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Immobilienfinanzierung

Scheidung und Haus: Was passiert mit der Immobilie und dem Kredit?

Wenn bei einer Scheidung ein gemeinsames Haus im Spiel ist, wird es häufig kompliziert. Es entstehen viele offene Fragen: Wer bekommt das Haus? Was passiert mit dem Hauskredit? Hier lesen Sie, welche Folgen eine Scheidung für Paare hat, die eine Immobilie besitzen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus?

      Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Paare bei einer Scheidung mit dem gemeinsamen Haus oder einer Eigentumswohnung umgehen können. Die häufigsten Maßnahmen sind:

      • Auszahlung eines Ehepartners
      • Hausverkauf und Aufteilung des Erlöses
      • Teilung der Immobilie in zwei Einheiten
      • Übertragung auf gemeinsame Kinder
      • Hausvermietung und Teilung der Einnahmen
      • Teilungsversteigerung

      Im Folgenden beschreiben wir die einzelnen Möglichkeiten und ihre Auswirkungen auf die Eigentumsverhältnisse und die laufende Hausfinanzierung.

      1. Möglichkeit: Auszahlung eines Ehepartners

      Ein Ehepartner möchte nach der Scheidung im Haus oder in der Wohnung bleiben und kauft dem anderen seinen Anteil an der Immobilie, den „Miteigentumsanteil“, ab. Die Höhe der Auszahlung ergibt sich aus einer aktuellen Immobilienbewertung, allerdings muss eine bestehende Restschuld für einen laufenden Hauskredit abgezogen werden.

      Info: Zur Berechnung der Auszahlung gilt folgende Formel:

      Immobilienwert – Restschuld

      Liegt der Wert der Immobilie beispielsweise bei 350.000 € und beträgt die Restschuld bei der Bank noch 150.000 €, dann liegt die Differenz bei 200.000 €. Dieser Betrag wird jetzt durch zwei geteilt. Die Summe der Auszahlung beträgt damit 100.000 €.

      Bei der Auszahlung müssen einige Punkte beachtet werden:

      • Gutachter nutzen: Sollte keine Einigung über den Wert des Hauses erzielt werden können, sollte ein unabhängiger Gutachter beauftragt werden, der ein Wertgutachten für das Haus zum Zeitpunkt der Scheidung erstellt.
      • Grundbucheintrag ändern: Bei Auszahlung und Übertragung der Immobilie nach einer Scheidung muss der aus dem Haus ausziehende Partner aus dem Grundbuch gestrichen wird. Das wird mithilfe eines Notars beim Grundbuchamt geschehen. Es kommen also Notar- und Grundbuchkosten auf Sie zu.
      • Kredit umschreiben: Soll zusätzlich auch der Hauskredit komplett auf den verbleibenden Partner übertragen werden, ist dafür die Zustimmung der betreffenden Bank notwendig. Sie wird prüfen, ob der Partner, der im Haus weiterhin wohnen will, die notwendige Bonität besitzt, um den Kredit abzubezahlen.

      2. Möglichkeit: Hausverkauf bei Scheidung und Aufteilung des Erlöses

      Das gemeinsame Haus oder die Wohnung können verkauft und der Erlös aufgeteilt werden. Allerdings muss vom Verkaufserlös noch der Hauskredit zurückgezahlt werden. Dafür ist eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank fällig. Diese und andere Kosten, zum Beispiel eine Maklerprovision, verringern den zu verteilenden Erlös.

      Der Verkauf des Hauses ist bereits während des Trennungsjahres möglich. Voraussetzung ist dafür die Zustimmung beider Ehepartner. Nach dem Trennungsjahr darf jeder der beiden den Verkauf verlangen. Bei der Weigerung des anderen Partners, kann geklagt werden. Dann entscheidet ein Gericht.

      3. Möglichkeit: Mit Realteilung bei Scheidung das Haus aufteilen

      Realteilung bedeutet, dass die Immobilie nach der Scheidung in zwei baulich voneinander getrennte Einheiten unterteilt wird. Beide Partner erhalten jeweils das Wohnrecht für einen Bereich. Sie können dort wohnen oder ihren Teil vermieten oder verkaufen.

      Für diese Möglichkeit müssen die baulichen Bedingungen der Immobilie gegeben sein. Zum Beispiel mit einer Einliegerwohnung in einem Haus oder dadurch, dass eine Eigentumswohnung in zwei Wohneinheiten getrennt werden kann. Weitere Voraussetzungen sind das Einverständnis beider Partner und eine notariell beglaubigte Teilungserklärung.

      4. Möglichkeit: Übertragung auf gemeinsame Kinder

      Die komplette Immobilie oder der Anteil eines Ehepartners können auf eines oder mehrere gemeinsame Kinder übertragen werden. Das Kind erhält dadurch alle Rechte und Pflichten, die mit dem Hauseigentum verbunden sind. Dazu gehören auch finanzielle Verpflichtungen wie Renovierungskosten, Versicherungen und Steuern. Bei minderjährigen Kindern müssen beide Elternteile und das Vormundschaftsgericht zustimmen.

