Vorsicht beim Mietkauf – warum sich der Kauf von Haus oder Wohnung auf Raten selten lohnt

Was ist Mietkauf?

Der Mietkauf ist eine Alternative zum klassischen Baudarlehen. Der Mieter schließt mit dem Vermieter einen individuellen Vertrag mit der Pflicht bzw. mit dem Recht, die gemietete Immobilie nach einer bestimmten Zeit und zu einem bestimmten Preis zu kaufen. Dabei werden die bis dahin gezahlten Mieten angerechnet. Der Vermieter behält aber einen Teil der Zahlungen als Mietzins ein. Der eventuell verbleibende restliche Kaufpreis wird als Ablösesumme auf einen Schlag fällig. Banken sind bei einem Mietkauf nicht beteiligt. Der Vertrag muss allerdings immer von einem Notar beglaubigt werden, um rechtskräftig zu sein.

Warum Sie ein Mietkauf Angebot erst einmal hinterfragen sollten

Eine Wohnung oder ein Haus auf Mietkauf zu erwerben, klingt verlockend: Ohne zwingendes Eigenkapital und ohne Schulden wird man durch Mietkauf Schritt für Schritt vom Mieter zum Hausbesitzer. Rechtlich ist ein Mietkaufvertrag allerdings kompliziert und bewegt sich oft in einer Grauzone.

„Schwierig ist, dass der Vertrag über eine sehr lange Zeitspanne läuft“, sagt der Anwalt und Notar Volker Echelmeyer aus der Lübecker Kanzlei Kluge Rechtsanwälte. „Daher muss der Notar darauf achten, dass der Käufer gut abgesichert ist.“

Dass ein Verkäufer freiwillig die Rolle einer Bank einnimmt und einen Kredit einräumt, sollten Sie grundsätzlich hinterfragen – kann er das Objekt vielleicht nicht auf dem üblichen Weg verkaufen? Ist es zu teuer oder heruntergekommen?

Welche Risiken Sie außerdem kennen sollten und wann eine klassische Baufinanzierung die bessere Wahl ist, zeigen wir Ihnen im Folgenden.

Diese Modelle gibt es beim Mietkauf von Haus oder Wohnung

Es gibt zwei unterschiedliche Modelle, wie ein Mietkauf funktioniert:

• Der klassische Mietkauf ist im Prinzip ein Ratenkauf und verpflichtet zum Kauf des Hauses oder der Wohnung. Zwischen Käufer und Verkäufer wird ein Vertrag geschlossen, der schon ab Beginn der Anmietung den Kauf nach einem bestimmten Zeitraum festhält. Der Kaufpreis wird gewissermaßen gestundet: Bis zur Fälligkeit des Kaufpreises zahlt der Käufer regelmäßige Monatsraten, die einer Miete entsprechen. Wenn zur Fälligkeit noch eine Restschuld besteht, muss diese aus eigenen Rücklagen oder aus einem Darlehen bezahlt werden. Der klassische Mietkauf ist eine Mischung aus Miet- und Kaufvertrag, der notariell beglaubigt sein muss.
• Die zweite Variante beim Mietkauf ist der Optionskauf. Dabei wird im Vertrag für den Mieter die Option festgehalten, die Wohnung oder das Haus nach einer bestimmten Zeit zu kaufen und im Grundbuch ein Optionsrecht eingetragen. Eine Kaufverpflichtung ist dies allerdings nicht – anders als beim klassischen Mietkauf kann er den Kauf auch ablehnen, falls ihm das Haus oder die Wohnung doch nicht gefällt oder seine finanzielle Situation sich ändert. Das Optionskaufrecht im Grundbuch erlischt dann. Der Optionskauf wird vor allem von Genossenschaften angeboten.

Für wen lohnt sich Mietkauf?

Mietkauf ist nur eingeschränkt zu empfehlen. Für alle, die ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, sollte eine klassische Baufinanzierung standardmäßig immer erste Wahl sein. Sie bietet Planungssicherheit, ein transparentes Regelwerk und Unabhängigkeit in Bezug auf die gewählte Immobilie. Dennoch kann es Situationen geben, in denen ein Mietkauf Vorteile bringt. Ein Haus auf Mietkauf könnte sich zum Beispiel lohnen für

