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Immobilienfinanzierung

Wohnung kaufen in Stuttgart

Wer eine Wohnung in Stuttgart kaufen will, der steht in der baden-württembergischen Landeshauptstadt vor einem breiten Angebot. Hier finden Sie einen Überblick über die Besonderheiten Stuttgarts, über die beliebten Bezirke und die aktuellen Wohnungspreise.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Wohnung kaufen in Stuttgart – das macht die Landeshauptstadt besonders!

      Stuttgart ist mit ca. 615.000 Einwohnern die sechstgrößte Stadt in Deutschland. Im Ranking der Fläche liegt Stuttgart aber nur auf Platz 21, noch hinter Lübeck, Duisburg und Erfurt. Klar, dass die Landeshauptstadt Baden-Württembergs eine sehr hohe Einwohnerdichte aufweist. Stuttgart ist eng bebaut, was durch die geografische Lage im Neckartal noch verstärkt wird.

      Zu den Merkmalen der Stadt zählt einerseits das Vorhandensein international bedeutender Unternehmen und Produktionsstandorte wie zum Beispiel Porsche und Mercedes-Benz. Auf der anderen Seite besitzt Stuttgart zahlreiche Parks, weite Grünflächen und ausgedehnte Weinanbaugebiete.

      Die dichte Bebauung und die Tallage führen zu einem warmen Klima. In der Nähe des Stadtgebietes befinden sich Mittelgebirge wie der Schwarzwald und die Schwäbische Alb. Hinzu kommen zahlreiche kulturelle und historische Sehenswürdigkeiten mitten in der Stadt.

      Infografik: Stuttgart in Zahlen

      Da ein großer Anteil der Gebäude bei Luftangriffen während des Zweiten Weltkrieges zerstört wurde, musste viel Bausubstanz seit den 50er Jahren neu aufgebaut werden. Trotzdem gehören zum Straßenbild des Stadtbereiches viele historische Gebäude und weite Grünanlagen wie das Schloss und der angrenzende Schlossplatz mitten im Zentrum. Ausgehend von der Innenstadt wurden im Laufe der Stadtentwicklung immer mehr angrenzende Hanglagen bebaut.

      Dem Wohnmarktbericht 2019 der Volksbank Stuttgart zufolge sind besonders die Bezirke Süd, Zuffenhausen und Ost für Familien geeignet. Als seniorengerecht gelten danach Bad Cannstatt, Mitte und West. Ein großes Angebot an Sport- und Freizeitmöglichkeiten können Sie in den Randbezirken Ditzingen, Obertürkheim und Hedelfingen finden.

      Die meisten Eigentumswohnungen in Stuttgart gibt es im Zentrum und im Südwesten

      Die Wohnungspreise in Stuttgart steigen nach wie vor mit deutlichen Wachstumsraten. Nach dem Frühjahrsbericht 2020 des Immobilienverbandes IVD liegen die Preissteigerungen je nach Segment im Vergleich zum Jahr 2019 zwischen guten 5 und 11 %. Nur in den obersten Preisklassen mit Quadratmeterpreisen von über 10.000 € wird demnach eine gewisse Marktsättigung beobachtet.

      Für den Wohnungskauf in Stuttgart sind besonders die zentral gelegenen Bezirke Mitte und Feuerbach geeignet. Hier gibt es die meisten Eigentumswohnungen, allerdings zu hohen Preisen. Ein großes Angebot gibt es auch im Südwesten der Stadt, in Vaihingen und Möhringen.

      Gut zu wissen: Die Preise für Eigentumswohnungen in Stuttgart haben sich in den vergangenen 10 Jahren mehr als verdoppelt. Das geht aus Untersuchungen des Immobilienverbandes Deutschland IVD Region Süd hervor. Danach stiegen seit 2010 die Preise für Baugrund für Mehrfamilienhäuser um 161 %. Im selben Zeitraum erhöhten sich die Wohnungspreise für Bestandswohnungen um 108 %.

