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Immobilienfinanzierung

Wohnung kaufen in Köln

Die Rheinmetropole Köln ist als Wohnort überaus beliebt und wächst stetig. Wer hier eine Wohnung kaufen möchte, muss sich auf einen hart umkämpften Markt einstellen. Bei Vergleich.de erfahren Sie, wie Sie bei der Suche nach dem neuen Zuhause am besten vorgehen.

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    • Wohnung kaufen in Köln – das erwartet Sie!

      Köln ist grün – auf 400 Quadratmetern erstrecken sich Parks, Wiesen und Wälder. Besonders stolz ist man auf den inneren und äußeren Grüngürtel: Ihn ließ Konrad Adenauer, Oberbürgermeister der Stadt und späterer Bundeskanzler, nach dem Ersten Weltkrieg anlegen. In zwei Halbkreisen und einer Länge von insgesamt 65 Kilometern umschließen die üppigen Grünflächen das gesamte Stadtgebiet.

      Lebensader der Stadt ist der Rhein, der sie seit dem Römischen Reich geprägt und besonders zu ihrer Entwicklung beigetragen hat. Nachdem sich das kulturelle und politische Leben lange vor allem auf der linken Rheinseite abspielte, tut sich mittlerweile auch in rechtsrheinischen Vierteln wie Deutz und Mülheim viel.

      Kölns 86 Stadtteile – auf Kölsch Veedel genannt - verteilen sich auf die neun Bezirke Innenstadt, Chorweiler, Nippes, Ehrenfeld, Lindenthal, Rodenkirchen, Mülheim, Kalk und Porz.

      Infografik: Köln in Zahlen

      Alte Häuser weichen Wohnungs-Neubauprojekten

      Beim Bauen wird in Köln der Fokus vor allem auf Wohnungen gelegt. „Wir beobachten, dass beispielsweise im traditionellen Villenviertel Hahnwald durch Generationswechsel Häuser frei werden – die werden abgerissen und nun entsteht dort vor allem Geschosswohnungsbau“, sagt Immobilienexperte Roland Kampmeyer. „Das Haus mit großem Garten hat als Statussymbol ausgedient.“

      So sind die Wohnungspreise in Köln in den vergangenen 5 Jahren stetig gestiegen: Kostete 2013 der Quadratmeter bei einer Neubauwohnung noch rund 3.600 €, waren es 2019 4.986 €. Auch bei Bestandswohnungen ist die Entwicklung ähnlich. Von 2.300 € stieg der Wohnungspreis auf rund 3.477 € pro Quadratmeter.

      Besonders in den Bezirken Rodenkirchen und Lindenthal, aber auch im linksrheinischen Deutz sowie in Kalk entstanden viele neue Wohnungen – und dass mit einem hohen Anteil an Eigentumswohnungen, über 55 %. Doch gerade die zentrumsnahen Stadtteile auf der linken Rheinseite sind sehr teuer, meist werden für Neubauwohnungen pro Quadratmeter durchschnittlich 5.500 € gezahlt.

      Kleine Wohnungen sind besonders gefragt

      Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist angespannt. „Wir erleben eine sehr hohe Nachfrage bei stark rückläufigen Baugenehmigungen“, sagt Immobilienexperte Roland Kampmeyer. „Insbesondere in Köln sehen wir, dass viele Expats kleinteilige Wohnungen, also Immobilien mit geringer Quadratmeteranzahl, nachfragen. Diese Gruppe Berufstätiger ist nur für einen begrenzten Zeitraum in der Stadt oder beansprucht die Wohnung nur unter der Woche.“

      Es lohnt sich, nach guten Wohnlagen auf der rechten Rheinseite Ausschau zu halten, beispielsweise in Deutz oder Mülheim. Durch die generelle Entwicklung auf dem Immobilienmarkt ist davon auszugehen, dass diese Stadtteile künftig eine Aufwertung erfahren werden.

      Eine Wohnung finden in Köln: Alle Bezirke im Porträt

      Wenn Sie in Köln eine Eigentumswohnung kaufen wollen, stehen Ihnen neun Bezirke zur Auswahl. Was Sie dort erwartet, stellen wir Ihnen im Folgenden vor.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Köln
      • Innenstadt

        Die meisten Sehenswürdigkeiten gibt es hier: der Dom, zahlreiche Museen, die Philharmonie und mehrere Kirchen liegen in der Innenstadt. Zudem befinden sich beliebte Stadtteile wie das Agnesviertel, das Belgische Viertel oder das Rathenauviertel hier. Diese inoffiziellen Veedel verbreiten sich über die Stadtteile Altstadt Nord, Altstadt Süd, Neustadt Nord, Neustadt Süd und Deutz. Hier gibt es viele kleinräumige Immobilien mit wenig Fläche, die allesamt aber sehr teuer sind. Diese Entwicklung zeigt, dass die Menschen bereit sind, ihre Wohnfläche zu reduzieren – trotz hoher Preise. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter beträgt 5.900 €. Aber auch hier lohnt es sich, auf der rechtsrheinischen Seite zu suchen: in Deutz kostet der Quadratmeter noch 5.000 € und man kann zudem den Blick auf den Rhein genießen.

