Immobilienfinanzierung

Negative Bauzinsen: Gibt es eine zinslose Baufinanzierung?

Bis Ende 2021 konnten sich Immobilienkäufer über extrem niedrige Bauzinsen freuen. Weil die Europäische Zentralbank auf Niedrigzinsen setzte, war zeitweilig sogar die Rede von negativen Bauzinsen. Nach den jüngsten Zinssteigerungen sind diese Aussichten allerdings erst einmal vom Tisch.

Was sind negative Bauzinsen?

Der Begriff „negative Bauzinsen“ bedeutet, dass Sie bei einer Immobilien­finanzierung weniger zurückzahlen müssen als Sie ausgeliehen haben. Sie zahlen also nicht – wie normalerweise üblich bei einem Hauskredit – Zinsen an die Bank. Ganz im Gegenteil: Die Bank zahlt die Hypotheken­zinsen an Sie, sozusagen als Ausgleich dafür, dass sie das Geld bei Ihnen „parken“ darf. Denn würde sie das Geld zum Beispiel bei der Europäischen Zentralbank anlegen, wäre der Strafzins noch höher. Das bedeutet: Wenn Sie einen Baukredit über 300.000 € aufnehmen und sich Minuszinsen in Höhe von -0,2 % für 10 Jahre sichern, müssen Sie am Ende der Laufzeit nur 294.000 € an die Bank zurückzahlen.

Momentan besteht allerdings wenig Aussicht darauf, denn die Banken müssen seit Juli 2022 keinen Strafzins mehr an die EZB zahlen, wenn sie dort Geld einlagern.

Gab es schon einmal Negativzinsen bei der Baufinanzierung?

Die KfW warb 2021 zeitweise auf Ihrer Website mit einem negativen Jahreszins. Dieser kam zustande bei der Aufnahme eines Förderkredites, der ausgezahlt wird, wenn bei der Sanierung eines Gebäudes der KfW-Effizienzstandard erreicht wird. Zusätzlich zum Kredit kann im Rahmen der KfW-Förderung ein Tilgungszuschuss bis zu 61.500 € beantragt werden. Daraus ergab sich rechnerisch bei einer bestimmten Kredithöhe und gleichzeitiger Anrechnung des Tilgungszuschusses ein negativer Sollzins.

Im Zuge der Niedrigstzinsen in den vergangenen Jahren hatten sich einige Banken bereits auf Negativzinsen beim Hauskredit vorbereitet. Dazu kam es aber nie.

Welche Bedeutung haben negative Bauzinsen für Bauherren?

Eine Baufinanzierung ohne Zinsen oder sogar mit Negativzinsen hat für Sie als Kreditnehmer sowohl Vor- als auch Nachteile.

Vorteile von Negativzinsen beim Immobilienkredit

Möchten Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, dann bedeuten Negativ­zinsen für Sie die Möglichkeit, bei der Finanzierung einige tausende Euro sparen zu können. Diese Ersparnis wird zum einen an niedrigeren Monats­raten spürbar. Zum anderen reduzieren sich die Gesamtkosten, die durch das Darlehen auf Sie zukommen.

Auch wenn bei einer bereits bestehenden Baufinanzierung die Zinsbindung vor dem Auslaufen steht und Sie sich um die Anschluss­finanzierung kümmern, können Sie von Negativzinsen profitieren. Am besten beginnen Sie sich schon 6 bis 12 Monate vor Ende der Zinsbindung über die aktuellen Zinsen zu informieren. Eventuell kommt sogar ein Forward Darlehen infrage, mit dem Sie sich bis zu 5 Jahre im Voraus niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern können.

Nachteile von negativen Bauzinsen

Häuser und Eigentumswohnungen werden immer teurer. Die Erfahrung der vergangenen Jahre hat gezeigt, dass die Immobilienpreise besonders in den Ballungsräumen rasant steigen. Je mehr Geld durch billige Kredite im Umlauf ist, desto höher sind die Preise für die eigenen vier Wände. Das liegt an der gewachsenen Nachfrage, die auch steigt, weil viele Anleger Immobilien als Kapitalanlage erwerben.

Schon gewusst?

Negativzinsen bei der Baufinanzierung müssen für die Banken kein Minusgeschäft sein. Da sie sich in solchen Fällen selbst extrem günstig Geld im Geschäft zwischen den Banken beschaffen können, bedeuten Minuszinsen bei Immobilienkrediten nicht unbedingt einen Verlust für den Kreditgeber.

Kann es in nächster Zeit zu negativen Bauzinsen kommen?

Negative Bauzinsen waren sehr wahrscheinlich ein kurzzeitiges Phänomen der Nullzinsphase. Seit Jahresbeginn haben sich die Bauzinsen mehr als verdreifacht. Sie liegen nun bei über 3,5 %. Im Spannungsfeld zwischen Inflation und Ukraine-Krieg sind zwar Schwankungen möglich. Mittelfristig klettert das Zinsniveau wohl weiter nach oben, sagt Michael Neumann, Vorstands­vorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Zwar bleibt die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe niedrig. Die EZB hat aber im Oktober 2022 einen weiteren Zinsschritt verkündet und den Leitzins auf 2 % angehoben.

Mehr zum Thema lesen Sie auf unseren Seiten Zinsentwicklung und Zinsprognose.

Gab es Negativzinsen bei der Baufinanzierung im Ausland?

Ja. In der Schweiz und in Dänemark gab es bereits Minuszinsen bei Immobiliendarlehen.

Kunden der dänischen Jyske Bank erhielten die Darlehen zeitweise zu einem Zinssatz von - 0,5 %. Auch in der Schweiz wurden unter bestimmten Voraussetzungen Hausdarlehen mit negativen Zinsen vergeben, allerdings nur für institutionelle Kunden und bei kurzfristigen Krediten mit hohen Summen.

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