Seit der Zinswende lassen sich bei den Bauzinsen abwechselnd Phasen der Erholung mit rasanten Anstiegen beobachten. Mittelfristig könnte das Zinsniveau auch 2023 weiter ansteigen. Als Bauherr oder Immobilienkäufer sollten Sie die Zinsprognose 2023 im Blick behalten.
Seit mehreren Monaten schwanken die Bauzinsen um einen Wert von 3,5 %. Die meisten Experten gehen auch weiterhin von einer volatilen Seitwärtsbewegung aus.
Generell bewegen sich die Zinsen in einem spannungsgeladenen Umfeld. Zwischen hoher Inflation, Ukraine-Krieg und aufziehender Rezession kann es immer wieder zu Ausschlägen nach unten und oben kommen. Die EZB hat den Leitzins zuletzt noch einmal um 0,25 Prozentpunkte auf 4,5 % angehoben. Zurzeit erwartet der Markt, dass es für längere Zeit bei diesem Wert bleiben wird und erste Rücksetzer in 2024 zugunsten der schwächelnden Wirtschaft kommen könnten.
Durch die Leitzinserhöhung können hoch verschuldeten Staaten im Euro-Raum unter Druck geraten. Investoren suchen dann Zuflucht in sicheren Staatsanleihen wie den deutschen, was deren Rendite sinken lässt. Das wiederum hat einen positiven Effekt auf die Bauzinsen, die sich an Bundesanleihen sowie Pfandbriefen orientieren. Die Anhebung des EZB-Leitzinses hat in diesem System vieler Wechselwirkungen also nur indirekten Einfluss auf die Bauzinsen. Wie die Bauzinsenentwicklung 2024, 2025 oder auch 2030 aussieht, lässt sich nicht abschätzen.
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,86 % | 1.562,67 € |  |
| 8 Jahre | 3,56 % | 1.482,67 € | |
| 10 Jahre | 3,48 % | 1.461,33 € | |
| 12 Jahre | 3,66 % | 1.509,33 € | |
| 15 Jahre | 3,69 % | 1.517,33 € | |
| 20 Jahre | 3,91 % | 1.576,00 € | |
Die Europäische Zentralbank EZB hatte lange gezögert, sich von ihrer Nullzinspolitik zu verabschieden, was grundsätzlich den Rahmen für die weitere Zinsentwicklung setzt. Weil die Inflation aber auf dem höchsten Stand seit fast 50 Jahren liegt, hat sie sich im September zu einem weiteren Zinsschritt in Höhe von 0,25 Prozentpunkten entschieden. Der Leitzins liegt nun bei 4,5 %. Weitere Anpassungen könnten folgen, viele Marktbeobachter erwarten aber ein Stagnieren, bevor es 2024 wieder Anpassungen nach unten geben könnte.
„Wir rechnen damit, dass sich die Zinsen für 10-jährige Hypothekenkredite dieses Jahr wahrscheinlich in einem Korridor zwischen 3–4 % bewegen werden. Könnten sie auf 5 % oder mehr steigen? Ja, das können sie. Aber die Wahrscheinlichkeit, dass dies passiert, ist nach meiner Meinung genauso gering, wie dass sie auf 2 % fallen werden.“
Ronald Slabke, CEO von Hypoport, im Interview mit dem "Handelsblatt"
Diese Frage ist für künftige Bauherren genauso wichtig wie für Käufer von Bestandsimmobilien oder für eine bevorstehende Anschlussfinanzierung. Den richtigen Zeitpunkt beim Immobilienkredit zu erwischen bringt tausende Euro – der falsche Zeitpunkt kostet ebenso viel.
Der Markt unterliegt derzeit enormen Schwankungen. Je nachdem, auf welches Szenario – weitere Zinsschritte der EZB oder Verlangsamung des Tempos – neue Daten gerade einzahlen, gibt es merkliche Ausschläge. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, schätzt die weitere Entwicklung der Bauzinsen folgendermaßen ein.
"Darlehensnehmer müssen immer wieder mit kleineren Bewegungen rechnen, unterm Strich ist das Niveau aber relativ stabil. Solange sich die Notenbanker der EZB auf ihrem Kurs sehen, bis 2025 die Inflation in Richtung 2 % zu bringen, sind kaum Veränderungen des derzeitigen Niveaus für langfristige Kreditzinsen zu erwarten. Ich erwarte in diesem Jahr zwar noch mindestens einen weiteren kleinen Zinsschritt von 0,25 %. Ein etwas höheres Zinsniveau ist auf den Finanzmärkten aber bereits eingepreist und wird daher die Baufinanzierungszinsen nicht deutlich mitziehen. Ein Korridor zwischen 3,5 und 4,5 % für 10-jährige Darlehen entwickelt sich gerade zum Standard.
Ein stärkerer Anstieg der Baufinanzierungszinsen wäre theoretisch dann möglich, wenn die Inflation zu langsam sinkt und die EZB die Leitzinsen noch einmal kräftiger anheben müsste als erwartet. Dieses Risiko halte ich derzeit für gering. Der Zins-Peak ist so gut wie erreicht und wahrscheinlicher als ein Anstieg über 5 % ist eine vorsichtige Absenkung der Zinsen ab 2024. Das könnte auch für die Baufinanzierungskonditionen zutreffen. Immobilieninteressenten sollten sich davon aber nicht zu viel versprechen. Ein leichtes Nachgeben der Bauzinsen ist zwar möglich, aber in überschaubarem Ausmaß und mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht auf Niveaus von 2 oder 2,5 % für 10-jährige Darlehen.“
Wie der tagesaktuelle Kurs für Bauzinsen steht, können Sie in unserem Baufinanzierung Vergleich sehen.
