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Immobilienfinanzierung

Wohnung kaufen: Die wichtigsten Fragen und Antworten beim Wohnungskauf

Sie wollen eine Wohnung kaufen? Es stimmt: Eigentumswohnungen sind so gefragt – und daher teuer – wie nie. Wen diese Tatsache nicht schreckt oder wer bevorzugt in Randbezirken oder ländlichen Regionen sucht, hat aber noch immer gute Chancen seine Traumwohnung zu finden.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wohnung kaufen oder mieten – was ist besser?

      Der Kauf einer Wohnung sollte gut überlegt sein. Wägen Sie daher zunächst die Vor- und Nachteile von Wohneigentum gegen die einer Mietwohnung ab. Was macht in Ihrer aktuellen Situation am meisten Sinn: Mieten oder Kaufen? Klar – beim Mieten bleiben Sie flexibel, falls sich Ihre Lebensumstände ändern. Für eine Eigentumswohnung spricht, dass der Kauf – trotz steigender Wohnungspreise – in den meisten Fällen langfristig günstiger ist. Denn während die Mieten steigen, fällt die durchschnittliche Belastung durch Wohneigentum Jahr für Jahr. Vor allem im Alter ist die finanzielle Entlastung durch frühzeitig erworbenes Wohneigentum daher deutlich spürbar.

      Sie sollten über den Wohnungskauf nachdenken, wenn …

      • Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen und die Bank einer Finanzierung zustimmt
      • Sie langfristig an einem Ort bleiben wollen oder können
      • es für Sie kein Problem darstellt Teil einer Eigentümergemeinschaft zu werden, die gemeinsam über eventuell anstehende Baumaßnahmen entscheidet
      • Sie problemlos Rücklagen für mögliche Instandhaltungskosten bilden können
      • Sie Finanzierungsschulden (weiterhin) gut schlafen lassen
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      Eigentumswohnung zur Selbstnutzung oder Kapitalanlage kaufen?

      Nicht nur die Mietersparnis bei Selbstnutzung ist für viele ein guter Grund für eine Investition in das sogenannte „Betongold“. Eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen kann auch der Altersvorsorge dienen. Zu den wichtigsten Vorteilen gehören regelmäßige Mietzahlungen und eine gewisse steuerliche Entlastung, denn die Hypothekenzinsen einer nicht selbst genutzten Immobilie sind steuerlich absetzbar. Doch Achtung! Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung vor dem Ablauf von 10 Jahren, müssen Sie diese Vergünstigungen zurückzahlen. Besser ist, Sie setzen auf eine langfristige Geldanlage, zumal Sie bei der Vermietung einer Eigentumswohnung im Schnitt erst nach 15 Jahren Gewinne erzielen.

      Die Rendite hängt auch von der Sorgfalt der Mieter ab

      Als Vermieter haben Sie per Gesetz Pflichten, die Sie nicht unterschätzen sollten. Vor allem bei Altbauten kosten Sie diese unter Umständen nicht nur Nerven, sondern jede Menge bares Geld. Fakt ist: Erforderliche Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, vor allem an Strom-, Wasser- und Gasleitungen sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Ob und wie oft etwas erneuert werden muss, hängt dabei neben Alter und Zustand Ihrer Eigentumswohnung auch von den Mietern ab. Pflegen diese die Räumlichkeiten gut und erledigen kleinere Reparaturen selbst, kann sich Wohneigentum zur Kapitalanlage lohnen. Auf der anderen Seite kosten kurze Mietzeiten und der unsachgemäße Umgang mit beispielsweise Sanitäreinrichtungen oder Einbauküche Sie gegebenenfalls mehr als Sie dachten.

      Ich möchte eine Wohnung kaufen, auf was muss ich achten?

      Auf der Hand liegt: Im Gegensatz zu einem freistehenden Haus spielt beim Kauf einer Wohnung das Drumherum eine deutlich wichtigere Rolle. Prüfen Sie daher zunächst die Lage Ihrer Wunschimmobilie im Stadtteil oder Ort – auch im Hinblick auf mögliche Veränderungen Ihrer Lebensumstände. Passen Region und Infrastruktur – also Nähe zu Supermärkten, Kindergarten und Schule sowie die aktuelle Parkplatzsituation – grundsätzlich gut zu Ihnen, nehmen Sie die Adresse, also den tatsächlichen Standort des Hauses genauer unter die Lupe. Denn: Vor allem in Neubaugebieten wird aus einer Wohnung mit Ausblick schnell ein Zuhause im Häusermeer.

