Immobilienrente: Wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
Die Immobilienrente, auch Leibrente genannt, ist eine Möglichkeit das Haus im Alter zur Finanzspritze zu machen, ohne ausziehen zu müssen: Nach dem Hausverkauf zahlt der Käufer den Preis dabei auf Rentenbasis aus. Wir erklären Ihnen, welche verschiedenen Modelle es dafür gibt.
Die Immobilienrente bietet Ihnen als Hausbesitzer die Möglichkeit, Ihre Immobilie, ganz oder teilweise zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Den Kaufpreis erstattet Ihnen der Käufer in dem Fall in kleinen Tranchen – als Rente.
Unter dem Schlagwort „Immobilienrente“ firmieren dabei verschiedene Modelle. So kann der Hausverkauf auf Rentenbasis eine echte Leibrente plus lebenslanges Wohnrecht sein, aber auch eine Umkehrhypothek, aufgenommen bei der Bank, Nießbrauch oder ein Immobilienteilverkauf.
Im Kern geht es immer darum, Ihr an die Immobilie gebundenes Kapital liquide zu machen. Oder anders gesagt: „Betongeld“ in echtes Geld zu verwandeln ohne dabei das Haus als Wohnmöglichkeit zu verlieren. Voraussetzung ist immer, dass keine Hypotheken mehr auf der Immobilie liegen und Ihnen das Haus alleine gehört.
Wie funktioniert die Immobilienrente?
Viele Wege führen zur Immobilienrente. Es macht einen Unterschied, ob Sie Ihr Haus auf Rentenbasis an Ihr Kind verkaufen oder an eine Immobiliengesellschaft. Vertragspartner einer Leibrente können außerdem Stiftungen oder Kreditinstitute sein. Das bedeutet: Die einzelnen Optionen sind sehr schwer vergleichbar, zumal Verträge für eine Leibrente flexibel ausgestaltbar sind.
Was sie gemeinsam haben, ist im Regelfall ein Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Je nachdem, ob die Immobilie im Anschluss durch ein lebenslanges Wohnrecht oder in einem normalen Mietverhältnis weiter genutzt werden soll, kommen weitere Verträge hinzu. Das Wohnrecht sowie die Reallast der auf dem Haus liegenden Rentenzahlungen haben Einträge ins Grundbuch zur Folge.
Unterschiede gibt es auch, was die Auszahlung betrifft. Die Leibrente kann entweder als Einmalzahlung mit unentgeltlichem Wohnrecht auf Zeit oder Lebenszeit vereinbart werden oder aber, was der häufigste Fall ist, in Form wiederkehrender Immobilienrenten-Zahlungen. Verhandlungssache sind dann wiederum die Konditionen im Detail (siehe unten).
Wie kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
Um Ihnen einen ersten Überblick über mögliche Formen der Immobilienrente zu geben, stellen wir Ihnen die sechs häufigsten Modelle einer Leibrente vor.
Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht
Bei diesem Modell handelt es sich um einen Hausverkauf auf Rentenbasis. Sie verkaufen Ihre Immobilie, dürfen aber bis zu Ihrem Tod darin wohnen bleiben. Dieses lebenslange Wohnrecht ist auch im Grundbuch verbrieft. Darüber hinaus erhalten Sie lebenslang eine monatliche oder jährliche Rente vom Käufer und, je nachdem, eine Einmalzahlung. Die Instandhaltungskosten trägt fortan der neue Besitzer.
Leibrente für eine festgelegte Zeit
In dem Modell ist das Wohnrecht auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt. Das erhöht die monatliche Rente, die als Reallast ins Grundbuch eingetragen wird.
Immobilienrente mit Nießbrauchrecht
Beim Nießbrauch kann der Verkäufer das Haus, die Wohnung oder auch eine Gewerbeimmobilie nicht nur lebenslang oder befristet weiter nutzen, sondern sie auch vermieten, zum Beispiel bei einem Umzug ins Pflegeheim. Die Mieteinnahmen verbleiben bei ihm, müssen aber versteuert werden. Auch die Instandhaltungskosten trägt weiterhin der Verkäufer. Umbauten müssen mit dem neuen Besitzer abgesprochen werden.
Immobilienteilverkauf
Hier verkauft der Besitzer nur einen Teil (bis zu 50 %) seiner Immobilie. Für diesen Teil bekommt er eine Einmalzahlung und bezahlt anschließend – ähnlich Miete – Nutzungsentgelt für den verkauften Teil an den neuen Besitzer. Dieses Entgelt beträgt ca. 3–4 % der Verkaufssumme pro Jahr. Bei einem Umzug ins Pflegeheim darf der Erstbesitzer seinen Teil vermieten. Allerdings verbleibt die Instandhaltungspflicht über die gesamte Dauer bei ihm.
