Immobilienfinanzierung

Mieteinnahmen versteuern: Tipps und Beispielrechnungen

Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung ver­mieten und fragen sich, ob sich das steuer­lich über­haupt lohnt? Denn nur wenige Miet­ein­nahmen sind tat­säch­lich steuer­frei. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Miet­ein­künfte ver­steuern müssen und wie Sie die Steuer­er­klärung zu Ihrem Vor­teil nutzen.

Muss man Mieteinnahmen versteuern?

Ja, denn Mieteinnahmen zählen nach §21 des Ein­kommen­steuer­gesetzes (EStG) als zu ver­steuern­des Ein­kommen des Ver­mie­ters. Daher richtet sich die Höhe des Steuer­satzes auch nach dessen indi­vidu­ellen Ein­kommens­steuer­satz. Dabei ist es egal, ob Sie ein Haus, eine Ferien­wohnung oder eine Garage vermieten – auf die Ein­nahmen zahlen Sie Steuern. Aller­dings müssen Sie nicht die kompletten Miet­ein­künfte ver­steuern, da in die Ein­kommens­steuer­er­klärung auch Aus­gaben rund um die ver­mie­tete Immo­bilie fließen. Diese können die Ein­nahmen mindern.

Ab welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Pauschal lässt sich nicht sagen, wie viel Miet­ein­nahmen steuer­frei sind. Es gibt einen jähr­lich neu fest­ge­legten Grund­frei­betrag, der sich auf Ihre gesamten steuer­pflich­tigen Ein­künfte bezieht. Aktu­ell be­trägt er 10.347 € (9.744 € in 2021) bzw. 20.694 € (19.488 € in 2021) im Jahr für Ver­hei­ratete. Wenn Sie mit allen Ein­künften unter­halb dieser Grenze bleiben, müssen Sie keine Steuern zahlen, auch nicht auf Ihre Miet­ein­nahmen.

Eine Sonder­rege­lung gibt es bei vorüber­gehender Unter­ver­mietung: Einen Be­trag unter 520 € im ganzen Jahr brauchen Sie gene­rell nicht zu versteuern.

Wie viel Steuer zahle ich auf Mieteinnahmen?

Wie hoch die Steuern auf Mieteinnahmen sind, richtet sich nach Ihrem Ein­kommens­steuer­satz. Über­steigen Ihre gesamten Ein­nahmen 10.347 €, beginnt die Be­steue­rung mit 14 % (Ein­gangs­steuer­satz). Bei bestimmten Grenz­werten im Ein­kommen steigt der Steuer­satz an bis auf 42 % ab einem Ein­kommen von 58.597 €. Liegt Ihr Ein­kommen über 277.826 €, zahlen Sie den Reichen­steuer­satz von 45 %, auch auf Ihre Miet­einnahmen.

Wie muss ich Mieteinkünfte versteuern – zählt die Warm- oder die Kaltmiete?

Steuern zahlen Sie auf die Kalt­miete, die Ihnen Ihr Mieter über­weist. In der Steuer­er­klärung gehören alle An­gaben zu Miet­ein­nahmen in Anlage V. Bei den Ein­nahmen tragen Sie getrennt die Kalt­miete und die er­hal­tenen Neben­kosten ein, die auf den Mieter um­gelegt wurden.

Wann müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Wenn Sie ein Haus oder eine Woh­nung vermieten, be­rech­nen sich nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip immer in dem Jahr die Steuern, in dem die Miet­ein­nahmen auf Ihrem Konto ein­ge­gangen sind. Sollten Sie z. B. eine Vor­aus­zah­lung ver­ein­bart haben und Ihr Mieter zahlt Ihnen schon Mitte Dezember 2022 für Januar 2023 die Miete, müssen Sie die Ein­nahme in der Steuer­er­klärung für 2022 angeben. Oder wenn Sie um­ge­kehrt eine Agen­tur mit der Ver­mie­tung einer Ferien­wohnung be­auf­tragt haben und erst Ende Januar 2023 das Geld für die Weih­nachts­gäste 2022 aus­be­zahlt bekommen, greift die Steuer erst 2023. Das­selbe gilt für Aus­gaben: Es zählt immer der Zeit­punkt, an dem Sie die Zah­lung ver­an­lasst haben.