      Genauso wichtig: der Gebäudezustand. Denn mit dem Kauf einer Wohnung werden Sie zugleich Miteigentümer von Haus und Grundstück und das wiederum zieht so einige Pflichten nach sich – Informationen zu deren Art und Umfang finden Sie in der Teilungserklärung. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft, die die Verantwortung und Kosten (!) für Pflege und Erhalt des Gebäudes trägt. Besichtigen Sie daher nach der Wohnung unbedingt auch alle gemeinschaftlichen Bereiche des Hauses und erkundigen Sie sich, wie es um Leitungen, Dach, Putz oder Außenanstrich steht. Fragen Sie, wann welche Instandhaltungsmaßnahmen getätigt wurden, beziehungsweise welche Arbeiten für die kommenden Jahre geplant sind.

      Mit diesen Nebenkosten müssen Sie beim Wohnungskauf rechnen

      Zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis und einer gegebenenfalls anfallenden Maklercourtage (3,9 bis ca. 7 % des Kaufpreises), kommen Notarkosten, deren Höhe bei etwa 2 % des Kaufpreises liegt. Die Grunderwerbssteuer schlägt – je nach Bundesland – mit 3,5 bis etwa 6,5 % zu Buche. Weitere Kosten verursachen beauftragte Gutachter, möglicherweise notwendige Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen sowie natürlich der eigentliche Umzug.

      Neben den Kaufnebenkosten bei der Anschaffung müssen Sie mit laufenden Nebenkosten rechnen. Dazu gehört eine Rücklage für zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen, die in der Regel im Hausgeld enthalten ist. Ebenso wie die üblichen Nebenkosten für Strom, Wasser, Gas, Müll, Telefon/Internet und Co., außerdem Kosten für die Hausverwaltung. Es können auch Sonderumlagen auf Sie zukommen, mit denen aufwändige Instandhaltungsarbeiten, zum Beispiel an Dach oder Fassade, bezahlt werden.

      Die verschiedenen Wohnungstypen im Überblick

      Als möglicher Anhaltspunkt, welche Art Wohnung optimal zu Ihren Bedürfnissen passt, dient die Lage im Haus. Machen Sie sich daher einen Überblick, welche Wohnungstypen es gibt. Die jeweiligen Vor- und Nachteile haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.

      Erdgeschosswohnung: Optimal für Käufer mit Kindern oder Haustieren

      Eine Erdgeschosswohnung zu kaufen, insbesondere eine barrierefreie und/oder ebenerdige Erdgeschosswohnung, ist meist dann ideal, wenn es im Haus keinen Fahrstuhl gibt, der Käufer jedoch körperlich eingeschränkt ist oder kleine Kinder zur Familie gehören. So vermeidet man das tägliche Ärgernis von mühsamem Treppensteigen und umständliches Hochtragen von Babys, Einkäufen und Co.. Darüber hinaus macht auch für Besitzer freilaufender Katzen der Kauf einer Erdgeschosswohnung Sinn. Vor allem dann, wenn diese über einen direkten Zugang zum Hof oder Garten verfügt.

      Nachteil: Von Nachbarn darüber kommt meistens einiges an Lärm oder Geräuschen herunter, je nach Dämmung

      Dachgeschosswohnung: Hier kommt es auf die Dämmung an

      Mit einem ganz eigenen Reiz punkten unterdessen Dachgeschosswohnungen. Neben einem oft unbezahlbaren Ausblick über die Nachbarschaft, vor allem in Kombination mit einer Dachterrasse, schwören die Bewohner auf die vergleichsweise ruhige Lage, fernab vom Trubel der Stadt. Doch je nach Alter und Zustand der Isolierung von Haus und Dachstuhl ist der am häufigsten genannte Nachteil von Dachgeschosswohnungen das Klima. Wollen Sie diesbezüglich auf Nummer Sicher gehen, ziehen Sie einen Experten zu Rate, zum Beispiel einen Architekten oder Fachmann für Bauphysik.

      Tipp: Worauf Sie beim Kauf einer Dachgeschosswohnung unbedingt achten müssen, sind die Dachschrägen. Prüfen Sie, ob die Wohnfläche – abzüglich der Schrägen – tatsächlich korrekt ermittelt wurde.

