gibt zwar genü­gend Kredit­ge­ber, die auch die Neben­kos­ten mit der Bau­finan­zierung für Beam­te ab­decken. Doch diese „Voll­finan­zie­rung“ oder „110 %-Finan­zie­rung“ ist deut­lich teu­rer als eine Finan­zie­rung mit Eigen­kapi­tal. Daher ist es rat­sam, dass auch Beam­te zumin­dest die Neben­kos­ten aus eige­ner Tasche finan­zie­ren.

Wie stehen aktuell die Zinsen bei einer Baufinanzierung für Beamte?

Die Zinsen für eine Bau­finan­zierung sind in den vergangenen Monaten deutlich angestiegen. Sie lie­gen je nach den persön­li­chen Vor­aus­setzun­gen und den Rahmen­da­ten wie Dar­lehens­höhe, Lauf­zeit und Til­gungs­rate bei ca. 2,5 %.

Aktueller Bauzins bei einer Darlehenssumme von 250.000 €

Tagesaktuelle Zinskondition:

(Darlehensbetrag: 250.000 €, Immobilienwert: 370.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck:

KAUF

, Tilgungssatz: 2,00 %)

Zinsbindung	effektiver Jahreszins	monatl. Rate	Anfrage
5 Jahre	3,03 %	1.047,92 €
8 Jahre	2,97 %	1.035,42 €
10 Jahre	3,07 %	1.056,25 €
12 Jahre	3,24 %	1.091,67 €
15 Jahre	3,22 %	1.087,50 €
20 Jahre	3,43 %	1.131,25 €

Quelle: Vergleich.de - Stand 27.04.2024

zum Anbieter-Vergleich

Wie hoch der Unter­schied zwi­schen den Zin­sen einer Bau­finan­zierung für Beam­te und für Nicht-Beam­te ist, lässt sich nicht ein­deu­tig sa­gen. Das liegt zum einen an den Ban­ken, da sie sehr unter­schied­lich mit diesem Thema um­ge­hen. Zum ande­ren liegt das an den indi­viduel­len Rahmen­bedin­gun­gen, die bei jeder Finan­zierungs­an­frage verschie­den sind.

5 Schritte zur Baufinanzierung für Beamte

Der Weg zu einem Immo­bilien­kredit für Beam­te be­steht aus 5 Schrit­ten.

1. Im ersten Schritt ar­bei­ten Sie einen Finan­zierungs­plan aus. Dafür stellen Sie Ihre regel­mäßi­gen Ein­nah­men und Aus­ga­ben gegen­über. So ermit­teln Sie Ihr Bud­get, das Ihnen für die Bau­finan­zierung als Beam­ter zur Verfü­gung steht. Dabei hilft Ihnen unser Bud­get­rech­ner. Zu einem Finan­zierungs­plan gehört auch eine Auf­stel­lung des vor­han­de­nen Eigen­kapi­tals.
2. Bevor Sie eine kon­kre­te Immo­bilie gefun­den ha­ben, kön­nen Sie schon erste Gesprä­che mit einem mög­lichen Kredit­geber füh­ren. So klä­ren Sie die Eck­punk­te Ihrer Finan­zierung. Wir empfeh­len, dass Sie sich eine Finan­zierungs­bestäti­gung aus­fül­len las­sen. Damit bestä­tigt Ihre Bank, dass Sie grund­sätz­lich be­reit ist, Ihnen eine Immo­bilien­finan­zierung zu gewäh­ren. Mit einer sol­chen Bestä­ti­gung zei­gen Sie bei spä­te­ren Haus­besich­ti­gun­gen, dass Sie als Beam­ter ein sol­ven­ter Käu­fer sind.
3. Sie su­chen eine passen­de Immo­bilie. Das können Sie selbst­stän­dig oder mit Hilfe eines Immo­bilien­mak­lers machen. Neben der Haus­besich­ti­gung gehört die Preis­ver­hand­lung mit dem Ver­käu­fer dazu. Haben Sie sich geei­nigt, führt Sie der nächste Schritt zu Ihrer Bank.
4. Mit dem kon­kre­ten Kauf­preis und der Zu­sage des Ver­käu­fers brin­gen Sie die Bau­finan­zierung bei der aus­ge­wähl­ten Bank unter Dach und Fach. Beach­ten Sie dabei auch, dass es zins­güns­tige Förder­mit­tel im Rah­men der KfW-Förde­rung auch für Beamte gibt.
5. Jetzt führen Sie offi­ziell den Immo­bilien­kauf durch. Dazu wird bei einem Notar­ter­min der Immo­bilien­kauf­ver­trag von den Vertrags­par­teien unter­schrie­ben. Es folgt der Ein­trag in das Grund­buch und die Über­weis­ung des Kauf­prei­ses.

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Was ist der Unterschied zwischen einem Beamtenkredit und einem Beamtendarlehen?

Ein Beamten­kredit ist ein klassi­scher Raten­kre­dit für Beam­te und Ange­stell­te im öffent­lichen Dienst. Ein Beamten­kre­dit ist zum Haus­kauf nicht geeig­net, da vie­le Ban­ken Höchst­gren­zen von 50.000 €, 80.000 € oder 100.000 € für die Ver­gabe von Raten­kre­diten ha­ben.

Ein Beamten­dar­lehen ist nicht eindeutig definiert. Es gibt Banken, bei denen stellt ein Beamtendarlehen eine spezielle Form der Baufinan­zierung für Beam­te dar. Sie beruht in diesem Fall auf zwei Säulen: zum einen auf einem end­fälli­gen Dar­lehen und zum anderen auf einer Versiche­rung. Mit dem end­fälli­gen Dar­lehen zah­len Sie für die Dauer der Baufinan­zierung nur Zin­sen an die Bank. Erst zum Ende der Lauf­zeit beglei­chen Sie die komplette Darlehens­summe auf einen Schlag. Die monatlichen Tilgungs­raten sparen Sie solange in einer Versiche­rung an, das kann eine Kapital­lebens- oder eine Renten­versiche­rung sein. Bei anderen Banken werden spezielle Annuitäten­dar­lehen für Beam­te mit günsti­ge­ren Zinsen und länge­ren Lauf­zei­ten als Beamten­dar­lehen bezeichnet.