Eine Ausnahme davon ist die 10-Tage-Regel, die für alle regel­mäßi­gen Ein­nah­men und Aus­gaben wie Mieten oder Ver­siche­rungs­prämien gilt:

  • Einnahmen und Aus­gaben, die das nach­fol­gende Jahr be­treffen, aber schon zwischen dem 22. und 31. Dezember ge­zahlt werden, geben Sie erst im Folge­jahr bei der Steuer an.
  • Einnahmen und Aus­gaben, die das Vor­jahr be­treffen, aber erst zwischen dem 1. und 10. Januar ge­zahlt werden, geben Sie im Vor­jahr bei der Steuer an.

Wie muss ich eine Untervermietung versteuern?

Untervermietungen und Miet­ein­nahmen über Airbnb ver­steuern Sie prin­zi­piell wie alle anderen Miet­ein­nahmen auch. Es gibt aber eine Sonder­regel: Bei einer Teil­ver­mietung in einer selbst­ge­nutzten Immo­bilie sind die Miet­ein­nahmen steuer­frei, wenn die Ver­mie­tung vor­über­gehend ist und die Ein­nahmen weniger als 520 € im Jahr be­tra­gen (ab­züg­lich der Aus­gaben). Sobald sie auch nur 1 € darüber liegen, müssen Sie aller­dings den kom­pletten Be­trag ver­steuern.

Lohnt sich Vermieten steuerlich?

Vermieten bedeutet nicht nur einiges an Auf­wand – da Sie Miet­ein­nahmen ver­steuern müssen, fragen Sie sich viel­leicht, was am Ende eigent­lich übrig­bleibt. Auf der einen Seite haben Miet­ein­künfte einen steuer­lichen Nach­teil, denn sie er­höhen Ihre ge­samten Ein­nahmen, wodurch Sie in einen höheren Ein­kommens­steuer­satz rutschen können. Auf der anderen Seite lohnt sich Ver­mieten steuer­lich be­son­ders dann, wenn Sie den Ein­nahmen Aus­gaben gegen­über­setzen können. Zu den Aus­gaben gehören unter anderem die Zin­sen für Ihren Immo­bilien­kredit, Werbe­kosten für Inse­rate, Reno­vierungs­kosten, die Grund­steuer und Fahrt­kosten. Einen großen Posten machen zudem die Ab­schrei­bungen der An­schaf­fungs­kosten aus.

Besonders im ersten Jahr nach dem Kauf können Sie viele Aus­gaben mit anderen Ein­künf­ten ver­rechnen. Bei ver­mie­teten Immo­bilien lassen sich sowohl die Makler­provi­sion als auch Kosten für Notar und Gut­achter absetzen. Sollten Sie Ver­luste mit der Ver­mie­tung er­zielen, redu­ziert sich da­durch sogar die Steuer auf Ihre anderen Einkünfte.

Mietrendite berechnen

Möchten Sie eine Immobilie als Kapital­anlage kaufen und fragen Sie sich, ob sich die In­vesti­tion lohnt, emp­feh­len wir Ihnen unseren Ren­dite­rechner Immo­bilien. Hier er­fahren Sie, mit welchem Er­trag Sie rechnen können, und was über­haupt eine gute Rendite ist.

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Beispielrechnung: 1.000 € Mieteinnahmen – Wie viel Steuern zahle ich?

Um zu zeigen, wie Sie Ihre Miet­ein­nahmen ver­steuern müssen, haben wir einige (ver­ein­fachte) Bei­spiel­rech­nungen für Sie. Dabei gehen wir immer von monat­lichen Miet­ein­nahmen in Höhe von 1.000 € aus, ändern aber je­weils die Rahmen­be­din­gungen.

Im ersten Bei­spiel geht es darum, was Sie bei einer ver­mie­teten Eigen­tums­wohnung steuer­lich ab­setzen können. Ange­nommen, Sie kaufen eine Woh­nung für 300.000 €. Der Wert des Gebäu­des ohne Grund­stück beträgt 200.000 €, wovon Sie über 50 Jahre jähr­lich 2 % (also 4.000 €) ab­schrei­ben können. Den Kauf­preis finan­zieren Sie bis auf die Kauf­neben­kosten über die Bank. Durch den Immo­bilien­kredit ent­stehen Ihnen im 1. Jahr Zins­kosten in Höhe von 3.500 €.

