Modernisierung: Mit einem Modernisierungsdarlehen das Haus wieder in Schuss bringen

Was ist ein Modernisierungsdarlehen?

Ein Modernisierungsdarlehen ist ein Ratenkredit, der für die Modernisierung eines Hauses oder einer Wohnung genutzt werden muss. Es ist also zweckgebunden für die Modernisierung der Immobilie und wird nur an Immobilienbesitzer vergeben. Durch die festgelegte Verwendung kann ein Modernisierungskredit mit günstigeren Zinsen vergeben werden als ein nicht zweckgebundener Ratenkredit. Zu den Besonderheiten eines Modernisierungsdarlehens gehört, dass es nicht über das Grundbuch abgesichert werden muss. Daher entfällt ein Grundbucheintrag. Die Beantragung und Abwicklung des Kredites erfolgen ebenso unbürokratisch wie bei einem Ratenkredit.

Haus modernisieren: Was ist wann zu tun und wie hoch sind die Kosten?

Mit folgender Übersicht beantworten wir die oft gestellte Frage: „Ich will mein Haus sanieren. Welche Kosten entstehen dabei?“ Die Tabelle zeigt die anfallenden Arbeiten, in welchen Abständen sie notwendig werden und die durchschnittlichen Kosten, die entstehen, wenn Sie Ihr Haus modernisieren. Es handelt sich dabei um grobe Schätzwerte, die vom Zustand der Bausubstanz abhängig sind.

Die Werte gelten für ein Beispielhaus mit folgenden Eigenschaften:

• Einfamilienhaus
• freistehend
• Baujahr vor 2000
• 130 Quadratmeter Wohnfläche
• Satteldach (auch Giebeldach genannt)

Fazit: Die Fragen „Was kostet die Modernisierung meines Hauses?“ und „Wie hoch sind die Kosten pro qm“ können nicht eindeutig beantwortet werden. Jedes Gebäude hat eine andere Bausubstanz, einen anderen Zustand und benötigt unterschiedliche Bauarbeiten. Außerdem bestehen regionale Unterschiede in den Material- und Handwerkerkosten. Daher können die oben genannten Zeiträume zwischen den Baumaßnahmen abweichen und die Kosten höher oder niedriger ausfallen. Allerdings macht die Tabelle zum Beispielhaus deutlich, dass Sie je nach Maßnahme mit Kosten zwischen 2.000 € und 50.000 € rechnen müssen.

Was kann man mit einem Modernisierungsdarlehen finanzieren?

Typische Beispiele für Modernisierungsarbeiten, die mit einem Modernisierungsdarlehen finanziert werden, sind:

• Fenster erneuern
• Haustür austauschen
• Fußboden neu verlegen
• Dachdämmung verbessern
• Heizungsanlage erneuern

Welche Kreditsummen sind für eine Modernisierung möglich?

In den meisten Fällen werden Kreditsummen bis zu 50.000 € als Modernisierungsdarlehen vergeben. Geht es um höhere Beträge, dann kommt eine Baufinanzierung infrage. Dabei wird allerdings ein Grundbucheintrag notwendig und die Kreditvergabe erfordert mehr Bürokratie und dauert länger. 

Welches Modernisierungsdarlehen ist das richtige?

Es gibt verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten, die Sie für die Maßnahmen zur Modernisierung Ihres Hauses nutzen können. Die Entscheidung hängt von Ihrem Finanzierungsbedarf und den geplanten Bauvorhaben ab.

• Das Modernisierungsdarlehen mit und ohne Grundbucheintrag

  Das Modernisierungsdarlehen ist wie oben beschrieben zweckgebunden. Daher können Sie es mit günstigeren Zinsen bekommen als einen Ratenkredit, der nicht zweckgebunden ist. Das Zinsniveau beginnt bei rund 3 %– 4 %. Es können dabei zwei Formen unterschieden werden:

  Der Regelfall: Modernisierungsdarlehen ohne Grundbucheintrag

  Als Immobilienbesitzer wird Ihre Bonität positiv bewertet. Die Zweckbindung des Darlehens bietet dem Kreditgeber eine Sicherheit für das geliehene Geld. Deshalb ist ein Eintrag ins Grundbuch nicht notwendig. Das erspart Ausgaben für den Notar und das Grundbuchamt sowie unnötige Bürokratie bei der Kreditabwicklung. 

