Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte sich zuvor genau darüber informieren, was in der zugehörigen Teilungserklärung steht. Nur dann können Sie sicher sein, was Sie als Sondereigentum erwerben – und was Gemeinschaftseigentum bleibt und womöglich Folgekosten verursachen kann.
Bei einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrfamilienhaus gibt es für jede Wohnung ein Grundbuchblatt und eine beurkundete Teilungserklärung. Sie definiert Eigentumsanteile und legt die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern fest. Sie hat drei Bestandteile: Den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Gemeinschaftsordnung.
Der Aufteilungsplan enthält Grundrisse der Wohneinheiten mit den beigeordneten Nebenräumen und zudem Gebäudeansichten. Hier sind zunächst Lage und Größe des Gebäudes ersichtlich. Zudem finden sich Angaben dazu, wie sich der Miteigentumsanteil berechnet. Die Größe der Eigentumsanteile wird meist in Tausendstel (Maßstab 1:1.000) angegeben – gehören einem Eigentümer beispielsweise 75/1.000, dann bedeutet dies, dass sein Eigentum 7,5 % des Gebäudes beträgt.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung? Diese besagt, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind und also unabhängig voneinander zu Wohnzwecken genutzt werden können. Voraussetzung für eine Abgeschlossenheit ist das Vorhandensein eines bewohnbaren Bereichs mit Küche und Bad, abgetrennt innerhalb des Gebäudes durch Decken und Wände und einen abschließbaren Zugang. Räume außerhalb dieses abgeschlossenen Bereichs wie etwa Tiefgaragenstellplätze, Kellerräume oder Speicherabteile, die eindeutig einer Wohnung zuzuordnen sind, können in eine Abgeschlossenheitsbescheinigung miteinbezogen werden. Wenn Sie eine Wohnung kaufen und als Eigentümer einer Eigentumswohnung eingetragen werden möchten, brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Ausgestellt wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde oder in einigen Bundesländern auch durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen.
Die Teilungserklärung und insbesondere die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind wichtige Dokumente. Sie müssen zwingend bei den Kaufunterlagen enthalten sein, denn ohne sie kann keine Anfrage zu einem Immobilienkredit bei einer Bank gestellt werden.
In der Gemeinschaftsordnung werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander festgeschrieben. Eine Hausordnung kann Teil dieser Gemeinschaftsordnung sein, muss es aber nicht. Eine Gemeinschaftsordnung ist gesetzlich aber nicht vorgeschrieben, wenn es keine gibt, gelten die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Gibt es eine Gemeinschaftsordnung, dann können die Regelungen aber vom WEG abweichen. Achtung, hier sollten Wohnungsinteressenten genau hinschauen, denn bei Abweichungen der Gemeinschaftsordnung vom Gesetz sind Konflikte zwischen den Miteigentümern quasi vorprogrammiert.
Kaufinteressenten erfahren aus der Gemeinschaftsordnung viele wichtige Dinge, zum Beispiel zu Regelungen in Bezug auf das Sondereigentum, zur Kostenverteilung in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, etwa zu Instandsetzungsarbeiten, zur Benutzungsordnung der Wohnanlage. Es können Details geregelt werden etwa zur Tierhaltung, zur Gartennutzung, zur Hausmusik oder zu Auflagen zur gewerblichen Nutzung der Wohnung. Wichtig ist die Gemeinschaftsordnung auch bei möglichen Regelungen der Stimmrechtsverteilung und zur Bestellung eines Verwalters.
Wer eine Wohnung kauft, der wird automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem betreffenden Haus, da er einen Miteigentumsanteil erwirbt. Diese Eigentümergemeinschaft wird juristisch definiert als die „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. Rechtliche Bestimmungen rund um die Wohnungseigentümergemeinschaft finden sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es regelt, was die einzelnen Wohnungseigentümer jeweils dürfen und wozu sie gegenseitig verpflichtet sind. Sie ist auch die rechtliche Grundlage für die Ausgestaltung der Teilungserklärung. Aus dieser ergibt sich der jeweilige Eigentumsanteil der jeweiligen Wohnungseigentümer.