      Eine Eigentumswohnung kaufen in Stuttgart: die 23 Bezirke im Porträt

      Wenn Sie in Stuttgart eine Wohnung kaufen wollen, haben Sie 23 verschiedene Bezirke zur Auswahl. Wir stellen Ihnen im Folgenden die Bezirke vor. Für eine bessere Übersicht teilen wir das Stadtgebiet in fünf Sektoren: einen inneren Bereich, einen nordwestlichen, nordöstlichen sowie einen südwestlichen und einen Bereich im Südosten der Stadt.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Stuttgart
      • Innerer Stadtbereich

        In Stuttgart-Nord wechseln sich modernisierte Wohnsiedlungen mit Neubaugebieten am Hang ab. Trotz der Lage im Innern der Stadt gibt es hier gute Möglichkeiten für ein entspanntes, erholsames Leben und Wohnen in Stadtteilen wie Killesberg,Pragfriedhof oder Weißenhof. Durch das Projekt „Stuttgart 21“, ein neuer Fernbahnhof, der 2025 fertig sein soll, wird ein Schub für Handwerk, Handel sowie klein- und mittelständische Unternehmen erwartet. Die Wohnungspreise sind hier sehr hoch. Mit der Parkvilla Weißenhofsiedlung am Killesberg entstehen aktuell neue Eigentumswohnungen, die 2020 bezogen werden können. Der Bezirk Stuttgart-West ist sehr dicht besiedelt. Hier werden viele Bestandswohnungen verkauft und neue Eigentumswohnungen gebaut. Das Preisniveau ist sehr hoch, Käufer müssen tief in die Tasche greifen.

        Günstiger können Sie eine Wohnung in Stuttgart-Süd kaufen. Hohen Mietshäusern in der Talsohle stehen an den Hängen bürgerliche Wohnhäuser mit reich geschmückten Fassaden und Villen gegenüber. Grünflächen bilden die Karlshöhe, der Weißenburgpark sowie der Fangelsbachfriedhof. In Stuttgart-Süd kommen vermehrt Bestandswohnungen auf den Markt.

        Mitte ist das Herz der Stadt. In diesem „Multikulti“-Bezirk existiert eine hervorragende Infrastruktur. Hinzu kommen die Universität Stuttgart mit 30.000 Studierenden und ein großes Angebot an kulturellen und historischen Sehenswürdigkeiten wie die Staatsgalerie Stuttgart. Die Preise für Eigentumswohnungen sind in allen Lagen kräftig gestiegen, obwohl sie bereits auf einem hohen Niveau liegen. Ebenfalls sehr teuer sind Wohnungen in Stuttgart-Ost. Hier gibt es ein breites Angebot zum überwiegenden Teil an Bestandswohnungen und einigen Neubauten.

        Fazit

        Der Innere Stadtbereich gehört in weiten Gebieten zu den sehr guten Wohnlagen, was die vielen Wohnungen, die dort auf dem Markt sind, sehr teuer macht. Beim überwiegenden Anteil handelt es sich um Bestandswohnungen. An einigen Stellen gibt es Neubau, der zahlenmäßig aber nur eine kleine Rolle spielt.

      • Nordwestliches Stadtgebiet

        Stammheim liegt im äußersten Norden der Landeshauptstadt. Es handelt sich um eine ruhige Wohngegend, in der größere Wohnanlagen die Ausnahme bilden. Hier leben viele Pendler, die in anderen Stuttgarter Bezirken wie Zuffenhausen und Untertürkheim arbeiten. Die Preise für Eigentumswohnungen sind relativ niedrig, allerdings gibt es auch nur ein begrenztes Angebot. Direkt nebenan liegt Zuffenhausen. Ein lebendiger Stadtbezirk mit zahlreichen Unternehmen. Hier gibt es relativ wenig Wohnungs-Kaufangebote. Wenn Sie eines finden, hat es eher ein niedriges bis mittleres Preisniveau.

