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Immobilienfinanzierung

Immobilienmakler: Aufgaben, Kosten und Tipps zur Maklersuche

Ein Immobilienmakler kann eine wichtige Unterstützung sein, wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten wollen. Erfahren Sie, was ein Immobilienmakler macht, was er kostet, wann Sie einen brauchen und wie Sie mit unserer Hilfe den passenden Makler finden. Dazu eine praktische Checkliste!

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Immobilienmakler?

      Ein Immobilienmakler hilft beim Verkauf und der Vermietung von Immobilen; das können Grundstücke, Häuser oder Wohnungen sein. Er vermittelt zwischen Verkäufer oder Vermieter auf der einen und Käufer oder Mieter auf der anderen Seite. In den meisten Fällen wird ein Makler vom Verkäufer einer Immobilie beauftragt.

      Der Begriff Makler stammt vom niederdeutschen „maken“, was so viel wie machen bedeutet. Gemeint ist damit Geschäfte machen und Verträge abschließen.

      Als professioneller Immobilienmakler werden umfassende Kenntnisse über den Immobilienmarkt mit Grundstückspreisen sowie Fähigkeiten im Marketing und Einfühlungsvermögen in die Wünsche der Kunden benötigt.

      Gewerbeordnung, § 34c, Abs. 1 Satz 1

      „Immobilienmakler ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt.“

      Was macht ein Makler beim Hausverkauf oder bei der Wohnungssuche?

      Ein guter Immobilienmakler kümmert sich um viele Dinge, die mit der Suche und dem Kauf sowie Verkauf einer Immobilie zusammenhängen. Zu seinen Tätigkeiten gehören:

      • Unterstützung bei der Festlegung des Verkaufspreises nach Haustyp und Lage
      • Hilfe beim Zusammenstellen der notwendigen Dokumente wie z.B. einem Grundbuchauszug
      • Anbieten der Immobilie bei den Zielgruppen über diverse Kanäle wie Online-Anzeigen, Flyer oder Zeitungsinserate
      • Organisation von Präsentationen und Durchführung von Terminen zur Hausbesichtigung​​​​​​​
      • Vertrags- und Preisverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer
      • Zusammenarbeit mit dem Notar bei der Erstellung des Immobilienkaufvertrages​​​​​​​
      • Schlüsselübergabe

      Brauche ich einen Makler?

      Sie können Ihre Wohnung oder Ihr Haus auch ohne Makler verkaufen oder vermieten, aber dann müssen Sie sich um den kompletten Vorgang selbst kümmern. Dazu ist viel Erfahrung bei der Immobilienbewertung, beim Umgang mit Behörden, mit rechtlichen Fragen und bei Verkaufsverhandlungen notwendig. Wenn Sie eine Immobilie ohne Makler kaufen oder verkaufen, kostet das Ihre Zeit und Energie.

      Der Hausverkauf oder die Immobiliensuche über einen Makler sind dagegen viel entspannter. Und Sie haben bessere Chancen einen guten Preis für Ihre Immobilie zu erzielen. Warum? Wenn Sie einen Makler beauftragen profitieren Sie von dessen etablierten Vertriebswegen und der Erfahrung bei der Vermarktung. Weitere Entscheidungshilfen finden Sie auf unserer Seite „Haus mit oder ohne Makler verkaufen“.

      Wie finde ich den richtigen Immobilienmakler?

      Für die Maklersuche sollten Sie sich ein wenig Zeit nehmen, denn Sie erhalten dafür eine kompetente und professionelle Unterstützung. Die Auswahl kann in drei Schritten stattfinden.

      Schritt 1: Informieren und vergleichen im Internet

      Natürlich können Sie auch in Ihrem persönlichen Umfeld nach Erfahrungen und Empfehlungen fragen. Eine sehr viel größere Auswahl bietet Ihnen aber das Internet. Jede Suchmaschine zeigt Ihnen eine Vielzahl von Maklern in Ihrer Region. Schauen Sie sich die Internetseiten der Makler an. Gute Immobilienmakler informieren transparent über ihr Angebot, ihre Referenzen und Mitgliedschaften in Fachverbänden. Häufig werden bisherige Erfahrungen und Vermittlungsschwerpunkte beschrieben. Auch ein Hinweis auf eine abgeschlossene Haftpflichtversicherung sollte vorhanden sein. Die sollte zu Ihrer Sicherheit nicht fehlen.

      Hat der Blick ins Internet einen vorläufigen Favoriten ergeben, nehmen Sie Kontakt auf und verabreden ein erstes Gespräch zum Kennenlernen.

      Hilfe bei der Maklersuche

      Eine kostenlose Maklerempfehlung erhalten Sie von unseren Experten im Rahmen unserer Online-Immobilienbewertung. Mit diesem Instrument können Sie nicht nur innerhalb weniger Minuten den Wert einer Immobilie errechnen lassen, sondern Sie erhalten auch Kontaktadressen ausgewählter Makler.