In Immobilienanzeigen ist oft von „geteilt nach WEG“ zu lesen, vor allem wenn es um Doppel- oder Reihenhäuser geht. Das bedeutet, dass ein Grundstück rechtlich nicht getrennt ist, sondern im Grundbuch unter einer Flurnummer geführt wird. Um zwischen Gemeinschaftseigentum wie Zuwegen und evtl. Garagen und Sondereigentum wie der Haushälfte zu unterscheiden, wird eine Teilungserklärung im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aufgesetzt.
Während ein Alleineigentümer einer Immobilie selbst entscheiden kann, wie das Haus beispielsweise gestrichen wird, und sich da nur nach baurechtlichen Vorschriften richten muss, ist bei einer Eigentümergemeinschaft die Eigentümerversammlung das entscheidende Organ. Dies sollten Kaufinteressenten immer bedenken – und die Teilungserklärung genau ansehen.
Die Teilungserklärung regelt vor allem die konkreten Eigentumsverhältnisse einer Immobilie. Zentrale Kategorien sind dabei Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte.
Gemeinschaftseigentum gehört allen Miteigentümern. Hierzu zählen Gebäudeteile wie das Dach, der Aufzug, das Treppenhaus und tragende Wände. Für das Gemeinschaftseigentum haften die Eigentümer gemeinsam. Wichtig ist es, bei den Nebenkosten der Eigentumswohnung mit einzukalkulieren, dass auch für das Gemeinschaftseigentum Kosten entstehen, und dass man als Miteigentümer für notwendige Reparaturen gemeinsam aufkommen muss. Und nicht nur das, auch für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums muss man im Voraus Geld einplanen und kalkulieren, dass ein regelmäßiges Hausgeld an den Verwalter anfällt.
Wird umgebaut, muss sich jeder Eigentümer beteiligen – wenn also beispielsweise ein Aufzug angebaut wird oder ein Innenhof ausgebaut wird. Wie hoch der Betrag jedes Eigentümers ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung – in der Regel ist Maßstab die Höhe des Eigentumsanteils
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BudgetrechnerWohnungseigentum und Sondereigentum gehört nur dem jeweiligen Wohnungseigentümer. Im Aufteilungsplan wird das jeweilige Wohnungseigentum und das sonstige individuelle Sondereigentum eines jeden Eigentümers ausgewiesen. Mit zum Sondereigentum gehören im Normalfall alles hinter der Wohnungstüre. Hier kann der Eigentümer grundsätzlich schalten und walten, wie er will – er darf dabei aber nicht das Eigentum der Gesamtheit beeinträchtigen, etwa tragende Wände entfernen.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude – etwa also Kellerräume, Praxisräume, Gartenanteile oder Garagen.
Beim Sondereigentum geht es oft um Detailfragen. Zum Beispiel, ob die gesamten Wasser- und Stromleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind – und dann alle Miteigentümer eventuelle Reparaturen mitzahlen müssen – oder ob nur die Hauptversorgungsstränge im Gemeinschaftseigentum stehen. Denn wenn die Leitungen, die nur einzelne Wohnungen versorgen, im Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers stehen, dann muss auch nur er für deren Reparaturen aufkommen und nicht die gesamte Eigentümergemeinschaft.
Beim Sondereigentum sollten Sie auch folgende Sonderfälle beachten:
Um den Eigentümern Renovierungen oder Gestaltungen zu erleichtern, kann die Eigentümergemeinschaft Rahmenvorgaben für die Gestaltung beschließen. Dann ist es einfacher, dass Eigentümer wissen, was sie zu beachten haben, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu gewährleisten. In diesen Rahmenvorgaben wird festgelegt, was erlaubt ist und was nicht.
Sondernutzungsrechte sind Rechte, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen, etwa einen bestimmten Teil des Gartens oder einen Parkplatz für ein Auto. Auch die Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung geregelt. Mündliche Vereinbarungen oder langjährige Praxis ersetzen kein in der Teilungserklärung festgeschriebenes Sondernutzungsrecht. Im Klartext: Wenn jemand beispielsweise einen Garten immer allein nutzt, dies aber nicht in der Teilungserklärung steht, dann kann ihm das von einem Tag auf den anderen verboten werden.
Die Teilungserklärung regelt zudem auch, ob Wohnungseigentümer ihre Wohnung gewerblich nutzen dürfen, ob im Dachgeschoss Dinge gelagert werden dürfen oder es zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.
