Wann kommt die Zinswende? Angesichts der langen Phase mit einem historisch niedrigen Zinsniveau gibt es immer wieder Warnungen vor sprunghaften Anstiegen. Doch dafür gibt es keine Anzeichen. Allerdings weist der Trend auf steigende Bauzinsen – Bauherren oder Immobilienkäufer sollten die Zinsprognose 2019 gut im Blick behalten.
Experten sehen sowohl kurz- als auch mittelfristig steigende Zinsen. Als Schrittmacher für Bauzinsen gilt die Entwicklung der 10-jährigen Bundesanleihe. Dem Bundesverband öffentlicher Banken zu Folge wären demnach 2019 eindeutig steigende Zinsen zu erwarten. „In der Summe erwarten wir, dass die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen bis zur Jahresmitte auf ein Niveau um 0,90 % anzieht, um sich anschließend knapp über diesem Niveau zu stabilisieren“, heißt es in der von der Landesbank Baden-Württemberg für den Verband ermittelten Prognose.
Im November lag die Rendite noch bei 0,34 %. Da die Bauzinsen sich an den Bundesanleihen orientieren, ist ein entsprechender Anstieg zu erwarten. Das heißt, falls die Bundesanleihen sich wie prognostiziert um etwa 0,6 Prozentpunkte erhöhen, dürften auch die Bauzinsen entsprechend steigen. Wie die Zinsprognose 2020, 2023 oder auch 2030 aussieht, lässt sich dagegen nicht abschätzen. Zu groß sind die Unsicherheiten.
Die Europäische Zentralbank EZB spricht weiter von Kontinuität im Niedrigzinskurs. Vor Herbst 2019 wird der Leitzins wohl nicht steigen, was den Rahmen für die Zinsentwicklung setzt. Allerdings kann es mit dem dann anstehenden Ausscheiden von EZB-Präsident Mario Draghi und dem damit verbundenen Wechsel an der EZB-Spitze im Herbst 2019 auch eine neue Politik der Zentralbank geben.
Experten erwarten aber unabhängig von den EZB-Entscheidungen bis Herbst 2019 steigende Zinsen für Baugeld. Der Bundesverband öffentlicher Banken überschrieb seine Zinsprognose vom Dezember mit „Fundamentales Umfeld – Wendezeit“.
Diese Frage ist für künftige Bauherren genauso wichtig wie für Käufer von Bestandsimmobilien oder für eine bevorstehende Anschlussfinanzierung. Den richtigen Zeitpunkt beim Immobilienkredit zu erwischen bringt tausende Euro – der falsche Zeitpunkt kostet ebenso viel.
Im historischen Vergleich bleiben die Zinsen weiterhin niedrig. Auf diesem niedrigen Zinsniveau wird aber ein Anstieg erwartet. Als der beste Indikator für die weitere Entwicklung gelten die Kapitalmarktzinsen. Für die Hypothekenkonditionen ist die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe entscheidend. Die Postbank erwartet hier einen Anstieg, auch wenn dieser aktuell noch nicht da ist. „Grundsätzlich gehen wir unverändert davon aus, dass die deutschen Kapitalmarktzinsen perspektivisch steigen werden. Hierfür sprechen insbesondere die nahende Leitzinswende im Euroraum sowie die voraussichtlich steigenden Zinsen in den USA. Die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen erwarten wir daher auf Jahressicht nach wie vor bei 1,00 %“, sagt Lucas Kramer, volkswirtschaftlicher Analyst der Postbank. Kurz zusammengefasst heißt das: Bundesanleihen bringen etwas mehr Geld – bei Kreditzinsen ist die Entwicklung dann steigend.
