Die Zinswende ist da. Nach der langen Phase mit niedrigen Zinsen lässt sich seit Anfang des Jahr ein sprunghafter Anstieg beobachten. Mittelfristig könnte es zu weiter steigenden Bauzinsen kommen. Bauherren oder Immobilienkäufer sollten die Zinsprognose 2022 im Blick behalten.
Zwischen Mitte September und Mitte Oktober waren die Bauzinsen rasant angestiegen. Nachdem sie die 4 %-Marke geknackt hatten, sind sie zuletzt aber wieder auf gut 3,5 % gesunken.
Generell bewegen sich die Zinsen in einem spannungsgeladenen Umfeld. Zwischen der hohen Inflation, aufziehenden Schwierigkeiten bei der Energieversorgung und weiteren Unsicherheiten in Bezug auf den Ukraine-Krieg kann es immer wieder zu Ausschlägen nach unten und oben kommen. Die EZB hat den Leitzins zuletzt deutlich um 0,75 Prozentpunkte auf 2 % angehoben. Aufgrund der hohen Inflation sind weitere Schritte wahrscheinlich, was auch die Zinsen für Baufinanzierungen verteuern könnte. Gleichzeitig geraten durch die Leitzinserhöhung die hoch verschuldeten Staaten im Euro-Raum unter Druck, z. B. Italien. Investoren suchen dadurch Zuflucht in sicheren Staatsanleihen wie den deutschen, was deren Rendite sinken lässt. Das wiederum hat einen positiven Effekt auf die Bauzinsen, die sich an Bundesanleihen sowie Pfandbriefen orientieren.
Die Anhebung des EZB-Leitzinses hat in diesem System vieler Wechselwirkungen also nur indirekten Einfluss auf die Bauzinsen. Experten gehen derzeit von weiterhin moderat steigenden Zinsen aus. Wie die Bauzinsenentwicklung 2023, 2025 oder auch 2030 aussieht, lässt sich dagegen nicht abschätzen.
| Zinsbindung | effektiver Jahreszins | monatl. Rate | Anfrage |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,19 % | 1.384,00 € |  |
| 8 Jahre | 3,14 % | 1.370,67 € | |
| 10 Jahre | 3,06 % | 1.349,33 € | |
| 12 Jahre | 3,17 % | 1.378,67 € | |
| 15 Jahre | 3,23 % | 1.394,67 € | |
| 20 Jahre | 3,40 % | 1.440,00 € | |
Die Europäische Zentralbank EZB hatte lange gezögert, sich von ihrer Nullzinspolitik zu verabschieden, was grundsätzlich den Rahmen für die weitere Zinsentwicklung setzt. Weil die Inflation aber auf dem höchsten Stand seit fast 50 Jahren liegt, hat sie sich im Oktober zu einem weiteren deutlichen Zinsschritt in Höhe von 0,75 Prozentpunkten durchgerungen. Der Leitzins liegt nun bei 2 %. Weitere Anpassungen könnten folgen.
„Die EZB hat den Leitzins zuletzt um weitere 0,75 Prozentpunkte angehoben. Das wird nicht die letzte Anpassung sein. Wir gehen fest von weiteren Aufschlägen aus, die in die Kundenkonditionen einberechnet werden. Wir sehen aus meiner Sicht schon bald wieder Konditionen um 5 %.“
Clemens Götz, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers accedo
Diese Frage ist für künftige Bauherren genauso wichtig wie für Käufer von Bestandsimmobilien oder für eine bevorstehende Anschlussfinanzierung. Den richtigen Zeitpunkt beim Immobilienkredit zu erwischen bringt tausende Euro – der falsche Zeitpunkt kostet ebenso viel.
Die Zinsen für Baufinanzierungen haben die 4 % erreicht. Um die Inflation einzudämmen, wird die EZB wohl bis ins nächste Jahr hinein weitere Zinsschritte gehen. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, rechnet daher auch mit weiter steigenden Bauzinsen.
Während die Inflation von Monat zu Monat neue Rekordhöhen erreicht – im September waren es knapp 10 Prozent im Euroraum –, wächst der Druck auf die EZB, die Zinsen weiter anzuheben. Infolgedessen hat sich das Niveau der Baufinanzierungszinsen ebenfalls weiter nach oben verschoben. Eine so extreme Zinsentwicklung hat es noch nie gegeben. Niemand hat dies vor einem dreiviertel Jahr vorhersehen können, das Tempo hat alle Marktteilnehmer überrascht.
So schwierig Prognosen für Baufinanzierungszinsen zurzeit sind: Ein Ende des Zinsanstiegs ist erst einmal nicht wahrscheinlich. Der Peak bei der Inflation steht noch aus, und das EZB-Ziel einer Rate von 2 % droht in immer weitere Ferne zu rücken. Die EZB muss voraussichtlich auch im nächsten Jahr noch beherzt an der Zinsschraube drehen, und da ist noch nicht alles am Finanzierungsmarkt eingepreist. Das bedeutet: weiter steigende Bauzinsen.
Kaufwillige müssen bei ihren Vorhaben Abstriche machen und sich neu orientieren. Auch jetzt rate ich zu langen Zinsfestschreibungen. Im Moment sind die Aufschläge für sehr lange Zinsbindungen von 30 Jahren oder mehr relativ gering. Dafür erhält man einen langen Planungshorizont und größere Sicherheit.
Wie der tagesaktuelle Kurs für Bauzinsen steht, können Sie in unserem Baufinanzierung Vergleich sehen.
