Immobilienfinanzierung

Laufende Nebenkosten beim Haus: So berechnen Sie monatliche Kosten

Zusätzlich zum Kaufpreis und den Kauf­neben­kosten fallen für Haus­be­sitzer auch monat­liche Kosten an – ähnlich wie die „Warmmiete“ bei Miet­ver­trägen. Wir er­klären Ihnen, mit welchen Pos­ten Sie rechnen müssen, wie teuer es für Sie wird und wie Sie bei den Neben­kosten sparen können.

Katharina Fuhrin
Zuständige Redakteurin für die Bereiche Immobilien und Versicherung

Was sind die laufenden Nebenkosten beim Haus?

Besitzen und bewohnen Sie ein Haus, fallen regel­mäßig wieder­keh­ren­de Kosten an. Dazu gehören z. B. Kosten für Strom und Gas, Gebüh­ren für die Müll­ab­fuhr, Grund­steuer an die Gemeinde, der Rund­funk­bei­trag (GEZ) und Rech­nungen des Inter­net­an­bie­ters. Auch Ver­siche­rungen müssen Sie als Immo­bilien­be­sitzer bezahlen.

Wenn Sie ein Haus kaufen, sollten Sie also Fol­gen­des ein­pla­nen: Auf der einen Seite gibt es die Kauf­neben­kosten, die ein­malig direkt beim Kauf anfallen (wie die Grund­er­werbs­steuer und Notar­kosten). Auf der anderen Seite kommen wieder­keh­rende Kosten auf Sie zu, zusätz­lich zu der monat­lichen Rate, die Sie wahr­schein­lich für Ihre Bau­finan­zierung zahlen.

Stehen Sie noch vor der Ent­schei­dung, wie viel Haus Sie sich leisten können, hilft Ihnen unser Budgetrechner.

Budgetrechner

Welche Nebenkosten fallen bei einem Haus im Monat an?

Wie hoch die Betriebskosten für ein Haus sind, hängt unter anderem davon ab, wie groß es ist, wie viele Bewohner dort leben, welchen ener­ge­tischen Standard es hat und wo es steht. Manche Kommunen erheben z. B. keine Gebühren für die Straßen­rei­ni­gung, dafür kostet die Abfall­ent­sorgung mehr oder die Grund­steuer. Zu den schwer berechen­baren Posten zählen die Ener­gie­kosten, die seit der Ener­gie­krise stark schwanken.

In der folgenden Tabelle zeigen wir Ihnen die wich­tigs­ten Haus­neben­kosten auf einen Blick, die Werte können aber nur Annähe­rungs­werte sein. Als Bei­spiel nehmen wir ein Haus mit 120 qm Wohn­fläche.

Tabelle: Laufende Nebenkosten bei einem Einfamilienhaus mit 120 qm Wohnfläche

Posten

Kosten pro Monat

Kosten im Jahr

Grundsteuer

35 €

420 €

Müllabfuhr

30 €

360 €

Straßenreinigung

25 €

300 €

Wasser (inkl. Abwasser)

35 €

420 €

Strom

100 €

1.200 €

Heizkosten Gas

170 €

2.040 €

Wartungskosten der Heizung

25 €

300 €

Versicherungen

35 €

420 €

Telekommunikation

50 €

600 €

Schornsteinfeger

7 €

84 €

Instandhaltungsrücklage

120 €

1.400 €

Summe

Kosten pro Quadratmeter

632 €

5,27 €

7.584 €

63,20 €

Stand: Januar 2023

In diesem Beispiel müssten Sie als Haus­be­sit­zer mit monat­lichen Neben­kosten für Ihr Haus von 120 qm in Höhe von 632 € rechnen, aufs Jahr gerechnet sind das 7.584 €. Diesen Betrag sollten Sie im Hinter­kopf be­hal­ten, wenn Sie Ihre Bau­finan­zierung und die monat­liche Kredit­rate planen.