      5. Möglichkeit: Hausvermietung und Teilung der Einnahmen

      Wenn beide Ehepartner nicht mehr im Haus wohnen wollen aber trotzdem Eigentümer bleiben möchten, können Sie die Immobilie vermieten. Mit den Mieteinnahmen kann die Hausfinanzierung weiterlaufen und der Kredit abgezahlt werden. Notwendig ist aber eine Einigung zwischen beiden Partnern. Außerdem ist eine Absprache über das konkrete Vorgehen bei der Vermietung hilfreich. Darin sollte geklärt werden, wer welche Aufgaben (Abrechnung der Mieteinnahmen, Reparatur bei Schadensfällen, Erstellung der Nebenkostenabrechnung) übernimmt. Vorteile dieser Variante sind:

      • Im Grundbuch müssen keine Veränderungen vorgenommen werden, dadurch fallen keine Grundbuchkosten an.
      • Bleiben nach Abzug der regelmäßigen Kosten Mieteinnahmen übrig, können beide Partner einen Gewinn machen.
      • Da der Kredit weiterhin getilgt wird, muss keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden.

      6. Möglichkeit: Teilungsversteigerung

      Eine Teilungsversteigerung wird nach der Scheidung durchgeführt, wenn sich beide Partner nicht auf ein gemeinsames Vorgehen bei der weiteren Nutzung der Immobilie einigen können. Jede der Parteien, die im Grundbuch eingetragen sind, kann eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Gibt es keine zulässigen Einwände, wird das Haus öffentlich versteigert. Der Verkaufserlös wird nach Abzug aller Kosten auf die geschiedenen Ehepartner aufgeteilt.

      Diese Lösung hat den Nachteil, dass bei Versteigerungen häufig Immobilien weit unter dem üblichen Marktwert verkauft werden. Dadurch entsteht ein erheblicher finanzieller Verlust für die bisherigen Besitzer.

      Wer muss nach einer Scheidung den Immobilienkredit zurückzahlen?

      Die Bank holt sich den Kredit bei denen zurück, die den Kreditvertrag unterschrieben haben. Unabhängig davon, ob eine Ehe besteht oder nicht. Das bedeutet für Sie als Kreditnehmer:

      • Hat nur einer der Eheleute unterschrieben, wendet sich die Bank ausschließlich an ihn.
      • Haben beide unterschrieben, sind beide zur Rückzahlung des Hauskredits verpflichtet. Dabei spielt es keine Rolle, ob einer der Kreditnehmer nach der Trennung ausgezogen ist und wer im Grundbuch steht. Wichtig ist in diesem Fall, dass jeder der Ehepartner für den gesamten Kreditbetrag haftet. Die Schuld wird also nicht zur Hälfte auf beide Kreditnehmer aufgeteilt.

      Was bedeutet Schuldhaftentlassung bei einer Trennung?

      Besteht Einvernehmen, wie nach der Scheidung mit dem Immobilienkredit verfahren werden soll, kann der Kreditvertrag entsprechend angepasst werden. Dann kann zum Beispiel geregelt werden, dass nur derjenige, der im Haus wohnen bleibt, den Kreditvertrag allein weiterführt. In diesem Fall kann für den ausziehenden Partner eine Schuldhaftentlassung beantragt werden. Die Bank als Vertragspartner ist aber nicht verpflichtet, sich darauf einzulassen und die Finanzierung umzuschreiben. Sie wird prüfen, ob der Alleinzahler die notwendige Bonität besitzt.

      Was passiert mit dem Hauskredit bei einer Scheidung?

      Es gibt drei Varianten für den Umgang mit der Immobilienfinanzierung im Fall einer Scheidung.

      • Beide Partner zahlen den Kredit vorzeitig und in einem Stück zurück.
      • Beide Partner zahlen nach der Scheidung den Kredit gemeinsam weiter ab.
      • Einer der beiden kommt für die Rückzahlung des Hauskredites allein auf.

      Bei jeder der drei Möglichkeiten gibt es bestimmte Aspekte zu beachten, die nachfolgend beschrieben werden.

      Variante 1: Kreditschuld als Einmalzahlung zurückzahlen

      Diese Variante wird oft genutzt, wenn keiner der beiden in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte. Wird in diesem Fall das Haus oder die Eigentumswohnung verkauft, kann mit dem Verkaufserlös die restliche Kreditschuld mit einer Einmalzahlung als Sondertilgung beglichen werden.

      Allerdings ist dafür die Zustimmung der kreditgebenden Bank notwendig, denn Banken nehmen durch die Sofortrückzahlung einen finanziellen Verlust hin. Sie verlieren einen Teil der zuvor bei Vertragsabschluss kalkulierten Zinseinnahmen. Für diesen Verlust lassen sie sich meist eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer zahlen. Bei hohen Kreditsummen können fünfstellige Summen zusammenkommen. Um sich einen Überblick über mögliche Kosten zu verschaffen, können Sie unseren Vorfälligkeitsrechner nutzen.

