Teilungserklärung – So kennen Sie als Eigentümer Ihre Rechte und Pflichten

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Teilungserklärung ist ein verbindliches Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks und eines Gebäudes in einzelne Einheiten regelt.
• Sie sorgt für eindeutige Eigentumsverhältnisse und bestimmt die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Außerdem ist sie die Grundlage für den Verkauf einer Wohnung.
• Eine Teilungserklärung wird vom Eigentümer der Immobilie erstellt.
• Die Kosten für eine Teilungserklärung können mehrere tausend Euro betragen.

Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist ein notariell beglau­bigtes und recht­lich verbind­liches Doku­ment, das die Auftei­lung eines Grund­stücks und darauf befind­licher Gebäude in einzelne Eigentums­ein­heiten regelt, z. B bei Eigentums­wohnungen. Sie beschreibt Eigen­tums­anteile und legt die Rechte und Pflichten von Wohnungs­eigen­tümern fest.

Diese Teilungserklärung besteht aus drei Teilen:

• Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Gemeinschaftsordnung

Bei einem in Wohnungs­eigen­tum aufge­teilten Mehr­familien­haus gibt es für jede Wohnung ein Grund­buchb­latt und eine beur­kundete Teilungser­klärung.

Bestandteil A: Der Aufteilungsplan macht räumliche Angaben

Der Aufteilungsplan enthält Grund­risse der Wohn­ein­heiten mit den beigeord­neten Neben­räumen und zudem Gebäude­ansichten. Hier sind zunächst Lage und Größe des Gebäudes ersicht­lich. Zudem finden sich An­gaben dazu, wie sich der Mit­eigen­tums­anteil berechnet. Die Größe der Eigen­tumsan­teile wird meist in Tausendstel (Maßstab 1:1.000) angegeben – gehören einem Eigen­tümer beispiels­weise 75/1.000, dann bedeutet dies, dass sein Eigentum 7,5 % des Gebäudes beträgt.

Bestandteil B: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legt Einheiten fest

Was ist eine Abgeschlossenheits­bescheini­gung? Diese besagt, dass die einzelnen Ein­heiten abge­schlossen sind und somit unab­hängig vonein­ander zu Wohn­zwecken genutzt werden können. Voraus­setzung für eine Abge­schlossen­heit ist das Vor­handen­sein eines bewohn­baren Bereichs mit Küche und Bad, abgetrennt inner­halb des Gebäudes durch Decken und Wände und einen abschließ­baren Zugang. Räume außerhalb dieses abge­schlossenen Bereichs wie etwa Tief­garagen­stell­plätze, Keller­räume oder Speicher­abteile, die eindeutig einer Wohnung zuzuordnen sind, können in eine Abge­schlossen­heits­bescheinigung mitein­bezogen werden. Wenn Sie eine Wohnung kaufen und als Eigentümer einer Eigen­tums­wohnung einge­tragen werden möchten, brauchen Sie eine Abge­schlossen­heits­bescheinigung.

Ausgestellt wird eine Abgeschlossenheits­bescheinigung durch die Bau­behörde oder in einigen Bundes­ländern auch durch öffentlich bestellte oder aner­kannte Sachver­ständige für das Bauwesen.

Bestandteil C: Die Gemeinschaftsordnung regelt Rechte und Pflichten

In der Gemeinschaftsordnung werden die Rechte und Pflichten der Wohnungs­eigentümer untereinander festgeschrieben. Eine Hausordnung kann Teil dieser Gemeinschaftsordnung sein, muss es aber nicht. Eine Gemeinschaftsordnung ist gesetzlich nicht als eigenständiges Schriftstück vorgeschrieben. Wenn es keine gibt, gelten die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Gibt es eine Gemeinschaftsordnung, dann können die Regelungen aber vom WEG abweichen. Achtung, hier sollten Wohnungsinteressenten genau hinschauen, denn bei Abweichungen der Gemeinschaftsordnung vom Gesetz sind Konflikte zwischen den Miteigentümern quasi vorprogrammiert.

