Können wir helfen?
Kostenlos, Mo. bis Fr. von 8 bis 18 Uhr
Bild eines Telefonhörers
Immobilienfinanzierung

Teilungserklärung – So kennen Sie als Eigentümer Ihre Rechte und Pflichten

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte sich zuvor genau darüber infor­mieren, was in der zugehörigen Teilungs­erklärung steht. Nur dann können Sie sicher sein, was Sie als Sondereigentum erwerben – und was Gemein­schafts­eigentum bleibt und womöglich Folgekosten verursachen kann.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Teilungserklärung?

      Bei einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrfamilienhaus gibt es für jede Wohnung ein Grundbuchblatt und eine beurkundete Teilungserklärung. Sie definiert Eigentumsanteile und legt die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern fest. Sie hat drei Bestandteile: Den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Gemeinschaftsordnung.

      Der Aufteilungsplan macht räumliche Angaben

      Der Aufteilungsplan enthält Grundrisse der Wohneinheiten mit den beigeordneten Nebenräumen und zudem Gebäudeansichten. Hier sind zunächst Lage und Größe des Gebäudes ersichtlich. Zudem finden sich Angaben dazu, wie sich der Mit­eigen­tums­anteil berechnet. Die Größe der Eigentumsanteile wird meist in Tausendstel (Maßstab 1:1.000) angegeben – gehören einem Eigentümer beispiels­weise 75/1.000, dann bedeutet dies, dass sein Eigentum 7,5 % des Gebäudes beträgt.

      Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legt Einheiten fest

      Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung? Diese besagt, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind und also unabhängig voneinander zu Wohnzwecken genutzt werden können. Voraussetzung für eine Abgeschlossenheit ist das Vor­handen­sein eines bewohnbaren Bereichs mit Küche und Bad, abgetrennt innerhalb des Gebäudes durch Decken und Wände und einen abschließbaren Zugang. Räume außerhalb dieses abgeschlossenen Bereichs wie etwa Tiefgaragenstellplätze, Kellerräume oder Speicherabteile, die eindeutig einer Wohnung zuzuordnen sind, können in eine Abgeschlossenheitsbescheinigung miteinbezogen werden. Wenn Sie eine Wohnung kaufen und als Eigentümer einer Eigentumswohnung eingetragen werden möchten, brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

      Ausgestellt wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde oder in einigen Bundesländern auch durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachver­ständige für das Bauwesen.

      Achtung: Die Teilungserklärung und insbesondere die Abgeschlossen­heits­bescheinigung sind wichtige Dokumente. Sie müssen zwingend bei den Kaufunterlagen enthalten sein, denn ohne sie kann keine Anfrage zu einem Immobilienkredit bei einer Bank gestellt werden.

      Die Gemeinschaftsordnung regelt Rechte und Pflichten

      In der Gemeinschaftsordnung werden die Rechte und Pflichten der Wohnungs­eigentümer untereinander festgeschrieben. Eine Hausordnung kann Teil dieser Gemeinschaftsordnung sein, muss es aber nicht. Eine Gemeinschaftsordnung ist gesetzlich aber nicht vorgeschrieben, wenn es keine gibt, gelten die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Gibt es eine Gemeinschaftsordnung, dann können die Regelungen aber vom WEG abweichen. Achtung, hier sollten Wohnungsinteressenten genau hinschauen, denn bei Abweichungen der Gemeinschaftsordnung vom Gesetz sind Konflikte zwischen den Miteigentümern quasi vorprogrammiert.

      Kaufinteressenten erfahren aus der Gemeinschaftsordnung viele wichtige Dinge, zum Beispiel zu Regelungen in Bezug auf das Sondereigentum, zur Kostenverteilung in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, etwa zu Instandsetzungsarbeiten, zur Benutzungsordnung der Wohnanlage. Es können Details geregelt werden etwa zur Tierhaltung, zur Gartennutzung, zur Hausmusik oder zu Auflagen zur gewerblichen Nutzung der Wohnung. Wichtig ist die Gemeinschaftsordnung auch bei möglichen Regelungen der Stimmrechtsverteilung und zur Bestellung eines Verwalters.

