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Immobilienfinanzierung

Wohnung kaufen in Dresden

Dresden zieht längst international Menschen zum Arbeiten, Wohnen und Leben an. Die Zeit des Leerstandes nach dem Mauerfall ist in der Landeshauptstadt Sachsen vorbei, der Wohnungsbau läuft auf Hochtouren. Wir sagen Ihnen, wo Sie in Dresden eine Eigentumswohnung finden und was Sie dafür bezahlen müssen.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Wohnungskauf in Dresden – das erwartet Sie!

      Die Kaufmannssiedlung Dresden wurde 1206 erstmals urkundlich erwähnt. Schon im Laufe des 17. und 18. Jahrhunderts war Dresden als Kultur-Metropole in Europa bekannt. Auf die Bomben-Zerstörung im Zweiten Weltkrieg folgte in der Barockstadt der Wiederaufbau – und nach dem Mauerfall die Abkehr von Wohn-Plattenbauten im DDR-Stil.

      Kaum eine Stadt hat im Verhältnis zur Einwohnerzahl ein so großes Kulturangebot. Am Terrassenufer der Elbe legt die Weiße Flotte ab. Naturliebhaber kommen auf historischen Schaufelraddampfern an den Elbschlössern vorbei in das Sandsteingebirge Sächsische Schweiz. Seit 2016 bietet Dresden neben Grünem Gewölbe, Semperoper und Zwinger noch Philharmonie und Staatsoperette für die Hochkultur.

      Infografik: Dresden in Zahlen

      Die Einwohnerzahl Dresdens wird nach Angaben der Kommunalen Statistikstelle bis 2035 voraussichtlich von aktuell etwa 558.000 Menschen um etwa 37.000 Menschen steigen. Das sind fast 7 %. Starke Zuwächse werden bei Kindern im schulpflichtigen Alter und bei Jugendlichen und jungen Erwachsenen erwartet, da die Geburtenrate nach einem Einbruch Anfang der 1990er Jahre wieder ansteigt. Die Kaufkraft ist unter Sachsens Großstädten in Dresden am höchsten. Eine starke Nachfrage auf dem Immobilienmarkt verteuert die Wohnungspreise, aber die Bauinvestitionen seit den 1990er sind in der Landeshauptstadt enorm.

      Zwar liegt Dresden mit einem Anteil von 16,7 % an selbst genutzten Eigentumswohnungen unter dem Niveau vergleichbar westdeutscher großer Städte – doch kurz nach dem Mauerfall 1990 waren es sogar nur 7 %. Momentan hat Dresden etwa 50.000 Eigentumswohnungen zu bieten.

      2 Zimmer, 3 Zimmer oder 4 Zimmer? So sehen Wohnungen in Dresden aus

      Aktuell überwiegen in Dresden die 2-Zimmer und 3-Zimmer-Wohnungen mit jeweils 32 % und 35,5 % Anteil. Das wird sich aber bald ändern, schätzen Experten: Der Trend geht zu 1-Zimmer-Wohnungen und Mikro-Apartments sowie zu Wohnungen mit vier und mehr Räumen. Zurzeit sind gut 15 % der Eigentumswohnungen in Dresden 4-Zimmer-Wohnungen.

      Info: Der Leerstand nach dem Mauerfall war für Dresden lange ein Problem. In den vergangenen 5 Jahren wurden aber vor allem in folgenden Stadtteilen Eigentumswohnungen besonders stark wieder bewohnt:

      • Altbauten: Klotzsche, Laußwitz, Löbtau-Nord, Lockwitz, Loschwitz, Blasewitz
      • DDR-Wohnungsbau: Prohlis-Nord, Johannstadt-Nord

      Eigentumswohnung in Dresden kaufen: höchste Nachfrage beim Bestand

      Wenn in Dresden eine Immobilie verkauft wird, ist das in den meisten Fällen eine Eigentumswohnung. In den vergangenen 5 Jahren stieg die Anzahl der Verkäufe an. 2017 waren es 4.170 - mit 67,5 % davon vor allem Weiterverkäufe. Die Erstverkäufe im Neubau sind zuletzt gesunken.

      Die Zahlen für einzelne Stadtteile zeigen, dass die Bezirke Blasewitz (bei Wohlhabenden) und Klotzsche für den Wohnungskauf besonders gefragt waren. Am nördlichen und östlichen Stadtrand von Dresden liegt der Eigentümeranteil bei Wohnungen aktuell bei bis zu 40 %.