• Unentschlossene: Mietkauf in der Variante Optionskauf bietet die Möglichkeit, ein Haus oder eine Wohnung in aller Ruhe als Bewohner kennen zu lernen, bevor man sich als Eigentümer an die Immobilie bindet.
• Selbstständige und Freiberufler: Sie zählen zu den Personengruppen, die nur schwer an Bankkredite kommen. Das gilt vor allem, wenn sie in unsicheren Branchen wie der Gastronomie arbeiten und ein extrem schwankendes Einkommen haben.
• junge Familien ohne Eigenkapital: Mit kleinen Kindern fehlt es oft an Geld, wenn ein Gehalt wegfällt. Mietkauf bietet sich an, wenn eine Familie unbedingt ein bestimmtes Objekt kaufen will, dafür aktuell aber keinen Kredit bekommt. So kann sie das Objekt reservieren und dann kaufen, wenn die Mittel da sind (zum Beispiel, wenn wieder beide Elternteile arbeiten gehen).

Achtung: Auch wenn Sie eine negative Schufa haben, kann Ihnen die Bank einen Kredit verweigern. Allerdings sollten Sie in diesem Fall prüfen, ob Mietkauf wirklich eine Alternative für Sie ist. Denn besonders wenn Sie in der Vergangenheit finanzielle Probleme hatten, müssen Sie beim Mietkauf immer die monatliche Doppelbelastung durch Miete und Sparrate im Hinterkopf haben.

Welche Voraussetzungen hat Mietkauf?

Die wichtigste Voraussetzung für Sie als Mietkäufer ist, dass Sie über ein hohes monatliches Einkommen verfügen. Es muss hoch genug sein, um die monatliche Rate, regelmäßige Rücklagen für die spätere Ablösung der Immobilie und weitere Belastungen wie Reparaturarbeiten stemmen zu können. 

Wie funktioniert die Finanzierung von Haus oder Wohnung beim Mietkauf?

Beim klassischen Mietkauf bekommen Sie vom Verkäufer einen Kredit. Sie kaufen und nutzen das Haus oder die Wohnung sofort, bezahlen aber erst später. Für das geliehene Geld zahlen Sie dem Verkäufer Zinsen. Der größte Vorteil dabei ist, dass Sie weder Eigenkapital noch einen Bankkredit benötigen.

Allerdings ist beim klassischen Mietkauf eine Anzahlung von bis zu 20 % üblich, das entspricht dem üblichen Eigenkapitalanteil bei einer Baufinanzierung. Die Zahlung kann auch als monatliche Ratenzahlung vereinbart werden. Beim Mietkauf ohne Eigenkapital wird die monatliche Belastung also noch höher. Sie müssen außerdem immer im Hinterkopf haben, dass am Ende der Vertragslaufzeit wahrscheinlich ein Restkaufpreis fällig wird. Dafür müssen Sie zusätzlich finanzielle Rücklagen schaffen. Oder Sie nehmen am Ende doch noch ein Bankdarlehen auf.

Mietkauf ist teurer als eine Baufinanzierung

Ein Haus auf Mietkauf zu finanzieren ist oft teuer. Selbst wenn Sie eine Immobilie finden, die zum üblichen Marktpreis angeboten wird, bringt das Modell Einbußen mit sich. Nicht Ihre kompletten Monatsmieten werden auf den Restkaufpreis angerechnet, sondern immer nur ein Teil davon. Manchmal sogar nur ein Drittel, haben Verbraucherschützer untersucht. Ein erheblicher Anteil Ihrer Zahlungen geht somit verloren. Mit einer Beispielrechnung lässt sich leicht zeigen, wie Mietkauf und ein klassisches Annuitätendarlehen im Vergleich abschneiden:

An dieser Beispielrechnung wird deutlich, dass Sie bei gleich hohen monatlichen Raten bei einer Baufinanzierung deutlich mehr in Ihre Tilgung investieren als beim Mietkauf. Das macht sich schon nach 10 Jahren bemerkbar, wenn der Restkaufpreis beim Mietkauf um gut 44.000 € höher liegt als die Restschuld beim Baudarlehen. Die Gesamtfinanzierungskosten sind in diesem Beispielfall beim Mietkauf sogar um 75.000 € höher als bei der Baufinanzierung. Verbraucherschützer haben ausgerechnet, dass sich Mietkauf nur dann lohnt, wenn der Tilgungsanteil der Miete mehr als 80 % beträgt. 