Wohnung vermieten und Steuer berechnen Beispiel 1

Mieteinnahmen

12.000 €

Kreditzinsen

- 3.500 €

Abschreibung

- 4.000 €

Laufende Kosten, z.B. Hausverwaltung

- 700 €

Zu versteuernde Erträge

3.800 €

Unter diesen Voraus­setzungen müssen Sie 3.800 € Ihrer Miet­ein­nahmen ver­steuern. In der zweiten Bei­spiel­rechnung gehen wir davon aus, dass Sie die Woh­nung nicht kaufen, sondern erben. Sie ist schon seit mehr als 50 Jahren im Familien­besitz, d. h. die Frist für Ab­schrei­bungen ist ab­ge­laufen. Auch einen Kredit brauchen Sie nicht mehr zu bedienen. Dafür kaufen Sie eine neue Ein­bau­küche für 10.000 €, die Sie über 10 Jahre ab­schreiben können. Und Sie be­auf­tragen Hand­werker für einige Schön­heits­re­para­turen.

Wohnung vermieten und Steuer berechnen Beispiel 2

Mieteinnahmen

12.000 €

Abschreibung

- 1.000 €

Laufende Kosten, z.B. Hausverwaltung

- 700 € 

Handwerker

- 1.000 €

Zu versteuernde Erträge

9.300 €

Sie sehen: Fallen die Ab­schrei­bung für das Gebäude sowie die Zins­kosten weg, haben Sie mit 9.300 € einen deut­lich höheren Anteil Ihrer Miet­ein­künfte zu ver­steuern.

Im dritten Beispiel möchten Sie eine Ferien­wohnung ver­mieten und die Steuer berechnen. Auch die Ferien­wohnung kaufen Sie für 300.000 € mit einer 100 %-Finan­zierung. Es stehen einige Reno­vierungen an, außer­dem sehen Sie im Laufe des Jahres häu­figer nach dem Rechten und setzen dafür Fahrt­kos­ten an. Für die Ver­mie­tung be­auf­tragen Sie eine Agen­tur, die 20 % der Miet­ein­nahmen einbehält.

Wohnung vermieten und Steuer berechnen Beispiel 3

Mieteinnahmen

12.000 €

Kreditzinsen

- 3.500 €

Abschreibung

- 4.000 €

Laufende Kosten, z.B. Hausverwaltung

- 700 €

Agentur

- 2.400 €

Handwerker

- 1.500 €

Fahrtkosten

- 250 €

Zu versteuernde Erträge

- 350 €

In diesem Fall ergibt sich sogar ein nega­tiver Betrag, sie müssen also nichts ver­steuern. Im Gegen­teil: Von Ihrem an­sons­ten zu ver­steu­ern­den Ein­kommen werden noch 350 € abge­zogen. In dieser Hin­sicht lohnt sich Ver­mieten steuer­lich be­son­ders.

Mieteinnahmen richtig versteuern: Tipps zum Steuern sparen

In unseren Bei­spiel­rech­nungen haben Sie gesehen, dass Sie in Ihrer Steuer­er­klärung nicht nur die Miet­ein­künfte ein­setzen sollten, son­dern auch sämt­liche Aus­gaben rund um Ihre Ver­mie­tung. Die wich­tigsten Punkte er­klären wir Ihnen im Fol­genden.

Welche Abschreibungen kann ich bei vermieteten Immobilien ansetzen?

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Immo­bilien zur Kapi­tal­an­lage nur eine be­grenz­te Nut­zungs­dauer haben, die auf 50 Jahre fest­gelegt wurde. Um die „Ab­nut­zung“ an­zu­er­kennen, dürfen Sie als Ver­mieter eine „Ab­set­zung durch Ab­nut­zung“ (kurz: AfA) in Ihrer Steuer­er­klärung angeben. Dadurch redu­ziert sich Ihre Steuer­last, gleich­zeitig er­höht sich Ihre Miet­ren­dite.

In der Regel können Sie über 50 Jahre 2 % der An­schaffungs- und Her­stel­lungs­kosten ansetzen. Zu den An­schaf­fungs­kosten zählen z. B. der Kauf­preis der Immo­bilie, die Makler­provi­sion, Notar­kosten und die Grund­erwerbs­steuer. Her­stel­lungs­kosten mei­nen die Haus­bau­kosten bzw. Aus­gaben für Sa­nie­rung oder Reno­vie­rung. Gene­rell nicht ein­be­rechnen dürfen Sie den Grund­stücks­wert. Kaufen Sie bei­spiels­weise ein Ein­fa­milien­haus für 400.000 €, bei dem das Grund­stück einen Wert von 100.000 € hat, dür­fen Sie jedes Jahr 2 % von 300.000 € ab­setzen. Das macht 6.000 €.

