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Immobilienfinanzierung

Immobilienkauf: So gelingt der reibungslose Ablauf beim Kauf einer Immobilie

Sie haben den Wunsch nach einer eigenen Immobilie? Egal ob Haus oder Eigentumswohnungen – beim Immobilienkauf warten viele Entscheidungen auf Sie. Mit unserem Ratgeber wollen wir Sie unterstützen und geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Themen, die auf Sie zukommen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Die grundsätzliche Entscheidung vor dem Immobilienkauf: Will ich mieten oder kaufen?

      Nicht für jeden ist der Kauf eines Eigenheims die richtige Entscheidung. Unabhängig von den finanziellen Voraussetzungen und den Kosten, die bei einem Immobilienkauf entstehen, sollte sich jeder Interessierte fragen, was für ihn grundsätzlich besser ist: Mieten oder Kaufen? Die Vor- und Nachteile sollten Sie sorgfältig abwägen.

      Auf der einen Seite stehen die Vorteile:

      • Eine Immobilie ist in den meisten Fällen eine sichere Wertanlage, deren Wert langfristig steigt.
      • Hinzu kommen die Entscheidungsfreiheit über die Gestaltung des Eigentums
      • und die Möglichkeit im Alter mietfrei zu wohnen.

      Wer zur Miete wohnt, muss dagegen keine langfristige Baufinanzierung eingehen und ist nicht an einem Ort gebunden. Prüfen Sie Ihre Lebenseinstellung vor dem Immobilienkauf genau und überlegen Sie, ob Sie eher ein Käufertyp oder ein Mietertyp sind. Stellen Sie sich dazu zwei Fragen:

      •  Liegt mir die Vorstellung, dass mit dem Leben in den eigenen vier Wänden die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie bei mir liegt oder möchte ich lieber, dass ein Vermieter dafür zuständig ist?
      • Kann ich mit dem Gedanken an Schulden durch einen Hauskredit in Höhe von mehreren hunderttausend Euro ruhig schlafen oder möchte ich lieber finanziell ungebunden sein?

      Tipp: Aus finanzieller Sicht lohnt sich der Kauf einer Immobilie in den meisten Fällen. Das ergaben verschiedene Studien. So hat das Institut der deutschen Wirtschaft errechnet, dass in Deutschland der Erwerb von Wohneigentum rund 41 % günstiger ist als Mieten. Das liegt unter anderem an den explodierenden Mietkosten, so die Untersuchung.

      Auswahl der Immobilie: Wie finde ich das passende Eigenheim?

      Für die meisten ist ein Hauskauf eine einmalige Angelegenheit im Leben. Und dazu noch mit einer langfristigen finanziellen Verpflichtung verbunden. Daher ist es ratsam, besonders auf die Auswahl der infrage kommenden Immobilien zu achten. Suchen und kaufen Sie erst, wenn Sie genau wissen, was Sie wollen. Wenn Sie die folgenden drei Fragen für sich beantworten, kommen Sie dem geplanten Immobilienkauf ein gutes Stück näher:

      • Welche Immobilie passt zu mir?
      • Wo lohnt sich der Immobilienkauf?
      • Wie suche ich eine Immobilie?

      Welche Immobilie passt zu mir?

      Bevor Sie den Immobilienkauf in Angriff nehmen und sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie machen, klären Sie die Frage nach der zu Ihnen passenden Art des Hauses. Ein Bungalow hat andere Vor- und Nachteile als eine Doppelhaushälfte – ein Fertighaus bietet andere Gegebenheiten als ein Holzhaus oder ein Architektenhaus. Bei einem Altbau kommen voraussichtlich höhere Energiekosten auf Sie zu als bei einem Neubau.

      Bei der Entscheidung für einen bestimmten Haustyp kommt es auf Ihre Vorlieben, Bedürfnisse, Ihre familiäre Situation und den finanziellen Möglichkeiten an. Sie finden einen Überblick über die gängigen Bauweisen und Wohnarten mit allen dazu gehörenden Vor- und Nachteilen in unserem Artikel zu den Haustypen.