      • Rodenkirchen

        Rodenkirchen ist ein vielfältiger Stadtteil: Marienburg, Bayenthal, Raderthal und Zollstock liegen zentrumsnäher, während Rodenkirchen, Sürth und Weiß eher zum Standrand zählen. Durch die KVB sind sie gut an die Innenstadt angebunden, verfügen über eine eigene Infrastruktur und sind besonders wegen der Nähe zum Rhein beliebt. Rondorf, Godorf und Immendorf muten sehr dörflich an, die Stadtteile sind zudem weniger gut an den ÖPNV angebunden. Mit dem neuen Viertel, das in Rondorf entsteht, könnte sich das allerdings ändern. 1.300 Wohnungen sind hier geplant. Anziehungspunkt dort ist auch die neue internationale Schule, die den Stadtteil mit aufgewertet hat.

      • Lindenthal

        Lindenthal ist geprägt von der Universität sowie den zahlreichen Grünflächen: Der Aachener Weiher, zwei Kanäle, Grüngürtel, Beethovenpark sowie der Stadtwald grenzen alle an den Bezirk. Zudem gibt es zahlreiche Restaurants, Cafés und Geschäfte, die den Bezirk besonders attraktiv machen. Entsprechend gut, aber auch teuer, sind die Wohnlagen – das gilt vor allem für Neubauprojekte. Wer also eine Wohnung in Lindenthal kaufen möchte, sollte daher vor allem den Bestandsmarkt im Blick behalten.

      • Ehrenfeld

        Das ehemalige Arbeiterviertel ist gut an die Innenstadt und die umliegenden Stadtteile angebunden, außerdem hat Ehrenfeld seinen eigenen S-Bahnhof. Das Viertel gehört wegen seiner Gastronomie, seines Nachtlebens und der aktiven Kunstszene zu den beliebtesten Gegenden Kölns, die Schlagader des Viertels ist die Venloer Straße. Und Ehrenfeld wächst weiter: Mit dem „Ehrenveedel“ auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs entsteht ein ganz neues Quartier, 500 neue Wohnungen sollen dort bis 2021 gebaut werden.

      • Nippes

        Nippes ist ein vielfältiger und beliebter Bezirk, das Leben spielt sich rund um die Neusser Straße, das Nippeser Tälchen und den Wilhelmplatz ab. Der Stadtteil ist dicht besiedelt, aber auf dem Gelände der ehemaligen Clouth-Fabrik ist in den vergangenen Jahren ein großer Neubau-Komplex entstanden - rund 1.200 Wohnungen wurden dort gebaut. Im Durchschnitt zahlen Wohnungskäufer dort 4.800 € pro Quadratmeter, in Richtung Longerich, Mauenheim, Niehl und Weidenpesch wird es aber günstiger.

      • Chorweiler

        Chorweiler im Norden von Köln ist nicht nur von Hochhäusern geprägt, es gibt auch viele Wälder und Grünflächen. Der Bezirk grenzt nicht direkt an die Innenstadt, ist aber durch die KVB gut angebunden. Die Gegend hat bisweilen mit einem schwierigen Ruf zu kämpfen, aber es gibt viele Bemühungen das Leben im Veedel dort wieder aktiver zu gestalten. In den kommenden Jahren plant die Stadt dort ein großes Neubauprojekt im neuen Stadtteil Kreuzfeld, um den Zuzug Herr zu werden. Nahezu 3.000 neue Wohnungen sollen dort entstehen, Baustart ist 2023.

      • Porz

        Familiär und bodenständig geht es im rechtsrheinischen Porz zu, dem flächenmäßig größten Bezirk Kölns. Wirtschaftlich ist Porz vom Flughafen und Industrieflächen, aber auch vielen Wäldern geprägt. So ist der Stadtteil Eil attraktiv, da er an den Königforst grenzt, in Libur ist man dagegen sicher vor dem Fluglärm und in Zündorf, Langel und Poll kann man seine Freizeit auf den Rheinwiesen genießen. In der Porzer Innenstadt werden zudem 130 neue Wohnungen gebaut. Insgesamt können Wohnungsinteressenten hier günstigere Immobilien erwerben als auf der linken Rheinseite.

      • Kalk

        Durch zwei Straßenbahnlinien und mehrere Buslinien ist das rechtsrheinische Kalk gut an den Rest der Stadt angebunden. Ähnlich wie Chorweiler eilt Kalk ein gewisser Ruf voraus – viele Bürgerinitiativen, beispielsweise in Ostheim, engagieren sich deshalb dafür, das Leben für alle zu verbessern. Mit dem Waldbadviertel ist direkt am Vingster See ein ganz neuer Wohnungskomplex mit 420 Wohnungen entstanden, der außerdem von großen Grünflächen umgeben ist. Da im Waldbadviertel besonderer Wert auf das Zusammenleben von Alt und Jung gelegt wird, gibt es auch Mehrgenerationenhäuser.

