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Immobilienfinanzierung

Wohnung verkaufen – darauf müssen Sie achten!

Wie verkaufe ich am besten meine Wohnung? Welche Nebenkosten und Formalitäten kommen auf mich zu? Sollte ich einen Makler engagieren oder mich selbst um den Verkauf kümmern? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie im folgenden Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Ich möchte eine Wohnung verkaufen, wie ist der Ablauf?

      Der Ablauf eines Wohnungsverkaufs lässt sich in vier Abschnitte aufteilen. Dazu gehören

      • Planung und Vorbereitung: Klären Sie für sich, wann und zu welchem Preis Sie die Wohnung verkaufen wollen. Stellen Sie ein Exposé zusammen und legen Sie fest, ob Sie sich einen Makler zur Unterstützung heranholen oder, ob Sie sich selbst um den Verkauf kümmern.
      • Angebot platzieren: Ihr Angebot, dass Sie eine Wohnung verkaufen wollen, muss sichtbar sein. Dafür bieten sich das z.B. Internet, soziale Netzwerke und Zeitungsanzeigen an
      • Kommunikation mit Kaufinteressierten: Ein möglicher Käufer möchte natürlich wissen, was er kauft. Deshalb müssen Sie ihm die Möglichkeit zu einer Besichtigung geben. Bei der anschließenden Preisverhandlung geht es darum, eine Einigung zu finden.
      • Kaufabwicklung: Für den Wohnungsverkauf ist ein Kaufvertrag notwendig, denn die Einigung mit dem Käufer muss schriftlich festgehalten werden. Darüber hinaus ist ein Eintrag ins Grundbuch nötig. Ein Notar sorgt für die Beglaubigung des Vertrages und für den Grundbucheintrag.

      Wie berechne ich den Wert meiner Eigentumswohnung beim Verkauf?

      Bei der Berechnung des Wertes geht es um die Ermittlung des Verkehrswertes. Der Verkehrswert gibt den Preis an, der für Ihre Immobilie aktuell am Markt erzielt werden kann. Er hängt von vielen Faktoren wie z.B. der Lage der Immobilie, der Ausstattung und dem Baujahr ab. Grundsätzlich haben Sie als Verkäufer zwei Möglichkeiten den aktuellen Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln. Entweder lassen Sie sich diese Aufgaben von einem Makler abnehmen oder Sie müssen sich selbst darum kümmern, zum Beispiel einer Wertermittlung. Wir beschreiben beide Varianten.

      Wohnung verkaufen mit Makler

      Wenn Sie einen Makler engagieren, um Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, wird er Sie bei der Berechnung des Wertes unterstützen. Er wird die Wohnung begutachten, alle relevanten Informationen einholen und kann dann in der Regel auch ihren Wert einschätzen.

      Wohnung verkaufen ohne Makler

      Möchten Sie Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen, bietet Ihnen der folgende Rechner die Möglichkeit zur Immobilienbewertung. Dafür sind nur einige Angaben zum Objekt notwendig. Zum Beispiel

      • Wohnfläche
      • Baujahr
      • Renovierungszustand
      • Qualität der Ausstattung
      • Adresse

      So erhalten Sie in wenigen Minuten eine Schnellbewertung Ihrer Immobilie.

      Bei der Schnellbewertung handelt es sich um einen ungefähren Preisrahmen. Eine genaue Angabe für Ihre Immobilienbewertung bekommen Sie nach telefonischer Beratung durch einen Immobilienspezialisten von Dr. Klein – kostenlos und unverbindlich. Sie können auch ein Wertgutachten von einem Architekten oder Ingenieurbüro erstellen lassen. Das kann allerdings bis zu 2.000 € kosten.

      Bleiben Sie bei der Wertermittlung realistisch

      Setzen Sie den Preis zu hoch an, schrecken Sie potenzielle Interessenten ab. Setzen Sie den Preis hingegen zu niedrig an, verkaufen Sie Ihre Wohnung möglicherweise unter Wert und Ihnen bleibt kein Verhandlungsspielraum im Gespräch mit einem Interessenten.

      Wo und wie kann ich meine Wohnung anbieten und verkaufen?