Beitrag zu Straßenarbeiten

Es kann vorkommen, dass Ihre Gemeinde Straßen­ar­beiten be­auf­tragt, z. B. zu as­phal­tieren oder einen neuen Geh­weg anzu­legen. Unter Umstän­den müssen Sie sich an den Kosten betei­ligen. Der Betrag richtet sich unter anderem nach der Grund­stücks­größe und kann vier- bis fünf­stellig ausfallen!

Wie kann ich für mein Haus die laufenden Nebenkosten berechnen?

Wenn Sie vor dem Hauskauf die Neben­kosten be­rech­nen möch­ten ohne die einzel­nen Posten zu kennen, gibt es eine Faust­for­mel: Gehen Sie pau­schal von 4 € pro Quadrat­meter aus, multi­pli­ziert mit der Größe Ihrer Immo­bilie. Als monat­liche Neben­kosten für ein Haus mit 140 qm er­ge­ben sich so 560 €. Hinzu kommt noch 1 € pro Quadrat­meter als Instand­hal­tungs­rücklage (in diesem Fall also zusätz­lich 140 €).

So bekommen Sie einen Schätz­wert, wenn Sie sich fragen, was ein Haus im Monat an Neben­kosten kostet. Aller­dings funktio­niert das Hoch­rech­nen auf andere Quadrat­meter­zahlen nur grob, da manche Posten wie Heizen und Strom stark von der Größe der Immo­bilie ab­hän­gen, andere – wie Müll­abfuhr, Tele­kommu­nika­tion, Wasser, Schorn­stein­feger und War­tung der Hei­zung – sich dage­gen nicht ver­teuern. Für ein großes Haus mit 250 qm müssen also nicht unbe­dingt 1.000 € an Neben­kosten anfallen, der Wert kann auch deut­lich darunter liegen.

Wie hoch sind die laufenden Betriebskosten pro qm für ein Haus in 2023?

Durch die Inflation sind die Lebens­haltungs­kosten in 2022 stark ange­stiegen. Das hatte auch Aus­wir­kungen, wie viel Neben­kosten Sie pro qm für Ihr Haus gezahlt haben. Ins­be­son­dere die Ener­gie­preise lagen 2022 deut­lich höher als in den Jahren davor: der Strom­preis um gut 25 %, der Gas­preis zwischen­zeit­lich um 300 %.

Die Prognose für das laufende Jahr 2023 geht leider von weiter­hin hohen Prei­sen aus. Rele­vant für die Ent­wick­lung sind haupt­säch­lich der Ukraine­krieg und die Gas­knapp­heit durch die stark zurück­ge­gan­genen Liefer­mengen aus Russland, aber auch CO2-Abgaben für die Ener­gie­wende und Netz­ge­bühren sowie Be­schaffungs­kosten. Zwar sind diese zuletzt etwas zurück­ge­gangen, das hat aber noch keine Aus­wir­kungen auf lang­fris­tige Liefer­ver­träge.

Wenn man davon ausgeht, dass die Kosten für Strom und Hei­zung etwa 30 % der Be­triebs­kosten eines Hauses aus­machen und diese Kosten 2023 wiederum doppelt so hoch liegen wie noch vor der Ener­gie­krise, muss man den üblichen Schätz­wert von 4 € pro qm für 2023 auf 5,20 € pro qm erhöhen.

Wie unterscheiden sich private und öffentliche Hausnebenkosten?

Für die Nutzung Ihrer Immobilie sind Sie auf ver­schie­dene Dienst­leis­ter an­ge­wiesen. Auf der einen Seite pro­fi­tieren Sie von der öffent­lichen Infra­struk­tur, etwa die Wasser­ver­sor­gung, die Müll­abfuhr und die Ab­wasser­ent­sor­gung. Dafür zahlen Sie öffent­liche Haus­neben­kosten. Auf der anderen Seite schließen Sie Ver­träge mit pri­vaten Dienst­leis­tern wie Ihrem Schorn­stein­feger oder dem Hei­zungs­mon­teur und zahlen dafür pri­vate Haus­neben­kosten.

