Die Immobilienrente, auch Leibrente genannt, ist eine Möglichkeit das Haus im Alter zur Finanzspritze zu machen, ohne ausziehen zu müssen: Nach dem Hausverkauf zahlt der Käufer den Preis dabei auf Rentenbasis aus. Wir erklären Ihnen, welche verschiedenen Modelle es dafür gibt.
Die Immobilienrente bietet Ihnen als Hausbesitzer die Möglichkeit, Ihre Immobilie, ganz oder teilweise zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Den Kaufpreis erstattet Ihnen der Käufer in dem Fall in kleinen Tranchen – als Rente.
Unter dem Schlagwort „Immobilienrente“ firmieren dabei verschiedene Modelle. So kann der Hausverkauf auf Rentenbasis eine echte Leibrente plus lebenslanges Wohnrecht sein, aber auch eine Umkehrhypothek, aufgenommen bei der Bank, Nießbrauch oder ein Immobilienteilverkauf.
Im Kern geht es immer darum, Ihr an die Immobilie gebundenes Kapital liquide zu machen. Oder anders gesagt: „Betongeld“ in echtes Geld zu verwandeln ohne dabei das Haus als Wohnmöglichkeit zu verlieren. Voraussetzung ist immer, dass keine Hypotheken mehr auf der Immobilie liegen und Ihnen das Haus alleine gehört.
Viele Wege führen zur Immobilienrente. Es macht einen Unterschied, ob Sie Ihr Haus auf Rentenbasis an Ihr Kind verkaufen oder an eine Immobiliengesellschaft. Vertragspartner einer Leibrente können außerdem Stiftungen oder Kreditinstitute sein. Das bedeutet: Die einzelnen Optionen sind sehr schwer vergleichbar, zumal Verträge für eine Leibrente flexibel ausgestaltbar sind.
Was sie gemeinsam haben, ist im Regelfall ein Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Je nachdem, ob die Immobilie im Anschluss durch ein lebenslanges Wohnrecht oder in einem normalen Mietverhältnis weiter genutzt werden soll, kommen weitere Verträge hinzu. Das Wohnrecht sowie die Reallast der auf dem Haus liegenden Rentenzahlungen haben Einträge ins Grundbuch zur Folge.
Unterschiede gibt es auch, was die Auszahlung betrifft. Die Leibrente kann entweder als Einmalzahlung mit unentgeltlichem Wohnrecht auf Zeit oder Lebenszeit vereinbart werden oder aber, was der häufigste Fall ist, in Form wiederkehrender Immobilienrenten-Zahlungen. Verhandlungssache sind dann wiederum die Konditionen im Detail (siehe unten).
Um Ihnen einen ersten Überblick über mögliche Formen der Immobilienrente zu geben, stellen wir Ihnen die sechs häufigsten Modelle einer Leibrente vor.
Bei diesem Modell handelt es sich um einen Hausverkauf auf Rentenbasis. Sie verkaufen Ihre Immobilie, dürfen aber bis zu Ihrem Tod darin wohnen bleiben. Dieses lebenslange Wohnrecht ist auch im Grundbuch verbrieft. Darüber hinaus erhalten Sie lebenslang eine monatliche oder jährliche Rente vom Käufer und, je nachdem, eine Einmalzahlung. Die Instandhaltungskosten trägt fortan der neue Besitzer.
In dem Modell ist das Wohnrecht auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt. Das erhöht die monatliche Rente, die als Reallast ins Grundbuch eingetragen wird.
Beim Nießbrauch kann der Verkäufer das Haus, die Wohnung oder auch eine Gewerbeimmobilie nicht nur lebenslang oder befristet weiter nutzen, sondern sie auch vermieten, zum Beispiel bei einem Umzug ins Pflegeheim. Die Mieteinnahmen verbleiben bei ihm, müssen aber versteuert werden. Auch die Instandhaltungskosten trägt weiterhin der Verkäufer. Umbauten müssen mit dem neuen Besitzer abgesprochen werden.
