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Immobilienfinanzierung

Immobiliengutachter: So finden Sie einen unabhängigen Gutachter fürs Haus!

Ein Immobiliengutachter schätzt den Wert eines Hauses in einem Immobiliengutachten. Welche Faktoren für den Gutachter eine Rolle spielen, wie Sie einen seriösen Immobiliensachverständigen finden und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, erfahren Sie hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was macht ein Immobiliengutachter?

      Ein Immobiliengutachter prüft, was ein Haus wert ist – entweder das eigene oder eines, das zum Verkauf steht. Dazu ermittelt der Gutachter den Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und verfasst darüber ein Wertgutachten. Der Immobiliensachverständige nimmt das Haus dafür genau unter die Lupe und checkt es nach einem bestimmten Kriterienkatalog.

      Mit Hilfe eines speziellen Verfahrens zur Wertermittlung schätzt der Gutachter in seinem Verkehrswertgutachten dann den Preis der Immobilie.

      Was prüft der Immobiliensachverständige genau?

      Gutachter checken ein Haus sprichwörtlich vom Keller bis zum Dach. Bei älteren Häusern geht es häufig um Alterserscheinungen des Gebäudes, bei Neubauten eher darum zu prüfen, ob fachgerecht gearbeitet wurde oder ob Baumängel oder Pfusch vorliegen.

      Zu den Faktoren, die ein Immobiliengutachter beim Fertigen eines Wertgutachtens checkt, zählen:

      • Lage: Region, Infrastruktur, Umweltfaktoren wie Lärm oder Grundwasserbelastung
      • Gebäudezustand: Bausubstanz, Zustand von Keller, Dach, Fassade, Fenster, Geschossdecken, Außenanlagen und eventueller Nebengebäude sowie Elektrik, Wasserleitungen und Heizungsanlage
      • Energiekennwert: Stand der Energieeffizienz des Gebäudes (Energieausweis)
      • Grundstückswert (Bodenrichtwert)
      • eventuelle Rechte Dritter wie Nießbrauch, Wohn- oder Vorkaufsrechte

      Diese Leistungen erbringt ein Immobiliensachverständiger außerdem!

      Immobiliengutachter sind nicht ausschließlich als Immobilienwertermittler tätig. Sie prüfen und beraten auch in baulicher und baurechtlicher Hinsicht. Diese Leistungen kommen vor allem beim Hauskauf zum Tragen. So kann ein Immobiliensachverständiger für Sie vor dem Kauf prüfen:

      • ob das Makler-Exposé mit der Realität übereinstimmt (Wohnflächengröße, Ausstattung etc…)
      • welche Sanierungsmaßnahmen beim Kauf einer bestehenden Immobilie auf Sie zukommen
      • ob Ihre Umbau- oder Gestaltungswünsche realistisch sind (zum Beispiel die Installation einer Photovoltaik-Anlage, Neubau einer Garage etc. …)
      Tipp für Käufer

      Ein Immobiliengutachter kann Ihnen helfen, für ein Haus einen realistischen Kaufpreis zu erzielen und im Nachgang keine allzu bösen Überraschungen zu erleben. Das im Vorfeld in einen unabhängigen Gutachter investierte Geld sparen Sie unter Umständen später am Haus!

      Wer darf Gutachten für Immobilien erstellen?

      „Immobiliengutachter“ ist keine geschützte Bezeichnung, was bedeutet: Auch Sie könnten sich so nennen. Soll ein Wertgutachten jedoch Bestand vor Ämtern oder Gerichten haben, muss es zwingend aus der Hand eines unabhängigen, öffentlich geprüften und vereidigten Gutachters für Immobilien stammen. Andernfalls besitzt es keine rechtliche Gültigkeit.

      Solche geprüften Immobiliensachverständige haben immer eine bestimmte fachliche Qualifikation erlangt. Das kann ein Studium, langjährige Fachkunde oder ein Meistertitel in einem einschlägigen Handwerk sein. Diese Qualifikation müssen sie bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) nachweisen und eine entsprechende Prüfung bestehen.

      Wenn Sie sich erstmals nach einem Immobiliengutachter umsehen, sollten Sie also folgende Differenzierungen kennen:

      • Freier Immobiliengutachter: Diese Gutachter erstellen Immobiliengutachten, die keine rechtlich bindende Gültigkeit haben und daher von Ämtern und Gerichten nicht akzeptiert werden, da sie nicht zur Unabhängigkeit verpflichtet sind.
      • Öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter für Immobilien: Eine geschützte Bezeichnung (§ 36 der Gewerbeordnung, § 91) für Immobiliensachverständige, die eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer (IHK) abgelegt haben und deren Wertgutachten vor Ämtern und Gericht Bestand haben.
      • Staatlich anerkannter Immobiliengutachter: Dieser Gutachter ist ein vereidigter Gutachter, der zudem für Ämter und Behörden tätig ist.

