Immobilienfinanzierung

Spekulationssteuer Immobilien: Wie hoch ist sie und wann fällt sie an?

Wenn Sie Ihr Haus, Ihre Woh­nung oder Ihr Grund­stück ver­kau­fen und dabei Ge­winn machen, kann das Finanz­amt unter bestimm­ten Voraus­set­zun­gen eine Spekula­tions­steuer da­rauf erhe­ben. Erfah­ren Sie hier, wann sie fäl­lig wird und wie Sie sie um­ge­hen kön­nen.

Wann muss ich Spekulationssteuer bezahlen?

Ob eine „Besteue­rung von Gewin­nen aus priva­ten Ver­äuße­rungs­ge­schäf­ten“ – kurz: Spekula­tions­steuer – bei einem Immo­bilien­verkauf fäl­lig wird, hängt maß­geb­lich von zwei Fakto­ren ab.

  1. ob Sie die Spekulations­frist ein­hal­ten. Eine Immo­bi­lie steuer­frei ver­kau­fen kön­nen Sie grund­sätz­lich nach 10 Jah­ren. Nach 3 Jah­ren nur dann, wenn Sie die Immo­bilie selbst genutzt ha­ben.
  2. ob Sie durch den Ver­kauf einen Gewinn erzie­len.

Wie lang ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Die Spekulations­frist ist unter­schied­lich lang – je nach­dem, ob Sie die Immo­bilie bis­lang selbst genutzt oder vermie­tet ha­ben. Eine Spekulations­steuer wird fäl­lig, wenn:

  • Sie die Immo­bilie die ganze Zeit vermie­tet haben und vor Ab­lauf der ersten 10 Jahre mit Gewinn ver­kau­fen.
  • Ihnen ein gan­zes Mehr­familien­haus ge­hört und Sie nur eine Woh­nung darin für sich selbst ge­nutzt ha­ben. Diese unter­liegt dann zwar nur 3 Jah­re der Spekula­tions­steuer, alle weite­ren Woh­nun­gen aller­dings 10 Jahre lang – sofern Sie das Haus mit Gewinn ver­kau­fen.
  • Sie oder Ihre Kin­der die Immo­bilie weniger als 3 Jahre selbst be­wohnt ha­ben.
  • Sie ein unb­ebau­tes Grund­stück kau­fen und es binnen 10 Jah­ren gewinn­brin­gend ver­äußern.

Übri­gens: Die Spekula­tions­frist rich­tet sich aus­schließ­lich nach dem Kalen­der­jahr: Eine Immo­bilie nach 10 Jah­ren steuer­frei ver­kau­fen kön­nen Sie des­halb auch, wenn Sie das Ob­jekt im Dezem­ber 2014 ge­kauft haben und bis zum Ver­kauf im Januar 2023 vermie­ten. Ebenso ist die 3-Jahres­frist gewahrt, wenn Sie die Immo­bilie im Dezember 2021 ge­kauft haben und bis zum Verkauf im Januar 2023 selbst darin woh­nen.

Möchten Sie mehr zum Thema Haus­ver­kauf er­fah­ren, nicht nur zu Steuern? Viele nütz­liche Infor­matio­nen fin­den Sie auf unse­ren Rat­geber­sei­ten „Haus ver­kaufen“ und „Wohnung ver­kaufen“.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer für Immobilien?

Bei der Spekulations­steuer hängt die Höhe von mehre­ren Fakto­ren ab: näm­lich vom Gewinn, den Sie mit dem Woh­nungs- oder Haus­ver­kauf er­zie­len, von Ihren sons­tigen Ein­künf­ten und von Ihrer indi­viduel­len Steuer­klas­se. Als Faust­regel kön­nen Sie je­doch davon aus­ge­hen, mehr als 25 % des Gewinns ver­steu­ern zu müs­sen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Grundstücken?

Wenn Sie das Grund­stück binnen 10 Jah­ren wieder­ver­kau­fen und dabei Gewinn machen – der Ver­kaufs­preis also über dem Kauf­preis liegt –, fällt eine Spekula­tions­steuer an. Nach § 23 Ein­kommen­steuer­gesetz (EStG) sind private Ver­äußerungs­ge­schäf­te – also ebenso ein Grund­stücks­verkauf – nur dann steuer­frei, wenn das Grund­stück im Jahr der Ver­äuße­rung und in den beiden voran­ge­gan­ge­nen Jah­ren aus­schließ­lich zu eige­nen Wohn­zwecken ge­nutzt wur­de. Bei unbe­bau­ten Grund­stücken ist das nicht mög­lich. Die Höhe der Spekula­tions­steuer rich­tet sich – wie auch beim Haus- und Wohnungs­ver­kauf – nach dem er­ziel­ten Ge­winn, Ihrer Steuer­klas­se und sons­tigen Ein­künf­ten.