Darauf müssen Sie achten, bevor Sie sich für einen Mietkauf entscheiden

Mietkauf ist ein Nischenprodukt, dass sich nie wirklich durchsetzen konnte. Daher gibt es kein einheitliches Regelwerk, auf das sich Käufer oder Verkäufer berufen könnten. Die Konditionen in den individuellen Mietkaufverträgen sind teilweise so unterschiedlich, dass sie nur schwer zu vergleichen sind. Interessenten müssen daher von Fall zu Fall unterscheiden, ob das jeweilige Angebot passt.

• Beantragen Sie Einblick ins Grundbuch. Prüfen Sie, ob keine finanziellen Belastungen oder Rechtsansprüche von Dritten (wie etwa ein anderes bestehendes Vorkaufsrecht) vermerkt sind.
• Lassen Sie das gewünschte Objekt begutachten. Beauftragen Sie am besten einen Fachmann und lassen Sie es auf Mängel, Sanierungsstau und allgemeinen Zustand überprüfen, um sich vor teuren Sanierungsmaßnahmen zu schützen.
• Vergleichen Sie die Haus- oder Wohnungspreise in der unmittelbaren Nachbarschaft. Sie sollten nicht wesentlich unter dem Preis des angebotenen Objekts liegen.
• Summieren Sie die tatsächliche Belastung aus monatlichen Raten, Anzahlung, Gesamtkaufpreis und Restkaufpreis.
• Vergleichen Sie die Konditionen mit klassischen Angeboten für Baufinanzierungen, zum Beispiel in unserem Baufinanzierung Vergleich.

• Wie hoch ist der Anteil des Ansparbetrags an der Monatsrate?
• Wie sicher sind die eingezahlten Beträge? Werden Sie gewinnbringend angelegt?
• Wie wird der Restkaufpreis finanziert?
• Wie ist die Immobilie abgesichert, wenn der Vermieter insolvent wird?
• Ist die Finanzierung auch bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit gesichert?
• Wer bezahlt Sanierungsarbeiten?
• Kann ich den Mietkaufvertrag abtreten?
• Was passiert, wenn ich die Raten nicht mehr zahlen kann?

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, manche Fragen zu beantworten, können Sie sich an Verbraucherzentralen wenden. Experten helfen Ihnen dann dabei, konkrete Angebote oder Vertragsdetails zu analysieren.

Das muss in den Mietkaufvertrag

Der klassische Mietkaufvertrag besteht im Grunde aus zwei Teilen: dem Mietvertrag und dem Vertrag über den Erwerb des (späteren) Eigentums. Beide Verträge müssen von einem Notar beurkundet werden. Beim Optionskauf entfällt der Erwerbsteil, da der Mieter erst im Verlauf entscheidet, ob es wirklich zu einem späteren Kauf kommt. Bei einem Mietkaufvertrag ist es wichtig, dass bestimmte Fragen zweifelsfrei geklärt sind. Unbedingt beantwortet werden sollten die Fragen:

• Innerhalb welchen Zeitraums kann sich der Mietkäufer für oder gegen den Kauf entscheiden?
• Was passiert im Todesfall einer der beiden Parteien?
• Sollten während der Vertragslaufzeit Erschließungs- und Anschlusskosten anfallen, wer trägt diese? Üblich ist zum Beispiel, dass der Verkäufer sie zunächst übernimmt, er sie sich aber bei Fälligkeit des Restkaufpreises erstatten lässt.
• Was passiert mit geleisteten Anzahlungen, wenn es nicht zum Kauf kommt bzw. der Vertrag rückabgewickelt werden muss?

4 Tipps für den Mietkaufvertrag

1. Achten Sie auf den Passus, dass Sie jederzeit aus dem Vertrag aussteigen können beziehungsweise entscheiden Sie sich von vornherein lieber für einen Optionskauf.
2. Lassen Sie sich nicht auf einmalige Sonderzahlungen ein, die verfallen würden, wenn Sie die Immobile nicht kaufen. Aber vereinbaren Sie ein Sondertilgungsrecht, falls Ihnen unerwartet mehr Geld zur Verfügung steht.
3. Am besten lassen Sie den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung genau von einem Experten überprüfen, zum Beispiel bei einer Verbraucherzentrale oder von einem Notar. Da Sie den Mietkaufvertrag ohnehin nicht ohne einen Notar abschließen können, nutzen Sie die Chance und lassen Sie sich von ihm beraten.
4. Beantragen Sie bereits im Vorfeld bei den entsprechenden Behörden eventuell erforderliche Genehmigungen wie etwa die Einsicht ins Grundbuch.

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter beim Mietkauf?