      Was macht ein Immobiliengutachter, den die Bank schickt?

      Wenn die Bank einen Immobiliengutachter schickt, geht es in der Regel um eine Finanzierung, die Sie aufnehmen wollen. Setzen Sie dafür als Sicherheit eine Immobilie ein, prüft die Bank, ob die von Ihnen gemachten Angaben richtig sind. Der Immobiliensachverständige macht sich in dem Fall einen persönlichen Eindruck von der Immobilie, um den Beleihungswert einschätzen zu können.

      Der Immobiliengutachter der Bank wird sich das Gebäude nur von außen ansehen. Solange Sie mit den Zahlungen nicht im Verzug sind, gibt es auch keinen Grund, ihn ins Haus zu lassen. Wichtig: Die Kosten für den Immobiliengutachter trägt die Bank! Sollten Sie aufgefordert werden, selbst einen Gutachter zur Bezifferung des Beleihungswertes zu bestellen, brauchen Sie dem nicht Folge zu leisten. Denn ein derartiges Wertgutachten fürs Haus liegt allein im Interesse der Bank.

      Wie kann ich einen seriösen Immobiliengutachter finden?

      Bei der Suche nach einem unabhängigen Gutachter fürs Haus sind die Berufsverbände behilflich, die Immobiliensachverständige in Ihrer Nähe vermitteln können, beispielsweise der

      • Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e.V. (BBAUSV)
      • Bundesverband Freier Sachverständiger e.V. (BVFS)
      • Deutsche Gutachter und Sachverständigen Verband e.V. (DGuSV)
      • oder der Verband Privater Bauherren (VPB).
      Tipp

      Zertifizierte unabhängige Gutachter fürs Haus verfügen über einen IHK-Ausweis. Den sollten Sie sich zeigen lassen. Er enthält Informationen über das Fachgebiet des Gutachters. Der Stempel der ausstellenden Kammer bürgt für die Echtheit.

      Wann brauche ich einen Immobiliengutachter?

      Ein Immobiliengutachten ist immer dann sinnvoll, wenn der Wert einer Immobilie eine Rolle spielt. Typische Situationen, in denen eine Immobilienwertermittlung anfällt, sind etwa:

      • Hauskauf oder -verkauf: Ein Immobilienwertgutachter ermittelt in beiden Fällen einen realistischen Angebotspreis.
      • Zwangsversteigerung: Auch in dem Fall geht es um die professionelle Preisfindung.
      • Vermögensteilungen: Nach einer Scheidung oder im Erbfall kann der Immobiliengutachter den Wert des Immobilienvermögens schätzen, das anschließend gerichtlich oder außergerichtlich geteilt wird.
      • Wertermittlungen für Versicherungen und Banken: Wenn Sie eine Gebäudeversicherung abschließen oder den Tarif nach einer Modernisierung aktualisieren wollen, braucht die Versicherung den Verkehrswert der Immobilie. Ebenso die Bank, wenn es um eine Immobilienfinanzierung oder eine andere Kreditaufnahme geht.
      • Feststellung des Betriebsvermögens oder der Erbschafts- oder Schenkungssteuer: In diesen Fällen braucht das Finanzamt den Hauswert.
      • Neubewertung des Eigenheims: Nach einer größeren Modernisierung möchten Sie vielleicht selbst wissen, wie viel mehr Ihre Immobilie nun wert ist.

      Um sich einen ersten Eindruck vom Wert einer Immobilie zu verschaffen, empfehlen wir Ihnen unser kostenloses Immobilienbewertungstool. Hier können Sie mit einigen Angaben zu Haus, Wohnung oder Grundstück einen Schätzwert berechnen lassen.

      Was kostet ein Gutachter für ein Haus?

      Die Kosten für ein Wertgutachten sind grundsätzlich frei verhandelbar. In der Praxis richten sich die Preise dennoch nach vergleichbaren Honorarsätzen, denn die meisten Gutachter legen ihrer Preisgestaltung die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zugrunde.

      Die Kosten für ein Wertgutachten bemessen sich in der HOAI nicht nach Stundensätzen, sondern nach dem Wert des Hauses. Pi mal Daumen können Sie mit ca. 0,5 – 1 % des Verkehrswertes rechnen. Bei einem Immobilienwert von 150.000 € wären das demnach Kosten von 1.000 – 1.500 €.

