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Immobilienfinanzierung

Immobilienrente: Wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Die Immobilienrente, auch Leibrente genannt, ist eine Möglichkeit das Haus im Alter zur Finanz­spritze zu machen, ohne aus­ziehen zu müssen: Nach dem Haus­verkauf zahlt der Käufer den Preis dabei auf Renten­basis aus. Wir erklären Ihnen, welche verschie­denen Modelle es dafür gibt.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Immobilienrente?

      Die Immobilien­rente bietet Ihnen als Haus­besitzer die Möglich­keit, Ihre Immo­bilie, ganz oder teilweise zu ver­kaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Den Kauf­preis erstattet Ihnen der Käufer in dem Fall in kleinen Tranchen – als Rente.

      Unter dem Schlag­wort „Immobilien­rente“ firmieren dabei verschie­dene Modelle. So kann der Haus­verkauf auf Renten­basis eine echte Leib­rente plus lebens­langes Wohn­recht sein, aber auch eine Umkehr­hypothek, aufge­nommen bei der Bank, Nieß­brauch oder ein Immobilien­teil­verkauf.

      Im Kern geht es immer darum, Ihr an die Immo­bilie gebun­denes Kapital liquide zu machen. Oder anders gesagt: „Beton­geld“ in echtes Geld zu ver­wandeln ohne dabei das Haus als Wohn­möglich­keit zu verlieren. Voraus­setzung ist immer, dass keine Hypo­theken mehr auf der Immo­bilie liegen und Ihnen das Haus alleine gehört.

      Wie funktioniert die Immobilienrente?

      Viele Wege führen zur Immobilien­rente. Es macht einen Unter­schied, ob Sie Ihr Haus auf Renten­basis an Ihr Kind ver­kaufen oder an eine Immobilien­gesell­schaft. Vertrags­partner einer Leib­rente können außerdem Stif­tungen oder Kredit­institute sein. Das bedeu­tet: Die einzel­nen Optionen sind sehr schwer vergleich­bar, zumal Verträge für eine Leib­rente flexibel aus­gestalt­bar sind.

      Was sie gemein­sam haben, ist im Regel­fall ein Kauf­vertrag zwischen Käufer und Ver­käufer. Je nachdem, ob die Immo­bilie im Anschluss durch ein lebens­langes Wohn­recht oder in einem normalen Miet­verhält­nis weiter genutzt werden soll, kommen weitere Ver­träge hinzu. Das Wohn­recht sowie die Real­last der auf dem Haus liegen­den Renten­zahlungen haben Ein­träge ins Grund­buch zur Folge.

      Unter­schiede gibt es auch, was die Aus­zahlung betrifft. Die Leib­rente kann entweder als Ein­mal­zahlung mit unent­gelt­lichem Wohn­recht auf Zeit oder Lebens­zeit verein­bart werden oder aber, was der häufig­ste Fall ist, in Form wieder­kehrender Immo­bilien­renten-Zahlungen. Verhand­lungs­sache sind dann wie­derum die Kondi­tionen im Detail (siehe unten).

      Wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

      Um Ihnen einen ersten Überblick über mögliche Formen der Immobilien­rente zu geben, stellen wir Ihnen die sechs häufig­sten Modelle einer Leib­rente vor.

      Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht

      Bei diesem Modell handelt es sich um einen Haus­verkauf auf Rentenbasis. Sie verkaufen Ihre Immo­bilie, dürfen aber bis zu Ihrem Tod darin wohnen bleiben. Dieses lebens­lange Wohn­recht ist auch im Grund­buch ver­brieft. Darüber hinaus erhal­ten Sie lebens­lang eine monat­liche oder jährliche Rente vom Käufer und, je nachdem, eine Einmal­zahlung. Die Instand­haltungs­kosten trägt fort­an der neue Besitzer.

      Leibrente für eine festgelegte Zeit

      In dem Modell ist das Wohn­recht auf einen bestimm­ten Zeit­raum begrenzt. Das erhöht die monat­liche Rente, die als Real­last ins Grund­buch einge­tragen wird.