Schon kleine Schwankungen können sich langfristig in den Zinskosten bemerkbar machen. Wer zu Beginn des Jahres 2018 einen 10-Jahres-Kredit abschloss, hat sein Baugeld wahrscheinlich um mindestens 0,1 Prozentpunkte günstiger bekommen als der Immobilienkäufer in der teuersten Phase Ende Oktober. Ein scheinbar kleiner Unterschied – aber dennoch auf die Sicht der Kreditdauer eine spürbare Belastung. Hier eine Beispielrechnung mit Herrn Winter als Käufer am günstigen Jahresbeginn und Herrn Herbst als Käufer im teureren Oktober. Beide zahlen Ihr Darlehen in 10 Jahren komplett ab.
| Herr Winter hat Baukredit im Januar 2018 abgeschlossen | Herr Herbst hat Baukredit im Oktober 2018 abgeschlossen | |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 250.000 € | 250.000 € |
| Laufzeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Zinssatz | 1,25 % | 1,40 % |
| gezahlte Zinsen in 10 Jahren | 16.080 € | 18.054 € |
| Differenz | Mehrkosten 1.974 € |
Die Definition Zinswende ist der entscheidende Faktor bei der Beantwortung dieser Frage. Bei der Bauzinsen-Entwicklung denken viele beim Stichwort Zinswende an Zinsen von 5 % und mehr. Doch die Phase solch hoher Zinsen liegt inzwischen über 10 Jahre zurück. Und es ist nicht absehbar, ob und wann sie zurückkommt.
Gemessen an den Niedrigzinsen der vergangenen Jahre liegt für manche Experten die Zinswende bereits hinter uns. Im Herbst 2016 gab es 10-Jahres-Immobilienkredite für um die 0,7 %. Die aktuellen Werte von um die 1,2 % liegen deutlich darüber. Diese Zinswende fand allerdings statt, ohne dass die EZB ihren Leitzins erhöht hat. Denn die klassische Definition der Zinswende ist, dass die EZB ihren Leitzins wieder erhöht – dies liegt tatsächlich noch vor uns und ist aktuell noch nicht abzusehen.
Die US-Notenbank Fed hat für die USA schon längst die Zinswende vollzogen. Die Leitzinsen liegen dort in einer Spanne von 2 bis 2,25 %. Im Windschatten dieser Entscheidung stiegen auch die Kapitalmarktzinsen zuletzt deutlich an. Für 10-jährige amerikanische Staatsanleihen gab es im Oktober 3,2 %, so viel wie zuletzt 2011. Obwohl die EZB bisher nicht nachzog, wirkte sich dieser Anstieg auch unmittelbar auf die deutschen Bauzinsen aus. Diese stiegen im Oktober auf ein Jahreshoch. Denn die Bauzinsen orientieren sich vor allem an den 10-jährigen Bundesanleihen – und wegen der großen Relevanz der USA sorgen dortige Zinsentscheidungen auch für eine Sogwirkung in Europa.
Die Zusammenhänge bei der Prognose für die Zinsentwicklung sind komplex. Der Bundesverband öffentlicher Banken etwa gibt regelmäßig eine Zinsprognose ab. Darin fließen Entscheidungen von Fed und EZB ein, die Wirtschaftsentwicklung in Nordamerika ebenso wie in Deutschland, geopolitische Turbulenzen und noch manche Faktoren mehr. Interessant an dieser Zinsprognose ist die als Prognosekontrolle bezeichnete Rückschau: Da zeigt sich, dass die Experten trotz der umfassenden Instrumente immer wieder falsch liegen. Trotzdem können auch Sie als Anleger sich an verschiedenen Indikatoren orientieren, wenn Sie sich die Frage stellen: Wie entwickeln sich die Zinsen in den nächsten Jahren?
10-jährige Bundesanleihen sind der unmittelbarste Indikator. Sind die Zinssätze für die Bundesanleihen niedrig, sind auch die Bauzinsen niedrig. Umgekehrt machen sich steigende Zinssätze für Bundesanleihen direkt durch einen höheren Bauzins bemerkbar.
Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei anhaltend guter Wirtschaftslage und hohen Steuereinnahmen zu erwarten.