      Den Preis für ein Immobiliengutachten hebt und senkt vor allem der Umfang der beauftragten Wertermittlung. So gibt es zwei Arten von Wertgutachten:

      • das Kurzgutachten
      •  und das Vollgutachten.

      Kurzgutachten und Vollgutachten: Was ist der Unterschied?

      Ein Kurzgutachten ist ein Immobiliengutachten von geringerem Umfang als ein Vollgutachten. Darin sind Teile ausgespart, die für den jeweiligen Verwendungszweck nicht unbedingt erforderlich sind, wie etwa ein Grundbuchauszug oder die exakte Wohnflächenberechnung.

      Vorteile des Kurzgutachtens: Es ist schneller verfasst und preislich günstiger. Oftmals ist es möglich, mit dem Immobiliengutachter eine Pauschale dafür auszuhandeln (ca. 500 €).

      Vor Gerichten und Ämtern hat das Kurzgutachten aber keinen Bestand. Hierfür braucht es ein Vollgutachten, also ein behördlich anerkanntes, vollständiges Verkehrswertgutachten.

      Die folgende Tabelle zeigt, in welchen Fällen Sie ein Vollgutachten brauchen und wann ein Kurzgutachten unter Umständen reicht.

      Kurzgutachten und Vollgutachten – wann brauche ich was?

      Vollgutachten (gesetzlich vorgeschrieben)Kurzgutachten (optional)
      ZwangsversteigerungImmobilienkauf oder -verkauf
      Vermögensteilung nach Scheidung oder Erbfalleinvernehmliche Scheidung oder Erbteilung ohne Rechtsstreit
      Wertermittlung für Finanzamt oder BankEigeninteresse am Wert des Immobilieneigentums
      alle Konflikte vor Gericht 

      Wie lange dauert ein Gutachten für ein Haus?

      Wie lange Sie auf ein Immobiliengutachten warten müssen, hängt davon ab, ob Sie ein Vollgutachten oder ein Kurzgutachten beauftragen.

      Für ein vollumfängliches Wertgutachten müssen Sie bis zu 8 Wochen Zeit einplanen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, wartet der Verkäufer oft nicht so lang. Daher bietet sich gerade beim Immobilienkauf ein Kurzgutachten an.

      Den Immobiliensachverständigen können Sie auch direkt mit zur Besichtigung bringen. Er wird Ihnen vor Ort eine Einschätzung geben, ob das Preisangebot realistisch ist und wo die Schwachstellen der Immobilie liegen. Nicht in jedem Fall braucht es dann noch ein schriftliches Wertgutachten.

      Wie ermittelt der Gutachter den Wert einer Immobilie?

      Immobilienwertermittler sind bei ihrer Arbeit an die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) gebunden. In dieser Verordnung zählen zum Grundstück auch die darauf befindlichen Gebäude.

      Das konkrete Vorgehen bei der Wertermittlung findet sich in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Sie hält drei unterschiedliche Modell-Verfahren bereit, von denen sich jedes für ein Wertgutachten eines bestimmten Gebäudetyps eignet:

      • Vergleichswertverfahren: In diesem Modell vergleicht der Immobiliengutachter verschiedene Häuser in der Umgebung, die in bestimmten Kriterien höchstens 35 % voneinander abweichen. Dadurch eignet sich dieses Verfahren vor allem zur Bewertung von Reihen- und Doppelhäusern mit zudem vergleichbaren Grundstückgrößen.
      • Sachwertverfahren: Individuell geplante, schlecht vergleichbare Immobilien bewerten Immobiliengutachter häufig im Sachwertverfahren. Die Wertermittlung basiert dann auf der Schätzung des reinen Sachwertes der Immobilie (Substanzwert) und des Grundstücks (Bodenrichtwert).
      • Ertragswertverfahren: Handelt es sich um Miet- oder Pachtimmobilien berücksichtigt dieses Verfahren auch die zu erwartenden Erträge, die für den Käufer einer solchen Immobilie in der Regel im Zentrum stehen.

      Immobiliengutachter wählen in manchen Fällen zwei Wertermittlungsverfahren, um ein besonders genaues Wertgutachten zu erstellen.

      Welche Unterlagen benötigt der Immobiliengutachter?

      Der Immobiliensachverständige braucht einige Informationen und Dokumente für seine Arbeit. Erleichtern Sie die Wertermittlung, indem Sie die Unterlagen möglichst früh zusammenstellen. Zum Vor-Ort-Termin muss der Immobiliengutachter sie in jedem Fall vorliegen haben!