      Souterrainwohnung: günstig und praktisch bei eingeschränkter Bewegungsfreiheit

      Hingegen nahezu optimal isoliert sind Wohnungen im Souterrain (frz. „sous-terrain“ für unterirdisch), also solche, deren Fußboden unterhalb des Straßenniveaus liegt. Je nach tatsächlicher Lage sind auch Fenster im Souterrain nicht unüblich – auch wenn diese häufig kleiner sind als in den übrigen Etagen. Auch die Deckenhöhe ist hier eher gering. Neben den meist günstigen Preisen punkten Souterrainwohnungen jedoch mit ihrer guten Zugänglichkeit – vor allem für ältere sowie bewegungseingeschränkte Menschen. Gibt es zusätzlich einen direkten Zugang zu Garten oder Terrasse, bietet dieser Wohnungstyp eine hohe Lebensqualität für jeden, der nicht wirklich gut zu Fuß ist.

      Etagenwohnung: ein Stockwerk ganz für sich bewohnen

      Die Quadratmeter einer Etagenwohnung erstrecken sich über die komplette Etage eines Mehrfamilienhauses. Kurzum: Nachbarn links, rechts oder gegenüber suchen Sie vergeblich. Etagenwohnungen im Altbau punkten darüber hinaus mit hellen Räumen und hohen, oft sogar stuckverzierten Decken. Eine häufige Besonderheit ist auch eine separate Heizungsanlage, Durchlauferhitzer oder Warmwasserspeicher – eine kritische Prüfung der Wohn-Nebenkosten ist dann dringend empfohlen.

      Maisonette und Penthouse-Wohnung: Darf es ein bisschen mehr sein?

      Von exklusivem Charme und daher besonders begehrt sind Maisonettewohnungen. Der Clou: Eine Maisonette – auch Galeriewohnung genannt – verfügt über zwei Ebenen, die innerhalb der Wohnung über eine Treppe verbunden sind. Das Wohngefühl gleicht dem in einem kleinen Haus, daher der Name „maisonnette“ (frz. für kleines Haus/Häuschen).

      Darf es ein bisschen mehr sein? Dann halten Sie Ausschau nach einem Penthouse – per Definition ein eigenständiges Haus auf dem Dach eines mehrstöckigen Gebäudes. Exklusive Dachgeschosswohnungen, die die komplette oberste Etage einnehmen, werden oft ebenfalls als Penthouse-Wohnungen bezeichnet und punkten meist sogar mit einem eigenen Fahrstuhl-Zugang inmitten der eigenen vier Wände. Dafür müssen Sie hier auch mit den höchsten Wohnungspreisen rechnen.

      Wohnung mit Garten: der am häufigsten gesuchte Wohnungstyp

      Für Familien mit Kindern sowie Tierbesitzer liegen die Vorteile eines eigenen Gartens auf der Hand. Ein Grund, warum Eigentumswohnungen mit Garten zu den am häufigsten gesuchten Kaufobjekten gehören.

      Tipp: Fokussieren Sie die Wohnungssuche auf Randbezirke oder ländliche Gegenden, da Wohnungen mit Garten hier deutlich häufiger vorkommen und oft sogar noch zu vergleichsweise günstigen Preisen zu haben sind. Erweitern Sie Ihre Suche darüber hinaus um kleine Reihenhäuser oder Bungalows – das Wohngefühl bleibt praktisch dasselbe, während Sie sich Wohngeld und/oder die Beteiligung an einer Eigentümergemeinschaft in der Regel sparen.

      Lieber eine Altbauwohnung kaufen oder in Neubau investieren?

      Ob Selbstnutzung oder Kapitalanlage – zu den grundsätzlichen Entscheidungen vor dem Kauf einer Wohnung gehört die Frage: Altbau oder Neubau? Neben der Vorliebe für einen eher klassischen oder modernen Stil sind es zumeist rein praktische Überlegungen, die Ihre Entscheidung beeinflussen sollten.

      Beim Kauf einer Neubauwohnung können Sie in einem gewissen Rahmen von Anfang an mitbestimmen – von Schnitt und Größe der einzelnen Räume bis hin zur Anzahl und Position von Steckdosen und Lichtschaltern. Darüber hinaus punkten Neubauten mit einer meist optimalen Energieeffizienz: toll für Umwelt und Geldbeutel! Zudem gehen die Kosten für die Instandhaltung in den ersten Jahren gen Null.

      Ganz anders, wenn Sie eine Altbauwohnung kaufen. Je nach Alter und Zustand des Objektes müssen Altbau-Fans deutlich tiefer in die Tasche greifen oder einiges an Eigenleistung einplanen, werden jedoch auf Dauer mit einer enormen Wertsteigerung belohnt. Denn insbesondere die Preise für hochwertig sanierte Altbauwohnungen steigen derzeit rasant.

