Geldanlage

Immobilienfonds: Definition, Risiken & Rendite

In Zeiten von stei­gen­den Mie­ten, Wohn­raum­man­gel und gleich­zei­tig nied­ri­gen Zin­sen kön­nen Immo­bilien­fonds eine attrak­tive Alter­na­tive zu klassi­schen Geld­an­lagen sein. In unse­rem Arti­kel infor­mieren wir Sie über Möglich­kei­ten, in offene und geschlos­sene Immo­bilien­fonds zu inves­tieren.

Was sind Immobilienfonds?

Ein Immo­bilien­fonds ist ein Fonds, der in den Immo­bilien­markt inves­tiert wird. Dabei kann es sich um ver­schie­dene Pro­jekte handeln, von der Indus­trie­halle bis hin zum Büro­hoch­haus. Sie können oft wäh­len, in welche Rich­tung Ihr Geld inves­tiert wer­den soll. Diese Infor­mation finden Sie in den Beschrei­bun­gen des gewähl­ten Immo­bilien­fonds, ent­we­der direkt bei Ihrem Bro­ker oder auf der Web­seite des Fonds.

Der Fond­mana­ger kümmert sich um die An­lage des gesammel­ten Gel­des. Vor­teil ist hier­bei die Streu­ung der Investi­tion, um das Risi­ko zu sen­ken. Sie müssen sich hier­bei um nichts küm­mern. Durch die Gebüh­ren des Fonds ist diese Tätig­keit ge­deckt.

Was sind offene und geschlossene Immobilienfonds?

Bei einem offe­nen Immo­bilien­fonds han­delt es sich um einen Invest­ment­fonds, der an der Börse gehan­delt wird. Diese Immo­bilien­fonds können Sie über Ihr Depot erwer­ben. Die Anlage­summe ist frei wähl­bar. Ein Fonds­manager kümmert sich an­schließend um Ihr Invest. Sie haben hierbei kein Mit­sprache­recht bezüg­lich der genau­en Strate­gie.

In einen geschlos­senen Immobilien­fonds inves­tie­ren Sie di­rekt, also nicht über Ihr Depot. Ihr Geld fließt oft in nur weni­ge Immo­bilien oder in ein einzel­nes Pro­jekt. Die Mindest­anla­gesum­me ist deut­lich höher als bei offe­nen Immo­bilien­fonds. Hin­zu kommt, dass geschlos­sene Immo­bilien­fonds in fast allen Fällen nicht vor­zei­tig auf­ge­löst wer­den kön­nen. Somit ist Ihr Geld für die Lauf­zeit des Fonds gebun­den.

Wie kann ich Geld in einen Immobilienfonds anlegen?

Der Han­del mit Immo­bilien­fonds läuft über ein De­pot ab. Haben Sie bereits ein Aktien­depot, dann sind Sie grund­sätz­lich start­klar. Offene Immo­bilien­fonds, die an der Börse gehan­delt wer­den, verfü­gen wie andere Wert­papie­re über eine WKN- und ISIN-Nummer zur Identi­fika­tion. Haben Sie bei Ihrem Broker das ent­sprechen­de Pro­dukt gefun­den, kön­nen Sie direkt diesen Immo­bilien­fonds kau­fen oder ggf. auch einen Spar­plan anle­gen. Möch­ten Sie einen Immo­bilien­fonds ver­kau­fen, wird dies auch über Ihren Bro­ker ab­ge­wickelt.

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Bei geschlos­senen Immo­bilien­fonds ist der Kauf nur beim Aufsetzen des Immo­bilien­fonds mög­lich und die­ser läuft je nach Anbieter unter­chied­lich ab. Hier müs­sen Sie sich beim ent­sprechen­den Verwal­ter des Fonds über das ge­naue Verfah­ren erkun­digen. Achten Sie auf die Lauf­zeit. Geschlossene Immo­bilienfonds haben eine feste Lauf­zeit, in welcher Sie keine An­teile verkaufen können.

Immobilienfonds: Mit welcher Rendite kann ich rechnen?

Wie auch bei Aktien­fonds unter­schei­den sich die Rendi­ten bei Immo­bilien­fonds von Pro­dukt zu Pro­dukt. Bei offe­nen Immo­bilien­fonds liegen die Zins­er­träge durch­schnitt­lich bei 1–1,5 % nach Abzug der Gebüh­ren. Ob ein Immo­bilien­fonds sinn­voll ist, richtet sich nach Ihrer persön­lichen Anlage­strate­gie und Risiko­bereit­schaft.

Bei geschlos­senen Immo­bilien­fonds lie­gen die Rendi­ten deut­lich höher. Viele An­bieter ver­sprechen eine jähr­liche Ren­dite von über 5 %, teilweise sogar über 10 %. Doch hier ist Vor­sicht gebo­ten. Die höhe­re Ren­dite wird auch mit einem höhe­ren Risi­ko er­kauft. Bei Immo­bilien­fonds kann es zum Total­ver­lust Ihrer Inves­titi­on kom­men.