Kurzfristig: gleichbleibend
Langfristig: gleichbleibend
Schon kleine Schwankungen können sich langfristig in den Zinskosten bemerkbar machen. Ein deutlicher Zinssprung wie seit Mitte 2022 führt zu einer großen Belastung. Hier eine Beispielrechnung mit Herrm Sommer als Käufer im vergleichsweise günstigen August 2022 und Frau Winter als Käuferin im teureren Januar 2023.
Herr Sommer hat Baukredit im August 2022 abgeschlossen | Frau Winter hat Baukredit im Januar 2023 abgeschlossen | |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 350.000 € | 350.000 € |
| Laufzeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Zinssatz | 2,8 % | 3,8 % |
| gezahlte Zinsen in 10 Jahren | 87.325,42 € | 118.003,94 € |
| Differenz | Ersparnis: 30.678,52 € | Mehrkosten: 30.678,52 € |
Ja, die Zinswende ist da. Gemessen an den Niedrigzinsen der vergangenen Jahre erfolgte die Zinswende bereits im ersten Halbjahr 2022. Im Herbst 2021 gab es 10-Jahres-Immobilienkredite für um die 0,7 %. Die aktuellen Werte zwischen 3,5 und 4 % liegen deutlich darüber. Diese Zinswende fand allerdings schon statt, ohne dass die EZB ihren Leitzins erhöht hatte. Dies erfolgte erst im Juli 2022. Erstmals seit 11 Jahren hob sie den Leitzins an, zunächst um 0,5 Prozentpunkte. Damit war auch nach der klassischen Definition die Zinswende eingetreten.
Die US-Notenbank Fed hat den Leitzins bereits mehrfach kräftig erhöht, er liegt nun in einer Spanne von 5,0–5,25 %. Es kann zu weiteren Zinserhöhungen kommen. Die Bauzinsen in Deutschland orientieren sich vor allem an den 10-jährigen Bundesanleihen. Wegen der großen Relevanz der USA sorgen dortige Zinsentscheidungen aber oft auch für eine Sogwirkung in Europa.
Die Zusammenhänge bei der Prognose für die Zinsentwicklung sind komplex. Der Bundesverband öffentlicher Banken etwa gibt regelmäßig eine Zinsprognose ab. Darin fließen Entscheidungen von Fed und EZB ein, die Wirtschaftsentwicklung in Nordamerika ebenso wie in Deutschland, geopolitische Turbulenzen und noch manche Faktoren mehr. Interessant an dieser Zinsprognose ist die als Prognosekontrolle bezeichnete Rückschau: Da zeigt sich, dass die Experten trotz der umfassenden Instrumente immer wieder falsch liegen. Zum Beispiel hatte niemand mit einem derart rasanten Anstieg der Zinsen wie 2022 gerechnet.
Trotzdem können auch Sie als Anleger sich an verschiedenen Indikatoren orientieren, wenn Sie sich die Frage stellen: Wie entwickeln sich die Zinsen in den nächsten Jahren?
10-jährige Bundesanleihen sind der unmittelbarste Indikator. Sind die Zinssätze für die Bundesanleihen niedrig, sind auch die Bauzinsen niedrig. Umgekehrt machen sich steigende Zinssätze für Bundesanleihen direkt durch einen höheren Bauzins bemerkbar.
Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei anhaltend guter Wirtschaftslage und hohen Steuereinnahmen zu erwarten.
Steigende Zinsen gibt es bei einer Konjunkturflaute oder wirtschaftlicher Instabilität.
Auch die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank beeinflussen das Zinsniveau. Durch die langjährige Niedrigzinspolitik verloren Sparer, während Kreditnehmer billig an Geld kamen. Umgekehrt führt ein deutlich erhöhter Leitzins zu höheren Kreditzinsen.
Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei einer Rückkehr zur Politik des billigen Gelds zu erwarten.
Steigende Zinsen wird es bei einem höheren Leitzins und einem Ende des billigen Gelds geben.
Die Geldpolitik der US-Notenbank Fed beeinflusst die Zinsprognose. Deren jüngsten Leitzinserhöhungen führten auch zu steigenden Zinsen für Bundesanleihen und damit – geringfügig – höheren Bauzinsen. Die Postbank erwartet, dass die Rendite der Bundesanleihen sich wieder stärker den US-Staatsanleihen annähert, was zu höheren Bauzinsen führen würde.
Eine Trendwende am seit längerer Zeit heiß laufenden Immobilienmarkt könnte zunächst zu besseren Konditionen durch die Banken führen. Wenn wegen steigender Zinsen oder hoher Preise die Kunden zurückhaltender werden, versuchen die Banken durch vergünstigte Konditionen das Geschäft am Laufen zu halten.
Eine gute Konjunktur führt üblicherweise zu Kauflaune und dies wegen der Nachfrage zu tendenziell höheren Darlehenszinsen. Dreht sich umgekehrt die Konjunkturlage, können niedrigere Zinsen für Kaufanreize angeboten werden.
Die geopolitische Lage bringt die Gefahr unkalkulierbarer Risiken mit sich. Den Kapitalmarkt belasten z. B. Kriege wie in der Ukraine und Folgen der Corona-Pandemie.
Eine seriöse Antwort darauf kann niemand geben, dazu gab es in den vergangenen Monaten zu viele Überraschungen. Im Moment gilt bei vielen Experten die Überzeugung, dass die Europäische Zentralbank bald wieder zu einer neutralen Geldpolitik zurückkehren könnte. Doch verbrieft ist das nicht. Es hängt vor allem davon ab, wie sich die Inflation bis Herbst entwickelt.
Zinskommentar von Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, 12. September 2023