      Was hat die Teilungserklärung mit der Eigentümergemeinschaft zu tun?

      Wer eine Wohnung kauft, der wird automatisch Mitglied der Wohnungs­eigen­tümer­gemeinschaft in dem betreffenden Haus, da er einen Miteigentums­anteil erwirbt. Diese Eigentümergemeinschaft wird juristisch definiert als die „die Gesamtheit aller Wohnung­seigentümer innerhalb einer Wohn­eigentums­anlage“. Rechtliche Bestimmungen rund um die Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft finden sich im Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG). Es regelt, was die einzelnen Wohnungs­eigentümer jeweils dürfen und wozu sie gegenseitig verpflichtet sind. Sie ist auch die rechtliche Grundlage für die Ausgestaltung der Teilungs­erklärung. Aus dieser ergibt sich der jeweilige Eigentums­anteil der jeweiligen Wohnungs­eigentümer.

      Was bedeutet „geteilt nach WEG“?

      In Immobilienanzeigen ist oft von „geteilt nach WEG“ zu lesen, vor allem wenn es um Doppel- oder Reihenhäuser geht. Das bedeutet, dass ein Grundstück rechtlich nicht getrennt ist, sondern im Grundbuch unter einer Flurnummer geführt wird. Um zwischen Gemeinschaftseigentum wie Zuwegen und evtl. Garagen und Sonder­eigentum wie der Haushälfte zu unterscheiden, wird eine Teilungserklärung im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aufgesetzt.

      Gut zu wissen: Während ein Alleineigentümer einer Immobilie selbst ent­schei­den kann, wie das Haus beispielsweise gestrichen wird, und sich da nur nach bau­rechtlichen Vorschrif­ten richten muss, ist bei einer Eigen­tümer­ge­mein­schaft die Eigen­tümer­versammlung das entschei­dende Organ. Dies sollten Kaufinteressenten immer bedenken – und die Teilungs­erklärung genau ansehen.

      Was regelt die Teilungserklärung?

      Die Teilungserklärung regelt vor allem die konkreten Eigentumsverhältnisse einer Immobilie. Zentrale Kategorien sind dabei Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte.

      Infografik: So funktioniert die Teilungserklärung

      Was ist Gemeinschaftseigentum?

      Gemeinschaftseigentum gehört allen Miteigentümern. Hierzu zählen Gebäudeteile wie das Dach, der Aufzug, das Treppenhaus und tragende Wände. Für das Gemein­schaftseigentum haften die Eigentümer gemeinsam. Wichtig ist es, bei den Neben­kosten der Eigentumswohnung mit einzukalkulieren, dass auch für das Gemein­schafts­eigentum Kosten entstehen, und dass man als Miteigentümer für notwendige Reparaturen gemeinsam aufkommen muss. Und nicht nur das, auch für die Verwal­tung des Gemeinschaftseigentums muss man im Voraus Geld einplanen und kalkulieren, dass ein regelmäßiges Hausgeld an den Verwalter anfällt.

      Wird umgebaut, muss sich jeder Eigentümer beteiligen – wenn also beispielsweise ein Aufzug angebaut wird oder ein Innenhof ausgebaut wird. Wie hoch der Betrag jedes Eigentümers ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung – in der Regel ist Maß­stab die Höhe des Eigentumsanteils

      Wie viel Haus kann ich mir leisten?

      Eine Immobilienfinanzierung will gut geplant sein, damit Sie im Laufe der Jahre nicht in eine finanzielle Schieflage geraten. Unser Budgetrechner hilft Ihnen dabei, Ihre Möglichkeiten realistisch einzuschätzen.

