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Immobilienfinanzierung

Wohnung kaufen in München

Sie wollen eine Eigentumswohnung in München kaufen? Dann haben Sie es mit einem heiß umkämpften Markt zu tun. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot niedrig. Wir geben Ihnen einen Leitfaden, wie Sie einen Überblick über den Münchner Immobilienmarkt samt Preisentwicklung bekommen.

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    • Wohnungen kaufen in München – die Weltstadt mit Herz

      München, das ist die Stadt der Lebensfreude: Kunst und Kultur, Tradition und Bodenständigkeit vereinen sich mit Weltoffenheit. Die bayerische Landeshauptstadt ist die sicherste Millionenstadt in Deutschland – aber auch die teuerste. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in München kaufen wollen, am liebsten provisionsfrei und ohne oder mit wenig Eigenkapital, dann sollten Sie für die Suche Zeit einplanen. Aber auch wer viel Eigenkapital zur Verfügung hat, sollte Geduld mitbringen.

      Infografik: München in Zahlen

      München ist einer der Top-Wirtschaftsstandorte weltweit. Ständig entstehen neue Jobs, , in den 10 Jahren zwischen den Jahren 2008 und 2018 waren es in München 250.000. Jedes Jahr ziehen zehntausende Menschen nach München, darunter viele junge Arbeitnehmer. Trotz der vielen Altbauten ist München also keineswegs altbacken. Die Bevölkerung wächst rasant: Von 1,2 Millionen Einwohnern im Jahr 1995 auf 1.560.042 Ende 2019. Bis Ende 2030 wird ihre Zahl nach einer Prognose der Stadt München auf 1,8 Millionen ansteigen.

      Übersicht: Wo in München lohnt es sich, eine Eigentumswohnung zu kaufen

      Die Münchner sind stolz auf ihre Stadt, und noch mehr auf ihren jeweiligen Stadtteil. So pocht ein Obergiesinger gegenüber einem Untergiesinger auf Unterschiede. Die Stadtteile in der bayerischen Landeshauptstadt München sind historisch gewachsene Gebiete. Ihre Namen sind nicht deckungsgleich mit den 25 offiziell bestimmten Stadtbezirken, die die Stadt 1992 und 1996 festlegte.

      Wer wohnt wo in München?

      Die Innenstadt von München ist geprägt von oft denkmalgeschützten Mehrfamilienhäusern aus dem vergangenen Jahrhundert – Stuck, Parkett und stolzer Quadratmeterpreis meist inklusive. Dennoch lohnt sich auch hier die Suche, denn immer wieder werden hier Wohnungen zum Kauf angeboten. Günstige Wohnungen in München kaufen können Sie in vor allem in den Randbereichen. In den Stadtteilen Schwanthalerhöhe, Westend, Milbertshofen und Hasenbergl finden Sie mehr Internationalität als im Rest der Stadt. Einen höheren Altersdurchschnitt als die Bewohner in der Innenstadt gibt es in den Stadtteilen rings um das Zentrum. Allerdings leben in Giesing, Bogenhausen, Riem, Trudering, Hadern, Thalkirchen, Obersendling, Forstenried, Fürstenried, Fröttmaning und Solln auch viele Familien, da es hier immer wieder auch günstige große Wohnungen zu kaufen gibt.

      Münchens Verkehrsanbindung und Lage

      München besticht durch seine Lage: Schnell sind Sie in den Alpen, Österreich und Italien. Seen und Berge sind auch von Wohnungen zentral in München aus schnell erreichbar – nicht nur mit dem Auto, auch mit S-Bahn oder Bahn. Wenn Sie in München mit dem Auto fahren, müssen Sie allerdings mit Staus rechnen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist aber überall in München gut. Die Stadt München hat inzwischen auch den Ausbau der Stammstrecke in Angriff genommen und beseitigt vielerorts Nadelöhre, um die Lage für die Pendler im Berufsverkehr zu entspannen.

      Die beliebtesten Stadteile in München: Ruhiger Isarblick, Oktoberfestnähe oder pulsierende Künstlerbohème?