      Sie haben mehrere Möglichkeiten, Ihre Eigentumswohnung anzubieten und zu verkaufen:

      • Sie können einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Wohnung beauftragen. Dieser wird die Wohnung zuerst Kontakten in seinem Netzwerk anbieten. Viele Makler führen Interessentenlisten: Wenn die Anfrage des Interessenten zu Ihrer Wohnung passt, wird der Makler diese Person anrufen. Im günstigsten Fall wird Ihre Eigentumswohnung so sehr schnell verkauft. Beachten Sie aber, dass ein Wohnungsverkauf mit Makler zu Nebenkosten führt.
      • Sie können Ihre Wohnung auf einem Online-Immobilienportal anbieten. Das ist die am meisten genutzte Möglichkeit für den Wohnungsverkauf. Hier können Sie eine Anzeige selbst schalten oder Sie beauftragen einen Makler. Ein Vorteil dieser Möglichkeit ist die große Reichweite.
      • Sie können Ihre Wohnung über Zeitungsanzeigen verkaufen. Ob sich eine Zeitungsanzeige lohnt, hängt sicherlich auch von der Zielgruppe ab. Tendenziell kann man davon ausgehen, dass eher ältere Menschen in klassischen Zeitungsanzeigen nach einer Wohnung suchen, während jüngere Leute eher im Netz suchen.
      • Natürlich können Sie auch in Ihrem persönlichen sozialen Netzwerk die Nachricht streuen, dass Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten. Dazu bietet es sich beispielsweise an, ein Mini-Exposé mit den wichtigsten Fakten (Größe, Zimmeranzahl, Baujahr und evtl. zwei oder drei Fotos) z.B. auf Facebook oder in einem anderen sozialen Netzwerk zu posten. Wenn Freunde Ihre Nachricht teilen, wird diese so im besten Fall auf sehr günstige Weise sehr schnell verbreitet.

      Wie bereite ich mich auf den Wohnungsverkauf vor?

      Sie sollten als erstes eine wichtige Entscheidung treffen: Möchte ich meine Eigentumswohnung mit oder ohne Makler verkaufen? Ein Makler bietet sich beispielsweise an, wenn Sie wenig Zeit haben, die Preisverhandlung lieber einem Profi überlassen wollen oder das Exposé für Ihre Eigentumswohnung von einem Fachmann erstellen lassen möchten.

      Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Wohnung über einen Makler zu verkaufen, wird dieser die Planung der folgenden Schritte für Sie übernehmen. Möchten Sie Ihre Wohnung hingegen privat verkaufen, sollten Sie sich zu Beginn zunächst über zwei Aspekte Gedanken machen:

      • Die Strategie: Überlegen Sie zuerst, an welche Zielgruppe Sie Ihre Eigentumswohnung am besten verkaufen können: Ist sie barrierefrei, dann kommt sie beispielsweise für Senioren oder Menschen mit Behinderung in Frage. Wohnungen mit einem großen Wohn-Ess-Bereich eignen sich für Familien, ein Loft eher für Singles oder Paare.
      • Die Zeitplanung: Wer den Wohnungsverkauf unter Zeitdruck plant, hat immer schlechte Karten. Denn dann nehmen Sie unter Umständen ein schlechtes Angebot an. Kalkulieren Sie also immer ausreichend Zeit ein. Manchmal springt auch ein Käufer in letzter Minute ab und Sie müssen sich nach einem neuen Kandidaten umschauen.

      Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meiner Wohnung?

      Wichtige Unterlagen, um Ihre Eigentumswohnung reibungslos zu verkaufen, sind:

      • Unterlagen zum Objekt (Grundriss der Wohnung, Lageplan, Baupläne, evtl. Katasterplan, Baulastenverzeichnis, Abwasserplan)
      • Grundbuchauszug
      • Energieausweis
      • Übersicht über die Nebenkosten
      • Unterlagen zu allen bestehenden Versicherungen
      • eine Liste der letzten Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
      • ggf. eine Mängelliste
      • Bilder des Objekts

      Auch wenn Sie Ihre Eigentumswohnung mithilfe eines Maklers verkaufen, müssen Sie die Unterlagen zunächst selbst raussuchen. Der Makler weiß natürlich, welche Unterlagen Sie benötigen und er hilft Ihnen, diese professionell aufzubereiten.

      Um die Wohnung attraktiv anbieten zu können, ist ein gutes Exposé als Verkaufsprospekt entscheidend, das alle wichtigen Daten zu der Eigentumswohnung, die Sie verkaufen möchten, zusammenfasst. Dazu gehören u.a. Größe, Anzahl der Zimmer, Baujahr, Nebenkosten, Energieklasse und gute Fotos der Wohnung. Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Wohnung beauftragt, wird er das Exposé für Sie anfertigen.

      Ein Energieausweis ist Pflicht

      Einen Energieausweis müssen Sie spätestens beim Besichtigungstermin vorlegen können, denn sonst droht Ihnen ein Bußgeld. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Ein sogenannter Verbrauchsausweis basiert auf der Heiz- und Nebenkostenabrechnung und kostet 50 - 80 €. Ein sogenannter Bedarfsausweis muss dagegen von einem Fachmann ausgestellt werden und kostet um die 300 €.

      Wie bereite ich meine Wohnung für den Verkauf vor?