Hier verkauft der Besitzer nur einen Teil (bis zu 50 %) seiner Immobilie. Für diesen Teil bekommt er eine Einmalzahlung und bezahlt anschließend – ähnlich Miete – Nutzungsentgelt für den verkauften Teil an den neuen Besitzer. Dieses Entgelt beträgt ca. 3–4 % der Verkaufssumme pro Jahr. Bei einem Umzug ins Pflegeheim darf der Erstbesitzer seinen Teil vermieten. Allerdings verbleibt die Instandhaltungspflicht über die gesamte Dauer bei ihm.
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Eine Alternative zum Wohnrecht ist ein einfaches Mietverhältnis. Hier kann der Besitzer zu marktgerechten Preisen sein Haus verkaufen und ist anschließend Mieter der Immobilie. Je nach Vertrag kann ein Kündigungsverzicht oder der Verzicht auf Mieterhöhungen vereinbart werden. Die Instandhaltungskosten trägt der neue Besitzer.
Bei einer Umkehrhypothek bleibt der Eigentümer Besitzer der Immobilie, er beleiht sie jedoch bei der Bank. Diese zahlt ihm für die Dauer eines vereinbarten Zeitraumes oder lebenslang eine bestimmte „Rente“. Am Ende dient der Immobilienverkauf der Tilgung des so entstandenen Darlehens, vorher müssen keine Raten oder Zinszahlungen geleistet werden. Instandhaltungskosten verbleiben beim Besitzer, im Falle eines Umzugs ins Pflegeheim kann mit Zustimmung der Bank vermietet werden.
Wenn Sie als Immobilienbesitzer einen Kredit aufnehmen und diesen aus laufenden Einnahmen zurückzahlen möchten, sind Sie besser bedient mit einem Ratenkredit (bei Summen bis 50.000 €) oder einer Baufinanzierung mit dem Verwendungszweck „Kapitalbeschaffung“.
zum Ratenkredit Vergleichzum Baufinanzierung Vergleich
Die verschiedenen Möglichkeiten einer Immobilienrente haben jeweils für sich Vor- und Nachteile. Die folgende Tabelle zeigt Ihnen auf einen Blick, welche das im Einzelnen sind.
| Pro | Contra | |
|---|---|---|
| Leibrente auf Lebenszeit | lebenslanges Wohnrecht, Geldzufluss zu Lebenszeiten, Wegfall der Instandhaltungspflicht | relativ niedrige Rentenzahlungen, Haus fällt aus Erbmasse |
| befristete Leibrente | befristetes Wohnrecht, Geldzufluss zu Lebenszeiten, Wegfall der Instandhaltungspflicht, höhere Immobilienrente durch befristetes Wohnrecht | Auszug vorprogrammiert, Haus fällt aus Erbmasse, nach Ablauf der Leibrenten-Frist keine Sicherheiten mehr |
| Immobilienrente mit Nießbrauch | Wohnrecht sowie Recht auf Vermietung (auch für Gewerbeimmobilien), in der Regel unentgeltliche Nutzung, oftmals zusätzlich Einmalzahlung | Immobilienwert durch Nießbrauch vermindert, Haus fällt aus Erbmasse, oft intransparente Berechnungsgrundlagen |
| Immobilienteilverkauf | hohe Flexibilität, Haus verbleibt mindestens zu 50 % in Besitz, Einmalzahlung für Investitionen, jederzeit Rückkauf möglich (auch für die Erben) | Immobilienwert sinkt um mehr als den Hausanteil |
| Hausverkauf mit Mietvertrag | Wohnrecht im Rahmen eines Mietverhältnisses, Wegfall der Instandhaltungskosten, je nach Vertrag Kündigungsschutz | Immobilienwert unter Marktniveau, je nach Vertrag Risiko einer Kündigung, Haus fällt aus Erbmasse |
| Umkehrhypothek | Haus verbleibt im Besitz, Einmalzahlung oder Raten möglich, Planungssicherheit (Rentenhöhe, Zinssatz, Laufzeit), Darlehenstilgung durch Hausverkauf möglich | relativ teure Konditionen (Zinsen, Zusatzgebühren), häufig hohe Risikoabschläge der Banken (25%), durch Darlehen verminderte Erbmasse |
Die Tabelle zeigt, dass es das eine optimale Modell zur Immobilienrente nicht gibt. Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt von Ihren Zielen ab und von der Immobilie, um die es geht.