Die Rendi­te wird bei den meisten Immo­bilien­fonds aus­ge­schüt­tet und nicht direkt rein­ves­tiert. Sie soll­ten also gelegent­lich einen Blick in Ihr Depot werfen und die erhal­tenen Ren­diten wieder anle­gen, damit diese nicht unver­zinst auf Ihrem Depot ver­blei­ben.

Kann ich jederzeit meine Gewinne aus Immobilienfonds auszahlen lassen?

Bei offenen Immo­bilien­fonds können Sie zwar jeder­zeit An­teile kau­fen, aber nicht unbe­dingt jeder­zeit ver­kau­fen. Investie­ren Sie in Immo­bilien, inves­tie­ren Sie in Anlage­ob­jekte, die nicht von heute auf mor­gen ver­kauft wer­den kön­nen. Wollen nun plötz­lich viele Anle­ger Ihre An­teile ver­kau­fen, kann es vor­kom­men, dass der Fonds nicht aus­ge­zahlt wer­den kann, da die finan­ziel­len Mit­tel des Immo­bilien­fonds in den ent­sprechen­den Immo­bilien gebun­den sind. Darin unter­schei­den sich Immo­bilien­fonds von Aktien- oder Renten­fonds.

Aus diesem Grund haben viele Heraus­geber bzw. Verwal­ter der Fonds, die Fonds­emitten­ten, zusätz­liche Regelun­gen einge­führt. Die Immo­bilien­fonds­an­teile müs­sen bei­spiels­weise 24 Monate gehal­ten werden und der Ver­kauf muss 12 Monate im Voraus ange­kün­digt wer­den. Zu diesen Ände­run­gen kam es in Folge der Finanz­krise, die auch starke Aus­wir­kun­gen auf den Immo­bilien­markt hatte und zur Auf­lö­sung und Ab­wick­lung einer Viel­zahl von Immo­bilien­fonds geführt hatte.

Wie hoch sind die Gebühren bei Immobilienfonds?

Die Gebühren von Immo­bilien­fonds sind recht hoch. Über die genau­en Kos­ten müs­sen Sie sich bei jedem einzel­nen Immo­bilien­fonds infor­mieren. Grund­sätz­lich soll­ten Sie jedoch mit Verwal­tungs­gebüh­ren, Aus­gabe­auf­schlägen sowie Perfor­mance-Gebüh­ren rech­nen. Es exis­tieren Immo­bilien­fonds, die Aus­gabe­auf­schlä­ge von 6 % der Anlage­summe ver­lan­gen.

Durch die hohen Gebüh­ren im Ver­gleich zu bei­spiels­weise ETFs soll­ten Sie genau rech­nen, bevor Sie Ihr Geld anle­gen. Ein auf den ers­ten Blick gut verzins­ter Immo­bilien­fonds wirkt plötz­lich nicht mehr sehr attrak­tiv, wenn Sie die Gebüh­ren abzie­hen. Denn bei Fonds, die mit ent­sprechend hohen Zinsen wer­ben, ist gleich­zei­tig Ihr Risiko deut­lich höher.

Ausgabeaufschlag sparen

Achten Sie auf Ange­bote, die Ihr Online-Bro­ker anbie­tet. Oft können Sie bestimm­te Immo­bilien­fonds kau­fen, ohne Aus­gabe­auf­schläge zu zah­len, was diese deut­lich attrak­tiver macht. Je nach Höhe Ihrer geplan­ten Inves­titi­on kann es sich auch lohnen, ein weite­res Depot zu eröff­nen.

Wie sicher sind Immobilienfonds?

Rendite und Sicher­heit hängen, wie bei jeder ande­ren Geld­an­lage, zusam­men. Inves­tieren Sie in spe­ku­la­tive Immo­bilien­fonds, haben Sie ein deut­lich höhe­res Risiko, aber auch dem­ent­sprechend höhere Rendite­chancen.

Grund­sätz­lich gel­ten offene Immo­bilien­fonds als ver­gleichs­weise sicher. Sie streuen Ihr inves­tier­tes Geld sehr breit und ver­rin­gern da­durch das Risiko. Durch die Streu­ung hat ein erfolg­loses Pro­jekt zwar eine Aus­wir­kung auf den Kurs, jedoch ist Ihre Inves­ti­tion da­durch nicht ver­loren. Trotz­dem soll­ten Sie nicht Ihre gesamten Er­spar­nisse in Immo­bilien inves­tieren, sondern über verschie­dene Geld­an­lagen streuen.

Im Gegen­satz dazu sind ge­schlos­sene Immo­bilien­fonds mit einem deut­lich höhe­ren Risiko behaf­tet. Sie sehen zwar sehr genau, in welches Pro­jekt bzw. in welche Immo­bilie Sie inves­tie­ren, schei­tert jedoch dieses Projekt, so ist Ihr Geld ver­lo­ren.

Für wen ist ein Immobilienfonds geeignet?