Oft kommt es beim Mietkauf zu Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, wenn es darum geht, wer zum Beispiel für Reparaturen zuständig ist. Der Knackpunkt bei solchen Fragen ist die Unterscheidung zwischen wirtschaftlichem und juristischem Eigentum. Anders ausgedrückt: die Unterscheidung zwischen Besitzer und Eigentümer.

Dem Eigentümer gehört die Immobilie, er hat das Recht an ihr. Er kann aber einen Besitzer bestimmen, der sie tatsächlich benutzt. Der Besitzer darf aber damit nicht alles machen, was er möchte, sondern nur das, was der Eigentümer ihm erlaubt hat.

Wann der Mietkäufer Eigentümer der Immobilie wird, hängt von dem individuellen Mietkaufvertrag ab. Besitzer wird er allerdings immer sofort nach der Vertragsunterzeichnung. Das kann bedeuten, dass er ab sofort auch für die Kosten von Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie zahlen muss.

Beim Optionskauf sieht es etwas anders aus. Da die Laufzeit hier in der Regel von vornherein auf 25 bis 35 Jahre festgesetzt wird, greift bis zur Ausübung der Kaufoption das Mietrecht. Das ist an sich schon eine kniffelige Angelegenheit, da unzählige Verordnungen, Gesetze und Vorschriften gelten. Oft bedeutet das für den Mieter einen gewissen Schutz. Aber auch der Vermieter hat bestimmte Rechte – zum Beispiel den Vertrag kündigen zu dürfen. 

• Wer zahlt die Nebenkosten?

  Die Nebenkosten zahlt wie bei einem normalen Mietvertrag der Nutzer der Immobilie, also der Mietkäufer.

• Wer zahlt Reparaturen?

  Mietkaufverträge können festlegen, dass der Mietkäufer sich an Kosten beteiligen muss. Dazu gehören sämtliche Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Haus. Richtig teuer wird es, wenn z.B. das Dach erneuert, eine neue Heizung eingebaut oder das Bad renoviert wird. 

• Wer zahlt die Grundsteuer?

  Die jährlich anfallende Grundsteuer, die an die zuständige Gemeinde geht, zahlt der Eigentümer der Immobilie. Das ist bis zur letzten Mietkaufrate der Verkäufer. Allerdings ist es üblich, dass die Grundsteuer auf die Miete umgelegt wird. 

• Wann ist die Grunderwerbssteuer fällig?

  Es kommt darauf an, wie der Vertrag ausgestaltet ist. Grundsätzlich fällt aber sofort Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises an. „Beim Mietkauf handelt es sich ja im Prinzip um einen Ratenzahlungskauf, bei dem eine Stundung vereinbart wird“, sagt der Notar Volker Echelmeyer. „Und sobald der Vertrag rechtswirksam wird, muss auch die Grunderwerbssteuer gezahlt werden.“ Im Einzelfall rät er, bei einem Steuerberater nachzufragen.

• Wer zahlt den Notar beim Mietkaufvertrag?

  Gesetzlich vorgesehen ist, dass der (Miet-)Käufer sämtliche Kosten des Vertrags trägt, also auch die Notarkosten und Grundbuchkosten.

• Was passiert, wenn ich mir die Raten nicht mehr leisten kann?

  In der Regel enthalten Mietkaufverträge eine Verfallsklausel. Üblich ist die Vereinbarung, dass bei zwei Raten in Verzug der Restkaufpreis sofort fällig wird. Kann der Käufer diesen nicht bezahlen, muss der Vertrag rückabgewickelt werden. In diesem Fall sind die bereits gezahlten Beträge zum Teil verloren, eventuell muss der Käufer auch eine Nutzungsentschädigung zahlen.

Welche Risiken gibt es beim Mietkauf?

Mietkauf ist vor allem deswegen riskant, weil es ohne konkret formulierte Vertragsklauseln kaum Sicherheiten gibt. Bevor Sie sich auf ein Angebot zum Mietkauf einlassen, sollten Sie sich bestimmte Risiken vor Augen halten:

