Immobilienfinanzierung

Zinsprognose 2022: Wie entwickeln sich die Bauzinsen?

Die Zinswende ist da. Nach der langen Phase mit niedrigen Zinsen lässt sich seit Anfang des Jahr ein sprunghafter Anstieg beobachten. Mittelfristig könnte es zu weiter steigenden Bauzinsen kommen. Bauherren oder Immobilienkäufer sollten die Zinsprognose 2022 im Blick behalten.

Wie lautet die aktuelle Zinsprognose für 2022?

Zwischen Mitte September und Mitte Oktober waren die Bauzinsen rasant angestiegen. Nachdem sie die 4 %-Marke geknackt hatten, sind sie zuletzt aber wieder auf gut 3,5 % gesunken.

Generell bewegen sich die Zinsen in einem spannungsgeladenen Umfeld. Zwischen der hohen Inflation, aufziehenden Schwierigkeiten bei der Energieversorgung und weiteren Unsicherheiten in Bezug auf den Ukraine-Krieg kann es immer wieder zu Ausschlägen nach unten und oben kommen. Die EZB hat den Leitzins zuletzt deutlich um 0,75 Prozentpunkte auf 2 % angehoben. Aufgrund der hohen Inflation sind weitere Schritte wahrscheinlich, was auch die Zinsen für Baufinanzierungen verteuern könnte. Gleichzeitig geraten durch die Leitzinserhöhung die hoch verschuldeten Staaten im Euro-Raum unter Druck, z. B. Italien. Investoren suchen dadurch Zuflucht in sicheren Staatsanleihen wie den deutschen, was deren Rendite sinken lässt. Das wiederum hat einen positiven Effekt auf die Bauzinsen, die sich an Bundesanleihen sowie Pfandbriefen orientieren.

Die Anhebung des EZB-Leitzinses hat in diesem System vieler Wechselwirkungen also nur indirekten Einfluss auf die Bauzinsen. Experten gehen derzeit von weiterhin moderat steigenden Zinsen aus. Wie die Bauzinsenentwicklung 2023, 2025 oder auch 2030 aussieht, lässt sich dagegen nicht abschätzen.

Aktuelle Bauzinsen bei einem Darlehen von 320.000 €

Tagesaktuelle Zinskondition:

(Darlehensbetrag: 320.000 €, Immobilienwert: 450.000 €, PLZ: 34295, Finanzierungszweck:
KAUF
, Tilgungssatz: 2,00 %)
Zinsbindung effektiver Jahreszins monatl. Rate Anfrage
5 Jahre 3,19 %
1.384,00 €
8 Jahre 3,14 %
1.370,67 €
10 Jahre 3,06 %
1.349,33 €
12 Jahre 3,17 %
1.378,67 €
15 Jahre 3,23 %
1.394,67 €
20 Jahre 3,40 %
1.440,00 €
Quelle: Vergleich.de - Stand 06.12.2022

Wie sieht die Zinsprognose der EZB aus?

Die Europäische Zentralbank EZB hatte lange gezögert, sich von ihrer Nullzinspolitik zu verabschieden, was grundsätzlich den Rahmen für die weitere Zinsentwicklung setzt. Weil die Inflation aber auf dem höchsten Stand seit fast 50 Jahren liegt, hat sie sich im Oktober zu einem weiteren deutlichen Zinsschritt in Höhe von 0,75 Prozentpunkten durchgerungen. Der Leitzins liegt nun bei 2 %. Weitere Anpassungen könnten folgen.

„Die EZB hat den Leitzins zuletzt um wei­te­re 0,75 Pro­zent­punk­te an­ge­ho­ben. Das wird nicht die letzte An­pas­sung sein. Wir gehen fest von wei­te­ren Auf­schlä­gen aus, die in die Kun­den­kon­di­tio­nen ein­be­rech­net werden. Wir sehen aus mei­ner Sicht schon bald wieder Kon­di­tio­nen um 5 %.“

Clemens Götz, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers accedo

Für wen ist die Bauzinsen-Entwicklung wichtig?

Diese Frage ist für künftige Bauherren genauso wichtig wie für Käufer von Bestandsimmobilien oder für eine bevorstehende Anschlussfinanzierung. Den richtigen Zeitpunkt beim Immobilienkredit zu erwischen bringt tausende Euro – der falsche Zeitpunkt kostet ebenso viel.

Zinskommentar: Wie ist die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen?

Die Zinsen für Baufinanzierungen haben die 4 % erreicht. Um die Inflation einzudämmen, wird die EZB wohl bis ins nächste Jahr hinein weitere Zinsschritte gehen. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, rechnet daher auch mit weiter steigenden Bauzinsen.