      Budgetrechner

      Was sind Sondereigentum und Teileigentum?

      Wohnungseigentum und Sondereigentum gehört nur dem jeweiligen Wohnungs­eigentümer. Im Aufteilungsplan wird das jeweilige Wohnungseigentum und das sonstige individuelle Sondereigentum eines jeden Eigentümers ausgewiesen. Mit zum Son­der­eigen­tum gehören im Normalfall alles hinter der Wohnungstüre. Hier kann der Eigentümer grundsätzlich schalten und walten, wie er will – er darf dabei aber nicht das Eigentum der Gesamtheit beeinträchtigen, etwa tragende Wände entfernen.

      Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude – etwa also Kellerräume, Praxisräume, Gartenanteile oder Garagen.

      Sondereigentum detailliert abklären

      Beim Sondereigentum geht es oft um Detailfragen. Zum Beispiel, ob die gesamten Wasser- und Stromleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind – und dann alle Miteigentümer eventuelle Reparaturen mitzahlen müssen – oder ob nur die Haupt­versor­gungs­stränge im Gemeinschafts­eigentum stehen. Denn wenn die Leitungen, die nur einzelne Wohnungen versorgen, im Sonder­eigentum des jeweiligen Eigentümers stehen, dann muss auch nur er für deren Reparaturen aufkommen und nicht die gesamte Eigentümergemeinschaft.

      Beim Sondereigentum sollten Sie auch folgende Sonderfälle beachten:

      • Fenster: Auch wenn es auf den ersten Blick irritiert: Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Dies kann auch in einer Teilungserklärung nicht anderes geregelt werden, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: V ZR 174/11). Das ist insbesondere wichtig, wenn Fenster erneuert werden müssen. Hier kann allerdings in einer Teilungserklärung wirksam festgelegt werden, dass jeder Wohnungseigentümer für die Fenster und Rahmen in seiner Wohnung selbst bezahlen muss. Fehlt eine solche Regelung in der Teilungs­erklärung, dann muss die gesamte Eigentümergemeinschaft für die Kosten eines Fenstertausches im Haus aufkommen.
      • Balkon: Zum Sondereigentum an einem Balkon zählt nur, was innen liegt: Also Innenanstrich, Bodenbelag und der Luftraum. Alles andere ist Teil des Gemeinschafts­eigentums, was zur Folge hat, dass die Eigentümer eine Balkon­sanierung gemeinsam finanzieren müssen. Dies ist vor allem für Eigentümer, die keinen Balkon haben, oftmals eine unliebsame Überraschung. Dies ist nur dann anders, wenn in der Teilungserklärung ausdrücklich geregelt ist, dass die jeweiligen Eigner für die Kosten bezüglich ihres Balkons aufkommen müssen. Wichtig ist auch: Eigentümer dürfen ihren Balkon nicht beispielsweise farblich nach eigenen Wünschen gestalten, wenn dies dem einheitlichen äußeren Erscheinungsbild der Wohneigentumsanlage zuwiderläuft. Alle Teile, die nicht verändert werden können, ohne dass es von außen sichtbar ist, also Brüstungen und Geländer, die Boden­platte mit Isolierschicht, Decken, Abdichtungen und ähnliches, bedarf für eine Veränderung eines gültigen Beschlusses der anderen Miteigentümer.
      • Wohnungstür: Eine Wohnungstür ist immer Gemeinschaftseigentum, hat der Bundesgerichtshof festgelegt (Aktenzeichen: V ZR 212/12). Gleiches gilt für Treppenhäuser und Laubengänge. Dies kann auch in einer Teilungserklärung nicht abweichend geregelt werden, da wesentliche Gebäudebestandteile immer dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet sind. Damit trägt die Eigentümer­gemeinschaft grundsätzlich auch die Kosten für Renovierungen und Instand­haltungen an Wohnungstüren. In der Teilungserklärung kann dies anders geregelt werden.