Beispiel: So können Sie die Spekulationssteuer berechnen

Falls Sie auf den Ter­min beim Steuer­be­ra­ter nicht war­ten wol­len und die Spekula­tions­steu­er vor einem ge­plan­ten Immo­bilien­ver­kauf schon mal grob berech­nen möch­ten, kann Ihnen dieses Rechen­bei­spiel hel­fen:

Beispielhafte Berechnung der Spekulationssteuer

ursprünglicher Kauf­preis der Immo­bilie, inklu­sive der Kauf­neben­kos­ten

400.000 €

Ver­kaufs­preis der Immo­bilie

750.000 €

Kosten im Rahmen des Ver­kaufs,
etwa Makler­ge­büh­ren

25.000 €

zu ver­steuern­der Gewinn

325.000 €

Persön­licher Steuer­satz

40 %

Spekulations­steuer ein­zeln berech­net:

130.000 €

Jahresbruttoeinkommen zählt

Der Spekula­tions­ge­winn wird auf Ihr Jahres­brutto­ein­kom­men auf­ge­schla­gen. Liegt die­ses bei­spiels­weise bei 60.000 € und der Speku­la­tions­ge­winn bei 130.000 €, so be­trägt Ihr zu ver­steuern­des Ein­kom­men 190.000 €. Wenn die Speku­la­tions­frist bei Ihnen noch nicht ab­ge­lau­fen ist, soll­ten Sie sich vorab also unbe­dingt von einem Steuer­be­ra­ter be­ra­ten las­sen.

Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen?

Wann fällt keine Speku­la­tions­steuer an? Wenn Sie die Immo­bilie vor mehr als 10 Jah­ren ge­kauft ha­ben, ent­fällt die Spe­kula­tions­steuer. Ent­schei­dend ist das Da­tum des beur­kun­de­ten Kauf­ver­trags. Auch wenn Sie oder Ihre Kin­der, für die Sie noch Kin­der­geld er­hal­ten, die Immo­bilie in den letz­ten 3 Jah­ren durch­ge­hend selbst be­wohnt ha­ben, müs­sen Sie beim Haus­ver­kauf keine ent­sprechen­de Steuer zah­len. Be­wei­sen kön­nen Sie dies durch einen Be­scheid vom Ein­woh­ner­melde­amt. Außer­dem könn­ten Sie die Immo­bilie nach dem Kauf ver­mie­tet haben, sie im Ver­kaufs­jahr und den voran­ge­gan­ge­nen 2 Jah­ren aller­dings selbst be­wohnt ha­ben. Auch dann ent­fällt sie Spekula­tions­steuer. Darü­ber hin­aus kön­nen Sie die Spekulations­steuer beim Haus­ver­kauf um­ge­hen, in­dem Sie kei­nen Gewinn er­zie­len: Die Diffe­renz aus Ver­kaufs­er­lös und An­schaffungs­kos­ten muss dann null oder nega­tiv sein.

Möch­ten Sie mehr zum Thema Immo­bilie als Kapital­an­lage er­fah­ren? Dann fin­den Sie in unse­rem Rat­ge­ber viele nütz­liche Infor­ma­tio­nen.

Muss ich Spekulationssteuer auf eine Immobilie nach einer Erbschaft zahlen?

An­fal­len könn­te die Spekula­tions­steuer höchs­tens, wenn Sie die ge­erb­te Immo­bi­lie ver­kau­fen möch­ten. Auch hier hängt es wie­der davon ab, wie lan­ge der ur­sprüng­liche Kauf zurück­liegt. Hat der Erb­las­ser sie schon län­ger als 10 Ja­hre beses­sen, fällt für Sie beim Weiter­ver­kauf keine Spekula­tions­steuer an. Die Speku­la­tions­frist fängt näm­lich nicht zum Zeit­punkt des Er­bes, son­dern mit dem Da­tum des beur­kun­de­ten Kauf­ver­trags an. Auch eine ge­erb­te Immo­bilie steuer­frei zu ver­kau­fen geht also nach 10 Jah­ren ab Kauf. Hat der Erb­las­ser die Immo­bilie zwar noch keine 10 Jah­re beses­sen, aber in den letz­ten 3 Jah­ren selbst darin ge­wohnt, ent­fällt die Spekula­tions­steuer eben­falls. Hier kön­nen Sie die Immo­bilie also steuer­frei ver­kau­fen nach 3 Jah­ren.

Ähnlich ver­hält es sich übri­gens bei einer Schen­kung: Auch hier über­neh­men Sie die Spekula­tions­frist des bis­heri­gen Eigen­tü­mers. Ist die Immo­bilie bei­spiels­weise nur 7 Jahre in seinem Be­sitz gewe­sen, müs­sen Sie noch 3 Jah­re war­ten, bevor Sie die Immo­bilie ver­kau­fen kön­nen, ohne dass Spekula­tions­steuer an­fällt.

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