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Immobilienfinanzierung

Preisverhandlung beim Hauskauf: So verhandeln Sie einen fairen Hauspreis!

Wer beim Hauskauf gut verhandelt, spart doppelt: am Anschaffungspreis an den Kaufnebenkosten. Wir zeigen Ihnen, wann eine Preisverhandlung beim Immobilienkauf möglich ist, wie Sie sich darauf vorbereiten und den Hauskauf mit der optimalen Verhandlungsstrategie erfolgreich abschließen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wann sollte ich beim Hauspreis verhandeln?

      Den Hauspreis sollten Sie nach Möglichkeit immer verhandeln. Denn viele Verkäufer – und Makler – preisen einen gewissen Spielraum von vornherein ein. Und wer höflich anfragt, hat auch nichts zu verlieren: Entweder der Verkäufer steigt auf eine Preisverhandlung mit Ihnen ein oder er lehnt sie ab.

      Wie gut Ihre Verhandlungsbasis ist, hängt allerdings stark von der Nachfrage ab. Hat eine Immobilie viele Interessenten, sinken Ihre Aussichten auf einen Preisnachlass. Aber auch das ist nicht in Stein gemeißelt: Vor allem bei langjährig bewohnten Familienhäusern suchen die Verkäufer oft nicht den Meistbietenden, sondern einen Nachfolger, der passt.

      Im Erfolgsfall zahlt sich die Preisverhandlung beim Immobilienkauf sogar doppelt aus, denn von der Höhe des Kaufpreises hängen auch die prozentualen Nebenkosten ab: Je günstiger das Haus, desto niedriger fallen zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, die Kreditzinsen oder die anteiligen Notarkosten aus!

      Wir empfehlen: Die professionellste Preisverhandlung hilft nichts, wenn das Ergebnis nicht zu Ihrem Budget passt. Setzen Sie sich daher vor dem Hauspreis verhandeln eine preisliche Obergrenze, die sie nicht überschreiten. Ein Finanzierungsplan hilft dabei, den persönlichen finanziellen Rahmen realistisch einzuschätzen.

      Die Vorbereitung: So planen Sie Schritt für Schritt die Preisverhandlung beim Hauskauf!

      Beim Hauskauf kommt alles auf die richtige Verhandlungsstrategie an: Sie brauchen ein faires Preisangebot, gute Argumente und etwas Verhandlungsgeschick im Gespräch. Wir zeigen Ihnen im Folgenden Schritt für Schritt, wie Ihnen das durch eine gute Vorbereitung selbst bei ausgeprägter Angst vor dem Verhandeln gelingt. Für die Vorbereitung der Preisverhandlung beim Hauskauf gilt:

      • Schritt 1: Ermitteln Sie den Immobilienwert
      • Schritt 2: Sammeln Sie Argumente
      • Schritt 3: Holen Sie sich Kostenvoranschläge ein
      • Schritt 4: Planen Sie den Ablauf

      Schritt 1: Ermitteln Sie den Immobilienwert!

      Beim Hauskauf können Sie nur erfolgreich verhandeln, wenn Sie dem Käufer ein faires Angebot machen, das er auch akzeptieren kann. Einen realistischen Preis für die Wunschimmobilie zu ermitteln ist aber nicht ganz leicht. Der Immobilienmarkt unterliegt nämlich starken Schwankungen nach oben und unten – auf der Zeitachse aber auch von Objekt zu Objekt.

      Als Argumentationsbasis eigenen sich am besten aktuelle Vergleichspreise ähnlich gelagerter Immobilien. Diese können Sie bei folgenden Stellen recherchieren:

      • im Immobilienmarkt der Tageszeitungen oder auf Onlineportalen
      • im Wohnpreisspiegel des Immobilienverbandes Deutschland
      • beim lokalen Katasteramt, das Informationen über zurückliegende Immobilienverkäufe sammelt, manchmal sogar nach Straßennamen genau

      Den Immobilienwert ganz genau ermitteln kann allerdings nur ein Gutachter im Rahmen einer professionellen Immobilienbewertung. Er bewertet dann auch die Bausubstanz. Entscheiden Sie im Einzelfall, ob ein solches ca. 1.500 € teures Verkehrswertgutachten die Preisverhandlung bei Ihrem Immobilienkauf wert ist.