      Immobilienrente mit Nießbrauchrecht

      Beim Nießbrauch kann der Verkäufer das Haus, die Woh­nung oder auch eine Gewer­beimmo­bilie nicht nur lebenslang oder befris­tet weiter nutzen, son­dern sie auch vermie­ten, zum Bei­spiel bei einem Um­zug ins Pflege­heim. Die Miet­ein­nahmen ver­blei­ben bei ihm, müssen aber ver­steu­ert werden. Auch die Instand­haltungs­kosten trägt weiterhin der Verkäufer. Umbau­ten müssen mit dem neuen Besitzer abge­sprochen werden.

      Immobilienteilverkauf

      Hier verkauft der Besitzer nur einen Teil (bis zu 50 %) seiner Immo­bilie. Für diesen Teil bekommt er eine Einmal­zahlung und be­zahlt anschließend – ähnlich Miete – Nutzungs­entgelt für den verkauf­ten Teil an den neuen Besitzer. Dieses Entgelt beträgt ca. 3–4 % der Verkaufs­summe pro Jahr. Bei einem Umzug ins Pflege­heim darf der Erst­besitzer seinen Teil vermie­ten. Aller­dings verbleibt die Instand­haltungs­pflicht über die gesamte Dauer bei ihm.

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      Hausverkauf mit Mietvertrag

      Eine Alternative zum Wohnrecht ist ein einfaches Miet­verhält­nis. Hier kann der Besitzer zu markt­gerech­ten Preisen sein Haus verkau­fen und ist anschließ­end Mieter der Immo­bilie. Je nach Vertrag kann ein Kündi­gungs­verzicht oder der Ver­zicht auf Mieter­höhungen vereinbart werden. Die Instand­haltungs­kosten trägt der neue Besitzer.

      Umkehrhypothek

      Bei einer Umkehrhypothek bleibt der Eigen­tümer Besitzer der Immo­bilie, er be­leiht sie je­doch bei der Bank. Diese zahlt ihm für die Dauer eines verein­barten Zeit­raumes oder lebens­lang eine bestimm­te „Rente“. Am Ende dient der Immobilien­verkauf der Til­gung des so ent­stan­denen Dar­lehens, vorher müssen keine Raten oder Zins­zahlungen geleis­tet werden. Instand­haltungs­kosten verblei­ben beim Besitzer, im Falle eines Umzugs ins Pflege­heim kann mit Zustim­mung der Bank vermie­tet werden.

      Immobilie als Sicherheit

      Wenn Sie als Immobilien­besitzer einen Kredit auf­nehmen und diesen aus laufen­den Einnah­men zurück­zahlen möchten, sind Sie besser bedient mit einem Raten­kredit (bei Summen bis 50.000 €) oder einer Baufinan­zierung mit dem Verwendungszweck „Kapital­beschaffung“.

       

      zum Ratenkredit Vergleichzum Baufinanzierung Vergleich

      Vor- und Nachteile der verschiedenen Immobilienrenten

      Die verschiedenen Möglichkeiten einer Immobilien­rente haben jeweils für sich Vor- und Nach­teile. Die folgende Tabelle zeigt Ihnen auf einen Blick, welche das im Einzel­nen sind.