Kurzfristig: steigend
Langfristig: steigend
Schon kleine Schwankungen können sich langfristig in den Zinskosten bemerkbar machen. Ein deutlicher Zinssprung wie seit Anfang des Jahres führt zu einer großen Belastung. Hier eine Beispielrechnung mit Herrn Winter als Käufer am günstigen Jahresende und Herrn Sommer als Käufer im teureren Mai.
Herr Winter hat Baukredit im Dezember 2021 abgeschlossen | Herr Sommer hat Baukredit im Mai 2022 abgeschlossen | |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 350.000 € | 350.000 € |
| Laufzeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Zinssatz | 0,9 % | 2,8 % |
| gezahlte Zinsen in 10 Jahren | 28.282,06 € | 87.325,42 € |
| Differenz | Ersparnis: 59.043,36 € | Mehrkosten: 59.043,36 € |
Ja, die Zinswende ist da. Gemessen an den Niedrigzinsen der vergangenen Jahre, erfolgte die Zinswende bereits im ersten Halbjahr 2022. Im Herbst 2021 gab es 10-Jahres-Immobilienkredite für um die 0,7 %. Die aktuellen Werte von um die 4,0 % liegen deutlich darüber. Diese Zinswende fand schon allerdings statt, ohne dass die EZB ihren Leitzins erhöht hat. Dies erfolgte erst im Juli 2022. Erstmals seit 11 Jahren hob sie den Leitzins an, zunächst um 0,5 Prozentpunkte. Damit ist auch nach der klassischen Definition die Zinswende jetzt eingetreten. Zu weiteren deutlichen Zinssprüngen um jeweils 0,75 Prozentpunkte entschied sich die EZB im September und im Oktober.
Die US-Notenbank Fed hat den Leitzins bereits mehrfach kräftig erhöht, er liegt nun in einer Spanne von 3,0–3,25 %. Es kann zu weiteren Zinserhöhungen kommen. Die Bauzinsen in Deutschland orientieren sich vor allem an den 10-jährigen Bundesanleihen. Wegen der großen Relevanz der USA sorgen dortige Zinsentscheidungen aber oft auch für eine Sogwirkung in Europa.
Die Zusammenhänge bei der Prognose für die Zinsentwicklung sind komplex. Der Bundesverband öffentlicher Banken etwa gibt regelmäßig eine Zinsprognose ab. Darin fließen Entscheidungen von Fed und EZB ein, die Wirtschaftsentwicklung in Nordamerika ebenso wie in Deutschland, geopolitische Turbulenzen und noch manche Faktoren mehr. Interessant an dieser Zinsprognose ist die als Prognosekontrolle bezeichnete Rückschau: Da zeigt sich, dass die Experten trotz der umfassenden Instrumente immer wieder falsch liegen. Zum Beispiel hatte niemand mit einem derart rasanten Anstieg der Zinsen wie seit Jahresbeginn gerechnet.
Trotzdem können auch Sie als Anleger sich an verschiedenen Indikatoren orientieren, wenn Sie sich die Frage stellen: Wie entwickeln sich die Zinsen in den nächsten Jahren?
10-jährige Bundesanleihen sind der unmittelbarste Indikator. Sind die Zinssätze für die Bundesanleihen niedrig, sind auch die Bauzinsen niedrig. Umgekehrt machen sich steigende Zinssätze für Bundesanleihen direkt durch einen höheren Bauzins bemerkbar.
Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei anhaltend guter Wirtschaftslage und hohen Steuereinnahmen zu erwarten.
Steigende Zinsen gibt es bei einer Konjunkturflaute oder wirtschaftlicher Instabilität.
Auch die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank beeinflussen das Zinsniveau. Durch die langjährige Niedrigzinspolitik verloren Sparer, während Kreditnehmer billig an Geld kamen. Umgekehrt führt ein deutlich erhöhter Leitzins zu höheren Kreditzinsen.
Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei einer Rückkehr zur Politik des billigen Gelds zu erwarten.
Steigende Zinsen wird es bei einem höheren Leitzins und einem Ende des billigen Gelds geben.
Die Geldpolitik der US-Notenbank Fed beeinflusst die Zinsprognose. Deren jüngsten Leitzinserhöhungen führten auch zu steigenden Zinsen für Bundesanleihen und damit – geringfügig – höheren Bauzinsen. Die Postbank erwartet, dass die Rendite der Bundesanleihen sich wieder stärker den US-Staatsanleihen annähert, was zu höheren Bauzinsen führen würde.
Eine Trendwende am seit längerer Zeit heiß laufenden Immobilienmarkt könnte zunächst zu besseren Konditionen durch die Banken führen. Wenn wegen steigender Zinsen oder hoher Preise die Kunden zurückhaltender werden, versuchen die Banken durch vergünstigte Konditionen das Geschäft am Laufen zu halten.
Eine gute Konjunktur führt üblicherweise zu Kauflaune und dies wegen der Nachfrage zu tendenziell höheren Darlehenszinsen. Dreht sich umgekehrt die Konjunkturlage, können niedrigere Zinsen für Kaufanreize angeboten werden.
Die geopolitische Lage bringt die Gefahr unkalkulierbarer Risiken mit sich. Den Kapitalmarkt belasten z. B. Kriege wie in der Ukraine und Folgen der Corona-Pandemie.
Eine seriöse Antwort darauf kann niemand geben, dazu gab es in den vergangenen Monaten zu viele Überraschungen. Im Moment gilt bei vielen Experten die Überzeugung, dass die Europäische Zentralbank weitere Zinsschritte gehen wird und damit der US-Notenbank Fed folgt. Doch verbrieft ist das nicht. Die Bauzinsen würden dann wahrscheinlich weiter ansteigen.
Zinskommentar von Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, 25. Oktober 2022