Lohnt sich eine Leibrente? Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab:
Je älter der Hausbesitzer ist, desto weniger Rentenjahre kann der Käufer kalkulieren. Je wertvoller die Immobilie, desto höher ist potenziell die Miete und damit das Bleiberecht teurer. Beide Faktoren zusammen bestimmen die Höhe der Immobilienrente.
Ein möglichst genauer Immobilienwert ist als Berechnungsgrundlage wichtig. Hier hilft Ihnen im ersten Schritt unser Tool zur Immobilienbewertung. Sie geben einfach die Eckdaten Ihrer Immobilie ein und erhalten schon wenige Minuten später eine Ersteinschätzung von unserem Kooperationspartner Dr. Klein.
Um die Leibrente zu berechnen, muss zuerst der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen werden. Für den Wert des Wohnrechts wird die hypothetisch auf dem Markt zu erzielende Jahresmiete mit dem sogenannten Leibrentenbarwertfaktor multipliziert, dessen Grundlage die statistische Lebenserwartung des Begünstigten ist. Das Statistische Bundesamt führt hierzu Tabellen über Leibrentenbarwertfaktoren. Für die jährliche Leibrente wird dann der Immobilienwert inkl. Wohnrecht durch den Leibrentenfaktor geteilt.
Um Ihnen einen Eindruck zu vermitteln, wie hoch eine Immobilienrente ausfallen kann, rechnen wir mit Ihnen ein Beispiel durch:
Einfamilienhaus Immobilienwert: 400.000 €
Mietwert (pro Jahr): 12.000 €
Leibrentenfaktor Mann, 70 Jahre alt: 12,38
1. Schritt: Wohnrecht berechnen
Mietwert x Leibrentenfaktor = Wert des Wohnrechts
12.000 € x 12,10 = 145.200 €
2. Schritt: Immobilienwert inkl. Wohnrecht berechnen
Immobilienwert – Wohnrecht = Immobilienwert inkl. Wohnrecht
400.000 € – 145.200 € = 254.800 €
3. Schritt: Leibrente berechnen
Immobilienwert inkl. Wohnrecht / Leibrentenfaktor = Leibrente pro Jahr
254.800 € / 12,10 € = ca. 21.058 €
Unser Rechenbeispiel zeigt, dass die monatliche Leibrente (mit lebenslangem Wohnrecht) für den 70-jährigen Mann ca. 1.755 € betragen würde.
Lebenslanges Wohnrecht schmälert den Wert einer Immobilie deutlich, verglichen mit dem Preis, den Sie auf dem freien Markt dafür bekommen. Wie immer gilt: Recherchieren Sie vorab und vergleichen Sie mehrere Angebote zur Leibrente! Unter Umständen sind Alternativen zur Immobilienrente für Sie günstiger (siehe weiter unten).
Eine Immobilienrente behandelt das Finanzamt anders als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Ob und in welcher Höhe in Ihrem Fall Steuern auf Einkünfte aus der Leibrente anfallen, sollte ein Steuerberater prüfen. Eine pauschale Aussage ist an dieser Stelle nicht möglich.