-Anzeige-
Hausverkauf mit Mietvertrag
Eine Alternative zum Wohnrecht ist ein einfaches Mietverhältnis. Hier kann der Besitzer zu marktgerechten Preisen sein Haus verkaufen und ist anschließend Mieter der Immobilie. Je nach Vertrag kann ein Kündigungsverzicht oder der Verzicht auf Mieterhöhungen vereinbart werden. Die Instandhaltungskosten trägt der neue Besitzer.
Umkehrhypothek
Bei einer Umkehrhypothek bleibt der Eigentümer Besitzer der Immobilie, er beleiht sie jedoch bei der Bank. Diese zahlt ihm für die Dauer eines vereinbarten Zeitraumes oder lebenslang eine bestimmte „Rente“. Am Ende dient der Immobilienverkauf der Tilgung des so entstandenen Darlehens, vorher müssen keine Raten oder Zinszahlungen geleistet werden. Instandhaltungskosten verbleiben beim Besitzer, im Falle eines Umzugs ins Pflegeheim kann mit Zustimmung der Bank vermietet werden.
Immobilie als Sicherheit
Wenn Sie als Immobilienbesitzer einen Kredit aufnehmen und diesen aus laufenden Einnahmen zurückzahlen möchten, sind Sie besser bedient mit einem Ratenkredit (bei Summen bis 50.000 €) oder einer Baufinanzierung mit dem Verwendungszweck „Kapitalbeschaffung“.
Vor- und Nachteile der verschiedenen Immobilienrenten
Die verschiedenen Möglichkeiten einer Immobilienrente haben jeweils für sich Vor- und Nachteile. Die folgende Tabelle zeigt Ihnen auf einen Blick, welche das im Einzelnen sind.
Tabelle: Vor- und Nachteile der Möglichkeiten einer Immobilienrente
Pro
Contra
Leibrente auf Lebenszeit
lebenslanges Wohnrecht, Geldzufluss zu Lebenszeiten, Wegfall der Instandhaltungspflicht
relativ niedrige Rentenzahlungen, Haus fällt aus Erbmasse
befristete Leibrente
befristetes Wohnrecht, Geldzufluss zu Lebenszeiten, Wegfall der Instandhaltungspflicht, höhere Immobilienrente durch befristetes Wohnrecht
Auszug vorprogrammiert, Haus fällt aus Erbmasse, nach Ablauf der Leibrenten-Frist keine Sicherheiten mehr
Immobilienrente mit Nießbrauch
Wohnrecht sowie Recht auf Vermietung (auch für Gewerbeimmobilien), in der Regel unentgeltliche Nutzung, oftmals zusätzlich Einmalzahlung
Immobilienwert durch Nießbrauch vermindert, Haus fällt aus Erbmasse, oft intransparente Berechnungsgrundlagen
Immobilienteilverkauf
hohe Flexibilität, Haus verbleibt mindestens zu 50 % in Besitz, Einmalzahlung für Investitionen, jederzeit Rückkauf möglich (auch für die Erben)
Immobilienwert sinkt um mehr als den Hausanteil
Hausverkauf mit Mietvertrag
Wohnrecht im Rahmen eines Mietverhältnisses, Wegfall der Instandhaltungskosten, je nach Vertrag Kündigungsschutz
Immobilienwert unter Marktniveau, je nach Vertrag Risiko einer Kündigung, Haus fällt aus Erbmasse
Umkehrhypothek
Haus verbleibt im Besitz, Einmalzahlung oder Raten möglich, Planungssicherheit (Rentenhöhe, Zinssatz, Laufzeit), Darlehenstilgung durch Hausverkauf möglich
relativ teure Konditionen (Zinsen, Zusatzgebühren), häufig hohe Risikoabschläge der Banken (25%), durch Darlehen verminderte Erbmasse
Die Tabelle zeigt, dass es das eine optimale Modell zur Immobilienrente nicht gibt. Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt von Ihren Zielen ab und von der Immobilie, um die es geht.
Wohnrecht & Leibrente: So berechnen Sie die Höhe Ihrer Immobilienrente!
Lohnt sich eine Leibrente? Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab:
dem Lebensalter des Verkäufers
dem Wert der zu verkaufenden Immobilie
Je älter der Hausbesitzer ist, desto weniger Rentenjahre kann der Käufer kalkulieren. Je wertvoller die Immobilie, desto höher ist potenziell die Miete und damit das Bleiberecht teurer. Beide Faktoren zusammen bestimmen die Höhe der Immobilienrente.