      Checkliste: Unterlagen für den Immobiliengutachter

      • Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), erhältlich beim Grundbuchamt
      • Katasterauszug (nicht älter als 3 Monate), erhältlich beim Kataster- oder Vermessungsamt
      • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, erhältlich beim Bauordnungsamt
      • falls Bauvorhaben geplant: planungsrechtliche Auskunft zum Bebauungsplan, erhältlich beim Bauordnungsamt
      • Baugenehmigung, ebenfalls erhältlich beim Bauordnungsamt
      • Bauzeichnungen der Immobilie und späterer An- oder Umbauten
      • Wohnflächenberechnung
      • Altlastenkataster, erhältlich bei der Unteren Naturschutzbehörde oder der Unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörde
      • Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen etwa durch Handwerkerrechnungen
      • Energieausweis (falls vorhanden)
      • Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Nebenkostenabrechnung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, bei beabsichtigter Vermietung zusätzlich Mietverträge
      • im Fall von Erbbaurecht der entsprechende Erbaurechtsvertrag

      Die Zeit, die Sie vorher in die Beschaffung aller Papiere investieren, sparen Sie später beim reibungslosen Ablauf der Immobilienwertermittlung mit vollständigen Dokumenten!

      8 Fallen beim Hauskauf, vor denen ein Immobiliengutachten Sie schützt!

      Häufige Schwachstellen, auf die ein Immobiliensachverständiger Sie beim Hauskauf rechtzeitig aufmerksam machen kann, sind unter anderem:

      • Mängel der Bausubstanz: Setzungsrisse am Haus, aufsteigende Feuchtigkeit oder Schädlingsbefall (z. B. Hausschwamm, Holzbock) können schwere Schäden verursachen, die teuer zu beheben sind.
      • Schimmel: Wo der Schimmel nicht gleich sichtbar ist, kann ein Gutachter mit speziellen Mess-Instrumenten die Feuchtigkeit in Außen- und Zwischenwänden messen und die Kosten der Beseitigung schätzen.
      • veraltete Wasserleitungen: Verkalkte und zusätzlich verrostete Wasserrohre bergen die Gefahr des Rohrbruchs. Leitungen, die älter als 50 Jahre sind, müssen ohnehin ausgetauscht werden. Ein Gutachter kann einschätzen, wie dringend hier Handlungsbedarf besteht.
      • überfällige Elektrik: Alle 30 bis 40 Jahre sollten die Elektroinstallationen geprüft und gegebenenfalls erneuert werden. Kostenpunkt einer solchen Sanierung: ca. 4 % des Hauswertes.
      • veraltete Heizungsanlage: Heizungen von vor 1984 müssen nach der neuen Energieeinsparverordnung komplett ausgetauscht werden. Anschließend dürfen sie nur 30 Jahre laufen (Ausnahme Brennwert- und Niedertemperaturkessel). Der Gutachter hilft Ihnen hier bei der Finanzplanung.
      • Kontamination mit Giften oder Asbest: Bestimmte Holzschutzmittel oder auch Asbest sind gesundheitsgefährdend. Insbesondere die Asbestentsorgung ist extrem teuer.
      • rechtliche Probleme: Der Gutachter prüft für Sie auch, ob Rechte Dritter an der Immobilie bestehen, ob der Denkmalschutz mitredet oder ob Sie gar einen Schwarzbau kaufen. Das kann teuer werden, denn die fehlende Baugenehmigung kann von Ihnen nachträglich verlangt werden. Ein Gutachter hat im Blick, ob derartige Probleme auf Sie zukommen können.
      • Realisierungschancen individueller Wünsche: Ob Sie den Carport im Garten des neuen Eigenheims überhaupt bauen dürfen und ob Sie den Wanddurchbruch zum Wohnzimmer ausführen können, ohne dass das Haus zusammenbricht – auch das kann Ihnen der Immobiliengutachter gleich vor Ort beantworten.
      Vergleich.de Tipp

      Ein vom Immobiliengutachter erstelltes Verkehrswertgutachten ist teuer. Wenn Sie den Immobilienwert nicht vor Gericht brauchen, testen Sie, ob das Ergebnis einer kostenlosen Online-Immobilienbewertung für Ihre Zwecke nicht schon ausreicht. Beim Hauskauf können Sie zudem versuchen, sich mit dem Verkäufer die Kosten für ein Wertgutachten zu teilen. Ganz besonders wichtig ist dann natürlich ein unabhängiger Gutachter fürs Haus.

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