Kaufinteressenten erfahren aus der Gemeinschaftsordnung viele wichtige Dinge, zum Beispiel:

• Regelungen in Bezug auf das Sondereigentum
• die Kostenverteilung in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, z. B. zu Instandsetzungsarbeiten
• die Benutzungsordnung der Wohnanlage
• Details des Zusammenlebens, etwa zur Tierhaltung, zur Gartennutzung oder zur Hausmusik
• Auflagen zur gewerblichen Nutzung der Wohnung 

Wichtig ist die Gemeinschaftsordnung auch bei möglichen Regelungen der Stimmrechtsverteilung und zur Bestellung eines Verwalters.

Was regelt die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung regelt vor allem die konkreten Eigentumsverhältnisse einer Immobilie. Zentrale Kategorien sind dabei Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte.

• Bildbeschreibung

  Die Grafik zeigt den Grundriss eines Gebäudes. Die Räume sind mit unterschiedlichen Farben unterlegt. Jede Farbe steht für eine Kategorie innerhalb einer Teilungserklärung. Bei den grau unterlegten Räumen handelt es sich Gemeinschaftseigentum. Das sind Gebäudeteile, die allen Miteigentümern gehören, z. B. das Treppenhaus. Gelb unterlegte Räume sind Sondereigentum, das dem einzelnen Eigentümer gehört, so z. B. Einbaumöbel innerhalb der Wohnung. Rot unterlegte Räume sind Teileigentum. Diese gehören einem Eigentümer, werden aber nicht zum Wohnen genutzt wie z. B. Praxisräume, Keller und Garagen.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum gehört allen Miteigentümern. Hierzu zählen Gebäudeteile wie das Dach, der Aufzug, das Treppenhaus und tragende Wände. Für das Gemein­schaftseigentum haften die Eigentümer gemeinsam. Wichtig ist es, bei den Neben­kosten der Eigentumswohnung mit einzukalkulieren, dass auch für das Gemein­schafts­eigentum Kosten entstehen, und dass man als Miteigentümer für notwendige Reparaturen gemeinsam aufkommen muss. Und nicht nur das, auch für die Verwal­tung des Gemeinschaftseigentums muss man im Voraus Geld einplanen und kalkulieren, dass ein regelmäßiges Hausgeld an den Verwalter anfällt.

Wird umgebaut, muss sich jeder Eigentümer beteiligen – wenn also beispielsweise ein Aufzug angebaut wird oder ein Innenhof ausgebaut wird. Wie hoch der Betrag jedes Eigentümers ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung – in der Regel ist Maß­stab die Höhe des Eigentumsanteils

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Was sind Sondereigentum und Teileigentum?

Wohnungseigentum und Sondereigentum gehört nur dem jeweiligen Wohnungs­eigentümer. Im Aufteilungsplan wird das jeweilige Wohnungseigentum und das sonstige individuelle Sondereigentum eines jeden Eigentümers ausgewiesen. Mit zum Son­der­eigen­tum gehören im Normalfall alles hinter der Wohnungstüre. Hier kann der Eigentümer grundsätzlich schalten und walten, wie er will – er darf dabei aber nicht das Eigentum der Gesamtheit beeinträchtigen, etwa tragende Wände entfernen.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude – etwa also Kellerräume, Praxisräume, Gartenanteile oder Garagen.

Sondereigentum detailliert abklären

Beim Sondereigentum geht es oft um Detailfragen. Zum Beispiel, ob die gesamten Wasser- und Stromleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind – und dann alle Miteigentümer eventuelle Reparaturen mitzahlen müssen – oder ob nur die Haupt­versor­gungs­stränge im Gemeinschafts­eigentum stehen. Denn wenn die Leitungen, die nur einzelne Wohnungen versorgen, im Sonder­eigentum des jeweiligen Eigentümers stehen, dann muss auch nur er für deren Reparaturen aufkommen und nicht die gesamte Eigentümergemeinschaft.