      Schritt 2: Sammeln Sie für die Preisverhandlung beim Hauskauf Argumente!

      Jede Preisverhandlung setzt triftige Argumente voraus. Fündig werden Sie in den Kriterien, die auch Gutachter bei der Immobilienbewertung anlegen.

      Folgende Faktoren drücken den Preis beim Hauskauf:

      • Nachteile der Lage: Lärm- oder Emissionsquellen in der Nachbarschaft, Kriminalität, weite Entfernung von Kindergarten und Schule, keine Einkaufsmöglichkeiten, keine öffentlichen Verkehrsmittel
      • Nachteile der Ausstattung: kein Aufzug, keine Einbauküche, keine Extras wie Balkon, Terrasse, Pool oder Kamin, kein oder nur ein sehr kleiner Garten, ungünstiger Grundriss, schlechte Lichtverhältnisse, fehlende Garage bzw. KFZ-Stellplatz
      • Nachteile der Beschaffenheit: Feuchtigkeit in Räumen, Wasserschäden, alte Bodenbeläge, einfachverglaste Fenster, veraltete Heizung und Wasserleitungen, sanierungsbedürftige Hauselektrik, zu wenig Steckdosen, altes Dach, mangelnde Energieeffizienz

      Im besten Fall machen Sie sich schon bei den Besichtigungsterminen Notizen zu all diesen Punkten und fragen Verkäufer gezielt nach fälligen Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen.

      Unser Tipp: Zur Vorbereitung auf eine Preisverhandlung beim Wohnungskauf verschaffen Sie sich nach Möglichkeit Einblick in mindestens die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen. Suchen Sie darin gezielt nach Hinweisen auf größere Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen. Auch wenn die Miteigentümer ihre Rücklagen nicht pünktlich zahlen, wäre das eventuell ein Fall für die Verhandlungsmasse.

      Schritt 3: Holen Sie für die Hauspreis-Verhandlung Kostenvoranschläge für Reparaturen ein

      Vor der Preisverhandlung erstellen Sie eine Liste mit allen Reparaturen, die sofort oder in den kommenden 5 Jahren fällig werden. Dabei spielen nicht nur große Maßnahmen wie die Dachsanierung eine Rolle, sondern auch kleinere wie der Austausch veralteter Armaturen.

      Diese Liste gehen Sie nun mit Handwerksbetrieben durch und bitten sie um grobe Kostenschätzungen. Stellen Sie diese Schätzungen mit Namen und Anschrift des jeweiligen Betriebs auf einem Beiblatt zusammen. Bei der Preisverhandlung der Immobilie können Sie damit glaubwürdig Kosten darstellen, die sich beim Hauskauf preismindernd auswirken können.

      Schritt 4: Planen Sie den Ablauf der Preisverhandlung!

      Die Preisverhandlung einer Immobilie ist immer Psychologie. Das bedeutet: Überlegen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Faktoren wie die Wahl des Termins mit dem Verkäufer genau. Handelt der Verkäufer als Privatperson, ist der werktägliche Feierabend nach einem stressigen Arbeitstag nicht der ideale Zeitpunkt. Legen Sie den Termin dann lieber aufs Wochenende.

      Sie können sich auch überlegen, welche Kontaktform für die Preisverhandlung Ihnen am besten liegt. Wenn Sie sich zu nervös oder unsicher fühlen, sich vor Ort zu treffen – womöglich noch in Begleitung eines professionellen Maklers – fällt es Ihnen vielleicht leichter, den Hauspreis telefonisch zu verhandeln.

      Das Gespräch: So führen Sie eine erfolgreiche Preisverhandlung beim Hauskauf!

      Nachdem Sie sich so gut vorbereitet haben, gehen Sie souverän in die Preisverhandlung. Halten Sie sich am besten an folgenden Fahrplan:

      1. Preisgrenze erinnern: Machen Sie sich vor dem Gespräch noch einmal Ihre Obergrenze beim Hauspreis, den Sie verhandeln, bewusst. Nicht überschreiten!
      2. Mängel besprechen: Gehen Sie dann mit dem Verkäufer in aller Ruhe die Mängelliste durch. Fragen Sie ihn, ob er der Notwendigkeit der aufgelisteten Reparaturen zustimmen würde.
      3. Reparaturkosten vorstellen: Präsentieren Sie dem Verkäufer dann die von Ihnen eingeholten Kostenschätzungen der Handwerker.
      4. Ergebnis der Wertermittlung zeigen: Stellen Sie dem Verkäufer dar, welchen Durchschnittswert Sie für sein Objekt ermittelt haben.
      5. Einen fairen Hauspreis verhandeln: Einigen Sie sich mit dem Verkäufer nun auf einen fairen Hauspreis, der die wertmindernde Faktoren sowie die von Ihnen eingeholten Reparaturkosten berücksichtigt.