      • Mülheim

        Mülheim ist ein besonders dynamischer Bezirk Kölns – Immobilienexperten rechnen damit, dass die Gegend in den nächsten Jahren stark aufgewertet wird. Grund dafür ist das geplante Stadtquartier i/d Cologne um die Schanzenstraße: Dort sollen Büroflächen, aber auch viele Kultur- und Freizeitangebote entstehen. Schon jetzt ist Mülheim mit Konzerthallen wie dem E-Werk oder dem Palladium sowie vielen Kreativagenturen ein großer Anziehungspunkt geworden. Gleichzeitig ist der Stadtteil immer noch sehr multikulturell und hat interessante Wohnlagen, für Wohnungsinteressenten sind vor allem die Straßenzüge Richtung Rhein reizvoll. Die Wohnungspreise in Mülheim sind wesentlich günstiger als auf der linksrheinischen Seite.

      Wo kann man außerhalb Kölns eine günstige Wohnung kaufen?

      Die Quadratmeterpreise in Köln sind hoch, weswegen immer mehr Menschen ins Umland von Köln ziehen. Da die Region dicht besiedelt ist, finden Wohnungssuchende dort ebenfalls viel Infrastruktur und Lebensqualität vor. „Die umliegenden Kreise und Städte sind extrem gut in die Region eingebunden“, sagt Immobilienexperte Roland Kampmeyer. „Und vor allem ist das Preis-Leistungs-Verhältnis in Brühl oder Bornheim wesentlich besser.“

      • Attraktiv, auch wegen seiner Nähe zu Düsseldorf, ist beispielsweise der Kreis Neuss. Insbesondere die Stadt Grevenbroich ist ideal für Pendler: Mit dem Auto braucht man etwa 35 Minuten nach Köln, mit der Bahn sechs Minuten weniger. Mit der geplanten S-Bahn-Linie 6 soll die Anbindung nach Köln sogar noch besser werden. Mit einem Kostenvorteil von 39 % ist eine Eigentumswohnung in der 67.000-Einwohner-Stadt auch wesentlich günstiger als in Köln.
      • Der Rhein-Sieg-Kreise, zwischen Köln und Bonn, ist vor allem wegen seiner landschaftlichen Reize beliebt. Der Quadratmeter kostet hier 2.850 €, ist also wesentlich günstiger als im Kölner Stadtbezirk. Besonders günstig ist die Gemeinde Windeck, teurer wird es in Alfter, Siegburg oder Bad Honnef.

      Wohnungspreise: Was kostet der Quadratmeter in Köln?

      Die Wohnungspreise in Köln klettern seit Jahren steil nach oben. Der Quadratmeterpreis betrug im 1. Quartal 2020 für Eigentumswohnungen im Alt- und Neubau als mittlerer Wert aller Preise (Medianwert) 3.297 €.

      Dabei sind die Preisspannen in Köln besonders groß. Das gilt nicht nur für das gesamte Stadtgebiet, auch innerhalb eines Bezirks liegen die Preise teilweise weit auseinander. In Rodenkirchen kostet der Quadratmeter 5.900 €, in Immendorf dagegen nur 3.200 €. Im beliebten Bezirk Lindenthal kostet eine Neubauwohnung durchschnittlich 6.800 € – im Stadtteil Braunsfeld liegt der Quadratmeterpreis bei 5.600 €, in Widdersdorf dagegen bei 4.300 €.

      Eine Übersicht über die Durchschnittspreise in den einzelnen Bezirken finden Sie in folgender Tabelle.

      So viel kostet der Quadratmeter für eine Wohnung (Bestand) in Köln je nach Bezirk

       Durchschnittlicher Quadratmeterpreis
      Innenstadt4.140 €
      Rondenkirchen3.670 €
      Lindenthal4.430 €
      Ehrenfeld3.310 €
      Nippes3.540 €
      Chorweiler2.000 €
      Porz2.130 €
      Kalk2.330 €
      Mülheim2.830 €

      Quelle: Kampmeyer Immobilienmarktbericht Köln 2019

      So viel kostet der Quadratmeter für eine Wohnung (Neubau) in Köln je nach Bezirk

       Durchschnittlicher Quadratmeterpreis
      Innenstadt5.900 €
      Rondenkirchen5.200 €
      Lindenthal6.800 €
      Ehrenfeld5.550 €
      Nippes4.800 €
      Chorweiler3.400 €
      Porz3.500 €
      Kalk2.700 €
      Mülheim4.000 €

      Quelle: Kampmeyer Immobilienmarktbericht Köln 2019

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