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Immobilienfinanzierung

Wohnung kaufen in Berlin

Wer in Berlin eine Wohnung kaufen will, hat es mit einem umkämpften Markt zu tun. Eine starke Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot. Die Folge sind hohe Wohnungspreise. Wir sagen Ihnen, wo Sie in Berlin eine Eigentumswohnung finden und was Sie dafür bezahlen müssen.

Inhaltsverzeichnis

    Wohnung kaufen in Berlin – das erwartet Sie!

    In Berlin leben knapp 3,8 Millionen Menschen. Zu den Besonderheiten der Bundeshauptstadt gehören die Internationalität, das große kulturelle Angebot, viele historische Gebäude und eine lebendige Kreativszene. In den vergangenen Jahren sind nach Angaben des Immobilienpreisservice IVD Berlin-Brandenburg e.V. durchschnittlich 45.000 Menschen pro Jahr nach Berlin gezogen. Gleichzeitig werden aber nur rund 11.700 Neubauwohnungen im Jahr gebaut. Zu wenig für so viele Menschen. Die 12 Bezirke mit ihren 96 Ortsteilen sind in ihrer Entwicklung und Gegebenheiten sehr unterschiedlich. Deshalb gibt es auch ein sehr differenziertes Angebot an Wohnungen, je nach Lage innerhalb der Stadt.

    Infografik: Berlin in Zahlen

    Im Zuge der Industrialisierung ab dem 19. Jahrhundert ist die Stadt schnell gewachsen. Es entstanden in kurzer Zeit mit den Mietskasernen viele eng bebaute Wohngebiete für Fabrikarbeiter und deren Familien. Hinzu kamen in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts viele große Neubaugebiete wie die Gropiusstadt, das Märkische Viertel oder die Plattenbauten in Marzahn. Durch diese Entwicklung war Berlin lange Zeit eher eine Miet- und Wohnungsstadt als eine Stadt des Hauseigentums. Noch heute handelt es sich bei 70 % aller Immobilienkäufe zu eigenen Wohnzwecken um Wohnungen. Nur 30 % betreffen Häuser und Grundstücke.

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    Die meisten Eigentumswohnungen in Berlin werden in den Innenstadtbezirken verkauft

    Eine Wohnung in Berlin können Sie in vielen verschiedenen Stadtteilen kaufen. „Besonders beliebt sind die Bezirke der Innenstadt und angrenzende Stadtteile. Zu diesen Hotspot-Lagen gehören zum Beispiel die City-West, Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain“, sagt Michel Sawall, stellvertretender Vorsitzender des Immobilienverbandes IVD Berlin-Brandenburg. Hier gibt es sehr viele Wohnungskäufe. Allerdings müssen Sie auch mit sehr hohen Preisen rechnen.

    Gut zu wissen: Nach Angaben des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei Bestandsimmobilien in Berlin 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 6,8 % in Standardlagen und in Vorzugslagen um 5,5 %. Ursachen für den Anstieg sind der Zuzug neuer Bewohner und das knappe Angebot.

    Eine Wohnung kaufen in Berlin: die 12 Bezirke im Porträt

    Wenn Sie in Berlin eine Eigentumswohnung kaufen wollen, stehen Ihnen 12 Bezirke zur Auswahl. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über diese Bezirke mit Hinweisen für Wohnungssuchende zu den Ortsteilen innerhalb der Bezirke.

    Stadtkarte: Die Bezirke in Berlin
    • Berlin-Pankow

      Pankow ist der nördlichste Bezirk Berlins und hat 409.000 Einwohner. Die dem Zentrum Berlins näher gelegenen Ortsteile sind eng bebaut und bieten viele Möglichkeiten für den Wohnungskauf in Berlin. Dazu gehört Prenzlauer Berg, wo viele junge und gutverdienende Menschen leben. Allerdings müssen Sie dort mit sehr hohen Quadratmeterpreisen rechnen. Weniger teure Eigentumswohnungen mit durchschnittlichen Preisen finden Sie etwas weiter außerhalb, zum Beispiel in Pankow.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Pankow, Prenzlauer Berg, Niederschönhausen