Bauzinsen steigen weiter

Zinskommentar von Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, 25. Oktober 2022

Große Zinsschritte erwartet

Während die Inflation von Monat zu Monat neue Rekordhöhen erreicht – im September waren es knapp 10 Prozent im Euroraum –, wächst der Druck auf die EZB, die Zinsen weiter anzuheben. Infolgedessen hat sich das Niveau der Baufinanzierungszinsen ebenfalls weiter nach oben verschoben. Eine so extreme Zinsentwicklung hat es noch nie gegeben. Niemand hat dies vor einem dreiviertel Jahr vorhersehen können, das Tempo hat alle Marktteilnehmer überrascht.

So schwierig Prognosen für Baufinanzierungszinsen zurzeit sind: Ein Ende des Zinsanstiegs ist erst einmal nicht wahrscheinlich. Der Peak bei der Inflation steht noch aus, und das EZB-Ziel einer Rate von 2 % droht in immer weitere Ferne zu rücken. Die EZB muss voraussichtlich auch im nächsten Jahr noch beherzt an der Zinsschraube drehen, und da ist noch nicht alles am Finanzierungsmarkt eingepreist. Das bedeutet: weiter steigende Bauzinsen.

Kaufwillige müssen bei ihren Vorhaben Abstriche machen und sich neu orientieren. Auch jetzt rate ich zu langen Zinsfestschreibungen. Im Moment sind die Aufschläge für sehr lange Zinsbindungen von 30 Jahren oder mehr relativ gering. Dafür erhält man einen langen Planungshorizont und größere Sicherheit.

Wie der tagesaktuelle Kurs für Bauzinsen steht, können Sie in unserem Baufinanzierung Vergleich sehen.

Zinsprognose

Kurzfristig: steigend

Langfristig: steigend

Wie wirkt sich die Zinsprognose auf mein Baudarlehen aus?

Schon kleine Schwankungen können sich langfristig in den Zinskosten bemerkbar machen. Ein deutlicher Zinssprung wie seit Anfang des Jahres führt zu einer großen Belastung. Hier eine Beispielrechnung mit Herrn Winter als Käufer am günstigen Jahresende und Herrn Sommer als Käufer im teureren Mai.

 

Herr Winter

hat Baukredit im Dezember 2021 abgeschlossen

Herr Sommer

hat Baukredit im Mai 2022 abgeschlossen

Kreditsumme 350.000 € 350.000 €
Laufzeit 10 Jahre 10 Jahre
Zinssatz 0,9 % 2,8 %
gezahlte Zinsen in 10 Jahren 28.282,06 € 87.325,42 €
Differenz Ersparnis: 59.043,36 € Mehrkosten: 59.043,36 €

Zinschart: aktuelle und frühere Entwicklung der Bauzinsen im Vergleich

Ist die Zinswende da?

Ja, die Zinswende ist da. Gemessen an den Niedrigzinsen der vergangenen Jahre, erfolgte die Zinswende bereits im ersten Halbjahr 2022. Im Herbst 2021 gab es 10-Jahres-Immobilienkredite für um die 0,7 %. Die aktuellen Werte von um die 4,0 % liegen deutlich darüber. Diese Zinswende fand schon allerdings statt, ohne dass die EZB ihren Leitzins erhöht hat. Dies erfolgte erst im Juli 2022. Erstmals seit 11 Jahren hob sie den Leitzins an, zunächst um 0,5 Prozentpunkte. Damit ist auch nach der klassischen Definition die Zinswende jetzt eingetreten. Zu weiteren deutlichen Zinssprüngen um jeweils 0,75 Prozentpunkte entschied sich die EZB im September und im Oktober. 

Wie wirken sich Leitzinsentscheidungen in den USA auf die Zinsprognose aus?

Die US-Notenbank Fed hat den Leitzins bereits mehrfach kräftig erhöht, er liegt nun in einer Spanne von 3,0–3,25 %. Es kann zu weiteren Zinserhöhungen kommen. Die Bauzinsen in Deutschland orientieren sich vor allem an den 10-jährigen Bundesanleihen. Wegen der großen Relevanz der USA sorgen dortige Zinsentscheidungen aber oft auch für eine Sogwirkung in Europa. 

Diese Faktoren beeinflussen die Entwicklung der Bauzinsen

Die Zusammenhänge bei der Prognose für die Zinsentwicklung sind komplex. Der Bundesverband öffentlicher Banken etwa gibt regelmäßig eine Zinsprognose ab. Darin fließen Entscheidungen von Fed und EZB ein, die Wirtschaftsentwicklung in Nordamerika ebenso wie in Deutschland, geopolitische Turbulenzen und noch manche Faktoren mehr. Interessant an dieser Zinsprognose ist die als Prognosekontrolle bezeichnete Rückschau: Da zeigt sich, dass die Experten trotz der umfassenden Instrumente immer wieder falsch liegen. Zum Beispiel hatte niemand mit einem derart rasanten Anstieg der Zinsen wie seit Jahresbeginn gerechnet.