      München bietet etwas für jeden Geschmack. Das Glockenbachviertel mit dem Gärtnerplatztheater ist zu einem neuen In-Viertel avanciert. Hier sind neue luxuriöse Wohnungen entstanden, etwa im alten Heizkraftwerk, und die zentrale Lage, die Nähe zur Isar und die Mischung aus Tradition, Kunst, Handwerk und Moderne geben dem Viertel einen unverwechselbaren Charme. Am begehrtesten sind Wohnungen in den Stadtteilen Laim, Schwanthalerhöhe, Sendling, Ludwigsvorstadt, Isarvorstadt, Schwabing West, Maxvorstadt, Au-Haidhausen und Obergiesing.

      Eine Eigentumswohnung in München kaufen – welche Stadtteile kommen für Sie in Frage

      Stadtkarte: Die Bezirke in München
      • Maxvorstadt, Au, Haidhausen, Neuhausen: Zentrumsnah und perfekt für Familien

        Bei jungen Menschen besonders beliebt ist die Maxvorstadt im Herzen von München. Junge Familien sind in der Au und in Haidhausen in bester Gesellschaft, hier werden die meisten Kinder geboren. Am großstädtischsten ist Schwabing-West, hier in der Nähe zur Ludwigs-Maximilians-Universität leben in Bezug auf die Stadtteilgröße die meisten Münchner. Neuhausen westlich des mittleren Rings ist geprägt von Altbauten, die Infrastruktur ist perfekt für Familien.

      • Rund ums Zentrum sind die Wohnungen etwas günstiger

        Günstige Wohnungen zentral in München kaufen können Sie in den Stadtteilen Schwanthalerhöhe, Westend, Milbertshofen und Hasenbergl. Im Stadtteil Berg am Laim finden Sie zahlreiche Blockbauten aus der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg. Aber dennoch hat sich der dörfliche Charakter erhalten. Inzwischen haben die Münchner Berg am Laim wiederentdeckt, vor allem wegen seiner Nähe zum Zentrum und der exzellenten Verkehrsanbindung.

      • Im Südwesten Münchens ist das Leben ruhiger

        Ruhiger geht das Leben im Südwesten der Stadt vonstatten. Die Bewohner gesetzteren Alters ziehen die Stadtteile Giesing, Bogenhausen vor, ebenso den Südwesten Münchens mit Hadern, Thalkirchen, Obersendling, Forstenried, Sendling-Westpark, Fürstenried, Grünwald und Solln. Auch hier gibt es in nachverdichteten Gebieten oder aufgestockten Gebäuden immer wieder sogar Neubauwohnungen zu kaufen.

      • Trudering und Riem als attraktive Alternativen

        Auch in München Trudering-Riem und München Messestadt Riem eine Wohnung zu kaufen, ist eine gute Alternative. Hier gibt es Neubauwohnungen und Altbestand, auch für Münchner Verhältnisse günstige Wohnungen sind immer wieder im Angebot. Die Messe München und Einkaufszentren beleben hier den Arbeitsmarkt, für die großen Messen bekommen die Anwohner zudem freien Eintritt. Bis zum Umzug des Flughafens 1994 war die Gegend lärmbelastet, das ist sie heute nicht mehr. Für Familien mit Kindern ist die Gegend attraktiv, es gibt zahlreiche Spiel- und Bolzplätze sowie Skaterparks, im Sommer lädt der Riemer See zur Abkühlung ein.

      Ausblick: Wo gibt es künftig Wohnungen zu kaufen in München?

      Der Stadtkern von München ist geprägt von klassischen Mehrfamilienhäusern aus dem 19. Jahrhundert. Andere Viertel sind noch jung, etwa Messestadt Riem: Dort, wo bis 1992 der Flughafen war, entstanden neben der Neuen Messe München und einem Einkaufszentrum ein weitläufiger Stadtteil mit Miet- und Eigentumswohnungen. Ein neues Wohngebiet entsteht auch in Freiham im Westens Münchens – auf 350 Hektar sollen bis zum Jahr 2042 rund 28.000 Menschen leben. Der erste Bauabschnitt von 7.000 Wohnungen wurde im Jahr 2017 begonnen.

      Auch im Osten plant München auf dem Gelände der Pferderennbahn von Bogenhausen bis zum Stadtrand neue Wohnungen für 30.000 Menschen.

      Wo in der Umgebung von München sind die Wohnungen günstiger?

      Wenn Sie dem Preisdruck auf dem Münchner Wohnungsmarkt ausweichen wollen, suchen Sie im Umland von München. Hier gibt es günstige Wohnungen, die Sie teilweise sogar ohne Provision kaufen können.