Als Käufer haben Sie keinen Einfluss darauf, was in der Teilungserklärung steht. Sie muss schon erstellt worden sein, bevor die Wohnung verkauft wird. Umso wichtiger ist es, die Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf genau zu prüfen. Es gibt auch einige Fallstricke, die man kennen sollte, um nicht später böse überrascht zu werden.
In der Teilungserklärung wird festgelegt, wie hoch die Stimmrechte der Eigentümer sind. Hier kann die Regelung so ausfallen, dass es pro Eigentümer eine Stimme gibt. Oder aber die Stimmrechte bemessen sich nach dem Miteigentumsanteil. Dann sind Investoren, die mehrere Wohnungen kaufen, im Vorteil und können bei der Eigentümerversammlung ihre Beschlüsse leichter durchbringen.
In der Eigentümergemeinschaft sind die Mitglieder verpflichtet, Wohnungsgeld in die Gemeinschaftskasse zu zahlen, von denen dann zum Beispiel notwendige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum getätigt werden. Bleibt ein Eigentümer diese Beiträge schuldig und verkauft dann seine Wohnung, enthalten manche Teilungserklärungen den Passus, dass dann der neue Eigentümer für die Rückstände haftet.
Gegen eine Bäckereifiliale oder eine Bekleidungsgeschäft im Haus haben Sie nichts? Wie aber wäre es mit einem Nachtclub? Ob ein solcher nach der Teilungserklärung zulässig ist, bestimmt sich nach der in ihr enthaltenen Formulierung: Ist von „Ladenfläche“ die Rede, ist nur ein Laden erlaubt. Steht dagegen „Geschäftsraum“ in der Teilungserklärung, ist eine vielfältige gewerbliche Nutzung möglich – auch als Nachtclub oder als Kinderkrippe.
Fenster, Garagentore, Wohnungstüren und die meisten baulichen Elemente von Balkonen gehören immer zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn es in der Teilungserklärung abweichende Regelungen gibt. Nun sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) die Eigentümer entsprechend der Höhe ihrer Anteile für die Kosten der Sanierung und Reparatur verpflichtet. Es kann aber in der Teilungserklärung festgelegt sein, dass beispielsweise für die Fenster und Rahmen die Eigentümer zahlen müssen, an deren Wohnung sie sich befinden. Ist eine solche Regelung nicht enthalten, müssen alle Eigentümer für einen Fenstertausch zahlen, wenn dieser auch nur durch Schlamperei eines Eigentümers notwendig geworden ist. Nachträglich eine Regelung zu Kostenverteilung ändern zu wollen, bedarf einer Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer.
Für eine nachträgliche Änderung einer Teilungserklärung ist die Zustimmung aller der Miteigentümer erforderlich. Zudem ist eine Änderung nur in den Grenzen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) möglich. Gültig wird die Änderung erst mit der Beurkundung durch einen Notar.
Es gibt aber auch Fälle, in denen eine Teilungserklärung sogar geändert werden muss. Wird etwa an einem Mehrfamilienhaus durch einen Eigentümer etwas baulich verändert und ist auch Gemeinschaftseigentum betroffen, dann ist dies nur möglich mit einer Änderung der Teilungserklärung. Zum Beispiel, wenn eine Terrasse zu einem Wintergarten umgebaut wird oder wenn zwei Wohnungen nebeneinander zusammengelegt werden und dazu ein Stück des Gemeinschaftsganges Wohnungsbestandteil wird. Denn wenn ein Teil des Gemeinschaftseigentums zum Sondereigentum wird, dann sinken damit die Eigentumsanteile der anderen Eigentümer. Um dies zu ermöglichen, müssen diese und auch die Gläubiger zustimmen, also die finanzierenden Banken. Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung – und eine Übergabe der Änderung an das Grundbuch.
Bei der Erstellung einer Teilungserklärung entstehen Kosten, die der Auftraggeber trägt. Ob er sie dann später auf den Käufer umlegt, ist Sache des Kaufvertrags. Zunächst fallen bei einer Teilungserklärung Kosten für die notarielle Beurkundung an. Diese sind oft dreistellig, da bei der Beurkundung eine volle Gebühr fällig wird, die sich nach dem (zumeist halben) Grundstückswert richtet. Auch für die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplanes muss bezahlt werden – hier liegen die Kosten zwischen 30 und 200 €.