    • Reinickendorf

      Reinickendorf bietet große Gegensätze zwischen Hochhaussiedlungen aus den 70er Jahren und Ortsteilen, die von Einfamilienhäusern und Villen geprägt sind. Dazwischen lassen sich aber Straßenzüge mit mehrgeschossiger und geschlossener Bauweise finden. Für die Suche nach günstigen Wohnungen sind die Ortsteile Reinickendorf und Wittenau am ehesten geeignet. Dort finden Sie eine gemischte Bevölkerung. Die Preisanstiege für Wohnungen sind hier durchschnittlich. Allerdings gibt es eine zunehmende Dynamik, Angebot und Nachfrage steigen.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Wittenau, Reinickendorf

    • Spandau

      Spandau ist der Bezirk mit den wenigsten Einwohnern (244.000). Im Nordwesten Berlin gelegen gibt es mit Kladow, Gatow und Staaken Ortsteile, die durch Einfamilienhäuser und eine ruhigen Lage gekennzeichnet sind. Rund um die Spandauer Altstadt gibt es dagegen viele Mietwohnungen und auch die Möglichkeit zum Wohnungskauf. Innerhalb Spandaus können Sie hier noch relativ günstige Wohnungen kaufen. Aber auch hier steigen die Preise mit zunehmender Tendenz.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Spandau, Siemensstadt

    • Lichtenberg

      Lichtenberg ist ein Bezirk der Gegensätze: Vom noblen Villenviertel über Industriestandorte bis zur Hochhaussiedlung gibt es hier alle Wohnformen. Im Zentrum Lichtenbergs – in den Ortsteilen Lichtenberg und Friedrichsfelde – entstanden in den vergangenen Jahren immer mehr Eigentumswohnungen, die besonders von jungen Familien genutzt werden. Diese Entwicklung hat auch eine Erhöhung der Wohnungspreise zur Folge. Besonders beliebt ist Wohneigentum an der Rummelsburger Bucht, direkt am Wasser gelegen.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Friedrichsfelde, Lichtenberg, Rummelsburg

    • Marzahn-Hellersdorf

      Der Bezirk im Osten der Stadt hat nur ein geringes Angebot an Eigentumswohnungen. Die riesigen Plattenbauten sorgen für ein negatives Image, das sich durch Modernisierungsmaßnahmen verbessern soll. Dafür gibt es in Marzahn im Vergleich zu anderen Bezirken relativ günstige Wohnungen in Berlin, allerdings nur wenige Angebote für Eigentumswohnungen.

      Tipp: Für den Wohnungskauf in Berlin nicht gut geeignet, da es nur ein geringes Angebot gibt.

    • Berlin-Mitte

      Mehrere Millionen Touristen besuchen jährlich das Zentrum der Stadt. Rund 348.000 Menschen leben hier teilweise in enger Bebauung, oft in modernisierten Altbauten oder nach dem Mauerfall entstandenen Neubauten. Mitte liegt mit an der Spitze bei den Wohnungspreisen in Berlin. In den Ortsteilen Tiergarten und Wedding sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Hier leben viele junge Menschen, Studenten und Familien. Ein Ende dieses Trends ist nicht absehbar.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Tiergarten, Wedding

    • Charlottenburg-Wilmersdorf

      Charlottenburg-Wilmersdorf war schon zu Beginn des 20. Jahrhunderts eine Wohngegend für die wohlhabende Bevölkerung Berlins. Bis heute gibt es hier hohe Grundstückspreise und Mieten. Besonders in den Ortsteilen Wilmersdorf, Grunewald und Schmargendorf gibt es hochpreisige Eigentumswohnungen zu kaufen. Neubauwohnungen kosten dort laut Immobilienservice des IVD Berlin-Brandenburg e.V. pro Quadratmeter zwischen 5.700 € und 8.500 €.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Wilmersdorf, Grunewald, Schmargendorf

    • Friedrichshain-Kreuzberg

      Der Bezirk direkt im Süden von Berlins Mitte gelegen gehört zu den beliebten Wohnorten der Stadt, besonders für junge Menschen und Singles. Hier gibt es die höchste Einwohnerdichte und ein großes Angebot an kulturellen Freizeitaktivitäten. Viele Studenten leben hier in Mietwohnungen. Gleichzeitig existiert eine ständig wachsende Auswahl an Eigentumswohnungen. In vielen Fällen in sanierten Altbauten. Die Nachfrage hat aber ihren Preis, das Preisniveau steigt in Friedrichshain-Kreuzberg ständig.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Kreuzberg, Friedrichshain