      Wenn Sie Ihre Wohnung schnell verkaufen möchten, ist dies natürlich leichter, wenn das Objekt gut in Schuss ist. Dazu gehört zum einen, dass es für die Fotoaufnahmen und zur Besichtigung sauber und aufgeräumt ist. Dazu gehört aber auch, dass notwendige Renovierungs- und Reparaturarbeiten erledigt wurden. Zumindest sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass nicht erledigte Reparaturarbeiten den Kaufpreis mindern.

      Ist die Wohnung unbewohnt und leer, können Sie auch über Homestaging nachdenken. Das bedeutet, dass Sie Ihre Immobilie vorübergehend mit Möbeln und Dekoration ausstatten oder ausstatten lassen, damit sie bei der Besichtigung einen noch besseren Eindruck macht und Sie im Endeffekt einen höheren Verkaufspreis erzielen. Interessenten können sich auf diese Weise oftmals besser vorstellen, wie sie die Wohnung selbst einmal einrichten könnten. Haben Sie einen Makler beauftragt, gibt er ggf. in Ihrem Namen das Homestaging in Auftrag.

      Besichtigungstermine und Preisverhandlungen beim Wohnungsverkauf

      Haben Sie einen Makler engagiert, wird er die Besichtigungstermine koordinieren. Sie müssen sich in der Regel nicht darum kümmern und auch nicht anwesend sein. Er wird außerdem die Kaufpreisverhandlung für Sie übernehmen. Natürlich wird er mit Ihnen Rücksprache halten, bevor er einem Kaufpreis zustimmt. Makler haben in der Regel ein Interesse daran, möglichst wenig vom Angebotspreis nach unten abzuweichen. Schließlich ist ihre Provision prozentual an den Kaufpreis gekoppelt.

      Wenn Sie Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen, müssen Sie sich natürlich selbst um die Besichtigungstermine und Preisverhandlungen kümmern. Für Interessenten ist es oftmals angenehmer, wenn Sie einen Einzeltermin bekommen und sich die Wohnung ohne weitere Interessenten in Ruhe anschauen können.

      Ob das möglich ist, hängt aber zum einen davon ab, ob Sie die Zeit aufbringen möchten, um unter Umständen viele Einzeltermine abzuhalten. Und zum anderen hängt es auch davon ab, ob die Wohnung vermietet ist. Denn ein Mieter wird sicherlich wenig begeistert sein, seine Wohnung ständig potenziellen Käufern zu zeigen. In so einem Fall bietet sich an, die Interessenten zu bündeln und – je nach Größe der Wohnung – immer vier bis sechs Interessenten bei einem Besichtigungstermin durch die Wohnung zu führen.

      Maklergebühr wird zukünftig geteilt

      Die Frage, wer beim Hauskauf die Maklergebühren zahlt, ist durch ein neues Gesetz abschließend geklärt. Die Maklerprovision wird auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Da in der Regel der Verkäufer den Makler beauftragt hat, muss er als erster seinen Anteil bezahlen. Das Gesetz tritt Ende 2020, Anfang 2021 in Kraft. Bis dahin gelten in den Bundesländern unterschiedliche Regelungen zum Bezahlen der Maklerprovision.

      Wer zahlt den Notar beim Wohnungsverkauf?

      Viele Verkäufer fragen sich, wer den Notar bei einem Wohnungsverkauf zahlt: Der Notar wird vom Käufer bestellt und fertigt in dessen Auftrag auch den Kaufvertrag an. Der Käufer übernimmt daher auch die Notar- und Grundbuchkosten bei einem Wohnungsverkauf.

      Allerdings ist der Notar unparteiisch und dazu da, beiden Seiten – Käufer und Verkäufer – Fragen zu beantworten. Er berät auch zu der Frage, welche Inhalte im Kaufvertrag enthalten sein sollten. Der Notar kümmert sich außerdem um Dokumente, die für den Wohnungsverkauf nötig sind und beantragt beispielsweise die Umschreibung auf den neuen Eigentümer im Grundbuch.

      Für die Unterzeichnung des Kaufvertrages treffen Sie sich in aller Regel mit dem Käufer beim Notar. Der Notar hat dann zunächst die Aufgabe, beiden Parteien gemeinsam den gesamten Vertrag vorzulesen und gegebenenfalls Fragen zu beantworten. Erst danach unterschreiben beide Parteien. Ganz wichtig: Ein Rücktritt von einem notariell beurkundeten Vertrag ist sowohl für den Käufer als auch für den Käufer nur unter ganz besonderen Umständen möglich. In der Regel gilt: einmal unterschrieben, lässt sich der Notarvertrag nicht mehr rückgängig machen und beide Seiten haben die dort festgelegten Bedingungen zu erfüllen.