Immo­bilien­fonds eignen sich für An­le­ger, die von der Ent­wick­lung am Immo­bilien­markt profi­tie­ren möch­ten, aber vor einer direk­ten Investi­tion zurück­schrecken. Eine direkte Inves­titi­on wäre beispiels­weise der Kauf einer Immo­bilie zur Vermie­tung. Es ent­ste­hen beim Kauf von Immo­bilien­fonds zwar zusätz­liche Gebüh­ren, je­doch ent­fal­len auf der ande­ren Seite Kosten für Immo­bilien­ver­wal­tung und In­stand­hal­tung.

Möchten Sie in geschlos­sene Immo­bilien­fonds ein­zah­len, soll­ten Sie sich zuerst tiefe­res Wis­sen über die Bran­che sowie das Projekt an­eig­nen. Ohne dieses wird eine genaue Be­wer­tung der Chancen und Risi­ken nicht mög­lich sein.

Welche Immobilienfonds sind zu empfehlen?

Zu Beginn sollten Sie sich klar werden, in wel­chem Be­reich Sie inves­tie­ren möch­ten. Es exis­tie­ren Fonds, die global streuen, nur in Euro­pa oder auch nur in Deutsch­land. Je nach­dem wie Sie sich ent­schei­den, kommen unter­schied­liche Immo­bilien­fonds in Frage. Bei allen hier genann­ten Bei­spie­len wer­den die Er­trä­ge aus­ge­schüt­tet.

Globale Fonds

  • Hier sind der Fonds HausInvest (ISIN/WKN: DE0009807016/980701; Kosten (TER): 0,84 %) sowie DWS Grundbesitz Global (ISIN/WKN: DE0009807057/ 980705; Kosten (TER): 1,05 %) einen Blick wert.

Europäische Fonds

  • Der Deka-ImmobilienEuropa (ISIN/WKN: DE0009809566/ 980956; Kosten (TER): 0,90 %) Fonds wie auch der DWS Grundbesitz Europa (ISIN/WKN: DE0009807008/ 980700; Kosten (TER): 1,05 %) bieten gute Angebote und investieren in diversifizierte Immobilien.

Deutsche Fonds

  • Zu den besten deutschen Fonds gehört der UniImmoDeutschland (ISIN/WKN: DE0009805507/ 980550; Kosten (TER): 0,93 %) Fonds.

Was sind Alternativen zu Immobilienfonds?

Möchten Sie nicht in klassi­sche Immo­bilien­fonds inves­tie­ren, kön­nen Sie auch per Crowd­inves­ting im Immo­bilien­markt Geld an­le­gen. Ähn­lich wie bei geschlos­senen Fonds kön­nen Sie ge­zielt in Pro­jek­te inves­tie­ren, jedoch haben Sie hier ein paar Vor­tei­le.

Beim Crowd­in­ves­ting sind in den meis­ten Fäl­len die Min­dest­ein­la­gen und auch die Lauf­zei­ten deut­lich nied­ri­ger als bei geschlos­se­nen Immo­bilien­fonds. Außer­dem ent­fal­len Gebüh­ren beim Kauf. Hier­durch kön­nen Sie selbst mit weni­gen tau­send Euro in meh­re­re Pro­jekte ein­zah­len und Ihr Kapi­tal streu­en.

Wie aber auch bei Immo­bilien­fonds, besteht beim Schei­tern des Pro­jekts das Risi­ko Ihre gesam­te Geld­an­lage zu ver­lie­ren. Beschäf­ti­gen Sie sich im Vor­feld unbe­dingt aus­führ­lich mit den ein­zel­nen Vor­ha­ben, um Ihre Erfolgs­aus­sich­ten zu bewer­ten. Auf unserer Rat­geber­sei­te Immo­bili­en-Invest­ment fin­den Sie wei­te­re Infos zu dem Thema.

Indirekt in Immobilien investieren mit Immobilien-ETFs

Immobilien-ETFs bieten eine Mög­lich­keit, in­di­rekt in Immo­bilien zu inves­tieren. Doch was bedeu­tet indi­rekt? Sie zah­len hier­bei nicht direkt in Immo­bilien­pro­jekte, son­dern in die börsen­notier­ten Immo­bilien­unter­nehmen ein. Dabei handelt es sich also um eine Aktien­an­lage. Sie sind damit nicht an Kündi­gungs­fris­ten und Halte­zei­ten gebun­den und kön­nen jeder­zeit Ihre An­tei­le ver­kau­fen.

Es be­steht bei Immo­bilien-ETFs ein gewis­ses Risiko, Geld zu ver­lie­ren. Die­ses liegt höher als bei ETFs, die in verschie­de­ne Bran­chen ein­zah­len, je­doch ist es deut­lich gerin­ger, als wenn Sie in ein­zel­ne Pro­jekte oder Unter­neh­men inves­tie­ren. Sie soll­ten aber hier immer beden­ken, dass Sie in einer ein­zel­nen Branche Kapi­tal anle­gen.

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