Trotzdem können auch Sie als Anleger sich an verschiedenen Indikatoren orientieren, wenn Sie sich die Frage stellen: Wie entwickeln sich die Zinsen in den nächsten Jahren?

  • Einflussfaktor 10-jährige Bundesanleihen: niedrige Zinsen bedeuten niedrige Bauzinsen

    10-jährige Bundesanleihen sind der unmittelbarste Indikator. Sind die Zinssätze für die Bundesanleihen niedrig, sind auch die Bauzinsen niedrig. Umgekehrt machen sich steigende Zinssätze für Bundesanleihen direkt durch einen höheren Bauzins bemerkbar.

    Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei anhaltend guter Wirtschaftslage und hohen Steuereinnahmen zu erwarten.

    Steigende Zinsen gibt es bei einer Konjunkturflaute oder wirtschaftlicher Instabilität.

  • Einflussfaktor EZB: niedriger Leitzins macht Kredite billig

    Auch die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank beeinflussen das Zinsniveau. Durch die langjährige Niedrigzinspolitik verloren Sparer, während Kreditnehmer billig an Geld kamen. Umgekehrt führt ein deutlich erhöhter Leitzins zu höheren Kreditzinsen.

    Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei einer Rückkehr zur Politik des billigen Gelds zu erwarten.

    Steigende Zinsen wird es bei einem höheren Leitzins und einem Ende des billigen Gelds geben.

  • Einflussfaktor US-Notenbank: Zinserhöhungen fördern höhere Bauzinsen

    Die Geldpolitik der US-Notenbank Fed beeinflusst die Zinsprognose. Deren jüngsten Leitzinserhöhungen führten auch zu steigenden Zinsen für Bundesanleihen und damit – geringfügig – höheren Bauzinsen. Die Postbank erwartet, dass die Rendite der Bundesanleihen sich wieder stärker den US-Staatsanleihen annähert, was zu höheren Bauzinsen führen würde.

  • Einflussfaktor Immobilienmarkt: zu hohe Immobilienpreise schrecken Käufer ab

    Eine Trendwende am seit längerer Zeit heiß laufenden Immobilienmarkt könnte zunächst zu besseren Konditionen durch die Banken führen. Wenn wegen steigender Zinsen oder hoher Preise die Kunden zurückhaltender werden, versuchen die Banken durch vergünstigte Konditionen das Geschäft am Laufen zu halten.

  • Einflussfaktor Konjunktur: gute Kauflaune führt zu Nachfrage bei Krediten und höheren Zinsen

    Eine gute Konjunktur führt üblicherweise zu Kauflaune und dies wegen der Nachfrage zu tendenziell höheren Darlehenszinsen. Dreht sich umgekehrt die Konjunkturlage, können niedrigere Zinsen für Kaufanreize angeboten werden.

  • Einflussfaktor geopolitische Turbulenzen: weltweite Risiken sorgen für schwierigere Vorhersagen

    Die geopolitische Lage bringt die Gefahr unkalkulierbarer Risiken mit sich. Den Kapitalmarkt belasten z. B. Kriege wie in der Ukraine und Folgen der Corona-Pandemie.

Unsere Empfehlung: Möchten Sie handeln, handeln Sie schnell

  • Für Bauherren oder Hauskäufer ist schnelles Agieren gefragt, aber ohne in Hektik zu verfallen. Das Wichtigste ist und bleibt die Anschaffung einer Immobilie, die zu Ihnen passt und die ihr Geld wert ist. Das Einsparvolumen einer um ein Viertel Prozentpunkte günstigeren Finanzierung kann nicht Wertverluste einer überteuert gekauften Immobilie ausgleichen. Sind Sie aber in ihrer Wahl sicher, sollten Sie sich zeitnah um die Finanzierung kümmern.
  • Für Anschlussfinanzierungen, die direkt bevorstehen, empfiehlt sich ebenfalls ein schnelles Handeln. Wer dazu nicht die Möglichkeit hat, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen aufnehmen. Damit sichert er sich das aktuelle Zinsniveau für einen späteren Zeitpunkt. Solch ein Darlehen kostet aber einen Aufschlag. Dieser fällt umso höher aus, je weiter die Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt. Eine Alternative ist ein Bausparvertrag, mit dem Sie sich jetzt noch relativ günstige Zinsen für später sichern können.

Wie entwickeln sich die Zinsen in den nächsten Jahren?

Eine seriöse Antwort darauf kann niemand geben, dazu gab es in den vergangenen Monaten zu viele Überraschungen. Im Moment gilt bei vielen Experten die Überzeugung, dass die Europäische Zentralbank weitere Zinsschritte gehen wird und damit der US-Notenbank Fed folgt. Doch verbrieft ist das nicht. Die Bauzinsen würden dann wahrscheinlich weiter ansteigen.

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