        Etwas weiter im Süden befindet sich Feuerbach, ein beliebtes Wohngebiet. Wohnungseigentum ist hier sehr gefragt, was zu sehr hohen Preisen führt. Neben einem großen Bestand an Altbau-Wohnungen, die auf dem Markt kommen, werden auch neue gebaut. So zum Beispiel mit dem Bauprojekt „Mayliving“, bei dem 70 Eigentumswohnungen entstehen. Etwas gemäßigter sind die Preise in den Bezirken Botnang und Weilimdorf, wo es aber auch deutlich weniger Wohnungen zu kaufen gibt. Dafür bestehen weite Flächen aus Parkanlagen und Wäldern.

        Fazit

        Im nordwestlichen Stadtgebiet herrschen sehr unterschiedliche Bedingungen für den Kauf einer Wohnung. Während in Feuerbach viele Angebote mit hohen Preisen auf dem Markt sind, werden Sie in den übrigen Bezirken nur sehr wenige Wohnungen finden. Dafür sind die Preise moderater und mit ein wenig Glück können Sie dort eine frisch sanierte Wohnung günstig kaufen.

      • Nordöstliches Stadtgebiet

        Der Nordosten Stuttgarts ist für Kaufinteressierte ein durchwachsenes Pflaster. Auf der einen Seite sind die Bezirke Mühlhausen (mit dem größten See der Stadt, dem Max-Eyth-See) und Münster, wo es Eigentumswohnungen zu günstigen Preisen gibt. Allerdings gibt es hier auch einen starken Preisanstieg und das bei einem eher begrenzten Angebot. Auf der anderen Seite ist Bad Cannstatt. Der einwohnerstärkste Stuttgarter Bezirk mit der Mercedes-Benz-Arena und der Cannstatter Wasen, besitzt viele Eigentumswohnungen, die zudem zu mittleren Preisen verkauft werden. Das Preisniveau steigt in jedem Jahr stark an.

        Fazit

        Das nordöstliche Stadtgebiet zeichnet sich durch moderate Wohnungspreise aus. Besonders in Bad Cannstatt finden Kaufinteressierte viele gute Angebote.

      • Südwestliches Stadtgebiet

        Degerloch wird vom bekannten 217 Meter hohen Fernsehturm überragt. Der Bezirk besitzt weite Grünanlagen. Das Angebot an Eigentumswohnungen ist hier durchschnittlich – was sowohl die Anzahl als auch die Preise angeht. Von der Wohnqualität lassen sich hier mittlere bis sehr gute Wohnlagen finden. Birkach gehört zu den kleineren der Stuttgarter Bezirke Stuttgarts. Er gilt als besonders familienfreundlich. Die Wohnungspreise liegen im unteren und mittleren Segment. Plieningen ist der südlichste Bezirk von Stuttgart, nur 10 km vom Zentrum entfernt. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich die neue Landesmesse und der Flughafen Stuttgart. Wohnungen können hier zu moderaten Preisen gekauft werden.

        In Möhringen und Vaihingen gibt es sehr viele Eigentumswohnungen zu niedrigen und mittleren Preisen. In beiden Bezirken wird und wurde auch neu gebaut, wie zum Beispiel das Projekt Living O in der Pfarrhausstraße in Vaihingen. Dort entstanden 30 Wohnungen, die zur Fertigstellung 2020 aber bereits vollständig verkauft waren. Sowohl Möhringen als auch Vaihingen sind flächenmäßig große Bezirke mit guter Infrastruktur und guten Freizeitmöglichkeiten.

        Fazit

        Der Südwesten Stuttgarts ist für den Wohnungskauf gut geeignet. Es gibt in Vaihingen und Möhringen ein umfassendes Angebot auch an Neubauten und die Preise bewegen sich noch nicht auf dem höchsten Niveau.