  Die Ausnahme: Modernisierungsdarlehen mit Grundbucheintrag

  Sie können der Bank anbieten, das Modernisierungsdarlehen in das Grundbuch eintragen zu lassen. Dadurch geben Sie eine zusätzliche Sicherheit und können bei den Verhandlungen eventuell die Zinsen nach unten drücken. Allerdings rechnet sich das nur bei sehr hohen Kreditsummen von 40.000 € oder 50.000 €. Und bedenken Sie, dass dadurch Notarkosten und Grundbuchkosten hinzukommen. 

• Wann sollte ich eine Baufinanzierung für die Modernisierung nutzen?

  Geht es bei den Modernisierungsmaßnahmen um hohe Summen von mehr als 50.000 €, ist eine Baufinanzierung in der Regel die passende Finanzierungsart. Ein Vorteil ist dabei die günstige Verzinsung, die bei unter 2 % beginnt. Für den Kreditnehmer von Nachteil ist die Absicherung über einen Grundbucheintrag, wodurch Zusatzkosten entstehen. Zwei Aspekte sind dabei besonders zu beachten:

  • Es kann sich lohnen, das Modernisierungsdarlehen beim selben Anbieter wie die ursprüngliche Baufinanzierung aufzunehmen. Als Bestandskunde ist es möglich, besonders niedrige Zinsen zu erhalten. In einer günstigen Verhandlungsposition sind Sie, wenn die Sollzinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft. Dann können Sie die Gespräche mit Ihrer Bank über eine Anschlussfinanzierung mit dem Thema Modernisierung verbinden. Hat die Bank Sie als guten Kunden kennen gelernt, kommt Sie Ihnen vielleicht mit einem guten Angebot entgegen.
  • Wenn Sie als Immobilienkäufer gerade eine Immobilie erwerben und diese gleichzeitig modernisieren wollen, können Sie die Modernisierungskosten unter Umständen mit der Baufinanzierung verbinden. Das geht aber nur, wenn die Kredithöhe für beide Vorhaben nicht den Beleihungswert des Hauses übersteigt. Das ist der Wert der Immobilie, den die Bank bei einer möglichen Zwangsversteigerung erhalten würde.

• Warum ist ein Ratenkredit eine teure Alternative zum Modernisierungsdarlehen?

  Denkbar ist auch eine Finanzierung Ihrer Modernisierungsmaßnahmen über einen klassischen und nicht zweckgebundenen Ratenkredit. Diese Kreditart kommt normalerweise für Beträge zwischen 1.000 € und 50.000 € infrage. In unserem Ratenkredit Vergleich erhalten Sie einen Überblick über die aktuellen Angebote. Allerdings haben Sie bei Ratenkrediten den Nachteil, dass das Zinsniveau bei ca. 4 % bis 5 % beginnt und damit höher ist als bei zweckgebundenen Krediten wie zum Beispiel einem Modernisierungsdarlehen. Sie müssen daher für einen Ratenkredit oft mehr bezahlen als für einen Modernisierungskredit.

• Welche Förderangebote bietet die KfW für die Modernisierung?

  Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet mehrere staatliche Förderprogramme, die Sie zur Modernisierung nutzen können. Mit der KfW-Förderung werden insbesondere umweltbewusste Bau- und Modernisierungsvorhaben mit zinsgünstigen Krediten oder Zuschüssen unterstützt. Dazu gehört die Modernisierung von Wohnraum ebenso wie die energetische Gebäudesanierung. Zum Beispiel können Sie das Programm 159 beantragen, bei dem Sie weniger als 0,5 % Zinsen zahlen, wenn Sie Ihr Haus altersgerecht umbauen wollen. Oder die KfW-Programme 261 und 262 aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Für energetische Maßnahmen können Sie auch den Zuschuss für energieeffiziente Sanierung, das Programm KfW 461, beantragen.