      Tipp: Um den Eigentümern Renovierungen oder Gestaltungen zu erleichtern, kann die Eigentümergemeinschaft Rahmenvorgaben für die Gestaltung beschließen. Dann ist es einfacher, dass Eigentümer wissen, was sie zu beachten haben, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu gewährleisten. In diesen Rahmenvorgaben wird festgelegt, was erlaubt ist und was nicht.

      Wann gibt es ein Sondernutzungsrecht?

      Sondernutzungsrechte sind Rechte, einen bestimmten Teil des Gemeinschafts­eigentums exklusiv nutzen zu dürfen, etwa einen bestimmten Teil des Gartens oder einen Parkplatz für ein Auto. Auch die Sondernutzungsrechte sind in der Teilungs­erklärung geregelt. Mündliche Vereinbarungen oder langjährige Praxis ersetzen kein in der Teilungserklärung festgeschriebenes Sondernutzungsrecht. Im Klartext: Wenn jemand beispielsweise einen Garten immer allein nutzt, dies aber nicht in der Teilungs­erklärung steht, dann kann ihm das von einem Tag auf den anderen verboten werden.

      Die Teilungserklärung regelt zudem auch, ob Wohnungseigentümer ihre Wohnung gewerblich nutzen dürfen, ob im Dachgeschoss Dinge gelagert werden dürfen oder es zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.

      Worauf sollte man bei der Teilungserklärung besonders achten?

      Als Käufer haben Sie keinen Einfluss darauf, was in der Teilungserklärung steht. Sie muss schon erstellt worden sein, bevor die Wohnung verkauft wird. Umso wichtiger ist es, die Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf genau zu prüfen. Es gibt auch einige Fallstricke, die man kennen sollte, um nicht später böse überrascht zu werden.

      Streitpotenzial bei Stimmrechten

      In der Teilungserklärung wird festgelegt, wie hoch die Stimmrechte der Eigentümer sind. Hier kann die Regelung so ausfallen, dass es pro Eigentümer eine Stimme gibt. Oder aber die Stimmrechte bemessen sich nach dem Miteigentumsanteil. Dann sind Investoren, die mehrere Wohnungen kaufen, im Vorteil und können bei der Eigentümer­versammlung ihre Beschlüsse leichter durchbringen.

      Haftung des Käufers für Rückstände beim Wohnungsgeld

      In der Eigentümergemeinschaft sind die Mitglieder verpflichtet, Wohnungsgeld in die Gemeinschaftskasse zu zahlen, von denen dann zum Beispiel notwendige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum getätigt werden. Bleibt ein Eigentümer diese Beiträge schuldig und verkauft dann seine Wohnung, enthalten manche Teilungserklärungen den Passus, dass dann der neue Eigentümer für die Rückstände haftet.

      Gewerbliche Nutzung: Auf die Formulierung achten!

      Gegen eine Bäckereifiliale oder eine Bekleidungsgeschäft im Haus haben Sie nichts? Wie aber wäre es mit einem Nachtclub? Ob ein solcher nach der Teilungserklärung zulässig ist, bestimmt sich nach der in ihr enthaltenen Formulierung: Ist von „Ladenfläche“ die Rede, ist nur ein Laden erlaubt. Steht dagegen „Geschäftsraum“ in der Teilungserklärung, ist eine vielfältige gewerbliche Nutzung möglich – auch als Nachtclub oder als Kinderkrippe.

      Unerwartete Kosten für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum

      Fenster, Garagentore, Wohnungstüren und die meisten baulichen Elemente von Balkonen gehören immer zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn es in der Teilungserklärung abweichende Regelungen gibt. Nun sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) die Eigentümer entsprechend der Höhe ihrer Anteile für die Kosten der Sanierung und Reparatur verpflichtet. Es kann aber in der Teilungserklärung festgelegt sein, dass beispielsweise für die Fenster und Rahmen die Eigentümer zahlen müssen, an deren Wohnung sie sich befinden. Ist eine solche Regelung nicht enthalten, müssen alle Eigentümer für einen Fenstertausch zahlen, wenn dieser auch nur durch Schlamperei eines Eigentümers notwendig geworden ist. Nachträglich eine Regelung zu Kostenverteilung ändern zu wollen, bedarf einer Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer.