Öffentliche Nebenkosten für das Eigenheim

  • Grundsteuer: Jeder Immo­bilien­be­sitzer muss Grund­steuer an die Stadt oder Kommune bezahlen, in der die Immo­bilie steht. In letz­ter Zeit wird über dieses Thema immer wieder dis­ku­tiert, weil die Grund­steuer ab 2025 neu be­rech­net wird. Die Bundes­länder konnten sich auf keine ein­heit­liche Methode einigen. Weil zudem die Kommunen unter­schied­liche Hebe­sätze haben, die bei der Be­rech­nung eine Rolle spielen, kann die Höhe der jähr­lich zu zah­len­den Grund­steuer (auch jetzt schon) stark vari­ieren. Ab 2025 müssen Be­wohner von Eigen­heimen in Städten wohl mit den stärks­ten Ge­bühren­stei­ge­rungen rechnen. Aktu­ell liegen die Sätze bei ca. 80–800 €.
  • Straßenreinigung: Dieser Posten fällt nicht überall an, aber manche Kommunen erheben eine Gebühr für ihren Reini­gungs­service. Sie ist umso höher, je länger die Straßen­seite des Grund­stücks ist. Zudem hängt sie von der Häufig­keit ab, die Sie sich nicht aus­suchen können. Wohnen Sie z. B. an einer Fuß­gänger­zone, wird die Straße be­son­ders häufig ge­rei­nigt, was dem­ent­sprechend teuer ist (ca. 10–50 € im Monat).
  • Müllabfuhr: Bei der Abfall­ent­sor­gung steigen die Kosten nicht mit der Größe Ihres Hauses, sondern der Anzahl der ge­mel­deten Per­sonen Ihres Haus­halts. Die Gebühren hängen vom kommu­nalen An­bie­ter ab, zudem können Sie in manchen Orten die Häu­fig­keit der Ent­sor­gung wählen. Wenn die Immo­bilie unbe­wohnt ist, können Sie den Müll ab­mel­den und sich diesen Posten der monat­lichen Kosten für das Haus sparen.
  • Wasser und Abwasser: Anders als bei Strom und Gas können Sie Ihren Wasser­ver­sorger nicht frei aus­wählen, die Ver­sor­gung liegt bei der Kommune. In man­chen Re­gio­nen ist Wasser leich­ter ver­füg­bar als in ande­ren, daher sind die Preise der Ver­sor­gungs­unter­nehmen sehr unter­schied­lich. Üblich ist die Ab­rech­nung über einen Grund­preis und einen ver­brauchs­ab­hän­gigen Preis pro m3. Hinzu kommen Ge­büh­ren für die Ab­wasser­ent­sorgung. Je mehr Frisch­wasser Sie ver­brauchen, desto mehr müssen Sie auch für das Ab­wasser bezahlen. In manchen Regionen kostet der m3 Schmutz­wasser sogar mehr als der m3 Frisch­wasser, das Sie be­ziehen. Neben Frisch- und Abwasser ist der dritte Punkt die Nieder­schlags­wasser­gebühr. Hier schlägt zu Buche, wie viel Pro­zent des Grund­stücks ver­sie­gelt ist, etwa durch Terrassen, Geh­wege und Neben­ge­bäude. Das Regen­wasser, das dort nicht ab­sickern kann, be­las­tet die öffent­liche Kana­li­sa­tion und wird dem­ent­sprechend berechnet.