Beim Sondereigentum sollten Sie auch folgende Sonderfälle beachten:

• Fenster: Auch wenn es auf den ersten Blick irritiert: Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Dies kann auch in einer Teilungserklärung nicht anderes geregelt werden, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: V ZR 174/11). Das ist insbesondere wichtig, wenn Fenster erneuert werden müssen. Hier kann allerdings in einer Teilungserklärung wirksam festgelegt werden, dass jeder Wohnungseigentümer für die Fenster und Rahmen in seiner Wohnung selbst bezahlen muss. Fehlt eine solche Regelung in der Teilungs­erklärung, dann muss die gesamte Eigentümergemeinschaft für die Kosten eines Fenstertausches im Haus aufkommen.
• Balkon: Zum Sondereigentum an einem Balkon zählt nur, was innen liegt: Also Innenanstrich, Bodenbelag und der Luftraum. Alles andere ist Teil des Gemeinschafts­eigentums, was zur Folge hat, dass die Eigentümer eine Balkon­sanierung gemeinsam finanzieren müssen. Dies ist vor allem für Eigentümer, die keinen Balkon haben, oftmals eine unliebsame Überraschung. Dies ist nur dann anders, wenn in der Teilungserklärung ausdrücklich geregelt ist, dass die jeweiligen Eigner für die Kosten bezüglich ihres Balkons aufkommen müssen. Wichtig ist auch: Eigentümer dürfen ihren Balkon nicht beispielsweise farblich nach eigenen Wünschen gestalten, wenn dies dem einheitlichen äußeren Erscheinungsbild der Wohneigentumsanlage zuwiderläuft. Alle Teile, die nicht verändert werden können, ohne dass es von außen sichtbar ist, also Brüstungen und Geländer, die Boden­platte mit Isolierschicht, Decken, Abdichtungen und ähnliches, bedarf für eine Veränderung eines gültigen Beschlusses der anderen Miteigentümer.
• Wohnungstür: Eine Wohnungstür ist immer Gemeinschaftseigentum, hat der Bundesgerichtshof festgelegt (Aktenzeichen: V ZR 212/12). Gleiches gilt für Treppenhäuser und Laubengänge. Dies kann auch in einer Teilungserklärung nicht abweichend geregelt werden, da wesentliche Gebäudebestandteile immer dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet sind. Damit trägt die Eigentümer­gemeinschaft grundsätzlich auch die Kosten für Renovierungen und Instand­haltungen an Wohnungstüren. In der Teilungserklärung kann dies anders geregelt werden.

Worauf sollte man bei der Teilungserklärung besonders achten?

Als Käufer haben Sie keinen Einfluss darauf, was in der Teilungserklärung steht. Sie muss schon erstellt worden sein, bevor die Wohnung verkauft wird. Umso wichtiger ist es, die Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf genau zu prüfen. Es gibt auch einige Fallstricke, die man kennen sollte, um nicht später böse überrascht zu werden.

Streitpotenzial bei Stimmrechten

In der Teilungserklärung wird festgelegt, wie hoch die Stimmrechte der Eigentümer sind. Hier kann die Regelung so ausfallen, dass es pro Eigentümer eine Stimme gibt. Oder aber die Stimmrechte bemessen sich nach dem Miteigentumsanteil. Dann sind Investoren, die mehrere Wohnungen kaufen, im Vorteil und können bei der Eigentümer­versammlung ihre Beschlüsse leichter durchbringen.

Haftung des Käufers für Rückstände beim Wohnungsgeld

In der Eigentümergemeinschaft sind die Mitglieder verpflichtet, Wohnungsgeld in die Gemeinschaftskasse zu zahlen, von denen dann zum Beispiel notwendige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum getätigt werden. Bleibt ein Eigentümer diese Beiträge schuldig und verkauft dann seine Wohnung, enthalten manche Teilungserklärungen den Passus, dass dann der neue Eigentümer für die Rückstände haftet.

Gewerbliche Nutzung: Auf die Formulierung achten!

Gegen eine Bäckereifiliale oder eine Bekleidungsgeschäft im Haus haben Sie nichts? Wie aber wäre es mit einem Nachtclub? Ob ein solcher nach der Teilungserklärung zulässig ist, bestimmt sich nach der in ihr enthaltenen Formulierung: Ist von „Ladenfläche“ die Rede, ist nur ein Laden erlaubt. Steht dagegen „Geschäftsraum“ in der Teilungserklärung, ist eine vielfältige gewerbliche Nutzung möglich – auch als Nachtclub oder als Kinderkrippe.