      Die meisten Weiterverkäufe gab es 2017 in:

      • Striesen (Bezirk Blasewitz) mit 351 Wohnungen
      • Neustadt (Bezirk Neustadt) mit 208 Wohnungen
      • Altstadt (Bezirk Altstadt) mit 191 Wohnungen
      • Laubegast (Bezirk Leuben) mit 134 Wohnungen
      • Löbtau (Bezirk Cotta) mit 11 Wohnungen

      Die meisten Erstverkäufe im Neubau gab es 2017 in:

      • Striesen (Bezirk Blasewitz) mit 217 Wohnungen
      • Altstadt (Bezirk Altstadt) mit 138 Wohnungen
      • Neustadt (Bezirk Neustadt) mit 133 Wohnungen
      • Übigau (Bezirk Pieschen) mit 33 Wohnungen

      Die meisten Neubauten an Eigentumswohnungen gab es 2017 in:

      • Klotzsche (Bezirk Klotzsche) mit 31 Wohnungen
      • Lockwitz (Bezirk Prohlis) mit 19 Wohnungen
      • Albertstadt (Bezirk Neustadt) mit 22 Wohnungen
      • Friedrichstadt (Bezirk Altstadt) mit 12 Wohnungen

      Quelle: Wohnungsmarktbericht 2018 der Stadt Dresden, der alle 4 Jahre erscheint.

      Eine Wohnung kaufen in Dresden: die 10 Bezirke im Porträt

      Wenn Sie in Dresden eine Wohnung kaufen wollen, stehen Ihnen 10 Bezirke mit 64 Stadtteilen zur Auswahl. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über diese Bezirke mit Hinweisen für Wohnungssuchende zu den Ortsteilen innerhalb der Bezirke.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Dresden
      • Altstadt

        Altstadt

        Das barocke Stadtzentrum ist der Anlaufpunkt für Touristen. Sie spazieren über den Neumarkt mit der weltberühmten Frauenkirche oder besuchen im Residenzschloss die Gemäldegalerie „Alte Meister”. Gewohnt wird hier aber auch schon lange: Im 19. Jahrhundert wurden die Stadtteile Friedrichstadt und Johannstadt als dicht besiedelte Wohnviertel konzipiert. Im Ortsteil Südvorstadt entstanden zur gleichen Zeit großbürgerliche Mietshäuser und Villen. In der City selbst kann man allerdings nur eine Eigentumswohnung erwerben, wenn man bereit ist, viel Geld auszugeben.

        Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Stadtteile: Altstadt, Friedrichstadt

      • Blasewitz

        Blasewitz war einst die reichste Gemeinde in Sachsen und noch bis 1921 selbstständig. Nach der Eingemeindung nach Dresden wurden auch die verbliebenen Freiflächen bebaut – anders als sonst in der Stadt vor allem in offener Bauweise. Nahe der Elbe entstanden viele Villen und mondäne Landhäuser. Die Loschwitzer Brücke wird auch „Blaues Wunder” genannt. Eine sehr schöne Wohnung finden kann man in dem Bezirk durchaus – wenn man bereit ist, einen höheren Quadratmeterpreis zu zahlen.

        Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Stadtteile: Striesen

      • Cotta

        Das ursprünglich slawische Gassendorf „Cottowe” ist heute ein besonders bei Familien und Älteren beliebter Bezirk Dresdens. Die Elbe ist in direkter Nähe und das Stadtzentrum nur etwa 4 Kilometer entfernt. Früher für seinen Obst- und Weinbau bekannt, machen die Dresdner auch heute noch zur Obstblüte gerne einen Ausflug in den Bezirk. Im Elbtal entstanden um Cossebaude einige bedeutende Industriebetriebe. Oberhalb der Hänge entstanden nach 1990 neue Wohngebiete.

        Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Stadtteile: Löbtau

      • Klotzsche

        Der Bezirk im Norden war schon immer Industriestandort, was sich seit dem Mauerfall durch die Ansiedlung großer High-Tech-Firmen fortsetzt. In Klotzsche entstand aber auch die berühmte Gartenstadt Hellerau, eine Kultur- und Industriesiedlung mit kleinen Reihenhäusern der Reformarchitektur Anfang des 20. Jahrhunderts. Villen rund um den Bahnhof, Plattenbauten aus DDR-Zeiten und Fachwerkhäuser aus der landwirtschaftlichen Vergangenheit prägen das Bild des Bezirks – außerdem der Flughafen. Die Hellerberge wurden früher als militärische Übungsplätze genutzt und blieben so unbebaut. Die am Rand der Dresdner Heide gelegenen Stadtteile Langebrück und Schönborn sind traditionelle Naherholungsziele der Dresdner.

        Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Stadtteile: Klotzsche

      • Leuben

        Im Gegensatz zu vielen anderen Bezirken in Dresden richteten die Luftangriffe 1945 in Leuben nur geringe Schäden an. Das kulturelle Leben nahm in dem Quartier im Elbtalkessel nach dem Zweiten Weltkrieg schnell wieder Fahrt auf. Im bereits 1947 wieder genutzten Theater saß bis 2016 die Staatsoperette, die heute im Kraftwerk Mitte ist. In den 1970er Jahren entstand zwischen Breitscheidstraße und Pirnaer Landstraße ein Neubaugebiet, für das zahlreiche Gärtnereien weichen mussten. Nach der Wende wurden der historische Dorfkern rekonstruiert und ein modernes Stadtteilzentrum gebaut. Die Wasserskianlage auf einer früheren Kiesgrube gilt als Attraktion des Bezirks, der zu etwa zwei Dritteln bebaut ist und in dem mittlere und guten Wohnlagen überwiegen.

        Tipp: Für den Wohnungskauf weniger gut geeignet, da es kaum Angebote für Wohnungen gibt

      • Loschwitz

        Für den Weinbau wurden im 16. und 17. Jahrhundert die Elbhänge vollständig gerodet. An den Weinbergen errichteten sich wohlhabende Dresdner Bürger ihre Sommerresidenz. Noch vor der Jahrhundertwende kam der Weinbau zum Erliegen und die Flächen wurden zum Bebauen verkauft. Die charmanten Elbdörfer zogen schon immer viele Künstler an. Schloss Pillnitz im Bezirk Loschwitz gehört zu den bedeutendsten Dresdner Sehenswürdigkeiten. Das Wohnen ist hier nach wie vor hochpreisig.

        Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Stadtteile: Radeberger Vorstadt, Weißer Hirsch

      • Neustadt

        Der Stadtteil Leipziger Vorstadt war traditionell ein Industrie- und Gewerbestandort mit Arbeiterwohnvierteln, in der Radeberger Vorstadt dagegen dominieren Villen. Das Quartier wird auch als „Preußisches Viertel” bezeichnet. Die Albertstadt war einst die größte deutsche Militärstadt. Die ehemaligen Kasernen wurden später gewerblich, und heute auch als Büros genutzt. Inzwischen ist der Bezirk Neustadt vor allem eins: hip, studentisch und Start-up-affin – aber auch nicht günstig. Vor allem im Stadtteil Innere Neustadt überwiegen gute bis sehr gute Wohnlagen.

        Tipp: Für den Wohnungskauf geeignete Stadtteile: Albertstadt, Leipziger Vorstadt, Neustadt

      • Pieschen

        Der Bezirk Pieschen liegt zwischen der Elbe und den Hängen der Hellerberge im Norden. Nach dem Bau der Eisenbahnstrecke von Dresden nach Leipzig wurden die Dörfer Kaditz, Pieschen, Trachau, Mickten und Übigau zu Industrie- und Wohnvororten Dresdens. Pieschen wird von urbanen Mehrfamilienhäusern bestimmt. Der heutige Stadtteil Kaditz ist durch eine Autobahn von den übrigen Stadtteilen getrennt und auch heute noch eher ländlich – vom Einkaufskomplex „Elbepark”, der hier in den 1990er Jahren entstand, mal abgesehen.

        Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Stadtteile: Übigau

      • Plauen

        Plauen an der südlichen Stadtgrenze liegt am Elbe-Zufluss Weißeritz. Bei Familien ist der ruhige Bezirk mit seinen Gründerzeit-Bauten, Schulen und dem bekannten Fichtepark beliebt. Mehr los ist am Franz-Carl-Weiskopf-Platz, dem früheren Dorfzentrum und heutigem Verkehrsknotenpunkt mit zahlreichen Imbissen, Boutiquen und Frisören. Der Bezirk umfasst Kleinhaussiedlungen und mit Gorbitz das bislang größte Neubaugebiet in Dresden.

        Tipp: Für den Wohnungskauf geeignete Stadtteile: alle

      • Prohlis

        Prohlis gilt insgesamt als sozial schwächerer Bezirk, hat rund um den Wasaplatz im Stadtteil Strehlen aber auch Villenviertel. Nach dem Mauerfall wurden vor allem im Stadtteil Reick Neubausiedlungen gebaut. Ansonsten ist Prohlis durch zahlreiche Plattenbauten geprägt, hat Shoppings-Malls und ein eigenes Gesundheitszentrum. Zwischen Gewerbepark, Gleisschleife und Neubaugebiet verläuft der mehr als 11 Kilometer lange Gerberbach.

        Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Stadtteile: Leubnitz-Neuostra, Lockwitz, Nickern, Reick

      Wo kann ich in Dresden am besten eine Wohnung kaufen?