    • Tempelhof-Schöneberg

      In den nördlichen Ortsteilen des Bezirkes existiert eine relativ hohe Dichte an Eigentumswohnungen, die im unteren bis mittleren Preissegment liegen. Wegen der starken Nachfrage steigen die Quadratmeterpreise aber auch in Tempelhof-Schöneberg. Weiter im Süden des Bezirkes überwiegen dann Ein- und Mehrfamilienhäuser.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Schöneberg, Tempelhof

    • Neukölln

      Neukölln ist von starken Gegensätzen geprägt. Im Süden des Bezirkes werden zu den bereits bestehenden Reihenhaus-Siedlungen neue hinzugebaut. Im Norden Neuköllns gibt es riesige Gebiete mit Mietskasernen, die günstige Mieten haben und daher gerne von Studenten bewohnt werden. Gleichzeitig entwickeln sich verschiedene Straßenzüge zu Künstler- und Szenevierteln und es werden viele Mietwohnungen in begehrtes Eigentum umgewandelt. Deshalb wurde Neukölln zum Rekordhalter bei der Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen. In den vergangenen Jahren stiegen die Quadratmeterpreise im zweistelligen Prozentbereich.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Nord-Neukölln

    • Treptow-Köpenick

      Treptow-Köpenick ist der größte Bezirk Berlins und sowohl bei alten als auch bei jungen Bewohnern beliebt. Es gibt weite Grünflächen, den Müggelsee, ruhige Wohnlagen, Industriestandorte und nur wenige Eigentumswohnungen. Das Preisniveau für Eigentum ist relativ niedrig, jedoch mit großen Steigerungen. Besonders interessant für Wohnungssuchende ist der Ortsteil Schmöckwitz. Hier werden in mittlerer bis guter Immobilienlage Wohnungen mit einem guten Preis-Leistungsverhältnis angeboten.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Schmöckwitz, Oberschöneweide

    • Steglitz-Zehlendorf

      Steglitz-Zehlendorf ist mit seinen weiten Waldflächen, Seen und Villengegenden eher eine Gegend für Grundstückskäufer – allerdings mit sehr hohen Grundstückspreisen. Nur in den östlichen Teilen des Bezirkes (Steglitz, Lichterfeld, Dahlem) gibt es einen hohen Anteil an Eigentumswohnungen, teilweise in Neubauten und teilweise in renovierten Altbauten. Es herrscht ein bürgerliches Ambiente mit Grünflächen und guten Einkaufsmöglichkeiten. Die Wohnungspreise sind wie in vielen anderen Bezirken Berlins sehr hoch.

      Tipp: Für die Suche nach einer Eigentumswohnung geeignete Ortsteile: Lichterfelde, Lankwitz, Steglitz

    Wo kann ich in Berlin am besten eine Wohnung kaufen?

    Der gesamte Innenstadtbereich bietet viele Angebote zum Wohnungskauf. Günstige Wohnungen in Berlin finden Sie in der Regel etwas weiter vom Zentrum der Stadt entfernt. Jedoch herrscht in allen Bezirken eine starke Preisdynamik, der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Berlin steigt überall.

    Das sind die Bezirke und Ortsteile mit der höchsten Dichte an Eigentumswohnungen in Berlin

    • Charlottenburg-Wilmersdorf: Wilmersdorf, Grunewald, Schmargendorf
    • Friedrichshain-Kreuzberg: Kreuzberg, Friedrichshain
    • Lichtenberg: Friedrichsfelde, Lichtenberg, Rummelsburg
    • Mitte: Tiergarten, Wedding
    • Neukölln: Nord-Neukölln
    • Pankow: Pankow, Prenzlauer Berg, Niederschönhausen
    • Reinickendorf: Wittenau, Reinickendorf
    • Spandau: Siemensstadt, Spandau
    • Steglitz-Zehlendorf: Lichterfelde, Lankwitz, Steglitz
    • Tempelhof-Schöneberg: Schöneberg, Tempelhof
    • Treptow-Köpenick: Schmöckwitz, Oberschöneweide

    Wie stehen die Chancen, außerhalb Berlins eine günstige Wohnung zu kaufen?