• Fördermittel der Bundesländer als Modernisierungsdarlehen

  Die Bundesländer bieten eigene zinsgünstige Programme zur Wohnungsbauförderung. Dabei steht die Schaffung neuen Wohnraums im Mittelpunkt. Aber auch Maßnahmen zur Modernisierung, beispielsweise zum altersgerechten Wohnen oder für energetisches Sanieren, werden unterstützt. Einen Überblick über die verschiedenen Programme und die zuständigen Förderinstitute erhalten Sie in unserem Artikel zur Wohnungsbauförderung.

• Wie kann ich mein Haus modernisieren und die Kosten mit Bausparen finanzieren?

  Bausparen ist eine sehr beliebte Möglichkeit Eigenkapital anzusparen. Dabei sparen Sie eine zuvor im Bausparvertrag festgelegte Summe an. Zum Beispiel 18.000 € über 10 Jahre mit monatlichen Sparraten von 150 €. Für diese vermögenswirksamen Leistungen erhalten Sie vom Staat und vom Arbeitgeber einen Zuschuss. Haben Sie die Sparsumme erreicht, können Sie sich das Ersparte und dazu ein Bauspardarlehen auszahlen lassen. Das können Sie nutzen, um Ihr Haus zu sanieren.

6 Schritte: Wie gehe ich bei der Modernisierung meines Hauses vor?

Sie wollen Ihr Haus sanieren? Bei dieser teuren Investition empfiehlt es sich, die Modernisierung Ihres Hauses genau zu planen. Wir zeigen Ihnen alle notwendigen Schritte von der ersten Idee über die Beantragung eines Modernisierungsdarlehens bis zur Bauausführung. 

So läuft die Modernisierung Ihres Hauses

• Schritt 1: Bestandsaufnahme durchführen
• Schritt 2: Modernisierungsplan erstellen
• Schritt 3:Kosten ermitteln
• Schritt 4: Modernisierungsdarlehen beantragen
• Schritt 5:Baugenehmigung einholen
• Schritt 6: Auftragsvergabe erteilen

Holen Sie sich die Meinungen von Sachverständigen, um beurteilen zu können, welche Modernisierungsarbeiten notwendig sind. Die Fachleute erkennen nach einer Besichtigung des Hauses Schäden, die bereits entstanden sind, und sagen, wie sie zu beseitigen sind. Außerdem können Sie Tipps geben, mit welchen Maßnahmen weitere Schäden zu vermeiden sind oder der Wert der Immobilie gesteigert werden kann. Je nach Zustand des Gebäudes und den möglicherweise anstehenden Arbeiten können das folgende Berufsgruppen sein:

• Architekt
• Elektriker
• Tischler
• Dachdecker
• Parkettleger
• Glaser
• Wärme-, Kälte- und Schallschutzisolierer
• Energieberater

Schritt 2: Erstellen Sie einen Modernisierungsplan

In einem Modernisierungsplan listen Sie die bei der Bestandsaufnahme angesprochenen Maßnahmen auf. Legen Sie fest, was in welchem Zeitraum notwendig ist. Dabei empfiehlt sich der Grundsatz: Zuerst kommen die Investitionen in die Bausubstanz und Energiesparmaßnahmen und danach die in ergänzende Arbeiten wie der Anbau eines Wintergartens. Bestimmen Sie, womit Sie beginnen wollen.

Schritt 3: Ermitteln Sie die Kosten der Modernisierung

In einem Kostenplan halten Sie für die ausgewählten Bauarbeiten die anfallenden Kosten fest. Holen Sie dazu Angebote der verschiedenen Handwerksbetriebe ein. Lassen Sie sich dabei die Kosten für notwendiges Material und die Arbeitsleistung detailliert erklären. Am Ende rechnen Sie alle Einzelposten zusammen. Diese Summe entspricht Ihren voraussichtlichen Modernisierungskosten.