      Tabelle: Vor- und Nachteile der Möglichkeiten einer Immobilienrente

       ProContra
      Leibrente auf Lebenszeitlebenslanges Wohnrecht, Geldzufluss zu Lebenszeiten, Wegfall der Instandhaltungspflichtrelativ niedrige Rentenzahlungen, Haus fällt aus Erbmasse
      befristete Leibrentebefristetes Wohnrecht, Geldzufluss zu Lebenszeiten, Wegfall der Instandhaltungspflicht, höhere Immobilienrente durch befristetes WohnrechtAuszug vorprogrammiert, Haus fällt aus Erbmasse, nach Ablauf der Leibrenten-Frist keine Sicherheiten mehr
      Immobilienrente mit NießbrauchWohnrecht sowie Recht auf Vermietung (auch für Gewerbeimmobilien), in der Regel unentgeltliche Nutzung, oftmals zusätzlich Einmalzahlung Immobilienwert durch Nießbrauch vermindert, Haus fällt aus Erbmasse, oft intransparente Berechnungsgrundlagen
      Immobilienteilverkaufhohe Flexibilität, Haus verbleibt mindestens zu 50 % in Besitz, Einmalzahlung für Investitionen, jederzeit Rückkauf möglich (auch für die Erben)Immobilienwert sinkt um mehr als den Hausanteil
      Hausverkauf mit MietvertragWohnrecht im Rahmen eines Mietverhältnisses, Wegfall der Instandhaltungskosten, je nach Vertrag KündigungsschutzImmobilienwert unter Marktniveau, je nach Vertrag Risiko einer Kündigung, Haus fällt aus Erbmasse
      UmkehrhypothekHaus verbleibt im Besitz, Einmalzahlung oder Raten möglich, Planungssicherheit (Rentenhöhe, Zinssatz, Laufzeit), Darlehenstilgung durch Hausverkauf möglichrelativ teure Konditionen (Zinsen, Zusatzgebühren), häufig hohe Risikoabschläge der Banken (25%), durch Darlehen verminderte Erbmasse

      Die Tabelle zeigt, dass es das eine optimale Modell zur Immobilienrente nicht gibt. Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt von Ihren Zielen ab und von der Immobilie, um die es geht.

      Wohnrecht & Leibrente: So berechnen Sie die Höhe Ihrer Immobilienrente!

      Lohnt sich eine Leibrente? Die Antwort hängt von zwei Fak­toren ab:

      • dem Lebensalter des Verkäu­fers
      • dem Wert der zu verkau­fenden Immo­bilie

      Je älter der Hausbesitzer ist, desto weniger Renten­jahre kann der Käufer kalku­lieren. Je wert­voller die Immobilie, desto höher ist poten­ziell die Miete und damit das Bleibe­recht teurer. Beide Faktoren zusammen bestimmen die Höhe der Immobilien­rente.

      Ein möglichst genauer Immobilien­wert ist als Berech­nungs­grund­lage wichtig. Hier hilft Ihnen im ersten Schritt unser Tool zur Immobilien­bewertung. Sie geben einfach die Eckdaten Ihrer Immobilie ein und erhalten schon wenige Minuten später eine Erst­einschätzung von unserem Kooperations­partner Dr. Klein.

       

      Um die Leibrente zu berechnen, muss zuerst der Wert des Wohn­rechts vom Immobilien­wert abgezogen werden. Für den Wert des Wohn­rechts wird die hypo­thetisch auf dem Markt zu erziel­ende Jahres­miete mit dem soge­nannten Leib­renten­barwert­faktor multi­pliziert, dessen Grund­lage die statis­tische Lebens­erwartung des Begüns­tigten ist. Das Statis­tische Bundes­amt führt hierzu Tabellen über Leib­renten­barwert­faktoren. Für die jähr­liche Leib­rente wird dann der Immobilien­wert inkl. Wohn­recht durch den Leib­renten­faktor geteilt.

      Rechenbeispiel: So viel Leibrente bekommen Sie für Ihr Haus!

      Um Ihnen einen Eindruck zu vermitteln, wie hoch eine Immobilien­rente ausfallen kann, rechnen wir mit Ihnen ein Beispiel durch:

      Einfamilienhaus Immobilienwert: 400.000 €
      Mietwert (pro Jahr): 12.000 €
      Leibrentenfaktor Mann, 70 Jahre alt: 12,38

      1. Schritt: Wohnrecht berechnen
      Mietwert x Leibrentenfaktor = Wert des Wohnrechts
      12.000 € x 12,10 = 145.200 €

      2. Schritt: Immobilien­wert inkl. Wohn­recht berechnen
      Immobilienwert – Wohnrecht = Immobilien­wert inkl. Wohnrecht
      400.000 € – 145.200 € = 254.800 €

      3. Schritt: Leibrente berechnen
      Immobilienwert inkl. Wohnrecht / Leibrenten­faktor = Leibrente pro Jahr
      254.800 € / 12,10 € = ca. 21.058 €

      Unser Rechenbeispiel zeigt, dass die monatliche Leibrente (mit lebens­langem Wohn­recht) für den 70-jähri­gen Mann ca. 1.755 € betra­gen würde.