      Schritt 2: Erstes Beratungsgespräch durchführen

      Sie können, wenn es sich organisieren lässt, das erste Gespräch in der Immobilie abhalten, die verkauft werden soll. Achten Sie darauf, ob die Chemie stimmt. Wie ist Ihr Eindruck: Nimmt sich der Makler Zeit für Sie? Bespricht er ehrlich auch die Probleme, die bei der Vermittlung auftauchen könnten? Auf keinen Fall sollte der Makler versuchen, Sie unter Zeitdruck zu setzen und auf einen schnellen Vertragsabschluss drängen. Werden Sie misstrauisch, wenn Ihnen der Makler einen unrealistisch hohen Verkaufserlös verspricht. Auf keinen Fall sollten Sie sich auf eine Vorauszahlung der Maklerkosten einlassen.

      Sind Sie als Käufer oder Mieter auf der Suche nach einem Makler, gelten grundsätzlich die gleichen Kriterien.

      Schritt 3: Entscheiden und Vertrag schließen

      Entscheiden Sie sich erst für einen Immobilienmakler, wenn Sie einen guten Eindruck haben und sich gut beraten fühlen. Sollte Ihnen beim ersten Beratungsgespräch etwas nicht gefallen, scheuen Sie sich nicht, Kontakt zu einem weiteren Makler aufzunehmen. Nur so können Sie vergleichen.

      Tipp zur Maklersuche: Bestimmen Sie frühzeitig den Immobilienwert

      Natürlich hilft Ihnen ein Makler bei der Festlegung des Preises für Ihre Immobilie, die Sie verkaufen wollen. Sie können aber besser mitreden, wenn Sie sich schon im Vorfeld darüber klar werden, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung wert ist. Und Sie können eher beurteilen, ob Ihnen der Makler realistische Vorschläge unterbreitet. Eine unkomplizierte und kostenlose Immobilienbewertung führen Sie ganz einfach online durch. Mit dem folgenden Rechner benötigen Sie nur wenige Minuten, um kostenlos den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

      Sie müssen lediglich die Immobilie beschreiben (Größe, Baujahr, Standort) und erhalten nach der Analyse in verschiedenen Datenbanken eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes.

       

      Sie haben neben der Schnellbewertung auch die Möglichkeit zu einer telefonischen Beratung durch Immobilienexperten unseres Kooperationspartners Dr. Klein. Im Anschluss wird Ihnen eine detaillierte Bewertung per Mail zugeschickt – alles weiterhin kostenlos und unverbindlich für Sie. Im Gespräch können Sie sich auch direkt einen Makler in Ihrer Region vermitteln lassen, der Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie unterstützt.

      Checkliste: Woran erkennt man einen guten Immobilienmakler?

      Wir haben für Sie eine Makler-Checkliste zusammengestellt, die zeigt, was einen guten Immobilienmakler ausmacht. Darauf kommt es bei der Maklersuche an:

      • Der Makler zeigt Marktkenntnis und kennt die regionalen Besonderheiten.
      • Er ist Mitglied in einem Fachverband, z.B. im Immobilienverband Deutschland (IVD).
      • Er nimmt sich Zeit und berät ohne Zeitdruck.
      • Der Immobilienmakler ist ehrlich und erläutert auch die Schwachstellen Ihrer Immobilie.
      • Der Makler besitzt jahrelange Erfahrung, umfangreiche Referenzen und gute Bewertungen.
      • Er bietet Transparenz bei der Vertragsgestaltung und Kostenfrage.
      • Er verlangt keine Vorauszahlung.
      • Die Immobilienbewertung ist kostenlos.
      • Der Makler ist gut erreichbar.
      • Er macht einen guten Eindruck mit professionellen Exposés, einem seriösen Internetauftritt und einem gepflegten Büro.
      • Der Immobilienmakler hat einen Versicherungsschutz mit einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abgeschlossen.

      Wie viel kostet ein Immobilienmakler?

      Die Höhe der Maklerprovision, oft auch Maklercourtage oder Maklergebühren genannt, hängt von der Höhe des Kaufpreises einer Immobilie ab und wird nur bei erfolgreicher Vermittlung fällig. Grundsätzlich ist sie frei verhandelbar, muss sich aber in dem im jeweiligen Bundesland üblichen Rahmen bewegen.

      Die Bundesländer mit der niedrigsten Maklerprovision (5,95 % des Kaufpreises) sind Hessen und Mecklenburg-Vorpommern. Die höchste Maklerprovision von 7,14 % muss z.B. in Bayern, Nordrhein-Westfalen und Sachsen gezahlt werden. Bei einem Hausverkauf über 200.000 € in Hessen verdient der Makler also 5.950 €, in Bayern erhält er beim selben Immobilienwert 7.140 € für seine Dienste.

      Wer zahlt den Immobilienmakler?

      Bis Ende 2020 war es häufig so, dass der Käufer die Kosten für den Makler alleine übernommen hat, auch wenn der Verkäufer den Immobilienmakler beauftragt hat. Das hat sich mit dem „Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ geändert. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes im Dezember 2020 gilt die Regel, dass sich beim Verkauf oder der Immobiliensuche über einen Makler beide Seiten die Kosten zur Hälfte teilen. Diese Regelung gilt nur für die private Nutzung einer Immobilie und nicht für den Erwerb eines unbebauten Grundstückes, einer Gewerbeimmobilie oder eines vermieteten Mehrfamilienhauses.