      In welcher Lage lohnt sich der Immobilienkauf?

      Bei einer Immobilie spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Befindet sich ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung in guter oder sogar bester Lage, müssen Sie deutlich mehr bezahlen als in einer einfachen Lage. Und das bei vergleichbarer Ausstattung.

      Ausschlaggebend für die Bewertung der Immobilienlage sind Faktoren wie beispielsweise

      • die Infrastruktur der Region, in der das Haus steht
      • der Imagefaktor des Wohngebietes
      • die Belastung der Wohnumgebung mit Verkehr oder Lärm
      • die Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten

      Eine ausführliche Beschreibung aller Faktoren, die für die Lage entscheidend sind, und dazu Tipps, die Ihre Auswahl unterstützen, bietet unser Artikel zur Immobilienlage.

      Makler oder Immobilien-Portal: Wie suche ich eine Immobilie?

      Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie stehen Ihnen verschiedene Wege offen. Zum einen können Sie sich von einem Makler unterstützen lassen. Dieser nimmt Ihnen viel Arbeit ab, dafür kann es teuer werden. Es kommt eine Maklerprovision auf Sie zu, die mehrere tausend Euro beträgt. In bestimmten Situationen, wenn Sie zum Beispiel den Arbeitsplatz wechseln und schnell eine Immobilie benötigen, ist die Beauftragung eines Maklers durchaus sinnvoll.

      Zum anderen können Sie die Suche auf unserem Online-Portal selbst in die Hand nehmen und Ihre Immobilie finden. Es bietet nach Regionen, Kaufpreis und weiteren Kriterien übersichtlich gegliedert einen kostenlosen Überblick über die zur Verfügung stehenden Immobilien, die für Sie infrage kommen.

      Fazit: Die Auswahl an Immobilien in Deutschland ist riesengroß. Bevor Sie sich auf die Suche machen, sollten Sie klären, welche Anforderungen Sie an Haus und Grundstück haben. Wenn Sie sich über die Größe, den Haustyp, den Zustand und die Lage im Klaren sind, fällt es leichter die passende Immobilie zu finden.

      Die Besichtigung beim Immobilienkauf: Worauf sollte ich achten?

      Die endgültige Entscheidung für einen Hauskauf kann nur nach einer ausführlichen Besichtigung der Immobilie fallen. Baupläne, Fotos und Beschreibungen reichen nicht, um alle wichtigen Details zu beurteilen. Die Hausbesichtigung ist ein Meilenstein auf dem Weg zum Immobilienkauf. Dabei kommt es auf der einen Seite auf Ihr Bauchgefühl an. Wenn Sie sich wohlfühlen beim Betreten des Hauses und Sie vor Ihrem geistigen Auge schon die Möbel stellen, ist das ein gutes Zeichen.

      Es kommt aber auch auf Fakten an. Schauen Sie schon vor der Besichtigung unter anderem in

      • den Grundriss des Gebäudes und des Grundstückes,
      • in das Grundbuch
      • und in die Flurstückkarte.

      Wir empfehlen bei der Besichtigung besonders genau auf den Zustand von Dach, Fassade, Fenster, Türen, Heizungsanlage und Keller zu achten. Gerade hier können vorhandene Schäden ins Geld gehen. Unser Artikel zur Hausbesichtigung gibt viele Hinweise, worauf es vor Ort ankommt. Dazu finden Sie Checklisten und eine Übersicht über die Fragen, die Sie dem Verkäufer unbedingt stellen sollten, um einen umfassenden Eindruck zu erhalten.

      Möglicherweise holen Sie sich Unterstützung von einem Gutachter beim Immobilienkauf. Oft können nur Experten Schäden entdecken, die ein Laie übersieht. Gerade bei älteren Gebäuden.

      Tipp: Ganz wichtig ist der Energieausweis – lassen Sie ihn sich unbedingt zeigen. Er ist gesetzlich vorgeschrieben und enthält Angaben über die Energieeffizienz des Gebäudes. Es gibt zwei Varianten. Der Verbrauchsausweis, der die realen Verbrauchswerte der letzten 3 Jahre enthält. Und es gibt den Bedarfsausweis, der theoretische Verbrauchswerte anhand der Dämmung und der vorhandenen Heizung beschreibt. Eine schlechte Energieeffizienz bedeutet für Sie als Käufer höhere Ausgaben im Alltag.

      Der Kaufpreis: Wie teuer darf eine Immobilie sein?

      Ganz entscheidend beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis. Seit Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland, sowohl bei Ein- und Mehrfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen, auf hohem Niveau. Haben Sie bei Ihrer Suche ein konkretes Haus ins Auge gefasst, stellt sich natürlich die Frage, was ist die Immobilie wirklich wert? Eine wichtige Grundlage der Immobilienbewertung ist der Verkehrswert.

      Was ist der Verkehrswert?

      Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den aktuellen Marktwert, also den Preis, der zurzeit auf dem Markt erreicht werden könnte. Es ist ein Richtwert, der nicht unbedingt dem tatsächlich erzielten Kaufpreis entsprechen muss. Zum Beispiel könnte bei einer Zwangsversteigerung ein Haus unterhalb seines Verkehrswertes verkauft werden.

      Die Ermittlung des Verkehrswertes ist eine komplizierte Sache, die am besten von Experten wie Gutachtern durchgeführt wird. Es fließen Faktoren wie Grundstückskosten, eine mögliche Rendite durch Mieteinnahmen und ein Vergleich mit ähnlichen Häusern ein.

      Tipp: Ein Verkehrswertgutachten sollte nicht älter als 6 Monate sein, weil sich die Grundlagen der Bewertung wie z.B. die Energieeffizienz im Laufe der Zeit ändern können.

      Die Finanzierung ist das Herzstück beim Immobilienkauf

      Bei einer guten Finanzierung ist entscheidend, dass die Rahmenbedingungen zu Ihnen und Ihren finanziellen Möglichkeiten passen. Am besten erstellen Sie einen Finanzierungsplan, der die Eckpfeiler Ihrer Baufinanzierung enthält: die Gesamtkosten, die vorhandenen Eigenmittel und die benötigten Fremdmittel.

      Wieviel Haus kann ich mir leisten?

      Für die Planung ist ein umfassender Kassensturz mit realistischen Angaben notwendig. Wichtig ist dabei, Ihre Einnahmen den Ausgaben gegenüberzustellen und zu ermitteln, welche monatlichen Ratenzahlungen Sie für einen Hauskredit bewältigen können. Unser Budgetrechner hilft Ihnen dabei und gibt beim Immobilienkauf wertvolle Tipps, wie Sie die passende Darlehenssumme errechnen.

      Wegen der hohen Summen, um die es geht, wird ein Beratungsgespräch bei einer Bank oder einem Vermittler auf Sie zukommen. Dort können Sie gemeinsam mit Ihrem Baufinanzierungspartner Ihre finanzielle Situation analysieren und die Angebote möglicher Kreditgeber durchleuchten.

      Wichtig beim Immobilienkauf: Die richtige Finanzierungsart, Tilgungsrate und Zinsbindung

      Zur Entscheidung für eine Finanzierung gehört auch die Auswahl aus der passenden Finanzierungsart. Der Klassiker in Deutschland ist das Annuitätendarlehen. Bei dieser Form zahlen Sie das Darlehen in gleichbleibenden Raten zurück. Sie können damit langfristig planen, da Ihre Belastung in jedem Monat gleich hoch ist.

      Ein wesentlicher Bestandteil Ihrer Finanzierung ist der Tilgungsanteil der monatlichen Raten. Je höher die Tilgung ist, desto schneller können Sie den Kredit zurückzahlen. Allerdings bedeutet eine hohe Tilgungsrate auch höhere Monatsraten.

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      Tipp: Einen guten Überblick über die Zinsangebote finden Sie online in unserem Baufinanzierung-Vergleich. Hier können Sie unterschiedliche Faktoren wie Kreditsumme, Laufzeit und Tilgungsrate eingeben und erhalten unverbindlich die jeweils aktuellen Angebote.