      Hoher Ertrag oder Wohnrecht?

      Lebenslanges Wohnrecht schmälert den Wert einer Immo­bilie deutlich, verglichen mit dem Preis, den Sie auf dem freien Markt dafür bekom­men. Wie immer gilt: Recher­chieren Sie vorab und verglei­chen Sie mehrere Ange­bote zur Leib­rente! Unter Umstän­den sind Alter­nativen zur Immobilien­rente für Sie güns­tiger (siehe weiter unten).

      Wie ist eine Leibrente zu versteuern?

      Eine Immobilienrente behandelt das Finanz­amt anders als Ein­künfte aus Kapital­vermögen. Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall Steuern auf Ein­künfte aus der Leib­rente anfal­len, sollte ein Steuer­berater prüfen. Eine pau­schale Aus­sage ist an dieser Stelle nicht möglich.

      Für wen eignet sich eine Immobilienrente?

      Eine Immobilienrente kann für den einen eine attrak­tive Möglich­keit der Lebens­gestaltung sein – und für den anderen ein schlech­tes Geschäft. Ob die Leib­rente sich für Sie lohnt oder nicht, hängt immer ganz von den Umstän­den und letzt­lich von den Details des einzel­nen Ange­bots ab. Grund­sätzlich lässt sich sagen, dass eine Leib­rente eine Möglich­keit für Haus­besitzer ist, wenn

      • Sie bereits im Rentenalter sind
      • Sie die Immobilie weiter bewohnen können und wollen
      • Sie keine nahe­stehenden Erben oder Erben haben, die der Haus­besitz belasten würde
      • Ihre Immobilie schulden­frei ist oder durch eine Einmal­zahlung zu Beginn der Immo­bilien­rente wird
      • Sie Geld benö­tigen, zum Beispiel um die Rente aufzu­stocken, einen Kredit zurück­zuzahlen, eine Pflege­kraft zu finan­zieren, Enkel zu unter­stützen oder einfach, um sich im Alter einen Wunsch zu erfüllen

      Was sollte ich bei Angeboten für eine Leibrente beachten?

      Auch Stiftung Waren­test hat sich bereits mit der Leib­rente befasst. Die Tester raten zu beson­derer Vorsicht: Nicht jedes Angebot auf dem Markt ist seriös! Ist ein Angebot zur Immobilien­rente für Sie interessant, sollten Sie besonders folgende Punkte prüfen:

      • Brauchen Sie mittelfristig oder lebenslang mehr Geld?

        Zeitlich befristete Angebote bieten eine höhere Immobilien­rente, aber das Geld kann unter Umstän­den vor dem Lebens­ende verbraucht sein – und dann ist das Haus weg. Wissen Sie bereits, dass Sie für den Rest Ihres Lebens monatlich mehr Geld brauchen werden, wählen Sie lebens­langes Wohnrecht, wenn auch zu geringeren Renten­zahlungen.

      • Wer kommt für die Instandhaltungskosten auf?

        Im Normalfall übernimmt diese der Immo­bilien­besitzer, in dem Fall der Leibrente der Käufer.

      • Darf ich Umbauten in meiner verkauften Immobilie vornehmen?

        Diese Frage ist wichtig, da Sie unter Umständen für alters­gerechtes Wohnen umbauen wollen. Halten Sie die Vereinbarungen unbedingt schriftlich fest.

      • Was passiert, wenn ich aus der Immobilie ausziehe?

        Ziehen Sie zum Beispiel ins Pflegeheim, muss geklärt sein, ob Sie die Immobilie weiter­vermieten dürfen und zu welchen Beding­ungen.

      • Was passiert, wenn der Vertragspartner nicht zahlt?