• Der Vermieter könnte insolvent werden. Für diesen Fall muss das weitere Vorgehen unbedingt vorab vertraglich festgehalten sein. Sonst könnte der Mietkäufer nicht nur die Immobilie verlieren, auch seine bis dahin geleisteten Zahlungen wären weg. „Bestehen Sie unbedingt auf eine Auflassungsvormerkung, die im Grundbuch eingetragen wird“, rät der Notar Volker Echelmeyer. Damit werden die Rechte eines Schuldners über die Immobilie unwirksam.
• Falls der Verkäufer in Geldnöte gerät, kann er zur Überbrückung ein Grundpfandrecht auf die Immobilie bestellen. Wenn der Mietkäufer von seinem Kaufrecht Gebrauch macht, geht diese Belastung mit auf ihn über. Er kann dann zwar Schadensersatz vom Verkäufer verlangen, das ist allerdings nichts wert, wenn dieser zahlungsunfähig ist.
• Bei Angeboten von Genossenschaften sollte Ihnen klar sein, dass Interessenten oft mit einer hohen Einlage zunächst Genosse werden müssen. Nach einer Wartezeit zwischen 1 – 7 Jahren beginnt dann der eigentliche Mietkauf. Neben der Kaltmiete muss jährlich gut 1 % des Kaufpreises auf ein Sparbuch und/oder weiteres Geld in einen Zusatzsparplan fließen. Das führt zu einer hohen monatlichen Belastung.
• Generell werden oft alte und sanierungsbedürftige Immobilien zum Mietkauf angeboten. Das kann zu hohen Instandhaltungskosten führen, wenn der Käufer diese bereits während der Mietphase übernehmen muss.

Objekte zum Mietkauf lassen sich auf verschiedenen Wegen finden. Zum einen gibt es Bauträger, die schlüsselfertige Neubauten zum Mietkauf anbieten. Manche Genossenschaften bieten Mietkauf an. Private Anbieter von Wohnungen oder Häusern auf Mietkauf inserieren oft in Kleinanzeigen.

Vor- und Nachteile beim Mietkauf

Mietkauf in seinen vielen unterschiedlichen Ausgestaltungen bringt immer gewisse Unsicherheiten mit, die vertraglich geregelt werden müssen. Wägen Sie unbedingt ab, wenn Sie ein konkretes Angebot zum Mietkauf bekommen, ob die Vor- oder Nachteile für Sie überwiegen.

Vorteile beim Mietkauf:

• Bewohner kann sich mit der Immobilie als Mieter vertraut machen, wenn sie ihm nicht gefällt, kann er aus dem Vertrag aussteigen (bei Optionskauf).
• Mietkäufer trägt kein Risiko, dass sich die Immobilie im Wert verschlechtert (bei Optionskauf).
• Monatsrate bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit unverändert, was den Käufer unabhängig macht von Zins- und Mietpreisentwicklungen.
• Mietkauf kann für manche Personengruppen die einzige Möglichkeit sein, überhaupt zu einem Eigenheim zu kommen.
• Das Eigenheim kann mit geringem oder gar keinem Eigenkapital finanziert werden.
• Es muss kein Kredit bei einer Bank aufgenommen werden.

Nachteile beim Mietkauf:

• Mieten sind im Vergleich deutlich teurer, denn zur „Tilgung“ kommen die Zinsen; beim Optionskauf soll der Mieter motiviert werden, von der Kaufoption tatsächlich Gebrauch zu machen, da die gezahlten Beträge ansonsten verloren wären.
• Mietkauf ist letztendlich teurer als eine übliche Baufinanzierung.
• Immobilien sind oft weniger attraktiv, weil schwerverkäuflich.
• Zusätzliche Kosten wie Abschlussgebühren fallen an.
• Undurchsichtige Konditionen, die sich schwer vergleichen lassen; zusätzlich angebotene Sparverträge sind nicht immer seriös.
• Bei Eigentumswohnungen muss der Mietkäufer aufgrund der Umlage eventuell höheren Heizenergieverbrauch von Nachbarn zahlen.
• Kein Mitspracherecht für den Mietkäufer bei baulichen Maßnahmen, die das gesamte Objekt betreffen, solange er nicht der juristische Eigentümer ist.

Verbraucherschützer kommen zu dem Schluss, dass sich Mietkauf grundsätzlich nicht rechnet, sofern man 20 – 30 % Eigenkapital mitbringt. Ein Annuitätendarlehen ist am Ende günstiger und vor allem besser zu überschauen.

Bevor Sie sich für einen Mietkauf entscheiden, sollten Sie unterschiedliche Fördermöglichkeiten bei einer Baufinanzierung prüfen. Vor allem junge Familien können von staatlichen Zuschüssen profitieren, wenn sie auf klassischem Wege ein Haus kaufen, zum Beispiel durch vergünstigte Kredite.