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Immobilienfinanzierung

Umfinanzierung: Wann ist der günstigste Zeitpunkt zum Umschulden?

Wann sich eine Umfinanzierung für Sie lohnt, hängt maßgeblich davon ab, wann die Sollzinsbindung Ihrer bestehenden Baufinanzierung endet. Wann der Zeitpunkt für eine Umschuldung günstig ist und wie Sie dabei Kosten sparen, erfahren Sie hier.

Durch Umfinanzierung den Kredit optimieren

Die aktuelle Zinsentwicklung bietet Darlehensnehmern zurzeit ein großes Einsparpotenzial. Mit einer Umfinanzierung lässt sich der teure Altkredit durch einen günstigeren Kredit ablösen, wodurch die monatliche Rate sinkt. Dadurch verschaffen Sie sich einen finanziellen Spielraum für wichtige Anschaffungen, Urlaube oder Ansparungen. Sie haben aber auch die Möglichkeit, die Ersparnis direkt wieder in die Tilgung Ihrer Baufinanzierung zu stecken, um schneller schuldenfrei zu sein. Mit Abschluss einer Laufzeit von 15 Jahren oder mehr sichern Sie sich das günstige Zinsniveau zudem für einen möglichst langen Zeitraum. So sind Sie für die nächsten Jahre oder Jahrzehnte finanziell gut aufgestellt. Neben Baukrediten lassen sich auch andere Kreditarten wie Ratenkredit problemlos umfinanzieren.

Welche Kosten können bei einer Umfinanzierung anfallen?

Bei einer Umfinanzierung fallen Kosten an, die bei der Entscheidung miteinkalkuliert werden müssen. Neben den Gebühren für Notar und Grundbuchamt, die sich in der Regel auf nicht mehr als 0,3 % der Finanzierungssumme belaufen, kann bei vorzeitiger Umfinanzierung seitens der Bank auch eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden. Wie hoch die Gebühr ist, hängt von der Höhe der Zinseinnahmen ab, die der Bank bis zum Ende der regulären Zinsbindung durch die Umschuldung entgehen. Eine Umschuldung ist deshalb nicht zu jedem Zeitpunkt der Zinsbindung empfehlenswert.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Eine Umfinanzierung ist immer dann sinnvoll, wenn Sie mit dem Wechsel des Darlehensgebers günstiger weiterfinanzieren. Dabei sollten Sie unbedingt alle anfallenden Wechselkosten miteinberechnen.

Als Faustformel gilt: Sie sparen mit einer Umfinanzierung, wenn die Zinsersparnis höher ist als die Kosten für die Umfinanzierung!

Je deutlicher die Bauzinsen der Umfinanzierung unter dem Zinssatz des Altvertrags liegen, desto größer die Ersparnis. Haben Sie beispielsweise im Jahr 2007 eine Baufinanzierung abgeschlossen, können Sie im Jahr 2017 zu einem fast 4 % (Stand: März 2017) günstigeren Zinssatz umfinanzieren. So sparen Sie mit einer Umschuldung auf Jahre oder Jahrzehnte gerechnet schnell viele Tausend Euro. Je nach Höhe der Zinsersparnis kann es sich dabei unter Umständen sogar lohnen, die Vorfälligkeitsgebühr in Kauf zu nehmen.

Werden Sie schon während der Sollzinsbindung aktiv!

Um den richtigen Zeitpunkt für die Umfinanzierung nicht zu verpassen, sollten Sie sich bereits während der Sollzinsbindung mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Holen Sie dazu beispielsweise mit einem Baugeld Vergleich bei verschiedenen Banken aktuelle Zinskonditionen für eine Weiterfinanzierung ein. Durch den Marktüberblick verschaffen Sie sich einen wichtigen Vorteil bei der Verhandlung mit Ihrer Hausbank über eine mögliche Prolongation. Denn eine Anschlussfinanzierung bei der Hausbank ist zwar die bequemste Variante, aber nicht die günstigste. Der Grund: Bestandskunden erhalten gegenüber Neukunden nicht bessere Konditionen. Mit einer rechtzeitigen Analyse des Zinsmarktes können Sie außerdem besser beurteilen, ob Ihre Hausbank Ihnen tatsächlich ein günstiges Angebot unterbreitet hat. Weicht das Angebot stark vom durchschnittlichen Marktzins ab, sollten Sie zu einem anderen Kreditinstitut umfinanzieren.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Umfinanzierung?