      Variante 2: Hauskredit nach der Scheidung weiterhin gemeinsam abbezahlen

      Beide Partner können sich darauf verständigen, nach der Scheidung die Tilgung des Hauskredites wie im Darlehensvertrag festgelegt weiterhin gemeinsam fortzuführen. Das ist problemlos möglich, wenn sowohl der Ehemann als auch die Ehefrau den Kreditvertrag unterschrieben haben und als Schuldner im Vertrag eingetragen sind. Es ist für diese Variante unerheblich, wer in dem Haus wohnt oder ob es vermietet wird. Es spielt auch keine Rolle, wer im Grundbuch eingetragen ist.

      Diese Variante wird häufig bei der Realteilung genutzt, aber auch, wenn sich die Geschiedenen nicht komplett vom gemeinsamen Haus trennen wollen und es deshalb vermieten. Dann werden die Mieteinnahmen verwendet, um die Raten für den laufenden Kredit zu bezahlen.

      Wichtig ist hierfür nach der Trennung ein gutes Verhältnis der Geschiedenen zueinander, schließlich müssen viele Dinge gemeinsam besprochen und geregelt werden. Zum Beispiel die Höhe der Miete und die Aufteilung anstehender Verwaltungsaufgaben.

      Variante 3: Rückzahlung des Darlehens übernimmt einer der Geschiedenen

      Stand von Anfang an nur einer der Ehepartner als Kreditnehmer im Darlehensvertrag, ändert auch die Scheidung nichts daran, dass derjenige für die Kredittilgung zuständig ist. Die Verpflichtung zur Ratenzahlung besteht unabhängig davon, ob der Kreditnehmer im Haus wohnen bleibt oder nicht.

      Komplizierter wird es, wenn beide Ehepartner als Kreditnehmer im Kreditvertrag stehen. Selbst wenn sie sich einigen, dass einer der Partner die Finanzierung, den Hauskredit übernehmen will und allein weiter abbezahlt, muss die Bank als Kreditgeber dem zustimmen. Sie ist dazu nicht verpflichtet. Möglicherweise besteht die Bank auf einen neuen Kreditvertrag, was zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung für den alten Kredit führen kann. Und sie wird ganz genau die Bonität des einzigen Kreditnehmers unter die Lupe nehmen. Sollte es dabei Bedenken geben, könnte die Bank darauf bestehen, dass als Sicherheit weitere Personen in den Vertrag aufgenommen werden. Das können dann zum Beispiel Eltern oder Geschwister sein.

      Ehevertrag: So regeln Sie vor der Scheidung die Zukunft der Immobilie

      Ehepaare haben die Möglichkeit, die Aufteilung des Vermögens nach einer Trennung selbstständig festzulegen. In einem Ehevertrag kann schon vor der Eheschließung zum Beispiel festgehalten werden, wie mit der Immobilie bei einer Scheidung verfahren wird, wer das gemeinsame Haus behält und welche Ausgleichszahlungen dafür zu leisten sind. Im Rahmen dieser einvernehmlichen Gütertrennung können auch andere Vermögenswerte wie der Hausrat aufgeteilt werden. In einem Ehevertrag sind auch Regelungen zu Unterhaltsleistungen und zum Sorgerecht möglich. Existiert kein Ehevertrag und können sich die Partner bei einer Scheidung nicht auf eine Vermögensteilung einigen, greift der Zugewinnausgleich.

      Was ist ein Zugewinnausgleich und eine Zugewinngemeinschaft?

      Eheleute leben in einer Zugewinngemeinschaft, wenn sie nicht durch einen Ehevertrag etwas anderes vereinbaren. Das bedeutet, jeder behält sein eigenes Vermögen. Nur wenn beide gemeinsam Vermögen erwerben, etwa beim Kauf einer Immobilie, sind beide Eigentümer.

      Endet die Ehe, endet auch die Zugewinngemeinschaft und es wird ein Zugewinnausgleich durchgeführt, der auch das Haus beinhaltet. Der Zugewinn, also der Vermögenszuwachs, wird auf beide aufgeteilt. Dafür muss der Zugewinn beider Eheleute berechnet und verglichen werden. Ein während der Ehe geerbtes Haus wird dabei nach der Scheidung nicht eingerechnet. Wer es erbt, darf es auch behalten. Wer einen höheren Zugewinn erzielt hat, muss die Hälfte seines Überschusses abgeben.

      Vergleich.de Tipp

      Ein Ehevertrag ist nur wirksam, wenn er von einem Notar beglaubigt ist. Dafür werden zwar Notargebühren fällig, die sich nach dem Wert des Vermögens richten. Diese sind aber in den meisten Fällen niedriger als Anwalts- und Gerichtskosten, wenn es keinen Ehevertrag gibt und es zu einem Streit mit gerichtlicher Auseinandersetzung kommt.

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