    Im Berliner Umland finden Sie in mehreren Städten die Möglichkeit eine Wohnung zu erwerben. Sie liegen in unmittelbarer Nähe von Berlin und sind nicht mehr als 30 Kilometer vom Zentrum entfernt. Die Verkehrsanbindung ist durch Autobahn, Regionalzüge und S-Bahnen gewährleistet.

    Diese Städte im Berliner Umland kommen für einen Wohnungskauf infrage

    • Potsdam (180.000 Einwohner)
    • Blankenfelde-Mahlow (28.000 Einwohner)
    • Hoppegarten (18.000 Einwohner)
    • Bernau (40.000 Einwohner)
    • Oranienburg (44.500 Einwohner)
    • Falkensee (44.000 Einwohner)

    Immer beliebter werden darüber hinaus Städte im weiteren Umfeld bis zu 100 Kilometer Entfernung von Berlin. Dazu gehören zum Beispiel Jüterbog, Neuruppin, Eberswalde und Luckenwalde. In den vergangenen Jahren zogen immer mehr Berliner dorthin. Das ergab eine Studie des Leibniz-Institutes für Raumbezogene Sozialforschung.

    Wohnungspreise: Was kostet der Quadratmeter in Berlin?

    Berlin ist die Stadt mit dem deutschlandweit höchsten Preisanstieg in den vergangenen 15 Jahren. Der Quadratmeterpreis im 4. Quartal 2020 für Eigentumswohnungen im Alt- und Neubau beträgt als mittlerer Wert aller Preise (Medianwert) 4.743 €. Die Preise für eine Eigentumswohnung in Berlin liegen damit im deutschlandweiten Vergleich weit oben. Nur in Hamburg und München ist dieser Wert höher. Die Preisspanne ist sehr groß. Günstige Wohnungen in Berlin kosten 951 € pro Quadratmeter, sehr teure 12.990 € pro Quadratmeter.

    Das kostet der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung in Berlin

     Wert im 4. Quartal 2020
    Quadratmeterpreis (Medianwert) für Eigentumswohnungen4.743 €
    niedrigster Quadratmeterpreis951 €
    höchster Quadratmeterpreis12.990 €
    Anstieg Kaufpreise zum Vorjahr7,15 %

    Quellen: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise, (4. Quartal 2020)

    Michael Sawall, Immobilienverband IVD

    "Der hohe Preisanstieg ist zum großen Teil hausgemacht. Die Politik hat lange Zeit geschlafen."

    Der hohe Preisanstieg ist „zum großen Teil hausgemacht“, meint Michel Sawall. „Da in den vergangenen Jahren zu wenige Wohnungen in Berlin neu gebaut wurden, gibt es eine große Knappheit. Das treibt die Preise nach oben. Verglichen mit anderen Großstädten in Deutschland und Europa gibt es aber noch relativ günstige Eigentumswohnungen in Berlin.“

    Wie unterscheiden sich die Wohnungspreise in Berlin je nach Stadtteil?

    Das mit 6.364 € pro Quadratmeter Wohnfläche berlinweit höchste durchschnittliche Preisniveau 2019 wurde im Ortsteil Mitte ermittelt. Der geringste durchschnittliche Quadratmeterpreis musste mit 2.140 € in Hellersdorf gezahlt werden. Eine Übersicht über die Durchschnittspreise, geordnet nach Bezirken von Nord nach Süd, finden Sie in folgender Tabelle.

    So viel kostet der Quadratmeter für eine Eigentumswohnung in Berlin nach Bezirken

     Durchschnittlicher Quadratmeterpreis
    Pankow4.158 €
    Reinickendorf3.022 €
    Spandau2.484 €
    Lichtenberg4.163 €
    Marzahn3.024 €
    Hellersdorf2.140 €
    Mitte6.364 €
    Charlottenburg4.623 €
    Wilmersdorf4.977 €
    Friedrichshain4.832 €
    Kreuzberg4.841 €
    Tempelhof3.038 €
    Schöneberg4.336 €
    Neukölln3.422 €
    Treptow3.106 €
    Köpenick3.630 €
    Steglitz3.877 €
    Zehlendorf4.089 €

    Quelle: Immobilienmarktbericht 2019/2020, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin

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