Ob Sie mit einer Umfinanzierung Geld sparen, hängt im Wesentlichen von der Zinsersparnis und vom Zeitpunkt ab, zu dem Sie Ihren Kredit umschulden. Planen Sie eine Umschuldung, sollten Sie zuerst prüfen, in wie vielen Monaten oder Jahren die Sollzinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung genau endet. Denn: Je größer der Zeitraum zwischen Umfinanzierung und dem Ende der Sollzinsbindung, desto kostspieliger wird die Umfinanzierung. Die folgenden Zeiteinheiten helfen Ihnen dabei, Ihre Möglichkeiten im Vorwege richtig einzuschätzen.

Ihre Sollzinsbindung läuft seit 10 Jahren

Dann können Sie mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten problemlos umfinanzieren. Denn Sie haben per Gesetz (§489 BGB) das Recht auf Sonderkündigung – und das ganz unabhängig von der Dauer Ihrer Zinsfestschreibung. Sie können also beispielsweise auch bei einer Sollzinsbindung von 20 Jahren nach 10 Jahren problemlos wechseln, ohne dass für Sie Entschädigungskosten anfallen. Wichtig ist, dass Sie hierbei die Kündigungsfrist einhalten. Übrigens: Baufinanzierungen mit einem variablen Zinssatz können jederzeit innerhalb einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Allerdings birgt diese Finanzierungsart auch mehr Risiko für den Darlehensnehmer als ein Kredit mit festem Zinssatz. Eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz ist daher nicht zu empfehlen.

Ihre Sollzinsbindung endet in den kommenden 12 Monaten

Endet die Zinsfestschreibung in den kommenden 12 Monaten, ist eine Anschlussfinanzierung ebenfalls problemlos möglich. Damit die Umfinanzierung zu den günstigsten Konditionen realisiert werden kann, sollten Sie jedoch im Vorfeld rechtzeitig bei mehreren Anbietern Angebote anfordern und diese miteinander verglichen. Ein Baugeld Vergleich hilft Ihnen bei der Suche nach dem passenden Anbieter. Beachten Sie beim Abschluss der Umschuldung, dass die bereitstellungsfreie Zeit für den gesamten Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung vereinbart wird. Hintergrund: Viele Banken berechnen für den Zeitraum, in dem das vereinbarte Darlehen vom Kreditnehmer noch nicht abgerufen wird, Bereitstellungszinsen.

Beispielrechnung: Umfinanzierung, 3 Monate vor Ende der Zinsbindung

3 Monate vor Ende der Sollzinsbindung vergleichen Sie das Angebot Ihrer Hausbank mit den günstigsten Zinsangeboten am Markt. Nach gründlicher Prüfung entscheiden Sie sich für eine Umfinanzierung zu 1,31 %. Ihre Bank berechnet Ihnen für die 3 Monate Vorlauf keine Bereitstellungszinsen.

 ProlongationUmfinanzierung
Restschuld102.500 €102.500 €
Effektiver Jahreszins2,22 %1,31 %
Laufzeit15 Jahre15 Jahre
Tilgungsrate4 %4,90 %
Wechselkosten0 €461 € (Notar und Grundbuch)
Monatliche Rate530 €530 €
Restschuld nach Zinsbindung29.717 €19.282 €
Zinskoten22.541 €12.182 €
Zinsersparnis0 €9.898 €

Fazit: Die Beispielrechnung zeigt, dass sich die Umfinanzierung wenige Monate vor Ablauf der Zinsbindung für Sie auszahlt. Schon die Zinsdifferenz von 0,91 % sorgt bei gleicher monatlicher Rate und einer Laufzeit von 15 Jahren für ein Ersparnis von 10.359 €. Von dieser Summe müssen Sie noch die Wechselgebühren für Notar und Grundbuchamt von 461 € abziehen. Sie sparen durch die Umfinanzierung also 9.898 € im Vergleich zum Prolongationsangebot Ihrer Hausbank.

Ihre Sollzinsbindung endet in den nächsten 12 Monaten bis 5 Jahren

Endet die Zinsbindung in 12 Monaten bis 5 Jahren, können Sie sich einen günstigen Bauzins mit einem Forward Darlehen im Voraus sichern. Der Vorteil dieser Finanzierungsart: Sie sichern sich ein günstiges Zinsniveau Monate oder sogar Jahre vor Ende der Zinsbindung für Ihre spätere Umfinanzierung. Bis es soweit ist, tilgen Sie die verbleibende Restschuld der bestehenden Baufinanzierung zu den alten Konditionen weiter. Ein Forward Darlehen lohnt sich besonders in Zeiten, in denen sich ein Anstieg der Zinsen abzeichnet. Durch das Forward Darlehen vermeiden Sie außerdem, die bei einer vorzeitigen Umfinanzierung anfallenden Vorfälligkeitsgebühren. Allerdings berechnen Banken bei einem Forward Darlehen einen Zinsaufschlag. Bei einer Vorlaufzeit von 40 Monaten beträgt der Aufschlag aktuell ungefähr 0,04 % je Monat (Stand: März 2017).