Unerwartete Kosten für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum

Fenster, Garagentore, Wohnungstüren und die meisten baulichen Elemente von Balkonen gehören immer zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn es in der Teilungserklärung abweichende Regelungen gibt. Nun sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) die Eigentümer entsprechend der Höhe ihrer Anteile für die Kosten der Sanierung und Reparatur verpflichtet. Es kann aber in der Teilungserklärung festgelegt sein, dass beispielsweise für die Fenster und Rahmen die Eigentümer zahlen müssen, an deren Wohnung sie sich befinden. Ist eine solche Regelung nicht enthalten, müssen alle Eigentümer für einen Fenstertausch zahlen, wenn dieser auch nur durch Schlamperei eines Eigentümers notwendig geworden ist. Nachträglich eine Regelung zu Kostenverteilung ändern zu wollen, bedarf einer Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer.

Wer stellt eine Teilungserklärung aus?

Eine Teilungserklärung wird grund­sätz­lich vom Eigen­tümer des Grund­stücks bzw. der Immobilie erstellt – also meist vom Allein­eigen­tümer oder bei Neu­bauten vom Bau­träger. Es ist auch möglich, dass mehrere Mitei­gen­tümer gemein­sam die Teilungs­er­klärung abgeben.

Der Ablauf umfasst folgende wesentliche Schritte:

1. Der Grundstückseigentümer oder Bau­träger verfasst die Teilungs­erklärung mit den not­wen­digen Anlagen wie Auf­teilungs­plan und Abge­schlossen­heits­beschei­nigung.
2. Diese Erklärung muss anschließend von einem Notar beglaubigt oder beur­kundet werden, da nur die notarielle Form zur Ein­tragung im Grund­buch akzeptiert wird.
3. Nach der notariellen Beur­kundung reicht der Eigen­tümer über den Notar die Teilungs­erklärung beim Grund­buch­amt zur Eintragung ein.

Der Notar prüft die formale und recht­liche Richtig­keit und besorgt die Eintra­gung, aber Urheber der eigent­lichen Teilungs­erklä­rung ist immer der jeweilige Grund­stücks­eigen­tümer oder Bau­träger – nie das Bauamt, der Architekt oder ein Notar selbst.

Nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Teil der Unter­lagen wird vom zustän­digen Bauamt ausgestellt.

Kann eine Teilungserklärung geändert werden?

Ja, aber für eine nachträgliche Änderung einer Teilungserklärung ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Zudem ist eine Änderung nur in den Grenzen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) möglich. Gültig wird die Änderung erst mit der Beurkundung durch einen Notar.

Es gibt aber auch Fälle, in denen eine Teilungserklärung sogar geändert werden muss. Wird etwa an einem Mehrfamilienhaus durch einen Eigentümer etwas baulich verändert und ist auch Gemeinschaftseigentum betroffen, dann ist dies nur möglich mit einer Änderung der Teilungserklärung. Zum Beispiel, wenn eine Terrasse zu einem Wintergarten umgebaut wird oder wenn zwei Wohnungen nebeneinander zusammen­gelegt werden und dazu ein Stück des Gemeinschaftsganges Wohnungsbestandteil wird. Denn wenn ein Teil des Gemeinschaftseigentums zum Sondereigentum wird, dann sinken damit die Eigentumsanteile der anderen Eigentümer. Um dies zu ermög­lichen, müssen diese und auch die Gläubiger zustimmen, also die finanzierenden Banken. Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung – und eine Übergabe der Änderung an das Grundbuch.

Wie viel kostet eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung kostet bei einer durchschnittlichen Immobilie zwischen mehreren hundert und einigen tausend Euro. Die Kosten sind so unterschiedlich, weil sie vom Wert und von der Größe der Immobilie abhängen. Außerdem kann der Aufwand für Pläne und Bescheinigungen stark variieren. Die Ausgaben setzen sich aus folgenden Einzelposten zusammen:

• Notarkosten (Beratung und Beurkundung): 1.000–2.500 €
• Architektenkosten für Aufteilungsplan: 500–2.000 €
• Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung (abhängig von der jeweiligen Kommune): 30–200 €
• Grundbuchkosten: 150–400 €

Die Kosten trägt der Auftraggeber, das ist häufig der Verkäuder einer Wohnung. Ob er sie dann später auf den Käufer umlegt, ist Sache des Kaufvertrags.

