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Was ist der Unterschied zwischen Sollzins, Nominalzins und Effektivzins in der Baufinanzierung?

  • Der Sollzins gibt an, wieviel Sie bei einem Hauskredit alleine für das Ausleihen des Geldes an die Bank zahlen müssen. Er enthält keine weiteren Gebühren oder andere Kosten. Ist der Sollzins über die gesamte Laufzeit des Kredits gleich hoch, wird er gebundener Sollzinssatz genannt.
  • Der Begriff Nominalzins ist ein alter Ausdruck für Sollzins. Er ist seit Inkrafttreten der EU-Verbraucherkreditrichtlinie 2010 nicht mehr üblich.
  • Der Effektivzins enthält neben dem Sollzins auch die anfallenden Kreditkosten, die Ihnen die Bank berechnet. Zu diesen Kosten gehören zum Beispiel Gebühren für die Vermittlung des Kredites und Kontoführungsgebühren. Seit 2010 muss der Effektivzins laut EU-Verbraucherkreditrichtlinie bei allen Angeboten für Ratenkredite angegeben sein. Damit soll für Kunden eine bessere Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Angebote der Banken gewährleistet werden. Der Effektivzins wird auch effektiver Jahreszins genannt.
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  • Inhaltsverzeichnis
    • Kurz und knapp: Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins

      Um sich den Unterschied zwischen beiden Zinsarten gut merken zu können, bietet sich der Vergleich von Kaltmiete und Warmmiete an. Der Sollzinssatz entspricht der Kaltmiete einer Wohnung, der Effektivzins dagegen der Warmmiete, die die Nebenkosten enthält.

      Wovon hängt die Höhe von Sollzins und Effektivzins ab?

      Die Höhe des Sollzinses hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören zum Beispiel die Darlehenshöhe und die Laufzeit der Immobilienfinanzierung. Es gilt, je höher der Kredit und je länger die Laufzeit sind, desto höher sind die Zinsen. Außerdem spielt die Bonität des Kreditnehmers eine wichtige Rolle. Ist diese gering, nehmen die Banken höhere Zinsen. Und schließlich orientiert sich der Sollzinssatz an europaweit geltenden Referenzzinssätzen wie dem EURIBOR. Für die Höhe des Effektivzinses sind u. a. folgende Faktoren ausschlaggebend:

      • die Höhe der Sollzinsen
      • die Höhe der Gebühren, die bei der Bank anfallen
      • die Höhe der monatlichen Tilgung
      • die Dauer der Zinsbindung
      • der aktuelle Auszahlungskurs
      • die Anzahl der Monatsraten

      Wie kann ich mit Sollzins und Effektivzins Angebote für eine Baufinanzierung vergleichen?

      Der Effektivzins ist als „Preisschild“ der Immobilienfinanzierung gedacht. Doch das ist er nur eingeschränkt, denn er enthält nicht alle anfallenden Kosten, die im Zusammenhang mit einem Kredit entstehen können. Einige Banken rechnen zum Beispiel die Kosten für Gutachter und Notare in den Effektivzins ein und andere nicht. Hinzu kommt, dass die wahrscheinlichen Zinsen für die Anschlussfinanzierung nach dem Auslaufen der ersten Zinsbindung nur geschätzt werden können.

      Um Angebote gut vergleichen zu können, empfehlen wir folgendes Vorgehen:

      • Geben Sie in einen Baufinanzierung Vergleich die gewünschten Rahmenbedingungen (Darlehenshöhe, Tilgungsrate, Dauer der Zinsbindung) ein.
      • Schauen Sie in die repräsentativen Beispiele der besten Angebote. Dort vergleichen Sie den Sollzins und den Effektivzins der verschiedenen Anbieter.
      • Wichtig ist, dass Sie nur Angebote vergleichen, die exakt die identischen Monatsraten und die gleiche Sollzinsbindung enthalten. Das Angebot mit dem niedrigsten Soll- und Effektivzins und der niedrigsten Restschuld ist besonders günstig.
      • Lassen Sie sich im Beratungsgespräch mit dem Kreditgeber genau erklären, welche Kostenfaktoren bei der Berechnung des Effektivzinses herangezogen wurden und welche nicht.
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