      Bei der Vermietung einer Immobilie gilt das Bestellerprinzip. Danach muss derjenige den Immobilienmakler bezahlen, der ihn beauftragt hat. Also entweder der Vermieter oder der Mieter. Die Maklerprovision darf nach dem Wohnraumvermittlungsgesetz in diesem Fall nicht mehr als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen.

      Tipp

      Möchten Sie den Ertrag aus dem Hausverkauf als Eigenkapital nutzen und eine neue Immobilienfinanzierung angehen? Dann hilft Ihnen unser Baufinanzierung Vergleich mit den aktuell besten Angeboten für einen Hauskredit.

      Was ist bei der Beauftragung eines Maklers zu beachten?

      Wenn Sie einen Immobilienmakler engagieren, gibt es grundsätzlich drei verschiedene Vertragsarten:

      • einfacher Maklervertrag: Diesen Vertrag können Sie als Verkäufer mit mehreren Maklern abschließen. Der Makler bekommt von Ihnen die Erlaubnis, die Immobilie zu vermitteln, er ist aber nicht dazu verpflichtet. Sie müssen nur den Makler bezahlen, der den Verkauf vermittelt.
      • Makleralleinauftrag: In diesem Fall ist nur ein Makler zuständig. Allerdings darf sich der Verkäufer auch nach Interessenten umsehen. Hat der Eigentümer selbst Erfolg, muss er keine Provision zahlen.
      • qualifizierter Makleralleinvertrag: Hier erhält ein Makler exklusiv das Recht, die Immobilie zu vermarkten. Selbst der Immobilienbesitzer darf den Verkauf nicht allein übernehmen, sondern muss mögliche Käufer an den beauftragten Immobilienmakler verweisen.

      Wie sollte der Maklervertrag aussehen?

      Unabhängig von der Vertragsart ist die Schriftform für einen Maklervertrag vorgeschrieben. Dabei muss es sich nicht um ein seitenlanges Papier handeln, es kann sogar eine E-Mail oder eine SMS als Vertrag gelten. Wichtig ist aber, dass die Höhe der Provision darin geregelt ist.

      Es gibt Immobilienmakler, die eine Aufwandsentschädigung oder andere Gebühren im Vertrag festschreiben möchten. Das müssen Sie nicht hinnehmen. Suchen Sie einen Makler, der rein auf Erfolgsbasis und nur für die Provision arbeitet.

      Diese wichtigen Punkte dürfen in keinem Maklervertrag fehlen:

      • genaue Beschreibung der Immobilie
      • Angebotspreis
      • Pflichten des Immobilienmaklers wie Wertermittlung, Durchführung von Besichtigungen und Erstellung des Kaufvertrages
      • Vollmacht, dass der Makler Auskünfte bei Behörden einholen darf
      • Befristung des Vertrages (3–6 Monate, damit hat der Verkäufer die Möglichkeit, nach Ablauf des Vertrages einen anderen Makler mit dem Hauskauf oder Verkauf zu beauftragen)

      Wie wird man Immobilienmakler?

      Der Beruf des Immobilienmaklers ist kein geregelter Ausbildungsberuf. Er ist deshalb gut geeignet für Quereinsteiger, die sich das notwendige Fachwissen und die Kompetenz im Umgang mit Menschen aneignen. Der Deutsche Immobilienverband empfiehlt eine duale Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. Immobilienkaufmann. Verschiedene Fachschulen bieten Weiterbildungen zum Immobilienmakler an. Wer als Makler arbeiten will, benötigt eine behördliche Erlaubnis. Zu den Voraussetzungen gehört:

      • Sie dürfen in den vergangenen 5 Jahren keine Verbrechen wie Diebstahl, Erpressung, Urkundenfälschung und Hehlerei begangen haben.
      • Über Ihr Vermögen darf kein Insolvenzverfahren durchgeführt worden sein.

      In den meisten Fällen sind Makler selbstständige Gewerbetreibende, die im Auftrag des Verkäufers, des Käufers, des Vermieters oder Mieters tätig werden. Eine andere Möglichkeit ist die Anstellung bei einem Wohnungsbauunternehmen oder einer Immobiliengesellschaft. Was ein Immobilienmakler verdient, ist sehr unterschiedlich und hängt von vielen Faktoren wie der Auftragslage und der persönlichen Erfolgsquote bei der Vermittlung ab.

      Vergleich.de Tipp

      Auch während der Corona-Pandemie sind gemeinsame Begehungen der Immobilie mit einem Makler erlaubt. Es dürfen aber höchstens zwei Personen anwesend sein und es müssen die vorgegebenen Hygieneauflagen und Abstandsregeln eingehalten werden. Möchten Sie das vermeiden, suchen Sie einen Makler aus, der Besichtigungen per Video-Konferenz anbietet.

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