Beispielrechnung: Umfinanzierung, 3 Jahre vor Ende der Zinsbindung

Sie gehen davon aus, dass die Zinsen in den kommenden Jahren steigen werden. Deshalb sichern Sie sich 3 Jahre vor Auslauf Ihrer Zinsbindung mit einem Forward Darlehen einen Zins von 1,50 % bei einer anderen Bank. Bis zur Umschuldung in 3 Jahren finanzieren Sie Ihre Baufinanzierung zu den alten Konditionen weiter.

 ProlongationForward Darlehen
Restschuld102.500 €102.500 €
Effektiver Jahreszins1,71 %1,50 %
Zinsaufschlag0 %1,44 %
Tilgungsrate5,39 %4,19 %
Laufzeit15 Jahre15 Jahre
Wechselkosten0 €461 € (Notar und Grundbuch)
Monatliche Rate606 €606 €
Restschuld nach Zinsbindung8.181 €21.825 €
Zinskoten14.689 €28.405 €

Fazit: Nach Ablauf der 3 Jahre hat sich das Zinsniveau, entgegen Ihren Erwartungen, kaum verändert. Ihre Bank bietet zum Zeitpunkt der Umschuldung eine Prolongation zu 1,71 % an. Sie schulden jedoch wie vereinbart zu der neuen Bank um. Mit dem Aufschlag für die 3-jährige Vorlaufzeit beträgt der effektive Jahreszins nun 2,94 %. Dadurch zahlen Sie mit dem Forward Darlehen, bei gleicher monatlicher Ratenhöhe, über die Laufzeit von 15 Jahren insgesamt 13.716 € mehr an Zinskosten als mit einer Prolongation. Hinzu kommen noch 461 € Umschuldungskosten. Insgesamt ist die Umschuldung mit Forward Darlehen also 14.177 € teurer als die Prolongation. Die vorzeitige Sicherung des Zinsniveaus hat sich in diesem Fallbeispiel also nicht für Sie gerechnet. 

Ihre Sollzinsbindung läuft noch mehr als 5 Jahre

Beträgt die Laufzeit Ihrer Zinsfestschreibung noch über 5 Jahre, ist eine vorzeitige Umfinanzierung die einzige Alternative, sich ein günstiges Zinsniveau zu sichern. Denn die meisten Banken gewähren die Zinssicherung durch ein Forward Darlehen nur bis zu 60 Monate im Voraus. Bei einer vorzeitigen Umfinanzierung verlangen Kreditinstitute jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie darf von der Bank erhoben werden, da ihr durch die vorzeitige Ablösung Zinseinnahmen entgehen. Die Höhe der Entschädigung hängt vor allem von der Restlaufzeit des Darlehens, dem vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau ab. Zudem ist Ihre Bank gar nicht verpflichtet, einer vorzeitigen Umschuldung überhaupt zuzustimmen.

Beispielrechnung: Umfinanzierung, 6 Jahre vor Ende der Zinsbindung

Sie entscheiden sich 6 Jahre vor Ende Ihrer Zinsbindung für eine sofortige Umfinanzierung. Die Restschuld beträgt zum Zeitpunkt der Umschuldung noch 167.930 €. Für den Zinsausfall berechnet Ihnen die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die folgende Tabelle vergleicht die Konditionen der beiden Finanzierungen und zeigt, wie hoch die Restschulden und Zinskosten am Ende der Zinsbindung des Altkredits (2023) ausfallen:

 Altkredit (2013)Umfinanzierung (2017)
Laufzeit10 Jahre15 Jahre
Effektiver Jahreszins4,07 %1,34 %
Tilgungsrate3 %4 %
Wechselkosten0 €31.113 € (Vorfälligkeitsentschädigung)
Monatliche Rate1.126 €1.126 €
Restschuld (2023)121.952 €131.222 €
Zinskoten (2023)35.079 €13.251 €

Fazit: Bei dieser Beispielrechnung haben Sie 2013 ein Darlehen in Höhe von 193.000 € aufgenommen und für insgesamt 10 Jahre zu einem Zins von 4,07 % festgeschrieben. Die Tilgung beträgt 3 %, die monatliche Rate 1.126 €. Den Zinsvertrag lösen Sie nun mit dem Einverständnis der Bank 6 Jahre vor Ende der Zinsbindung (2017) ab. Für die entgangenen Zinseinnahmen verlangt die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung von 31.113 €. Die Entschädigungskosten nehmen Sie zusammen mit der Restschuldsumme von 167.930 € als Kredit bei der neuen Bank auf. Insgesamt schulden Sie also eine Summe von 199.043 € um. Das heißt: Nach 4 Jahren Laufzeit schulden Sie einen höheren Betrag um, als Sie ursprünglich aufgenommen haben.