      • Südöstliches Stadtgebiet

        Untertürkheim ist einer der kleineren Bezirke Stuttgarts. Die Lage direkt am Neckar und die sehr gute Infrastruktur machen ihn zu einer beliebten Wohngegend. Hier gibt es relativ wenig Eigentumswohnungen, die zu mittleren Preisen angeboten werden. Obertürkheim ist ebenfalls direkt am Neckar gelegen. Die weiten Weinanbauflächen verleihen Obertürkheim einen ländlichen Charakter, was den Bezirk zu einem beliebten Ausflugsziel der Stuttgarter macht. Gleichzeitig ist er ein gefragtes Wohngebiet. Die bestehenden Siedlungsflächen sind aber weitestgehend ausgeschöpft. Deshalb entstehen hier kaum Neubauten. Eigentumswohnungen können hier nur mit Glück, aber dann zu relativ moderaten Preisen erworben werden.

        Ebenfalls als beliebte Ausflugsziele gelten die benachbarten Bezirke Wangen und Hedelfingen. Sie haben vieles gemeinsam: die verkehrsgünstige Lage im Neckartal und damit verbunden großflächige Obst- und Weinanbaugebiete. In beiden Bezirken gibt es nur relativ wenige Eigentumswohnungen, dafür bewegen sich die Preise noch auf einem niedrigen Niveau. In Sillenbuch gibt es dagegen mehr Eigentumswohnungen auf dem Markt, die teilweise zu mittleren Preisen verkauft werden. Ein Drittel des Bezirkes besteht aus Grünflächen.

        Fazit

        Der Südosten ist insgesamt eine landschaftlich schöne Region. Nur in Sillenbach finden Kaufinteressierte ein großes Angebot an Wohnungen. In den übrigen vier Bezirken ist das Angebot an Bestands- und Neubauwohnungen sehr begrenzt.

      Wo kann ich in Stuttgart am besten eine Wohnung kaufen?

      Jeder Bezirk bietet die Möglichkeit für einen Wohnungskauf. Die Infrastruktur ist überall sehr gut ausgebaut. Eine gute Anbindung an den ÖPNV, die Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie zu Einkaufsmöglichkeiten ist in ganz Stuttgart gegeben. Trotzdem bieten sich einige Bezirke besser zum Erwerb einer Wohnung an. Die folgende Liste zeigt einige Bezirke, die ein breites Angebot an Eigentumswohnungen zu niedrigen und mittleren Preisen aufweisen.

      Das sind die Bezirke mit günstigen Bedingungen für einen Wohnungskauf in Stuttgart

      • Bad Cannstatt
      • Botnang
      • Feuerbach
      • Hedelfingen
      • Möhringen
      • Mühlhausen
      • Obertürkheim
      • Plieningen
      • Vaihingen
      • Weilimdorf
      • Zuffenhausen

      Wie stehen die Chancen, außerhalb Stuttgarts eine günstige Wohnung zu kaufen?

      Die Chancen stehen gut, denn die Region rund um Stuttgart wächst ebenfalls. Hier befinden sich kleine und mittlere Städte, die gute Möglichkeiten zum Kauf einer Eigentumswohnung bieten. Da in diesem Gebiet in den vergangenen Jahren die Nachfrage gestiegen ist, sind auch in der Umgebung von Stuttgart die Kaufpreise nach oben gegangen. Folgende Tabelle zeigt Ihnen einige ausgewählte Städte im Stuttgarter Umland mit deren Einwohnerzahl und den Durchschnittspreisen für Bestandswohnungen.