      Kann eine Teilungserklärung geändert werden?

      Für eine nachträgliche Änderung einer Teilungserklärung ist die Zustimmung aller der Miteigentümer erforderlich. Zudem ist eine Änderung nur in den Grenzen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) möglich. Gültig wird die Änderung erst mit der Beurkundung durch einen Notar.

      Es gibt aber auch Fälle, in denen eine Teilungserklärung sogar geändert werden muss. Wird etwa an einem Mehrfamilienhaus durch einen Eigentümer etwas baulich verändert und ist auch Gemeinschaftseigentum betroffen, dann ist dies nur möglich mit einer Änderung der Teilungserklärung. Zum Beispiel, wenn eine Terrasse zu einem Wintergarten umgebaut wird oder wenn zwei Wohnungen nebeneinander zusammen­gelegt werden und dazu ein Stück des Gemeinschaftsganges Wohnungsbestandteil wird. Denn wenn ein Teil des Gemeinschaftseigentums zum Sondereigentum wird, dann sinken damit die Eigentumsanteile der anderen Eigentümer. Um dies zu ermög­lichen, müssen diese und auch die Gläubiger zustimmen, also die finanzierenden Banken. Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung – und eine Übergabe der Änderung an das Grundbuch.

      Wie viel kostet eine Teilungserklärung?

      Bei der Erstellung einer Teilungserklärung entstehen Kosten, die der Auftraggeber trägt. Ob er sie dann später auf den Käufer umlegt, ist Sache des Kaufvertrags. Zunächst fallen bei einer Teilungserklärung Kosten für die notarielle Beurkundung an. Diese sind oft dreistellig, da bei der Beurkundung eine volle Gebühr fällig wird, die sich nach dem (zumeist halben) Grundstückswert richtet. Auch für die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplanes muss bezahlt werden – hier liegen die Kosten zwischen 30 und 200 €.

      Vergleich.de Tipp

      Eine Teilungserklärung ist ein umfangreiches Dokument, das gut 50 Seiten umfassen kann. Laien tun sich schwer, eventuelle Fehler zu erkennen. Daraus können Haftungsprobleme oder gerichtliche Streitigkeiten entstehen. Insofern ist es angeraten, als Wohnungseigentümer eine Rechtsschutz­versicherung zu haben, die bei Streitigkeiten im Zusammen­hang mit der Teilungserklärung die Anwaltskosten übernimmt.

      Niedrige Bauzinsen reservieren

      Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich die günstigen Zinsen von heute für bis zu 5 Jahre im Voraus. Aber das ist nicht immer von Vorteil. Lesen Sie, worauf bei dieser Anschlussfinanzierung zu achten ist.

      Forward Darlehen
      Wer zahlt beim Hauskauf den Makler?

      Beim Kauf einer Immobilie müssen immer Sie als der Käufer die Maklerprovision ganz oder teilweise bezahlen, selbst wenn Sie den Makler gar nicht bestellt haben. Immerhin gibt es dabei Verhandlungsspielraum.

      Maklerprovision
      Kreditrechner für Immobilien nutzen

      Ein Hauskauf oder Neubau will gut geplant sein. Dazu gehört auch die Suche nach einer passenden Finanzierung. Unser Kreditrechner führt Sie zu den besten Angeboten für Hauskredite.

      Kreditrechner Immobilien
       

      Vergleich.de verwendet Cookies, um Ihr Nutzungserlebnis zu verbessern. Wenn Sie auf der Seite weitersurfen, stimmen Sie der Cookie-Nutzung zu.