Nach Ablauf der regulären Laufzeit im Jahr 2023 weist der Altkredit noch eine Restschuld von 121.952 € auf. Mit der Umfinanzierung haben Sie die Restschuld im selben Zeitraum, trotz günstigerem Zinssatz, aber nur auf 131.222 € reduziert. Der Grund: Durch die Vorfälligkeitsgebühr mussten Sie bei der Umfinanzierung eine höhere Darlehensschuld abbauen.

Umfinanzierung durch Vorfälligkeitsentschädigung zu teuer

Insgesamt fallen beim Altkredit vom Zeitpunkt der Umschuldung bis zum Ende der regulären Zinsbindung im Jahr 2023 genau 35.079 € an Zinskosten an. Mit dem Umfinanzierungskredit sind es dagegen nur 13.251 €. Das macht eine Zinsdifferenz von 21.828 €. Allerdings müssen Sie bei der Umfinanzierung noch die Vorfälligkeitsentschädigungskosten von 31.113 € dazurechnen. Die Umfinanzierung hat sich in diesem Fall also für Sie nicht ausgezahlt, da im Zeitraum von 2017 bis 2023 insgesamt 44.364 € an Kosten entstanden sind. Bei m Altkredit waren es nur 35.079 €. Außerdem weist der Umschuldungskredit eine höhere Restschuld als der Altkredit auf.

Liegt das aktuelle Zinsniveau 2023 allerdings über 1,34 %, müssen Sie für den Altkredit eine Anschlussfinanzierung abschließen, die teurer als die Umfinanzierung ausfällt. Dieser Umstand könnte am Ende dann doch noch den Ausschlag für die Umfinanzierung geben, da Sie sich die günstigen Zinsen mit der Umschuldung bis 2032 gesichert haben.

Mit dem Vorfälligkeitsentschädigungs- und Darlehensrechner alle Kosten berechnen

Die Beispielrechnungen zeigen: Wenn Sie mit einer Umfinanzierung Geld sparen möchten, lohnt es sich, im Voraus die genauen Kosten zu berechnen. Mit unserem Darlehensrechner können Sie alle Kosten Ihrer Baufinanzierung, von der monatlichen Rate bis zu den Zinskosten, bequem von Zuhause aus berechnen. Welche Entschädigung die Bank bei einer vorzeitigen Umfinanzierung verlangt, zeigt Ihnen unser Vorfälligkeitsentschädigungsrechner. So können Sie schnell ermitteln, wie hoch die Gebühr für einen vorzeitigen Wechsel des Darlehensgebers tatsächlich ausfällt. Die Höhe der Vorfälligkeitsgebühr ermittelt der Rechner dabei anhand des Restschuldbetrags, der Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsbindung, der Ratenhöhe und des Sollzinses.

Checkliste zum Ablauf der Umfinanzierung

  • Ermitteln Sie bereits während der laufenden Zinsbindung mit einem Baugeld Vergleich die aktuell am Markt günstigsten Zinsen.
  • Vergleichen Sie die günstigsten Zinsangebote mit Ihren Darlehenskonditionen.
  • Beziehen Sie dabei immer alle anfallenden Wechsel- und Entschädigungskosten mit ein.
  • Schließen Sie ein Baudarlehen zur Umfinanzierung oder ein Forward Darlehen beim neuen Anbieter ab.
  • Kündigen Sie Ihren Altkredit erst, wenn Sie den neuen Vertrag unterschrieben haben.
Vergleich.de Tipp

Die Umschuldung ist ein guter Zeitpunkt für einen Tilgungswechsel. Sollten Sie während der bisherigen Laufzeit festgestellt haben, dass Sie sich eine höhere Kreditrate leisten können, haben Sie nun die Gelegenheit, Ihre monatliche Zahlung zu erhöhen. So sind Sie schneller schuldenfrei.

So stehen die Bauzinsen 2017

Planen Sie eine Baufinanzierung? Dann sollten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick haben, denn das aktuelle Zinsniveau entscheidet mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird.

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