Andere Abschreibungssätze

Bis 2005 galt die degres­sive AfA: In den ers­ten 10 Jah­ren ließen sich 4 % ab­schrei­ben, in den fol­gen­den 8 Jahren 2,5 % und in den rest­lichen 32 Jahren 1,25 %. Für alle Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertig­ge­stellt wurde, gilt ein Satz von 2,5 % über 40 Jahre.

Satz und Frist für die Ab­schrei­bung lau­fen übri­gens auch dann weiter, wenn Sie eine Immo­bilie ge­schenkt oder ver­erbt be­kom­men und diese ver­mieten! Beim Ver­steuern der Ein­nahmen über­nehmen Sie die AfA des Schenkers bzw. Erblassers.

Welche Werbungskosten können Vermieter absetzen?

Zu den Wer­bungs­kosten zählt steuer­lich alles, was Sie als Ver­mieter in­ves­tieren müssen, um die Miet­ein­nahmen zu er­hal­ten bzw. zu sichern. Auch wenn Sie eine Immo­bilie für die Ver­mie­tung vor­be­reiten und Ihnen da­durch Kos­ten ent­ste­hen, dürfen Sie vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kosten an­set­zen, ohne dass Sie bereits Miet­ein­künfte er­zielen. Anders als die Her­stel­lungs­kosten können Sie Wer­bungs­kosten sofort ab­schrei­ben. Zu den Wer­bungs­kosten zählen z. B.

  • sämtliche Finanzierungs­kosten (u. a. Hypo­theken­zinsen, Ab­schluss­ge­bühren für einen Bau­spar­ver­trag, Grund­buch­ge­bühren für die Ein­tra­gung des Bau­dar­lehens, sogar Fahrt­kosten zum Finan­zie­rungs­berater)
  • Erhaltungsaufwände, also Reno­vie­rungen und Mo­der­ni­sie­rungen, die Sie ent­weder im Jahr der Be­zah­lung in einer Summe ab­set­zen oder gleich­mäßig ver­teilt auf 2 bis 5 Jahre
  • Kosten für Gutachter
  • Grundsteuer
  • Fahrtkosten
  • Kosten für einen Energie­ausweis
  • Erbbauzins
  • Hausmeister und Haus­ver­waltung
  • Räumungskosten
  • Zweitwohnungssteuer (für den Zeit­raum, in dem die Immo­bilie ver­mietet ist)
Auslegungssache

Die Übergänge von Werbungskosten zu Her­stel­lungs­kosten sind fließend. Gilt die Er­neue­rung eines Fuß­boden­belags grund­sätz­lich als Er­hal­tungs­auf­wand und zählt damit zu den Wer­bungs­kosten, ist ein lose auf Par­kett ver­legter Teppich­boden ein selbst­ständi­ges Wirt­schafts­gut, das Sie über 8 Jahre ab­schrei­ben müssen.

Wie werden Mieteinnahmen von Familienmitgliedern und Verwandten besteuert?

Das Finanzamt gesteht Ihnen zu, eine Immo­bilie an Ver­wandte ver­güns­tigt zu ver­mie­ten. Aller­dings prüft es, ob Ihre Ein­nah­men min­des­tens 50 % der orts­üb­lichen Miete be­tragen. Wenn ja, ist für Sie steuer­lich der volle Wer­bungs­kosten­abzug mög­lich. Liegen die Ein­nah­men bei unter 50 %, sieht das Finanz­amt nur eine teil­ent­gelt­liche Ver­mie­tung. Sie müssen Ihren Wer­bungs­kosten­abzug dann ent­sprechend kürzen. Vermieten Sie Ihre Woh­nung z. B. nur zu 45 % der orts­üb­lichen Miete, können Sie steuer­lich auch nur 45 % der Aus­gaben an­setzen.

Wie wirkt sich Leerstand einer vermieteten Wohnung auf die Steuern aus?

Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus ver­mie­ten, finden aber keinen Mie­ter? Steuer­lich pro­fi­tieren Sie trotz­dem, weil Sie Ihre Aus­gaben weiter an­set­zen dürfen. Aller­dings muss das Finanz­amt Ihre Ver­mie­tungs­ab­sicht an­er­kennen. Bei länger­fris­tigem Miet­aus­fall müssen Sie daher aktiv nach­weisen, dass Sie sich um Mieter be­mühen. Als Be­lege eignen sich z. B. Makler­ver­träge, Rech­nun­gen von Hand­wer­kern oder Kopien von Miet­an­zeigen in der Zei­tung oder auf Immo­bilien­portalen.

Muss ich Umsatzsteuer auf meine Mieteinnahmen zahlen?

