Ist das die Zinswende? Nach der langen Phase mit niedrigen Zinsen lässt sich seit Anfang des Jahr ein sprunghafter Anstieg beobachten. Mittelfristig könnte es zu weiter steigenden Bauzinsen kommen. Bauherren oder Immobilienkäufer sollten die Zinsprognose 2022 im Blick behalten.
Experten sehen kurzfristig ein nervöses Zinsniveau mit starken Schwankungen und mittelfristig eine leichte Aufwärtsbewegung. Als Schrittmacher für Bauzinsen gilt zwar die Entwicklung der 10-jährigen Bundesanleihe, deren Rendite zum Jahresbeginn 2022 im Minusbereich lag. Zuletzt haben sich die Bauzinsen aber davon losgelöst deutlich nach oben entwickelt. Hintergrund sind die starke Inflation sowie die Unsicherheiten in Bezug auf den Ukraine-Krieg. Sollte die EZB im zweiten Halbjahr 2022 den Leitzins erhöhen, ist von einem weiteren Anstieg auszugehen. Wie die Bauzinsenentwicklung 2023, 2025 oder auch 2030 aussieht, lässt sich dagegen nicht abschätzen.
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 2,13 % | 1.101,33 € |  |
| 8 Jahre | 2,18 % | 1.114,67 € | |
| 10 Jahre | 2,19 % | 1.117,33 € | |
| 12 Jahre | 2,23 % | 1.128,00 € | |
| 15 Jahre | 2,24 % | 1.130,67 € | |
| 20 Jahre | 3,69 % | 1.517,33 € | |
Die Europäische Zentralbank EZB belässt ihren Leitzins zwar auf dem Rekordtief von 0 %, was grundsätzlich den Rahmen für die weitere Zinsentwicklung setzt. Allerdings macht sich die EZB-Präsidentin Christine Lagarde Sorgen um die anhaltend hohe Inflation. Volkswirte interpretieren das als Zeichen, dass es noch in diesem Jahr zu einem oder sogar zwei Schritten bei der Zinserhöhung kommen könnte. Auch Anleihenkäufe sollen im 3. Quartal auslaufen.
Diese Frage ist für künftige Bauherren genauso wichtig wie für Käufer von Bestandsimmobilien oder für eine bevorstehende Anschlussfinanzierung. Den richtigen Zeitpunkt beim Immobilienkredit zu erwischen bringt tausende Euro – der falsche Zeitpunkt kostet ebenso viel.
Die gute Nachricht: Im historischen Vergleich liegen die Zinsen weiterhin niedrig. Aber nach dem sprunghaften Anstieg seit Jahresbeginn wird es nun wahrscheinlich zu Schwankungen kommen. Bauzinsen können in einer Woche deutlich unter dem Niveau der Vorwoche liegen, um dann wieder anzusteigen. Mittelfristig klettert das Zinsniveau wohl weiter nach oben, beschreibt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, die Situation. Zwar bleibt die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe niedrig, aber die EZB geht bereits erste Schritte auf dem Weg zu einer strafferen Geldpolitik.
Eine Anhebung des Leitzinses durch die EZB im Sommer ist sehr wahrscheinlich. Die sehr hohe Inflation im Euro-Raum auf der einen, die deutlichen Zinsschritte der US-amerikanischen Fed auf der anderen Seite: Die EZB steht unter massivem Druck, dem sie sich nicht länger widersetzen kann. Vor allem geht es jetzt auch darum, die Erwartungen an die zukünftige Inflation einzubremsen und damit eine Lohn-Preis-Spirale abzuwenden.
Verglichen mit dem Zinsniveau von Ende letzten Jahres haben sich die Zinsen für Baufinanzierungen verdreifacht. Der Bestzins beträgt mittlerweile 2,58 %. Das Tempo, mit dem die Erhöhungen stattfinden, hat sich zuletzt allerdings gedrosselt, und derzeit sind erhebliche Schwankungen zu beobachten: Inflationserwartungen ziehen die Zinsen nach oben, Konjunkturrisiken dämpfen sie. Wer jetzt eine Baufinanzierung benötigt, ist daher gut beraten, die Angebote tagesaktuell vergleichen zu lassen.
Der Kauf einer Immobilie ist außerdem teurer geworden: Die steigenden Zinsen werden bis auf Weiteres nicht durch fallende Immobilienpreise aufgefangen. Im Gegenteil – im ersten Quartal sind die gezahlten Preise für Häuser und Wohnungen auf breiter Front gestiegen. Trotzdem ist das Interesse nach den eigenen vier Wänden groß. Die Nachfrage nach Baufinanzierungen hat nicht nachgelassen.
Wie der tagesaktuelle Kurs für Bauzinsen steht, können Sie in unserem Baufinanzierung Vergleich sehen.
Kurzfristig: steigend
Langfristig: steigend
Schon kleine Schwankungen können sich langfristig in den Zinskosten bemerkbar machen. Ein deutlicher Zinssprung wie seit Anfang des Jahres führt zu einer großen Belastung. Hier eine Beispielrechnung mit Herrn Winter als Käufer am günstigen Jahresende und Herrn Sommer als Käufer im teureren Mai.
