Können wir helfen?
Kostenlos, Mo. bis Fr. von 8 bis 18 Uhr
Immobilienfinanzierung

Nachrangdarlehen: Optionaler Baustein für Ihre Baufinanzierung

Nachrangdarlehen werden bei der Baufinanzierung benötigt, wenn eine erstrangige Finanzierung nicht ausreicht, um den Kreditbedarf zu decken. Die Zinsen sind zwar höher. Clever eingesetzt kann es die Gesamtkosten des Darlehens trotzdem senken. Erfahren Sie, wie das funktioniert!

  • Inhaltsverzeichnis
    • Definition: Was ist ein Nachrangdarlehen?

      Ein nachrangiges Darlehen ist ein Kredit, der im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers erst nach den erstrangigen Krediten bedient wird. Der Gläubiger eines Nachrangdarlehens geht also ein höheres Risiko ein, das sich zumeist in höheren Zinsen niederschlägt. Eine Ausnahme ist die KfW-Förderung, deren Kredite mehrheitlich in die Kategorie Nachrangdarlehen fallen, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen werden.

      Im Bereich Geldanlage sind Nachrangdarlehen für Anleger interessant. Sie versprechen hohe Zinsen – besonders beim Crowdinvesting. Allerdings beinhalten Sie für die Investoren auch oft ein hohes Ausfallrisiko.

      Unterschied zwischen erstrangigen und nachrangigen Darlehen

      Bei einer Baufinanzierung stellen Banken dem Kreditnehmer eine hohe Summe zur Verfügung – im Gegenzug verlangen sie Zinsen und Sicherheiten. In der Regel wird bei einer Immobilienfinanzierung eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Kann der Darlehensnehmer die Schuld und die Zinsen nicht mehr bezahlen, dann haben die Darlehensgeber Zugriff auf die dingliche Sicherheit, sprich die Immobilie, und können sie verkaufen. In der Regel geschieht das durch eine Zwangsversteigerung.

      Bei der Verwertung der Kreditsicherheiten werden die Darlehen, die im Grundbuch mit höherem Rang eingetragen sind, zuerst beglichen. Nur dann, wenn danach noch Geld vorhanden ist, kommen auch die Nachrangdarlehensgeber mit ihren Forderungen auf dem letzten Rang zum Zug. Das macht eine Nachrangfinanzierung für den Gläubiger riskanter. Denn es ist unklar, ob nach einer Verwertung des Hauses beziehungsweise der Wohnung noch Geld übrig ist für die nachrangigen Gläubiger. Zumal bei einer Zwangsversteigerung in der Regel nicht der Markthöchstpreis erzielt wird.

      In welchen Fällen ist eine Nachrangfinanzierung sinnvoll?

      Überbrücken von Engpässen bei der Baufinanzierung

      Es kann bei einem Hausbau immer passieren, dass unerwartete Schwierigkeiten auftauchen: Die Baugrube stürzt ein, der Abriss eines alten Hauses erweist sich als schwieriger als geplant, für einen Umbau werden unerwartet neue kostspielige Planungen nötig – und Sie als Bauherr sehen sich plötzlich mit Mehrkosten konfrontiert, die im ersten Baudarlehen nicht enthalten sind. In solchen Fällen können Nachrangdarlehen eine Möglichkeit der Nachfinanzierung sein.

      Nachträglicher Umbau oder Ausbau einer Immobilie

      Angenommen, Sie haben bereits eine Immobilie gekauft und die passende Finanzierung läuft. Nach einigen Jahren merken Sie, dass Sie mehr Platz benötigen und planen einen Anbau. Falls es nicht möglich ist ihr laufendes Darlehen aufzustocken, kann ein Nachrangdarlehen eine andere Möglichkeit sein, das Vorhaben zu finanzieren.

      Simulieren von Eigenkapital für die Baufinanzierung

      Mit Hilfe eines Nachrangdarlehens kann zudem Eigenkapital simuliert werden, zum Beispiel bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Kurz gesagt: Nimmt der Bauherr bei Bank A ein Nachrangdarlehen auf, kann er dieses Geld bei Bank B als Eigenkapital für das dortige Baudarlehen einsetzen und damit die Zinsen für den erstrangigen Hauptkredit verbessern.

      Dies hat zwar zunächst den Nachteil der höheren Zinsen für das Nachrangdarlehen. Doch wenn Kreditnehmer so planen, dass sie das nachrangige Darlehen mit den höheren Zinsen als erstes zurückzahlen, dann profitieren sie später von niedrigeren Zinsen beim erstrangigen Hauptdarlehen. Bei Baudarlehen, die in der Regel ein Volumen von mehreren hunderttausend Euro haben, machen sich auch kleine Unterschiede im Zinsniveau deutlich in der Gesamtverzinsung bemerkbar. Insofern kann eine intelligente Kombination verschiedenrangiger Kredite dabei helfen, bei der Immobilienfinanzierung Geld einzusparen.

      Welche Banken vergeben Nachrangdarlehen?

      In der Regel sind dies die Institute, die schon die erstrangige Finanzierung vergeben haben – Banken, Sparkassen oder Genossenschaftsbanken. Reine Nachrangfinanzierungen unabhängig von der Erstfinanzierung vergeben Banken selten. Ausgezahlt oder vermittelt werden sie von verschiedenen unabhängigen Finanzdienstleistern.