Fazit: Die Teilungserklärung als strenges Regelwerk

Eine Teilungserklärung ist ein notariell beur­kundetes Doku­ment, das fest­legt, wie ein Grund­stück und Gebäude in ein­zelne Eigen­tumsein­heiten (z. B. Woh­nungen) aufge­teilt wird. Es regelt, was Sonder­eigentum und Gemein­schafts­eigentum ist, und ordnet Rechte und Pflichten der Eigen­tümer verbind­lich zu.

Ohne Teilungserklärung kann es kein separates Wohnungs­eigen­tum geben. Sie ist Grund­lage für den Ver­kauf, die Finanzierung und die Verwal­tung der Wohnungen und sorgt für klare Eigen­tums­ver­hältnisse. Ände­rungen benötigen ein­stimmige Zu­stimmung und erneute notarielle Beur­kundung.

Häufige Fragen zur Teilungserklärung

• Was bedeutet „geteilt nach WEG“?

  In Immobilienanzeigen ist oft von „geteilt nach WEG“ zu lesen, vor allem wenn es um Doppel- oder Reihenhäuser geht. Das bedeutet, dass ein Grundstück rechtlich nicht getrennt ist, sondern im Grundbuch unter einer Flurnummer geführt wird. Um zwischen Gemeinschaftseigentum wie Zuwegen und evtl. Garagen und Sonder­eigentum wie der Haushälfte zu unterscheiden, wird eine Teilungserklärung im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aufgesetzt.

• Was hat die Teilungserklärung mit der Eigentümergemeinschaft zu tun?

  Wer eine Wohnung kauft, der wird automatisch Mitglied der Wohnungs­eigen­tümer­gemeinschaft in dem betreffenden Haus, da er einen Miteigentums­anteil erwirbt. Diese Eigentümergemeinschaft wird juristisch definiert als die „die Gesamtheit aller Wohnung­seigentümer innerhalb einer Wohn­eigentums­anlage“. Rechtliche Bestimmungen rund um die Wohnungs­eigentümer­gemein­schaft finden sich im Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG). Es regelt, was die einzelnen Wohnungs­eigentümer jeweils dürfen und wozu sie gegenseitig verpflichtet sind. Sie ist auch die rechtliche Grundlage für die Ausgestaltung der Teilungs­erklärung. Aus dieser ergibt sich der jeweilige Eigentums­anteil der jeweiligen Wohnungs­eigentümer.

• Wann gibt es ein Sondernutzungsrecht?

  Sondernutzungsrechte sind Rechte, einen bestimmten Teil des Gemeinschafts­eigentums exklusiv nutzen zu dürfen, etwa einen bestimmten Teil des Gartens oder einen Parkplatz für ein Auto. Auch die Sondernutzungsrechte sind in der Teilungs­erklärung geregelt. Mündliche Vereinbarungen oder langjährige Praxis ersetzen kein in der Teilungserklärung festgeschriebenes Sondernutzungsrecht. Im Klartext: Wenn jemand beispielsweise einen Garten immer allein nutzt, dies aber nicht in der Teilungs­erklärung steht, dann kann ihm das von einem Tag auf den anderen verboten werden.

  Die Teilungserklärung regelt zudem auch, ob Wohnungseigentümer ihre Wohnung gewerblich nutzen dürfen, ob im Dachgeschoss Dinge gelagert werden dürfen oder es zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.

• Ist eine Teilungserklärung kompliziert?

  Ja, denn eine Teilungserklärung ist ein umfangreiches Dokument, das gut 50 Seiten umfassen kann. Laien tun sich schwer, eventuelle Fehler zu erkennen. Daraus können Haftungsprobleme oder gerichtliche Streitigkeiten entstehen. Insofern ist es angeraten, als Wohnungseigentümer eine Rechtsschutz­versicherung zu haben, die bei Streitigkeiten im Zusammen­hang mit der Teilungserklärung die Anwaltskosten übernimmt.