      Wenn Sie sich an diesen Ablauf halten, haben Sie dem Verkäufer Ihre Preisfindung nachvollziehbar dargelegt und mit objektiven Quellen belegt. Damit haben Sie die besten Voraussetzungen geschaffen, mit ihm auf rationaler Basis einen für beide Seiten fairen Hauspreis zu verhandeln.

      3 Tipps für ein erfolgreiches Preisverhandlungsgespräch beim Hauskauf

      Tipp 1: Beweisen Sie beim Hauspreis verhandeln Fingerspitzengefühl!

      Bei der Preisverhandlung ist der Grat zwischen nervigem Preisdrücken und fairer Argumentation sehr schmal. Hat der Verkäufer den Eindruck, dass Sie sein Haus oder seine Wohnung schlecht reden und nur auf Rabatt aus sind, haben Sie verspielt. Dann wird er Ihre Argumente nicht mehr ernst nehmen und im Zweifel einem anderen Käufer den Vorzug geben.

      Bleiben Sie daher fair und werden Sie nicht kleinlich. Diskutieren Sie nie über Geschmacksfragen oder Schönheitsreparaturen und versuchen Sie immer wieder, sich auch in die Lage des Verkäufers zu versetzen.

      Tipp 2: Halten Sie bei der Preisverhandlung Zusatz-Argumente bereit!

      In manchen Fällen können Sie eine Preisverhandlung zum Hauskauf mit Zusatzvereinbarungen zu Ihren Gunsten drehen. So können Sie einem betagten Verkäufer zum Beispiel anbieten, ihm bei seinem eigenen Umzug oder bei der Entrümpelung zu helfen. Hat Ihr Verkäufer dagegen einen finanziellen Engpass, könnte ihn die Zusicherung einer möglichst raschen Zahlung überzeugen. Sollten Sie eine Vorauszahlung vereinbaren, raten wir Ihnen, diese über einen Notar im Grundbuch abzusichern!

      Tipp 3: Wenn sich die Entscheidung in die Länge zieht: dranbleiben!

      Eine Preisverhandlung sollte mit einer klaren Aussage enden. Möglicherweise ist der Verkäufer nach dem Gespräch aber noch nicht dazu bereit. In diesem Fall signalisieren Sie ihm klar, dass Sie weiter Interesse an dem Haus haben und vereinbaren Sie regelmäßigen telefonischen Kontakt. Denn nur wer im Gespräch bleibt, kann seinen Platz zwischen Mitbewerbern halten!

      Sonderfall Makler: Was tun, wenn ein Profi die Preisverhandlung übernimmt?

      Müssen Sie über den Hauspreis mit einem Makler verhandeln, sollten Sie eines wissen: Die Maklerprovision hängt von der Höhe des Kaufpreises ab. Im Preis nachzulassen, liegt daher nicht im Interesse des Maklers. Andererseits setzen Makler den Verkaufspreis in der Regel so hoch an, dass noch Verhandlungsspielraum für Sie bleibt.

      Fragen Sie daher direkt, ob der Hauspreis sich als Verhandlungsbasis versteht.

      Sie haben auch jederzeit das Recht, den Hausbesitzer selbst mit Fragen zu kontaktieren, auf die Ihnen der Makler keine oder keine befriedigenden Antworten gibt, etwa zum Beweggrund für den Verkauf.

      Vergleich.de Tipp

      Bei den Nebenkosten des Hauskaufs können Sie sparen, wenn Sie bewegliches Inventar des Hauses – zum Beispiel eine teure Einbauküche oder Terrassen-Jalousien – vom Hauspreis ausgliedern und gesondert in den Kaufvertrag aufnehmen. Eine weitere Sparmöglichkeit könnte sich durch die Teilung der Maklercourtage ergeben. Üblicherweise zahlt diese der Käufer. Das ist aber Verhandlungssache!

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