Nein, als privater Vermieter sind Sie grund­sätz­lich von der Um­satz­steuer­pflicht befreit. Das er­leich­tert die Ver­steue­rung Ihrer Miet­ein­nahmen. Haben Sie hohe Hand­werker­kosten, könnte es für Sie aber attrak­tiv sein, die Um­satz­steuer auf deren Rech­nungen als Vor­steuer ab­zu­ziehen. Dafür müssen Sie sich beim Finanz­amt aktiv für die Um­satz­steuer­pflicht ent­scheiden. Mög­lich ist das nur, wenn Ihr Mieter selbst als Unter­nehmer ein­ge­stuft und nicht vom Vor­steuer­abzug aus­ge­schlossen ist.

Kann ich Grundsteuer und Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen?

Ja, denn sowohl die Grundsteuer als auch die Gebäude­ver­siche­rung zählen zu den Be­triebs­kosten. Als Ver­mieter nehmen Sie am besten eine ent­sprech­ende Klausel in den Miet­ver­trag auf, die regelt, dass die Vor­gaben der Be­triebs­kosten­ver­ordnung gelten (wo auch die Grund­steuer auf­ge­zählt ist).

Mietvertrag genau lesen

Muss ich als Mieter Grund­steuer und Ge­bäude­ver­siche­rung zahlen? In der Regel ja, da Ihr Ver­mieter diese Kosten auf Sie um­legen darf. Prüfen Sie aber Ihren Miet­ver­trag. Fehlt die ent­sprechende Klausel zur Be­triebs­kosten­ver­ord­nung, müssen Sie auch nicht zahlen.

FAQ zum Thema Mieteinnahmen und Steuer

  • Muss ich als Rentner Mieteinnahmen versteuern?

    Ja, Mieteinnahmen unter­liegen auch für Rentner dem Ein­kommens­steuer­gesetz. Steuer­frei sind die Miet­ein­nahmen nur dann, wenn sie zu­sammen mit anderen steuer­pflich­tigen Ein­künften den Grund­frei­betrag nicht über­schreiten. Sofern Sie das 64. Lebens­jahr voll­endet haben, steht Ihnen zudem der Alters­ent­lastungs­betrag zu, der die Summe Ihrer Ein­künfte noch­mals redu­ziert. Er berechnet sich ab­hän­gig von der Höhe Ihres Ein­kommens.

  • Wo werden ausländische Mieteinnahmen versteuert?

    Prinzipiell wird die Miet­ein­nahme dort ver­steuert, wo sie auch be­zahlt wird – näm­lich am Stand­ort der Immo­bilie. In­so­fern hat der aus­län­dische Staat, in dem die Immo­bilie liegt, das Be­steue­rungs­recht und die Ver­mie­tung ist in Deutsch­land steuer­frei. Mit einigen Län­dern gibt es aber Doppel­be­steue­rungs­ab­kommen, nach dem die im Aus­land be­zahlte Steuer auf die deut­sche Ein­kommens­steuer an­rechen­bar ist. In­for­mieren Sie sich am besten im kon­kreten Ein­zel­fall, welche Re­ge­lung gilt.

  • Wo gebe ich Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?

    Relevant für die Angaben zu Ihren Miet­ein­künften ist Anlage V Ihrer Ein­kommens­steuer­er­klärung. Hier geben Sie auch die Wer­bungs­kosten an. Für jede Immo­bilie müssen Sie eine eigene Anlage V aus­füllen.

  • Kann ich Hausgeld von der Steuer absetzen?

    Ja, sofern Sie auch ent­spre­chen­de Aus­gaben hatten, können Sie das von Ihren Mie­tern ge­zahlte Haus­geld als Wer­bungs­kos­ten ab­setzen. Er­le­di­gen Sie selbst die Haus­meister­tätig­keiten oder gilt ein Teil des Haus­gelds allein den Rück­lagen der Eigen­tümer­ge­mein­schaft, so können Sie diesen Be­trag nicht steuer­lich gel­tend machen.

  • Muss ich als Vermieter die Mietkaution versteuern?

    Nein, sie zählt nicht als Ein­nahme und muss daher nicht ver­steuert werden. Aus­nahme: Falls Sie die Kau­tion nach Ende des Miet­ver­hält­nisses ein­be­halten, dann wird sie in diesem Moment zur ver­steue­rungs­pflich­tigen Ein­nahme. Aller­dings handelt es sich dabei meis­tens um einen Schadens­fall. Die Kosten für dessen Be­sei­ti­gung werden als Wer­bungs­kosten be­rück­sichtigt.

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