Herr Winter hat Baukredit im Dezember 2021 abgeschlossen | Herr Sommer hat Baukredit im Mai 2022 abgeschlossen | |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 350.000 € | 350.000 € |
| Laufzeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Zinssatz | 0,9 % | 2,8 % |
| gezahlte Zinsen in 10 Jahren | 28.282,06 € | 87.325,42 € |
| Differenz | Ersparnis: 59.043,36 € | Mehrkosten: 59.043,36 € |
Die Definition von Zinswende ist der entscheidende Faktor bei der Beantwortung dieser Frage. Bei der Bauzinsen-Entwicklung denken viele beim Stichwort Zinswende an Zinsen von 5 % und mehr. Doch die Phase solch hoher Zinsen liegt inzwischen über 10 Jahre zurück. Und es ist nicht absehbar, ob und wann sie zurückkommt.
Gemessen an den Niedrigzinsen der vergangenen Jahre liegt für manche Experten die Zinswende bereits hinter uns. Im Herbst 2021 gab es 10-Jahres-Immobilienkredite für um die 0,7 %. Die aktuellen Werte von um die 2,5 % liegen deutlich darüber. Diese Zinswende fand allerdings statt, ohne dass die EZB ihren Leitzins erhöht hat. Denn die klassische Definition der Zinswende ist, dass die EZB ihren Leitzins wieder erhöht – dies liegt tatsächlich noch vor uns und frühestens für den Herbst abzusehen.
Die US-Notenbank Fed hat den Leitzins Anfang Mai um 0,5 Prozentpunkte kräftig erhöht, er liegt nun in einer Spanne von 0,75–1,0 %. Im Laufe des Jahres wird es wahrscheinlich zu weiteren Zinserhöhungen kommen. Die Bauzinsen in Deutschland orientieren sich vor allem an den 10-jährigen Bundesanleihen. Wegen der großen Relevanz der USA sorgen dortige Zinsentscheidungen aber oft auch für eine Sogwirkung in Europa.
Die Zusammenhänge bei der Prognose für die Zinsentwicklung sind komplex. Der Bundesverband öffentlicher Banken etwa gibt regelmäßig eine Zinsprognose ab. Darin fließen Entscheidungen von Fed und EZB ein, die Wirtschaftsentwicklung in Nordamerika ebenso wie in Deutschland, geopolitische Turbulenzen und noch manche Faktoren mehr. Interessant an dieser Zinsprognose ist die als Prognosekontrolle bezeichnete Rückschau: Da zeigt sich, dass die Experten trotz der umfassenden Instrumente immer wieder falsch liegen. Trotzdem können auch Sie als Anleger sich an verschiedenen Indikatoren orientieren, wenn Sie sich die Frage stellen: Wie entwickeln sich die Zinsen in den nächsten Jahren?
10-jährige Bundesanleihen sind der unmittelbarste Indikator. Sind die Zinssätze für die Bundesanleihen niedrig, sind auch die Bauzinsen niedrig. Umgekehrt machen sich steigende Zinssätze für Bundesanleihen direkt durch einen höheren Bauzins bemerkbar.
Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei anhaltend guter Wirtschaftslage und hohen Steuereinnahmen zu erwarten.
Steigende Zinsen gibt es bei einer Konjunkturflaute oder wirtschaftlicher Instabilität.
Auch die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank beeinflussen das Zinsniveau. Durch die Niedrigzinspolitik verlieren Sparer, während Kreditnehmer billig an Geld kommen. Umgekehrt dürfte ein deutlich erhöhter Leitzins auch zu höheren Kreditzinsen führen.
Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei einem Festhalten an der Politik des billigen Gelds zu erwarten.
Steigende Zinsen dürfte es bei einem höheren Leitzins und einem Ende des billigen Gelds geben.
Die Geldpolitik der US-Notenbank Fed beeinflusst die Zinsprognose. Deren jüngsten Leitzinserhöhungen führten auch zu steigenden Zinsen für Bundesanleihen und damit – geringfügig – höheren Bauzinsen. Die Postbank erwartet, dass die Rendite der Bundesanleihen sich wieder stärker den US-Staatsanleihen annähert, was zu höheren Bauzinsen führen würde.
Eine Trendwende am seit längerer Zeit heiß laufenden Immobilienmarkt könnte zunächst zu besseren Konditionen durch die Banken führen. Wenn wegen steigender Zinsen oder hoher Preise die Kunden zurückhaltender werden, versuchen die Banken durch vergünstigte Konditionen das Geschäft am Laufen zu halten.
Eine gute Konjunktur führt üblicherweise zu Kauflaune und dies wegen der Nachfrage zu tendenziell höheren Darlehenszinsen. Dreht sich umgekehrt die Konjunkturlage, können niedrigere Zinsen für Kaufanreize angeboten werden.
Die geopolitische Lage bringt die Gefahr unkalkulierbarer Risiken mit sich. Den Kapitalmarkt belasten z. B. Kriege wie in der Ukraine und Folgen der Corona-Pandemie.
Eine seriöse Antwort darauf kann niemand geben. Im Moment gibt es bei Experten die Überzeugung, dass die Europäische Zentralbank absehbar ähnliche Schritte macht wie die US-Notenbank Fed. Doch verbrieft ist das nicht. Die aktuelle Niedrigzinsphase ist historisch beispiellos – das heißt, es gibt auch keinen Vergleichsfall aus der Vergangenheit, der als Regel anwendbar wäre.
Zinskommentar von Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, 19. Mai 2022