Private Hausnebenkosten

  • Strom: Jedes Haus braucht Strom – wie viel, bestimmt die Kosten für diesen Punkt der lau­fen­den Haus­neben­kosten. Der durch­schnitt­liche Strom­ver­brauch von zwei Per­sonen in einem Ein­fa­milien­haus liegt bei etwa 2.500 kWh. Es hat also einen er­heb­lichen Ein­fluss auf Ihre monat­lichen Kosten, wie viel Sie für die kWh Strom bei Ihrem Strom­an­bieter zahlen.
  • Heizung: Heizkosten haben schon immer einen großen Teil der Neben­kosten für ein Ein­fa­milien­haus aus­ge­macht. Seit die Preise für Energie so stark ge­stie­gen sind, zah­len manche Haus­be­sit­zer 400 € und mehr fürs Heizen. Alter­na­tiven zu Gas und Öl wie Wärme­pumpen und Solar­thermie sind daher in den ver­gange­nen Mona­ten immer be­liebter ge­wor­den, nicht nur bei Bau­herren, son­dern auch bei Moder­ni­sie­rungen. Egal, welche Hei­zung: Für eine lange Lebens­dauer und effi­ziente Leis­tung muss sie regel­mäßig ge­war­tet werden. Dabei kann man mit etwa 300 € im Jahr rechnen, klei­nere Repa­ra­turen inklusive.
  • Schornsteinfeger: Besitzen Sie einen Kamin, ist alle 3 Jahre eine Feuer­stätten­schau durch den Be­zirks­schorn­stein­feger vor­ge­schrie­ben. Hinzu kommen jähr­liche Reinigungs-, Mess- und Wartungs­ar­beiten.
  • Internet und Telefon: Wer nur noch mobil tele­fo­niert und surft, kann diesen Posten der Be­triebs­kosten für sein Haus streichen. Alle anderen brauchen einen Inter­net­an­bieter und einen DSL-Anschluss und müssen monat­lich 30–80 € an Kosten rechnen.
  • Versicherungen: Ihr Haus bindet wahr­schein­lich einen großen Teil Ihres Kapi­tals. Das be­deu­tet: Tritt ein Schadens­fall ein, können die Kosten Ihre Exis­tenz be­drohen. Einige Ver­siche­rungen sind daher für Immo­bilien­be­sitzer un­be­dingt rat­sam, auch wenn sie ge­setz­lich nicht vor­ge­schrie­ben sind. Dazu gehören die Wohn­ge­bäude­ver­siche­rung, die Ele­men­tar­ver­siche­rung und die Haus­rat­ver­siche­rung. Welche Ver­siche­rungen außer­dem sinn­voll sind und auf welche Sie auch ver­zich­ten können, er­klären wir Ihnen in unserem Rat­geber Immo­bilien-Versicherungen.
  • Instandhaltungsrücklage: Als Mieter können Sie bei an­ste­hen­den Re­pa­ra­turen Ihren Ver­mieter be­auf­tragen, als Eigen­tümer einer Immo­bilie müssen Sie selbst für sämt­liche Schä­den auf­kommen. Auch größere In­ves­ti­tionen wie neue Fens­ter oder eine Bad­sa­nie­rung können irgend­wann an­stehen. Ein gängiger Richt­wert geht von 1 € pro Monat und Qua­drat­meter aus, den Sie zurück­legen sollten. Das geht z. B. auf einem Tages­geld­konto, aber auch ein Bau­spar­ver­trag lohnt sich oft in diesem Fall.

Tipps: Wie kann ich bei den laufenden Nebenkosten sparen?