      Kaufpreis der Eigentumswohnung verhandeln – so geht’s

      Auch beim Wohnungskauf gilt: Der angegebene Preis dient zunächst eher der Orientierung – ein Verhandlungsspielraum wurde von Verkäufer oder Makler mit ziemlicher Sicherheit bereits eingeplant. Ob Sie bei der Preisverhandlung dann jedoch tatsächlich Erfolg haben, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

      Zu den harten Faktoren gehört, ob Sie Ihre Hausaufgaben gemacht und den Wert Ihrer Wunschimmobilie hinlänglich recherchiert haben. Auch konkrete Argumente für eine Reduzierung des Preises – wie beispielsweise geplante Veränderungen im Stadtbild, Lärm oder eine grundsätzlich nachteilige Lage, können helfen. Weiterhin Sinn macht die Einbeziehung von Mängeln sowie die konkreten Kosten zu deren Beseitigung (Kostenvoranschläge vorlegen!).

      Zu den weichen Faktoren gehört „Sympathie“ und die ist bekanntlich nur schwer zu beeinflussen. Haben Sie jedoch Glück und schwimmen mit Verkäufer oder Makler auf der gleichen Wellenlänge, kann das Verhandeln des Kaufpreises sogar dann Erfolg haben, wenn ein anderer Interessent bereits ein höheres Angebot abgegeben hat.

      Tipp: Bleiben Sie beim Verhandeln stets freundlich und respektvoll und vermeiden Sie es Druck auszuüben. Darüber hinaus gilt: Berücksichtigen Sie, dass es während der Preisverhandlungen mit dem Eigentümer (auch) um den ideellen Wert, also das Aufgeben (s)eines Zuhauses geht. Versetzen Sie sich in seine Lage und würdigen Sie nichts herab, worin er in der Vergangenheit womöglich viel Zeit und Liebe gesteckt hat.

      So klären Sie die Finanzierung für Ihren Wohnungskauf

      Von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe vergehen beim „Projekt Wohnungskauf“ im Schnitt 3 bis 6 Monate – zumindest dann, wenn alles glatt läuft und nichts Unvorhergesehenes passiert oder Sie ungewöhnlich lange auf Termine für Besichtigungen, Bankgespräche und Grundbucheintrag (Notar) warten müssen. Zur besseren Orientierung folgt ein kurzer Überblick über die entscheidenden Schritte beim Kauf einer Wohnung:

      1. eigenen Budgetrahmen festlegen 
      2. Wohnungsangebote sichten
      3. Besichtigungstermine vereinbaren (+ ggf. Reservierungsvereinbarung treffen)
      4. Preisverhandlung mit Eigentümer/Makler
      5. Finanzierung klären (ggf. Finanzmakler beauftragen)
      6. Notartermin und Grundbucheintrag
      7. Schlüsselübergabe

      Wichtige Fragen zum Kauf einer Eigentumswohnung

      Ganz nach dem Motto: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet!“ gilt es vor dem Kauf einer Wohnung eine ganze Reihe verschiedener Fragen zu beantworten.

      Grundsatzfragen klären!
      • Passt der Wohnungskauf zu meiner individuellen Situation?
      • Klassisch oder modern = Altbau oder Neubau?
      • Souterrain bis Dachgeschoss: Welcher Wohnungstyp passt zu mir?

      Wohnungssuche & Wohnungsbesichtigungen

      • Passen Lage und Infrastruktur zu meinen aktuellen (und zukünftigen!) Bedürfnissen?
      • Kann ich bei der Wohnungsbesichtigung alles Nötige zum Gebäudezustand klären? (Ist mit höheren Sanierungs- und Instandhaltungskosten zu rechnen?)

      Finanzierung der Immobilie

      • Lässt sich am veranschlagten Kaufpreis noch was machen? (Verhandeln Sie!)
      • Verfüge ich über ausreichend Eigenkapital für eine risikoarme Finanzierung der Kaufsumme?
      • Welche Bank bzw. welche Form der Finanzierung passt zu mir?
      • Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich planen?
      • Wie hoch ist das anfallende Hausgeld?
      Vergleich.de Tipp

      Prüfen Sie die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft – vor dem Wohnungskauf! – auf Herz und Nieren! Für böse Überraschungen sorgen oft generell vereinbarte Verbote für die Tierhaltung im Haus, das Grillen auf dem Balkon oder Regelungen, die Sie teuer zu stehen kommen, etwa dass für Wohngeldrückstände des Voreigentümers der Käufer einer Wohnung aufzukommen hat.

      Tipps für Ihren Immobilienkredit

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      So stehen die Bauzinsen 2019

      Planen Sie eine Baufinanzierung? Dann sollten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick haben, denn das aktuelle Zinsniveau entscheidet mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird.

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