Kommt die Zinswende? Angesichts der langen Phase mit niedrigen Zinsen gibt es immer wieder Warnungen vor sprunghaften Anstiegen. Doch dafür gibt es keine Anzeichen. Allerdings könnte es mittelfristig zu steigenden Bauzinsen kommen. Bauherren oder Immobilienkäufer sollten die Zinsprognose 2021 im Blick behalten.
Experten sehen kurzfristig keine steigenden Zinsen, frühestens mittelfristig eine leichte Aufwärtsbewegung. Als Schrittmacher für Bauzinsen gilt die Entwicklung der 10-jährigen Bundesanleihe. Zum Jahresbeginn 2021 lag die Rendite im Minusbereich. Da sich die Bauzinsen an den Bundesanleihen orientieren, ist ein entsprechend niedriges Niveau zu erwarten. Das heißt, falls sich die Rendite der Bundesanleihen nicht erhöht, dürften auch die Bauzinsen entsprechend niedrig bleiben. Wie die Bauzinsenentwicklung 2023, 2025 oder auch 2030 aussieht, lässt sich dagegen nicht abschätzen. Zu groß sind die Unsicherheiten.
Die Europäische Zentralbank EZB spricht weiter von Kontinuität im Niedrigzinskurs, was durch die Folgen der Corona-Krise noch bestärkt wird. Vor 2022 wird der Leitzins wohl nicht steigen, was den Rahmen für die Zinsentwicklung setzt. Auch nach dem Ausscheiden von Mario Draghi und dem Amtsantritt seiner Nachfolgerin als EZB-Präsidentin Christine Lagarde im Herbst 2019 hat es keine neue Politik der Zentralbank gegeben. Auch der Ankauf von Staatsanleihen zur Unterstützung der Wirtschaft in Europa wird fortgesetzt.
Diese Frage ist für künftige Bauherren genauso wichtig wie für Käufer von Bestandsimmobilien oder für eine bevorstehende Anschlussfinanzierung. Den richtigen Zeitpunkt beim Immobilienkredit zu erwischen bringt tausende Euro – der falsche Zeitpunkt kostet ebenso viel.
Im historischen Vergleich bleiben die Zinsen weiterhin niedrig. Auf diesem niedrigen Zinsniveau wird immer wieder ein Anstieg erwartet, allerdings nur mitelfristig. Trotz der geldpolitischen Maßnahmen, die die EZB beschlossen hat, um der Wirtschaft einen Schub zu geben, treten Konjunktur und Inflation im Euroraum weiter auf der Stelle, beschreibt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, die Situation. Die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe pendelt weiterhin um -0,3 %, eine dauerhafte Aufwärtsbewegung ist nicht abzusehen. Die Bauzinsen sind in den vergangenen Monaten nur leicht gestiegen. Der Anfang einer Trendwende dürfte das noch nicht sein, meint Michael Neumann.
In der heutigen Zinssitzung passte die EZB die offizielle Inflationsprognose nach oben an und aktualisierte sie für dieses Jahr von 1 % auf 1,5 %. Ich sehe das nicht problematisch. Sicher gilt es, die Inflation im Blick zu behalten. Aber momentan sehe ich hier keine unmittelbare Gefahr. Ich gehe von einer gedämpften Dynamik in diesem Jahr und auch noch 2022 aus. Deshalb erwarte ich auch keine wesentlich veränderte Zinspolitik der EZB und keine signifikant steigenden Zinsen.
Die Konditionen für Immobilienkredite hängen sowieso eher von der Rendite der Bundesanleihen ab. Mit deren Anstieg sind in den letzten Wochen auch die Baufinanzierungen teurer geworden – im Schnitt um rund 0,2 % bei 10-jähriger Zinsfestschreibung. Tendenziell halte ich eine Fortsetzung dieser Entwicklung für möglich. Ich kann mir vorstellen, dass die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe in naher Zukunft wieder ins Positive dreht. Mit einem massiven Zinsanstieg rechne ich dennoch nicht. Denn die noch lange andauernde Intervention der EZB macht sich nach wie vor bemerkbar. Deren massive Anleihekäufe dämpfen die Aufwärtsbewegung noch auf lange Sicht ab.
Das heißt: Bis auf Weiteres bleiben Immobilienfinanzierungen günstig. Das gleiche gilt auch für die Anschlussfinanzierung. Wie der tagesaktuelle Kurs für Bauzinsen steht, können Sie in unserem Baugeld Vergleich sehen.
Kurzfristig: gleichbleibend
Langfristig: gleichbleibend
Schon kleine Schwankungen können sich langfristig in den Zinskosten bemerkbar machen. Wer zu Beginn des Jahres 2018 einen 10-Jahres-Kredit abschloss, hat sein Baugeld wahrscheinlich um mindestens 0,1 Prozentpunkte günstiger bekommen als der Immobilienkäufer in der teuersten Phase Ende Oktober. Ein scheinbar kleiner Unterschied – aber dennoch auf die Sicht der Kreditdauer eine spürbare Belastung. Hier eine Beispielrechnung mit Herrn Winter als Käufer am günstigen Jahresbeginn und Herrn Herbst als Käufer im teureren Oktober. Beide zahlen Ihr Darlehen in 10 Jahren komplett ab.
| Herr Winter hat Baukredit im Januar 2018 abgeschlossen | Herr Herbst hat Baukredit im Oktober 2018 abgeschlossen | |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 250.000 € | 250.000 € |
| Laufzeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Zinssatz | 1,25 % | 1,40 % |
| gezahlte Zinsen in 10 Jahren | 16.080 € | 18.054 € |
| Differenz | Ersparnis 1.974 € | Mehrkosten 1.974 € |
Die Definition von Zinswende ist der entscheidende Faktor bei der Beantwortung dieser Frage. Bei der Bauzinsen-Entwicklung denken viele beim Stichwort Zinswende an Zinsen von 5 % und mehr. Doch die Phase solch hoher Zinsen liegt inzwischen über 10 Jahre zurück. Und es ist nicht absehbar, ob und wann sie zurückkommt.