Weil die Hausnebenkosten aus so unter­schied­lichen Posten bestehen, gibt es eine Reihe von Mög­lich­keiten, wie Sie Ihre Neben­kosten senken können. Hier sind die wich­tigs­ten Tipps im Überblick:

Heizkosten senken

  • Raumtemperatur um 1 Grad ab­sen­ken spart ca. 6 % Heizkosten
  • bei Gasheizungen regel­mäßig den Gas­an­bieter wech­seln, um von besseren Ange­boten zu profi­tieren
  • Haus durch eine ver­besserte Dämmung vor Kälte­verlust schützen
  • ineffiziente Heizungen aus­tauschen (neue Hei­zungen lassen sich auch un­kompli­ziert finanzieren)

Stromkosten senken

  • Energiebewusst leben (z. B. auf den Wäsche­trock­ner ver­zich­ten, Ener­gie­spar­lampen ver­wenden – weitere Tipps zum Strom sparen haben wir in unserem Rat­geber zusammengefasst)
  • Stromtarife ver­gleichen und regel­mäßig Strom­an­bieter wechseln
  • falls möglich: Photo­vol­taik installieren und selbst Strom produzieren

Betriebskosten sparen beim Wasser

  • Wasserverbrauch senken
  • versiegelte Flächen auf dem Grund­stück mög­lichst klein halten (spart Nieder­schlags­wasser­gebühr)
  • Regenwasser zur Garten­be­wässe­rung nutzen
  • Gartenwasserzähler installieren (spart Ab­wasser­ge­bühren)

Nebenkosten einsparen beim Müll

  • Müll trennen, um Größe der Rest­müll­tonne mög­lichst klein zu halten oder sie seltener abholen zu lassen
  • Tonnen selbst an die Straße stellen (falls Ihr Ab­fuhr­unter­nehmen das nicht ohnehin verlangt)
Versicherungen prüfen
  • jährlicher Vergleich der Ange­bote am Markt

FAQ: Häufige Fragen zu Hausnebenkosten

  • Wie unterscheiden sich Nebenkosten für Mietwohnung und Haus?

    Auch wenn wir bisher die Begriffe „Betriebs­kosten“ und „Neben­kosten“ synonym ver­wen­det haben, gibt es doch einen großen Unter­schied, der bei dieser Frage zum Tragen kommt: Betriebs­kosten sind nach §556 BGB solche Kosten, „die lau­fend ent­stehen“, Neben­kosten dagegen können auch ein­ma­lige Aus­gaben sein wie z. B. die Repa­ratur eines Fens­ters. Als Mieter be­kom­men Sie des­wegen streng­ge­nommen keine Neben­kosten­ab­rechnung, sondern eine Betriebs­kosten­ab­rechnung. Denn nur Betriebs­kosten darf der Ver­mieter auf seine Mieter umlegen.

    Die Nebenkosten für eine Miet­woh­nung und für ein Haus unter­schei­den sich also weni­ger durch ver­schie­dene Posten (nur beim Haus ist eine In­stand­hal­tungs­rück­lage ein­zu­rech­nen), als bei der Höhe mancher Posten. So werden z. B. die Kosten für die War­tung der Hei­zung, den Schorn­stein­feger und die Straßen­reini­gung durch alle Mieter eines Mehr­fa­milien­hauses geteilt, während ein Eigen­heim­be­sitzer sie alleine über­nehmen muss.

  • Welche Nebenkosten kann ich als Eigentümer von der Steuer absetzen?

    Wenn Sie Ihr Haus selbst bewohnen, können Sie nur einen kleinen Teil der Neben­kosten steuer­lich ab­set­zen. Dazu gehören:

    • haushaltsnahe Dienst­leis­tungen (z. B. Lohn für den Gärtner oder die Putzhilfe)
    • Schornsteinfeger
    • Wartung der Heizung
    • Handwerkerkosten
    • wenn Sie im Homeoffice arbeiten: Be­triebs­kosten Ihres Arbeits­zimmers, also an­teilig Strom, Heizung, Wasser, Müll
  • Was sind die laufenden Kosten für ein Grundstück?

    Besitzen Sie ein unbe­bau­tes Grund­stück oder möchten Sie ein Grund­stück kaufen? Auch hier fal­len laufende Neben­kosten an. Rechnen sollten Sie mit:

    Pro Jahr liegen die Kosten damit in der Regel bei etwa 100–400 €.

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