Eine Immobilienrente kann für den einen eine attraktive Möglichkeit der Lebensgestaltung sein – und für den anderen ein schlechtes Geschäft. Ob die Leibrente sich für Sie lohnt oder nicht, hängt immer ganz von den Umständen und letztlich von den Details des einzelnen Angebots ab. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass eine Leibrente eine Möglichkeit für Hausbesitzer ist, wenn
Auch Stiftung Warentest hat sich bereits mit der Leibrente befasst. Die Tester raten zu besonderer Vorsicht: Nicht jedes Angebot auf dem Markt ist seriös! Ist ein Angebot zur Immobilienrente für Sie interessant, sollten Sie besonders folgende Punkte prüfen:
Zeitlich befristete Angebote bieten eine höhere Immobilienrente, aber das Geld kann unter Umständen vor dem Lebensende verbraucht sein – und dann ist das Haus weg. Wissen Sie bereits, dass Sie für den Rest Ihres Lebens monatlich mehr Geld brauchen werden, wählen Sie lebenslanges Wohnrecht, wenn auch zu geringeren Rentenzahlungen.
Im Normalfall übernimmt diese der Immobilienbesitzer, in dem Fall der Leibrente der Käufer.
Diese Frage ist wichtig, da Sie unter Umständen für altersgerechtes Wohnen umbauen wollen. Halten Sie die Vereinbarungen unbedingt schriftlich fest.
Ziehen Sie zum Beispiel ins Pflegeheim, muss geklärt sein, ob Sie die Immobilie weitervermieten dürfen und zu welchen Bedingungen.
Nicht nur Sie haben Pflichten, auch der Käufer. Zahlt er Ihnen die Immobilienrente nicht wie vereinbart, gibt es verschiedene Szenarien, die genau abgefragt werden müssen. Beispielsweise muss der Käufer bei Verzug die gesamte Rentenmasse auf einmal auszahlen oder Ihnen die Immobilie zurückgeben. Oftmals muss der Verkäufer dann aber auch die geleisteten Zahlungen zurückgeben!
Ohne geht es nicht – diesen Punkt müssen Sie ganz genau prüfen und mit Brief und Siegel versichern lassen.
Jedes Angebot zur Immobilienrente sollten Sie von Dritten auf Herz und Nieren prüfen lassen! Fachanwälte beraten hierzu und können auch in Ihrem Sinn verhandeln. Kostengünstige Beratung bieten auch die Verbraucherschutzzentralen. Die Stiftung Warentest rät darüber hinaus, zur Leibrente nur finanzstarke Anbieter in Betracht zu ziehen. Stiftungen sollten einer Aufsicht unterstehen und zu 85 % mit Eigenkapital finanziert sein.
Eine Immobilienrente ist nicht für jeden das Optimale. Es gibt aber weitere Möglichkeiten für Hausbesitzer, ihr Leben im Alter zu finanzieren.
Zwar spielt die statistische Lebenserwartung bei der Bonitätsprüfung eine Rolle. Aber Vermögen – eben auch in Form einer Immobilie – wiegt schwerer als das Lebensalter. Unter Umständen reicht ein zweckgebundenes Darlehen zu guten Konditionen für Sie bereits aus, zum Beispiel wenn es darum geht, notwendige Instandhaltungskosten anders als durch einen Hausverkauf zu finanzieren. In unserem Baufinanzierung Vergleich haben Sie die Möglichkeit, als Verwendungszweck „Kapitalbeschaffung“ anzugeben, um sich entsprechende Angebote einzuholen.
Vielen ist nicht bewusst, dass Banken Kredite auch an 65plus vergeben. Fakt ist zwar, dass die Konditionen sich verschlechtern, je mehr Risiko die Bank bei einer Darlehensgewährung eingeht. Dennoch dient eine Immobilie auch bei einem freien Ratenkredit zur Überbrückung finanzieller Engpässe als gern gesehene Sicherheit. Erfahren Sie mehr dazu auf unserer Seite Kredite für Rentner.
Bevor Sie den Hausverkauf erwägen, können Sie einmal ausrechnen, ob Vermieten sich nicht eher lohnt. Von den Mieteinnahmen können Sie sich unter Umständen wiederum selbst die Miete einer Immobilie leisten und vorübergehend oder langfristig umziehen. Hilfe zur Ersteinschätzung bietet Ihnen unser Renditerechner für Immobilien.
Wie Sie sehen, ist die Immobilienrente nur eine von mehreren Möglichkeiten. Es lohnt sich, alle Optionen durchzukalkulieren.