Gemessen an den Niedrigzinsen der vergangenen Jahre liegt für manche Experten die Zinswende bereits hinter uns. Im Herbst 2016 gab es 10-Jahres-Immobilienkredite für um die 0,7 %. Die aktuellen Werte von um die 1,2 % liegen deutlich darüber. Diese Zinswende fand allerdings statt, ohne dass die EZB ihren Leitzins erhöht hat. Denn die klassische Definition der Zinswende ist, dass die EZB ihren Leitzins wieder erhöht – dies liegt tatsächlich noch vor uns und ist aktuell noch nicht abzusehen.
Die US-Notenbank Fed hat den Leitzins im Dezember 2020 stabil gelassen, er bleibt unverändert im Korridor zwischen 0,0 % - 0,25 %. Die Notenbank kündigte an, das bestehende Anleihekaufprogramm fortzusetzen, bis am US-Arbeitsmarkt Vollbeschäftigung herrscht. Zinserhöhungen in den USA sind damit unwahrscheinlich. Die Bauzinsen in Deutschland orientieren sich vor allem an den 10-jährigen Bundesanleihen – und wegen der großen Relevanz der USA sorgen dortige Zinsentscheidungen auch für eine Sogwirkung in Europa.
Die Zusammenhänge bei der Prognose für die Zinsentwicklung sind komplex. Der Bundesverband öffentlicher Banken etwa gibt regelmäßig eine Zinsprognose ab. Darin fließen Entscheidungen von Fed und EZB ein, die Wirtschaftsentwicklung in Nordamerika ebenso wie in Deutschland, geopolitische Turbulenzen und noch manche Faktoren mehr. Interessant an dieser Zinsprognose ist die als Prognosekontrolle bezeichnete Rückschau: Da zeigt sich, dass die Experten trotz der umfassenden Instrumente immer wieder falsch liegen. Trotzdem können auch Sie als Anleger sich an verschiedenen Indikatoren orientieren, wenn Sie sich die Frage stellen: Wie entwickeln sich die Zinsen in den nächsten Jahren?
10-jährige Bundesanleihen sind der unmittelbarste Indikator. Sind die Zinssätze für die Bundesanleihen niedrig, sind auch die Bauzinsen niedrig. Umgekehrt machen sich steigende Zinssätze für Bundesanleihen direkt durch einen höheren Bauzins bemerkbar.
Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei anhaltend guter Wirtschaftslage und hohen Steuereinnahmen zu erwarten.
Steigende Zinsen gibt es bei einer Konjunkturflaute oder wirtschaftlicher Instabilität.
Auch die geldpolitischen Entscheidungen der Europäischen Zentralbank beeinflussen das Zinsniveau. Durch die Niedrigzinspolitik verlieren Sparer, während Kreditnehmer billig an Geld kommen. Umgekehrt dürfte ein deutlich erhöhter Leitzins auch zu höheren Kreditzinsen führen.
Sinkende oder gleichbleibende Zinsen sind bei einem Festhalten an der Politik des billigen Gelds zu erwarten.
Steigende Zinsen dürfte es bei einem höheren Leitzins und einem Ende des billigen Gelds geben.
Die Geldpolitik der US-Notenbank Fed beeinflusst die Zinsprognose. Deren jüngsten Leitzinserhöhungen führten auch zu steigenden Zinsen für Bundesanleihen und damit – geringfügig – höheren Bauzinsen. Die Postbank erwartet, dass die Rendite der Bundesanleihen sich wieder stärker den US-Staatsanleihen annähert, was zu höheren Bauzinsen führen würde.
Eine Trendwende am seit längerer Zeit heiß laufenden Immobilienmarkt könnte zunächst zu besseren Konditionen durch die Banken führen. Wenn wegen steigender Zinsen oder hoher Preise die Kunden zurückhaltender werden, versuchen die Banken durch vergünstigte Konditionen das Geschäft am Laufen zu halten.
Eine gute Konjunktur führt üblicherweise zu Kauflaune und dies wegen der Nachfrage zu tendenziell höheren Darlehenszinsen. Dreht sich umgekehrt die Konjunkturlage, können niedrigere Zinsen für Kaufanreize angeboten werden. Momentan wachsen die Risiken für die seit Jahren brummende deutsche Konjunktur. Im dritten Quartal 2018 bilanzierte Deutschland erstmals seit 2015 eine schrumpfende Wirtschaftsleistung. „Der Aufschwung der deutschen Wirtschaft verliert an Fahrt", sagt Roland Döhrn, Konjunkturchef des RWI - Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung und einer der Wirtschaftsweisen. Die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie, der Fachkräftemangel und internationale Risiken dämpfen die Erwartungen.
Die geopolitische Lage bringt die Gefahr unkalkulierbarer Risiken mit sich. Mögliche Handelskriege, die Folgen des Brexit und der Corona-Pandemie könnten den Kapitalmarkt ebenso belasten wie eine Rückkehr der Eurokrise durch Italiens Schuldenpolitik.
Eine seriöse Antwort darauf kann niemand geben. Im Moment gibt es bei Experten die Überzeugung, dass die Europäische Zentralbank absehbar ähnliche Schritte macht wie die US-Notenbank Fed. Doch verbrieft ist das nicht. Die aktuelle Niedrigzinsphase ist historisch beispiellos – das heißt, es gibt auch keinen Vergleichsfall aus der Vergangenheit, der als Regel anwendbar wäre.
Zinskommentar von Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, 11. März 2021