      Gemeinsam mit dem Kreditgeber legen Sie auch eine Zinsbindung fest. Das bedeutet, dass Sie für einen bestimmten Zeitraum einen festen Zinssatz garantiert bekommen. Da zurzeit die Bauzinsen niedrig sind, ist eine lange Zinsbindungsfrist vorteilhaft. Sie liegt in den meisten Fällen zwischen 5 und 20 Jahren. Ist am Ende der Zinsbindung noch nicht der gesamte Betrag zurückgezahlt, wird eine Anschlussfinanzierung notwendig.

      Immobilienkauf auch ohne Eigenkapital möglich?

      Eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf spielt das Eigenkapital. Es gilt: je höher das Eigenkapital ist, desto niedriger ist der Zinssatz, den Sie zahlen müssen. Es sollte mindestens 30 – 35 % vom Kaufpreis betragen. Damit werden zum einen die Kaufnebenkosten bezahlt. Zum anderen verringert das Eigenkapital die Kreditsumme, die Sie sich von der Bank leihen müssen. Zum Eigenkapital gehören:

      Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital möglich. Dann spricht man von einer Vollfinanzierung. Der Nachteil dabei: Sie müssen einen höheren Zinssatz zahlen.

      Schon gewusst? Der Staat gibt Ihnen finanzielle Hilfestellung beim Immobilienkauf. Die umfangreiche KfW-Förderung bietet verschiedene Programme und finanzielle Zuschüsse, mit denen der Bau, der Kauf und die Sanierung von Wohneigentum unterstützt wird. Außerdem besteht für Familien seit 2018 die Möglichkeit, Baukindergeld zu beantragen. Dabei gibt es vom Staat pro Kind 12.000 € in 10 Jahren.

      Der Kaufvorgang: Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

      Ist Ihre Entscheidung für ein bestimmtes Haus oder eine Wohnung gefallen und sind Sie sich mit dem Verkäufer über alle wichtigen Details einig, kann der Kauf über die Bühne gehen.

      • Lassen Sie sich dazu von der finanzierenden Bank eine Finanzierungsbestätigung geben.
      • Als nächstes treffen Sie sich mit dem Verkäufer beim Notar zur Beurkundung, klären dort die letzten rechtlichen Einzelheiten und lassen den Kaufvertrag aufsetzen.
      • Haben Sie den Immobilienkaufvertrag unterschrieben, können Sie bei Ihrer Bank den Darlehensvertrag der Baufinanzierung unterzeichnen.
      • Währenddessen sorgt der Notar für die notwendigen Eintragungen ins Grundbuch. Dort wird zum Beispiel eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank eingetragen.
      • Als nächstes wird Ihnen der Hauskredit ausgezahlt und Sie bezahlen den ausgehandelten Kaufpreis.

      Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?

      Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis weitere Kosten auf Sie zu. Diese Nebenkosten beim Hauskauf können je Bundesland rund 9 – 15 % des Kaufpreises ausmachen. Das sind bei einem Hauswert von 300.000 € immerhin 27.000 – 45.000 €. Die Nebenkosten setzen sich aus der Maklerprovision, der Grunderwerbssteuer sowie den Notar- und Grundbuchkosten zusammen:

      Überblick der Nebenkosten beim Immobilienkauf

       Höhe der Kosten beim Immobilienkauf
      Maklerprovisionje Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises
      Grunderwerbssteuerje Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises
      Notar- und Grundbuchkostenca. 1,5 % des Kaufpreises

      Tipp: Die Nebenkosten des Hauskaufs werden in den meisten Fällen nicht von der Bank finanziert. Der entsprechende Betrag sollte also als Eigenkapital in die Hausfinanzierung mitgebracht werden.

      Absicherung nach dem Immobilienkauf: Welche Versicherungen brauche ich als Hausbesitzer?