Ein möglichst genauer Immobilienwert ist als Berechnungsgrundlage wichtig. Hier hilft Ihnen im ersten Schritt unser Tool zur Immobilienbewertung. Sie geben einfach die Eckdaten Ihrer Immobilie ein und erhalten schon wenige Minuten später eine Ersteinschätzung von unserem Kooperationspartner Dr. Klein.
Um die Leibrente zu berechnen, muss zuerst der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen werden. Für den Wert des Wohnrechts wird die hypothetisch auf dem Markt zu erzielende Jahresmiete mit dem sogenannten Leibrentenbarwertfaktor multipliziert, dessen Grundlage die statistische Lebenserwartung des Begünstigten ist. Das Statistische Bundesamt führt hierzu Tabellen über Leibrentenbarwertfaktoren. Für die jährliche Leibrente wird dann der Immobilienwert inkl. Wohnrecht durch den Leibrentenfaktor geteilt.
Rechenbeispiel: So viel Leibrente bekommen Sie für Ihr Haus!
Um Ihnen einen Eindruck zu vermitteln, wie hoch eine Immobilienrente ausfallen kann, rechnen wir mit Ihnen ein Beispiel durch:
3. Schritt: Leibrente berechnen Immobilienwert inkl. Wohnrecht / Leibrentenfaktor = Leibrente pro Jahr 254.800 € / 12,10 € = ca. 21.058 €
Unser Rechenbeispiel zeigt, dass die monatliche Leibrente (mit lebenslangem Wohnrecht) für den 70-jährigen Mann ca. 1.755 € betragen würde.
Hoher Ertrag oder Wohnrecht?
Lebenslanges Wohnrecht schmälert den Wert einer Immobilie deutlich, verglichen mit dem Preis, den Sie auf dem freien Markt dafür bekommen. Wie immer gilt: Recherchieren Sie vorab und vergleichen Sie mehrere Angebote zur Leibrente! Unter Umständen sind Alternativen zur Immobilienrente für Sie günstiger (siehe weiter unten).
Wie ist eine Leibrente zu versteuern?
Eine Immobilienrente behandelt das Finanzamt anders als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall Steuern auf Einkünfte aus der Leibrente anfallen, sollte ein Steuerberater prüfen. Eine pauschale Aussage ist an dieser Stelle nicht möglich.
Für wen eignet sich eine Immobilienrente?
Eine Immobilienrente kann für den einen eine attraktive Möglichkeit der Lebensgestaltung sein – und für den anderen ein schlechtes Geschäft. Ob die Leibrente sich für Sie lohnt oder nicht, hängt immer ganz von den Umständen und letztlich von den Details des einzelnen Angebots ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass eine Leibrente eine Möglichkeit für Hausbesitzer ist, wenn
Sie bereits im Rentenalter sind
Sie die Immobilie weiter bewohnen können und wollen
Sie keine nahestehenden Erben oder Erben haben, die der Hausbesitz belasten würde
Ihre Immobilie schuldenfrei ist oder durch eine Einmalzahlung zu Beginn der Immobilienrente wird
Sie Geld benötigen, zum Beispiel um die Rente aufzustocken, einen Kredit zurückzuzahlen, eine Pflegekraft zu finanzieren, Enkel zu unterstützen oder einfach, um sich im Alter einen Wunsch zu erfüllen
Was sollte ich bei Angeboten für eine Leibrente beachten?
Auch Stiftung Warentest hat sich bereits mit der Leibrente befasst. Die Tester raten zu besonderer Vorsicht: Nicht jedes Angebot auf dem Markt ist seriös! Ist ein Angebot zur Immobilienrente für Sie interessant, sollten Sie besonders folgende Punkte prüfen:
Brauchen Sie mittelfristig oder lebenslang mehr Geld?
Zeitlich befristete Angebote bieten eine höhere Immobilienrente, aber das Geld kann unter Umständen vor dem Lebensende verbraucht sein – und dann ist das Haus weg. Wissen Sie bereits, dass Sie für den Rest Ihres Lebens monatlich mehr Geld brauchen werden, wählen Sie lebenslanges Wohnrecht, wenn auch zu geringeren Rentenzahlungen.
Wer kommt für die Instandhaltungskosten auf?
Im Normalfall übernimmt diese der Immobilienbesitzer, in dem Fall der Leibrente der Käufer.
Darf ich Umbauten in meiner verkauften Immobilie vornehmen?
Diese Frage ist wichtig, da Sie unter Umständen für altersgerechtes Wohnen umbauen wollen. Halten Sie die Vereinbarungen unbedingt schriftlich fest.