        Nicht nur Sie haben Pflich­ten, auch der Käufer. Zahlt er Ihnen die Immobilien­rente nicht wie vereinbart, gibt es verschie­dene Szena­rien, die genau abge­fragt werden müssen. Beispielsweise muss der Käufer bei Verzug die gesamte Renten­masse auf einmal aus­zahlen oder Ihnen die Immo­bilie zurückgeben. Oftmals muss der Ver­käufer dann aber auch die geleis­teten Zahlungen zurück­geben!

      • Wird lebenslanges Wohnrecht als Reallast im Grundbuch eingetragen?

        Ohne geht es nicht – diesen Punkt müssen Sie ganz genau prüfen und mit Brief und Siegel ver­sichern lassen.

      Jedes Angebot zur Immobilien­rente sollten Sie von Dritten auf Herz und Nieren prüfen lassen! Fach­anwälte beraten hierzu und können auch in Ihrem Sinn verhan­deln. Kosten­günstige Bera­tung bieten auch die Verbrau­cher­schutz­zentra­len. Die Stif­tung Waren­test rät darüber hinaus, zur Leib­rente nur finanz­starke Anbie­ter in Be­tracht zu ziehen. Stif­tungen sollten einer Auf­sicht unter­stehen und zu 85 % mit Eigen­kapital finan­ziert sein.

      Alternativen zur Immobilienrente: Diese Möglichkeiten gibt es noch!

      Eine Immobilienrente ist nicht für jeden das Opti­male. Es gibt aber weitere Möglich­keiten für Hausbe­sitzer, ihr Leben im Alter zu finan­zieren.

      Baufinanzierung im Alter

      Zwar spielt die statistische Lebens­erwartung bei der Bonitäts­prüfung eine Rolle. Aber Vermögen – eben auch in Form einer Immo­bilie – wiegt schwerer als das Lebens­alter. Unter Umstän­den reicht ein zweckge­bunde­nes Dar­lehen zu guten Kondi­tionen für Sie bereits aus, zum Bei­spiel wenn es darum geht, notwen­dige Instand­haltungs­kosten anders als durch einen Haus­ver­kauf zu finan­zieren. In unserem Bau­finan­zierung Vergleich haben Sie die Möglich­keit, als Verwen­dungs­zweck „Kapital­beschaf­fung“ anzu­geben, um sich entsprech­ende Ange­bote einzuholen.

      Kredite für Rentner

      Vielen ist nicht bewusst, dass Banken Kredite auch an 65plus vergeben. Fakt ist zwar, dass die Kondi­tionen sich ver­schlech­tern, je mehr Risiko die Bank bei einer Dar­lehens­gewäh­rung eingeht. Dennoch dient eine Immo­bilie auch bei einem freien Raten­kredit zur Über­brück­ung finan­zieller Eng­pässe als gern gese­hene Sicher­heit. Erfah­ren Sie mehr dazu auf unserer Seite Kredite für Rent­ner.

      Mieteinnahmen statt Immobilienrente

      Bevor Sie den Hausverkauf erwägen, können Sie einmal aus­rechnen, ob Vermie­ten sich nicht eher lohnt. Von den Miet­ein­nahmen können Sie sich unter Umstän­den wieder­um selbst die Miete einer Immo­bilie leisten und vorüber­gehend oder lang­fristig umzie­hen. Hilfe zur Erst­einschät­zung bietet Ihnen unser Rendite­rechner für Immo­bilien.

      Wie Sie sehen, ist die Immobilien­rente nur eine von mehr­eren Möglich­keiten. Es lohnt sich, alle Optio­nen durch­zukal­kulieren.

      Vergleich.de Tipp

      Während die Immobilienrente in den USA und in Groß­britan­nien bereits eta­bliert ist, warnen Stif­tung Waren­test und Verbrauch­erschüt­zer bei uns noch vor vie­len unseri­ösen Anbie­tern. Lassen Sie sich auch in einer Not­lage nicht ohne unab­hängige Bera­tung zu einem Vertrags­abschluss über­reden und prüfen Sie immer Ihre Alter­nativen zu einem Haus­verkauf auf Renten­basis.

      Kostenlose Immobilienbewertung

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