      Wie hoch sind die Zinsen bei einem Nachrangdarlehen?

      Mit Ausnahme der Förderkredite der KfW sind die Zinsen für Nachrangdarlehen höher als für erstrangige Finanzierungen. Die Differenz ist stark vom Einzelfall abhängig. Am besten lassen Sie sich von Ihrem Bankberater oder einem unabhängigen Spezialisten für Baufinanzierungen beraten. Einen Überblick über die aktuellen Bauzinsen finden Sie in unserem Baufinanzierung Vergleich.

      Wie sieht ein Vertrag über ein Nachrangdarlehen aus?

      Das nachrangige Darlehen wird in den Grundzügen wie jeder andere Kredit vertraglich vereinbart. Einzig eine Rangrücktrittsvereinbarung, auch als Nachrangabrede bezeichnet, unterscheidet das Nachrangdarlehen von anderen Finanzierungsarten.

      Wie kann ich ein Nachrangdarlehen von Privat aufnehmen oder vergeben?

      Sie haben einen vermögenden Onkel, einen finanziell aufgeschlossenen Bekannten? Dann können Sie unter Umständen auch von Privat ein Nachrangdarlehen aufnehmen. Vor allem im ländlichen Raum ist dies nicht unüblich, nicht nur in der Landwirtschaft. Insofern ist es auch bei Banken gerne gesehen, wenn zum Beleg von weiterem Eigenkapital nachrangige Kredite von Privat vorgelegt werden.

      Checkliste: Das sollte ein Vertragsmuster für ein privates Nachrangdarlehen enthalten

      Der private Darlehensvertrag kann relativ einfach vereinbart werden. Sollten Sie ein Muster verwenden, überprüfen Sie dieses daraufhin, ob es Ihren individuellen Interessen gerecht wird. Anbei die wichtigsten Punkte, die ein solcher Darlehensvertrag unbedingt enthalten sollte:

      • Name des Darlehensgebers und des Darlehensnehmers
      • Höhe des Darlehens (in Zahlen und idealerweise auch in Worten)
      • Kosten und Konditionen: Laufzeit, Zinshöhe, Fälligkeitszeitpunkt der jährlichen Zinsen (gewöhnlich zu Jahresende), Möglichkeit zur Sondertilgung
      • Verlängerung der Laufzeit: sollte nur vor Ablauf der Laufzeit vereinbart werden können
      • Rückzahlungsanspruch: sollte nur mit Zustimmung des Darlehensgebers vom Kreditnehmer abgetreten oder verpfändet werden dürfen
      • Auszahlungsmodalitäten –Zeitpunkt der Auszahlung sowie das Konto, auf das das Geld gehen soll
      • Bedingungen einer außerordentlichen Kündigung durch den Darlehensgeber – in der Regel durch die Formulierung „wichtiger Grund“ mit Nennung zwei exemplarischer Gründe, z.B. Zahlungsverzug oder wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers

      Weitere wichtige Aspekte:

      • In der Regel vereinbaren die Kreditgeber mit den Darlehensnehmern, dass ihre Forderungen aus dem privaten Nachrangdarlehen hinter die der anderen Gläubiger zurücktritt. Damit dies nicht auch für zukünftige Forderungen gilt, sollten Gläubiger dies ausdrücklich ausschließen.
      • Günstig für den Darlehensgeber ist es, sich als letzten Punkt ein Abtretungsrecht der Forderungen aus dem Darlehen und etwaigen Verträgen über Sicherheiten zum Zweck der Refinanzierung an Dritte vorzubehalten.
      • Wichtig: Wirksam ist der Darlehensvertrag nur dann, wenn Darlehensnehmer und Darlehensgeber unter Angabe von Unterschriftsort und Datum unterschreiben.
      Vergleich.de Tipp

      Auch wenn Sie keinen Preisnachlass gewähren wollen, sind viele Verkäufer nicht abgeneigt, einen Teil der Kaufpreissumme in Form eines Nachrangdarlehens quasi zu stunden. Durch dieses Verkäuferdarlehen können Sie Ihr Eigenkapital für die weitere Finanzierung erhöhen und diese dadurch vergünstigen. Üblich sind 5 – 10 % des Kaufpreises der Immobilie.

      Tipps zur Hausbesichtigung

      Worauf muss ich bei einer Hausbesichtigung achten und wie gehe ich vor? Wir erklären Ihnen, welche Fragen Sie stellen sollten und welche Checklisten Sie am besten zum Termin mitnehmen.

      Hausbesichtigung
      Wohnkredit für Immobilienbesitzer

      Renovierungsarbeiten, neue Möbel oder der Anbau im Garten: Als Immobilienbesitzen können Sie sich mit einem Wohnkredit kleinere und größere Wünsche für Ihr Haus oder Ihre Wohnung erfüllen.

      Wohnkredit
      So stehen die Bauzinsen 2019

      Planen Sie eine Baufinanzierung? Dann sollten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick haben, denn das aktuelle Zinsniveau entscheidet mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird.

      aktuelle Bauzinsen
       

      Vergleich.de verwendet Cookies, um Ihr Nutzungserlebnis zu verbessern. Wenn Sie auf der Seite weitersurfen, stimmen Sie der Cookie-Nutzung zu.