      Das kosten Eigentumswohnungen im Stuttgarter Umland

       Einwohnerdurchschnittlicher Quadratmeterpreis Bestandswohnung
      Böblingen50.0003.716 €
      Ditzingen25.0003.529 €
      Esslingen93.5003.525 €
      Fliderstadt46.0003.767 €
      Gerlingen19.0004.423 €
      Korntal-Münchingen20.0003.850 €
      Leinfelden-Echterdingen20.0003.850 €
      Waiblingen56.5003.542 €

      Quelle: Immobilien-Kompass, Capital.de, Stand: Juni 2020

      Wohnungspreise: Das kostet der Quadratmeter in Stuttgart

      In Stuttgart klettern die Wohnungspreise immer weiter nach oben. Der Quadratmeterpreis lag im 1. Quartal 2020 für Eigentumswohnungen als mittlerer Wert aller Preise (Medianwert) bei 3.829 €. Nur Berlin, Hamburg und München zeigen noch höhere Werte. Die Preisspanne geht dabei von 874 € pro Quadratmeter für eine günstige Eigentumswohnung bis zu 10.504 € Quadratmeterpreis im höchsten Preissegment.

      Das kostet der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung in Stuttgart

       Wert im 1. Quartal 2020
      Quadratmeterpreis (Medianwert) für Eigentumswohnungen3.829 €
      niedrigster Quadratmeterpreis874 €
      höchster Quadratmeterpreis10.504 €
      Anstieg Kaufpreise zum Vorjahr Eigentumswohnungen im Wiederverkauf11,51 %

      Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020)

      Wie unterscheiden sich die Wohnungspreise in den Stuttgarter Bezirken?

      Es gibt starke Differenzen in den Preisen beim Wohnungskauf in Stuttgart. Das liegt zum einen an der unterschiedlichen Lage in den verschiedenen Bezirken der Stadt. Zum anderen unterscheiden sich die Preise je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder um eine bereits bestehende Wohnung handelt. Bestandswohnungen sind in vielen Fällen günstiger zu bekommen als neue.

      Die in der folgenden Tabelle genannten Quadratmeterpreise in Stuttgart beziehen sich auf Bestandswohnungen, also Altbauten, die im Jahr 2018 verkauft wurden. Insgesamt gab es 3.330 Verkäufe mit großen Preisspannen auch in denselben Stadtbezirken. Zum besseren Vergleich der dabei real zu zahlenden Preise haben wir zusätzlich den Verkaufspreis einer 80-m²-Wohnung angegeben.

      So viel kostet eine Bestands-Eigentumswohnung in Stuttgart nach Wohnlagen

       BezirkDurchschnittlicher QuadratmeterpreisKaufpreis für eine 80-m²-Wohnung
      Bereich MitteInnenstadtbezirke, Botnang, Kaltental4.435 € (Anzahl verkaufter Wohnungen 2019: 1.068)354.800 €
      Bereich NordFeuerbach, Stammheim, Weilimdorf, Zuffenhausen, Zazenhausen3.610 € (Anzahl verkaufter Wohnungen: 387)288.800 €
      Bereich Neckar Bad Cannstatt, Hedelfingen, Hofen, Mühlhausen, Münster, Obertürkheim, Rohracker, Uhlbach, Untertürkheim, Wangen3.455 €276.400 €
      Bereich FilderBirkach, Degerloch, Heumaden, Möhringen, Plieningen, Riedenberg, Rohr, Sillenbuch, Vaihingen3.965 € (Anzahl verkaufter Wohnungen: 533)317.200 €

      Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Stuttgart (23.12.2019)

      Insgesamt wurden im Jahr 2019 nur 5.162 Wohnungen in Stuttgart verkauft. Das sind 12,3 % weniger als der Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre. In der folgenden Übersicht beziehen sich die Quadratmeterpreise in Stuttgart auf Neubauwohnungen. Mit 195 Wohnungen wurden die meisten Neubauten in Filder errichtet, gefolgt von Mitte mit 152 Wohnungen. Im Bereich Nord gab es 45 Neubauwohnungen, im Neckar nur zwölf.

      So viel kostet eine neue Eigentumswohnung in Stuttgart nach Bezirken

       mittlerer QuadratmeterpreisKaufpreis für eine 80-m2-Wohnung
      Stuttgart-Mitte6.975 €558.000 €
      Stuttgart-Nord6.435 €514.800 €
      Neckar5.155 €412.400 €
      Filder6.400 €512.000 €

      Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Stuttgart, Februar 2020

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