Steigende Zinsen gibt es bei einer Konjunkturflaute oder wirtschaftlicher Instabilität.
Auch die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank beeinflussen das Zinsniveau. Durch die Niedrigzinspolitik verlieren Sparer, während Kreditnehmer billig an Geld kommen. Umgekehrt dürfte ein deutlich erhöhter Leitzins auch zu höheren Kreditzinsen führen.
Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei einem Festhalten an der Politik des billigen Gelds zu erwarten.
Steigende Zinsen dürfte es bei einem höheren Leitzins und einem Ende des billigen Gelds geben.
Die Geldpolitik der US-Notenbank Fed beeinflusst die Zinsprognose. Deren jüngsten Leitzinserhöhungen führten auch zu steigenden Zinsen für Bundesanleihen und damit – geringfügig – höheren Bauzinsen. Die Postbank erwartet, dass die Rendite der Bundesanleihen sich wieder stärker den US-Staatsanleihen annähert, was zu höheren Bauzinsen führen würde.
Eine Trendwende am seit längerer Zeit heiß laufenden Immobilienmarkt könnte zunächst zu besseren Konditionen durch die Banken führen. Wenn wegen steigender Zinsen oder hoher Preise die Kunden zurückhaltender werden, versuchen die Banken durch vergünstigte Konditionen das Geschäft am Laufen zu halten.
Eine gute Konjunktur führt üblicherweise zu Kauflaune und dies wegen der Nachfrage zu tendenziell höheren Darlehenszinsen. Dreht sich umgekehrt die Konjunkturlage, können niedrigere Zinsen für Kaufanreize angeboten werden. Momentan wachsen die Risiken für die seit Jahren brummende deutsche Konjunktur. Im dritten Quartal 2018 bilanzierte Deutschland erstmals seit 2015 eine schrumpfende Wirtschaftsleistung. „Der Aufschwung der deutschen Wirtschaft verliert an Fahrt", sagt Roland Döhrn, Konjunkturchef des RWI - Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung und einer der Wirtschaftsweisen. Der Fachkräftemangel und internationale Risiken dämpfen die Erwartungen.
Die geopolitische Lage bringt die Gefahr unkalkulierbarer Risiken mit sich. Ein scharfer Handelskrieg zwischen USA und China oder ein chaotischer Brexit könnte den Kapitalmarkt ebenso belasten wie eine Rückkehr der Eurokrise durch Italiens Schuldenpolitik.
Seit seiner Wahl 2016 sorgt US-Präsident Donald Trump für große Unsicherheiten. Trump hinterfragt multilaterale Bündnisse. Vor allem stellt er die etablierten Handelsbeziehungen zu bisher wichtigen Partnern der USA wie Deutschland und China in Frage. Strafzölle sind dabei ein Instrument seiner Politik.
2019 könnte Europa für einige Fragezeichen sorgen. Der Brexit ist dabei ein Unsicherheitsfaktor. Ein anderer ist die Europawahl. Nach den Wahlerfolgen von Populisten in einer Vielzahl europäischer Staaten könnten sich die Kräfteverhältnisse im Europaparlament in Richtung radikaler, europaskeptischer Parteien verschieben. Das könnte Instabilität der Euro-Zone mit sich bringen. Diese gilt mit ihrem Flaggschiff Deutschland derzeit als sicherer Hafen. Falls sich das ändert, müssten Investoren mit höheren Zinszahlungen zum Bleiben gelockt werden – in der Folge würden sich aber die Bauzinsen verteuern.
Eine seriöse Antwort darauf kann niemand geben. Im Moment gibt es bei Experten die Überzeugung, dass die Europäische Zentralbank absehbar ähnliche Schritte macht wie die US-Notenbank Fed. Doch verbrieft ist das nicht. Die aktuelle Niedrigzinsphase ist historisch beispiellos – das heißt, es gibt auch keinen Vergleichsfall aus der Vergangenheit, der als Regel anwendbar wäre.