      In Dresden können Sie fast überall nach einer Eigentumswohnung suchen – nur ist in Altstadt und Neustadt der Quadratmeterpreis deutlich höher. Auch die Bezirke Blasewitz und Loschwitz gelten schon immer als Quartiere der Wohlhabenden. Für den günstigen Wohnungskauf empfehlen sich die Stadtteile abseits der City (die teils aber auch an der Elbe liegen). In allen Bezirken werden viele neue Eigentumswohnungen gebaut, doch die Quadratmeterpreise variieren je nach Lage stark.

      Das sind die Bezirke mit der höchsten Dichte an Eigentumswohnungen in Dresden:

      • Loschwitz (6.684)
      • Klotzsche (6.166)
      • Cotta (6.136)
      • Prohlis (4.687)
      • Leuben (2.600)

      Wo kann ich im Umland von Dresden eine günstige Wohnung kaufen?

      Auch im Umland von Dresden finden Sie viele Möglichkeiten, eine Wohnung zu kaufen: In Gemeinden, aber auch in größeren Kreisstädten, die nicht mehr als 30 Kilometer vom Zentrum entfernt liegen. Die Verkehrsanbindung mit Autobahn, Regionalzügen und S-Bahnen ist gut.

      Zwischen 1997 und 1999 hat Dresden mehrere Kommunen eingemeindet. Neun von ihnen erhielten den Status einer Ortschaft. Der Anteil an Eigentumswohnungen ist hier hoch. In Altfranken, Gompitz, Langebrück, Schönborn und Weixdorf hat eine Wohnung durchschnittlich eine Wohnfläche von mehr als 90 Quadratmetern. Mehr als die Hälfte der Wohnungen haben hier mindestens vier Räume. In Cossebaude, Langebrück und Schönborn wurden zuletzt besonders viele Eigentumswohnungen neu gebaut.

      Diese Ortschaften von Dresden kommen für einen Wohnungskauf infrage:

      • Altfranken
      • Cossebaude
      • Gompitz
      • Langebrück
      • Mobschatz
      • Oberwartha
      • Schönborn
      • Schönfeld-Weißig
      • Weixdorf Größere

      Städte nahe Dresden und ihr Anteil an Eigentumswohnungen:

      • Freital (29 %)
      • Coswig (26 %)
      • Pirnau (23 %)
      • Meißen (18 %)
      • Heidenau (14 %)

      Wohnungspreise: Was kostet der Quadratmeter in Dresden?

      Die Preise in Dresden liegen im bundesdeutschen Mittel – aber deutlich über denen anderer Städte in den neuen Bundesländern.

      Quadratmeterpreise für eine Eigentumswohnung in Dresden

       Wert im 1. Quartal 2020
      Quadratmeterpreis (Medianwert) für Eigentumswohnungen2.680 €/qm
      niedrigster Quadratmeterpreis925 €/qm
      höchster Quadratmeterpreis7.316 €/qm
      Anstieg Kaufpreise zum Vorjahr Eigentumswohnungen in Standardlagen7,90 %

      Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020)

      Etwa 40 % der Eigentumswohnungen in Dresden wurden zwischen 1919 und 1945 gebaut. Mehr als 37 % entstanden nach 1990. Besonders stark steigt der Quadratmeterpreis bei Eigentumswohnungen nach einer Sanierung.

      Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Dresden nach Gebäudetyp
       Preisspanne je QuadratmeterMedianwert
      Baujahr nach 2016 (Erstverkauf)2.400 € - 4.765 €3.700 €
      Baujahr nach 2000 (Weiterverkauf)1.910 € - 3.770 €2.790 €
      sanierte Eigentumswohnung Sanierungsjahr zwischen 1990 und 2016 (Erstverkauf)1.525 € - 3.170 €2.210 €
      sanierte Eigentumswohnung Baujahr vor 1990, Sanierung zwischen 1990 und 2000 (Weiterverkauf)890 - 2.885 €1.790 €

      Quelle: Statistikstelle Dresden, Stand 2018

      Wie unterscheiden sich die Wohnungspreise in Dresden nach der Lage?

      In mittlerer Lage betrug der Quadratmeterpreis in Dresden 2018 dem Immobilienverband Mitte-Ost zufolge 1.300 € für eine bestehende, und 2.800 € für eine neugebaute Wohnung. Die geringsten Quadratmeterpreise gab es in den Bezirken Plauen und Prohlis. In gehobener Lage im Zentrum wurde zu einem Quadratmeterpreis von bis zu 5.000 € verkauft.

      Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Dresden nach Lage
       PreisspanneBezirke / Stadtteile
      gute Lage2.000 - 4.000 €Altstadt,Blasewitz, Klotzschke, Neustadt, Pieschen
      mittlere Lage1.500 € - 3.000 €Cotta, Klotzschke, Loschwitz, Pieschen
      einfache Lage800 € - 1.800 €Cotta, Leuben, Plauen, Prohlis

      Quelle: Engels & Völkers Residential, (Stand 2019)

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