      Starkregen mit Überschwemmungen oder ein abgedecktes Dach nach einem Orkan: Es gibt viele Gefahren, die teure Schäden an Ihrer Immobilie anrichten können. Im Ernstfall kommt eine passende Versicherung dafür auf und ersetzt Ihnen den finanziellen Verlust. Dabei gibt es Versicherungen, die unbedingt notwendig sind. Und es gibt Versicherungen, die in vielen Fällen verzichtbar sind.

      Diese Versicherungen sind für jeden Hausbesitzer unverzichtbar

      • Hausratversicherung: Eine Hausratversicherung kommt für Ihre finanziellen Verluste auf, wenn Ihr Hausrat (zum Beispiel Möbel, Geschirr, Sportgeräte, Bücher) durch Einbruch, Vandalismus, Blitz, Sturm, Leitungswasser oder Feuer beschädigt oder zerstört wird.
      • Wohngebäudeversicherung: Eine Wohngebäudeversicherung ist eine wichtige Ergänzung zur Hausratversicherung. Sie ersetzt Schäden, die durch Blitzschlag, Feuer oder Hagel am Gebäude selbst entstanden sind.
      • Bauherren-Haftpflichtversicherung: Die Bauherren-Haftplicht hilft Ihnen, wenn während des Hausbaus zum Beispiel bei Dacharbeiten ein abstürzender Dachbalken das Grundstück des Nachbarn beschädigt. Teilweise können solche Schäden bereits durch die private Haftpflichtversicherung abgedeckt sein.

      Diese Versicherungen sind nur im Einzelfall für Immobilienbesitzer notwendig

      • Haus- und Grundbesitzerhaftplicht: Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung benötigen Sie, wenn Sie Immobilien vermieten oder in einer Eigentümergemeinschaft sind. Sie übernimmt die Kosten für Personen- oder Sachschäden, die durch Ihre Immobilie entstehen, etwa wenn einer Ihrer Bäume auf ein Auto stürzt.
      • Elementarschadenversicherung: Eine Elementarversicherung kommt für Kosten auf, die durch extreme Naturereignisse wie Erdbeben oder Hochwasser an Ihrer Immobilie entstehen. Deshalb ist zu empfehlen, wenn Ihr Haus in einer Region steht, die entsprechend gefährdet ist.
      • Gewässerschadenhaftpflichtversicherung: Mit einer Gewässerschadenhaftplicht sind Sie gegen Schäden versichert, die durch Ihren Heizöltank entstehen. Das kann passieren, wenn Öl aus einem defekten Tank umliegende Gewässer verschmutzt.
      • Glasbruchversicherung: Eine Glasversicherung übernimmt die Kosten bei zerstörten Glas- und Kunststoffscheiben, Glasplatten und Spiegel.
      Vergleich.de Tipp

      Lassen Sie sich Zeit bei der Suche nach der passenden Immobilie. Nur weil aktuell die Zinsen niedrig sind, sollten Sie nicht vorschnell ein Haus kaufen, bei dem Sie zu viele Kompromisse eingehen. Die Suche nach dem Traumhaus kann dauern. Das gleiche gilt für die Auswahl der Baufinanzierung. Lassen Sie sich mindestens drei Angebote von verschiedenen Anbietern vorlegen und vergleichen Sie sie genau.

      Haustypen in der Übersicht

      Das perfekte Zuhause sieht für jeden anders aus – wir stellen Ihnen die verschiedenen Haustypen vor und helfen Ihnen zu entscheiden, welcher Immobilientyp am besten zu Ihnen passt.

      Haustypen
      Kreditrechner für Immobilien nutzen

      Ein Hauskauf oder Neubau will gut geplant sein. Dazu gehört auch die Suche nach einer passenden Finanzierung. Unser Kreditrechner führt Sie zu den besten Angeboten für Hauskredite.

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      Hypothekenzinsen im Vergleich

      Was sind Hypothekenzinsen? Wie werden sie berechnet? Und warum erhalten verschiedene Kunden ganz unterschiedliche Zinsen von den Banken? Alle Antworten finden Sie hier.

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