Schritt 4: Beantragen Sie ein passendes Modernisierungsdarlehen

Der Kostenplan für die geplante Modernisierung ist Ihre Grundlage für die bevorstehende Finanzierungsanfrage. Eine gute Übersicht über aktuelle Kreditangebote finden Sie in unserem Ratenkredit Vergleich. Dort können Sie Rahmenbedingungen wie den Kreditbetrag und die Laufzeit eingeben und das passende Darlehen auswählen und beantragen. 

Achten Sie bei der Auswahl auf die Möglichkeit einer kostenlosen Sondertilgung. Ist diese in Ihrem Kreditvertrag festgeschrieben, können Sie einen Teil oder den gesamten Kredit außerplanmäßig zurückzahlen. Bedenken Sie bei der Finanzierung auch mögliche Förderprogramme der KfW, mit denen Sie unter Umständen Ihren Modernisierungskredit zinsgünstig ergänzen können. 

Für bestimmte Baumaßnahmen ist eine Baugenehmigung erforderlich. Dazu gehören zum Beispiel Anbauten oder das Einreißen von tragenden Wänden. Diese Baugenehmigung erhalten Sie bei der Baubehörde Ihrer Gemeinde. Erkundigen Sie sich unbedingt rechtzeitig, ob die geplanten Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig sind oder ob Sie möglicherweise Auflagen erfüllen müssen. Das kann bei denkmalgeschützten Gebäuden der Fall sein. Eventuell ist es in Ihrem Fall sinnvoll einen Energiepass zu beantragen. Er gibt an, wie energieeffizient Ihr Haus ist. Ein Energieausweis ist Pflicht, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, vermieten oder verpachten wollen.

Wurde Ihnen das Geld des Modernisierungsdarlehens überwiesen, können Sie anhand der bereits eingeholten Angebote die Handwerker beauftragen. 

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Das Haus modernisieren als Geldanlage

Die Modernisierung einer Immobilie dient der nachhaltigen Wertsteigerung. Egal, ob die Wärmedämmung verbessert und damit zukünftig Energiekosten gespart werden oder ob das Dachgeschoss ausgebaut und somit die Wohnfläche vergrößert wird. Möchten Sie Ihr Haus später verkaufen, können Sie den Verkaufspreis entsprechend der Wertsteigerung durch die Modernisierungsmaßnahmen erhöhen. Es empfiehlt sich eine genaue Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen, damit die Investitionen in die Modernisierung die Mehreinnahmen nicht übersteigen.

Haben Sie vor, Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung zu vermieten, ist eine modernisierte Immobilie leichter zu vermieten. Außerdem können die Modernisierungsmaßnahmen zu höheren Mieten führen und damit Ihre Mieteinnahmen erhöhen. Auch hier sollten Sie in einer Kosten-Nutzen-Rechnung abwägen, welche Investition sich lohnt.

Steuerliche Aspekte: Wie der Fiskus bei Modernisierungen hilft

Bewohnen Sie die Immobilie selbst, können Sie einen Teil der Ausgaben für Handwerker von der Steuer absetzen. Das geht für bis zu 20 % der Arbeitskosten (maximal 6.000 € pro Jahr) und gilt auch für Modernisierungsmaßnahmen. Bei der Steuererklärung müssen die betreffenden Rechnungen eingereicht werden. Auf den Rechnungen sollte der Anteil der Arbeitskosten von dem der Materialkosten zu unterscheiden sein.

Vermieten Sie Ihre Immobilie, können Sie sowohl Erhaltungsaufwendungen als auch Herstellungskosten steuerlich geltend machen.

• Unter Erhaltungsaufwendungen versteht man die Instandsetzung oder Erneuerung bereits vorhandener Dinge, zum Beispiel die Erneuerung des Bades oder den Austausch der Fenster.
• Herstellungskosten liegen vor, wenn etwas Neues geschaffen wird, zum Beispiel ein zusätzliches Gäste-WC.

Fragen Sie am besten Ihrer Steuerberater zum genauen Vorgehen bei der Steuererklärung.