      Im Halbjahresvergleich Frühjahr/Herbst 2019 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand allerdings in allen Kreisstädten des Münchner Umlands weiter gestiegen. Die stärksten Preiszuwächse verzeichneten Freising (+4,7 %) und Ebersberg (+3,6 %). In Starnberg (+2,1 %) und in Erding (+2,0 %), den beiden teuersten Kreisstädten im entsprechenden Marktsegment, fielen die prozentualen Anstiege etwas moderater aus. Auch die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften aus dem Bestand stiegen im Betrachtungszeitraum Frühjahr/Herbst 2019 in fast allen Kreisstädten an. 

      Am Beispiel der Eigentumswohnungen aus dem Bestand werden die deutlichen Anstiege des Kaufpreisniveaus in der Region München über die letzten Jahre ersichtlich. Im Zeitraum Herbst 2014 bis Herbst 2019 stiegen die Kaufpreise in allen Kreisstädten im zweistelligen Prozent-Bereich. Eindeutiger Spitzenreiter in dieser Statistik ist Erding mit einem Preiszuwachs von 98 %, ausgehend von einem niedrigen Basiswert. Dem schließen sich Dachau (+71 %), Ebersberg (+61 %), die Landehauptstadt München (+58 %) sowie Fürstenfeldbruck (+55 %) an. In Freising (+41 %) und Starnberg (+43 %) fielen die gemessenen Steigerungsraten etwas geringer aus.

      Quelle: Spezialbericht für den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V., Januar 2020

      Wie hoch ist der Quadratmeterpreis für Eigentums­wohnungen in München?

      München ist und bleibt die Stadt mit den höchsten Immobilienpreisen bei Kaufimmobilien in Deutschland. Im Schnitt kostet der Quadratmeter einer Wohnung in der Landeshauptstadt 7.800 €. Am teuersten ist es in den Stadtteilen im und rund um das Zentrum. In diesen sehr guten Lagen kostete der Quadratmeter Wohnfläche 2019 durchschnittlich 14.750 €, in 2014 waren es noch ca. 6.800 €. Die Preise für Wohnungen in einfachen und mittleren Lagen sind mit den Jahren ebenfalls konstant gestiegen. In guten Wohnlagen lag der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in München 2018 nach dem Münchner Immobilienmarktbericht durchschnittlich bei 8.200 €/qm Wohnfläche. Etwas niedriger setzt der Trendindikator von Dr. Klein den Mittelwert an: bei 7.644 €/qm im 1. Quartal 2020.

      Das kostet der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung in München

       Wert im 1. Quartal 2020
      Quadratmeterpreis (Medianwert) für Eigentumswohnungen7.644 €
      niedrigster Quadratmeterpreis2.313 €
      höchster Quadratmeterpreis18.990 €
      Anstieg Kaufpreise zum Vorjahr Eigentumswohnungen in Standardlagen9,14 %

      Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020)

      Preisspannen: Wie viel kostet eine Wohnung in München?

      Im 1. Quartal 2020 lag der durchschnittliche Kaufpreis je Wohnung bei 861.535 €. Damit befinden sich die Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt noch immer auf Rekordniveau. Erstbezugswohnungen werden im Durchschnitt etwa 30 % teurer angeboten als Bestandswohnungen. Mit einem Kaufpreis von über 10.000 € pro Quadratmeter gehören die Stadtbezirke Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Bogenhausen, Neuhausen-Nymphenburg sowie Au-Haidhausen zu den teuersten Gebieten Münchens. Etwas preiswerter sind dagegen die Stadtbezirke Berg am Laim, Aubing-Lochhausen-Langwied, Laim, Feldmoching-Hasenbergl und Milbertshofen-Am Hart. Der teuerste Stadtbezirk Altstadt-Lehel weist mit einem Kaufpreis von 16.558 € pro Quadratmeter einen mehr als doppelt so hohen Kaufpreis als der günstigste Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl auf.

      Eine Übersicht über die aktuellen Durchschnittspreise finden Sie in folgender Tabelle.

      Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen in München nach Stadtteilen

       durchschnittliche Quadratmeterpreise 2019
      Nymphenburg/Gern14.750 €
      Obermenzing8.400 €
      Laim8.400 €
      Allach7.800 €

      Quellen: Münchner Immobilienmarktbericht 2019, Immomakler München 2020.

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