      Überprüfen Sie die Kreditwürdigkeit des Käufers

      Bevor Sie gemeinsam mit dem Käufer beim Notar den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie sich die Bonität des Käufers bestätigen lassen, indem er Ihnen eine Finanzierungszusage seiner Bank über den nötigen Kredit vorlegt. So haben Sie die Sicherheit, dass Sie den vereinbarten Kaufpreis auch tatsächlich bekommen.

      Welche Kosten und Steuern kommen beim Wohnungsverkauf auf mich zu?

      Die Notarkosten beim Wohnungsverkauf übernimmt wie oben beschrieben der Käufer. Als Verkäufer können für Sie folgende Kosten bei einem Wohnungsverkauf anfallen:

      • Gutachten: Unter Umständen beauftragen Sie einen Immobiliengutachter, um den Wert Ihrer Immobilie korrekt ermitteln zu können. Solch ein Gutachten erstellen beispielsweise Architekten, Makler oder Bauingenieure. Die Kosten hängen u.a. von der Größe der zu begutachtenden Wohnung ab.
      • Grundschuld löschen: Wenn Sie eine Grundschuld Ihrer Bank aus dem Grundbuch löschen lassen, zahlen Sie dafür etwa 0,2 % der eingetragenen Grundschuld.
      • Spekulationssteuer: Wenn Sie die Wohnung weniger als 10 Jahre nach ihrem Erwerb verkaufen und mit diesem Verkauf Gewinn machen, dann zahlen Sie darauf eine sogenannte Spekulationssteuer. Wie hoch diese ist, kommt darauf an, wie viel Gewinn Sie mit dem Verkauf machen und wie hoch Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz ist. Wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor allerdings selbst in der Wohnung gewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.
      • Vorfälligkeitsentschädigung: Zahlen Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch einen Immobilienkredit ab und wollen vom Verkaufserlös diesen Kredit auf einen Schlag tilgen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Diese dürfen Banken für die durch die verfrühte Rückzahlung entgangenen Zinsen verlangen. Wie hoch sie ausfällt, können Sie in unserem Vorfälligkeitsrechner berechnen.
      Wohnung verkauft – und dann?

      Möchten Sie mit dem Erlös aus dem Wohnungsverkauf eine neue Immobilie kaufen – zur Selbstnutzung oder zum Vermieten? Wenn Sie dazu ein Baudarlehen benötigen, finden Sie in unserem Baufinanzierung Vergleich die aktuellen Angebote – für Sie kostenlos und unverbindlich. Haben Sie vor, das Geld gewinnbringend in Aktien und Co. anzulegen, haben wir für Sie ausgewählte Anlagetipps.

      Was muss ich beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung beachten?

      Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie einige rechtliche Überlegungen anstellen, da der bisherige Mieter umfassende Rechte besitzt, die ihn schützen sollen.

      Muss ich meinen Mieter informieren, wenn ich meine Eigentumswohnung verkaufen möchte?

      Ja, in jedem Fall. Wenn eine Wohnung zum ersten Mal in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, haben Mieter sogar ein Vorkaufsrecht. Dieser Fall kommt beispielsweise dann zum Tragen, wenn Ihnen ein ganzes Haus mit mehreren Wohnungen gehört und Sie diese Wohnungen dann einzeln an neue Besitzer verkaufen. Bei dieser Umwandlung in einzelne Eigentumswohnungen haben Mieter, die zu diesem Zeitpunkt bereits in der Wohnung leben, ein Vorkaufsrecht. Damit will der Gesetzgeber Mieter vor Spekulation durch Investoren schützen. Dieses Vorkaufsrecht für den Mieter gilt allerdings nicht, wenn Sie die Wohnung an einen Angehörigen Ihres eigenen Haushaltes oder an einen Familienangehörigen verkaufen.

      Was passiert mit einem Mietvertrag beim Wohnungsverkauf?

      Kauf bricht Miete nicht – so lautet der simple Grundsatz. Wenn eine Wohnung verkauft wird, bleibt ein Mietvertag also bestehen. Der neue Eigentümer kann nicht einfach einen neuen Vertrag aufsetzen. Unter bestimmten Umständen kann er allerdings eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und selbst in die Wohnung ziehen.

      Vergleich.de Tipp

      Wenn es Ihre Zeitplanung erlaubt, bietet sich der Verkauf einer Eigentumswohnung in der hellen Jahreszeit an. Denn im Frühjahr oder Sommer, wenn es draußen hell ist und auf dem Balkon ein paar Blumen blühen, wirkt eine Wohnung natürlich freundlicher als an einem dunklen, nass-grauen Novembertag. Eine nettere Atmosphäre kann förderlich für die Preisverhandlungen sein.

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