Was passiert, wenn ich aus der Immobilie ausziehe?
Ziehen Sie zum Beispiel ins Pflegeheim, muss geklärt sein, ob Sie die Immobilie weitervermieten dürfen und zu welchen Bedingungen.
Was passiert, wenn der Vertragspartner nicht zahlt?
Nicht nur Sie haben Pflichten, auch der Käufer. Zahlt er Ihnen die Immobilienrente nicht wie vereinbart, gibt es verschiedene Szenarien, die genau abgefragt werden müssen. Beispielsweise muss der Käufer bei Verzug die gesamte Rentenmasse auf einmal auszahlen oder Ihnen die Immobilie zurückgeben. Oftmals muss der Verkäufer dann aber auch die geleisteten Zahlungen zurückgeben!
Wird lebenslanges Wohnrecht als Reallast im Grundbuch eingetragen?
Ohne geht es nicht – diesen Punkt müssen Sie ganz genau prüfen und mit Brief und Siegel versichern lassen.
Jedes Angebot zur Immobilienrente sollten Sie von Dritten auf Herz und Nieren prüfen lassen! Fachanwälte beraten hierzu und können auch in Ihrem Sinn verhandeln. Kostengünstige Beratung bieten auch die Verbraucherschutzzentralen. Die Stiftung Warentest rät darüber hinaus, zur Leibrente nur finanzstarke Anbieter in Betracht zu ziehen. Stiftungen sollten einer Aufsicht unterstehen und zu 85 % mit Eigenkapital finanziert sein.
Alternativen zur Immobilienrente: Diese Möglichkeiten gibt es noch!
Eine Immobilienrente ist nicht für jeden das Optimale. Es gibt aber weitere Möglichkeiten für Hausbesitzer, ihr Leben im Alter zu finanzieren.
Baufinanzierung im Alter
Zwar spielt die statistische Lebenserwartung bei der Bonitätsprüfung eine Rolle. Aber Vermögen – eben auch in Form einer Immobilie – wiegt schwerer als das Lebensalter. Unter Umständen reicht ein zweckgebundenes Darlehen zu guten Konditionen für Sie bereits aus, zum Beispiel wenn es darum geht, notwendige Instandhaltungskosten anders als durch einen Hausverkauf zu finanzieren. In unserem Baufinanzierung Vergleich haben Sie die Möglichkeit, als Verwendungszweck „Kapitalbeschaffung“ anzugeben, um sich entsprechende Angebote einzuholen.
Kredite für Rentner
Vielen ist nicht bewusst, dass Banken Kredite auch an 65plus vergeben. Fakt ist zwar, dass die Konditionen sich verschlechtern, je mehr Risiko die Bank bei einer Darlehensgewährung eingeht. Dennoch dient eine Immobilie auch bei einem freien Ratenkredit zur Überbrückung finanzieller Engpässe als gern gesehene Sicherheit. Erfahren Sie mehr dazu auf unserer Seite Kredite für Rentner.
Mieteinnahmen statt Immobilienrente
Bevor Sie den Hausverkauf erwägen, können Sie einmal ausrechnen, ob Vermieten sich nicht eher lohnt. Von den Mieteinnahmen können Sie sich unter Umständen wiederum selbst die Miete einer Immobilie leisten und vorübergehend oder langfristig umziehen. Hilfe zur Ersteinschätzung bietet Ihnen unser Renditerechner für Immobilien.
Wie Sie sehen, ist die Immobilienrente nur eine von mehreren Möglichkeiten. Es lohnt sich, alle Optionen durchzukalkulieren.
Vergleich.de Tipp
Während die Immobilienrente in den USA und in Großbritannien bereits etabliert ist, warnen Stiftung Warentest und Verbraucherschützer bei uns noch vor vielen unseriösen Anbietern. Lassen Sie sich auch in einer Notlage nicht ohne unabhängige Beratung zu einem Vertragsabschluss überreden und prüfen Sie immer Ihre Alternativen zu einem Hausverkauf auf Rentenbasis.
Kostenlose Immobilienbewertung
Was ist meine Immobilie wert? Mit unserem Tool können Sie den Immobilienwert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses berechnen lassen – ganz einfach online und gratis. Probieren Sie es aus!
In den Großstädten explodieren die Immobilienpreise. Wir zeigen Ihnen, mit welchen Quadratmeterpreisen Sie rechnen müssen und wo ein Immobilienkauf günstiger ist.
Planen Sie eine Baufinanzierung? Dann sollten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick haben! Denn das aktuelle Zinsniveau entscheidet mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird.