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Immobilienfinanzierung

Wie wahrscheinlich ist eine Immobilienblase in Deutschland?

In vielen Gebieten Deutschlands steigen seit Jahren die Immobilienpreise. Potentielle Käufer fragen sich, ob Häuser und Eigentumswohnungen längst überbewertet sind. Tatsächlich sind einige Experten der Meinung, dass die Preise in manchen Regionen überhitzt sind – sind die Sorgen vor einer Immobilienblase 2019 also berechtigt?

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Immobilienblase?

      Experten sprechen von einer Immobilienblase, wenn die Preise für Häuser und Wohnungen binnen kurzer Zeit unverhältnismäßig stark steigen. Diese Definition meint, dass sich die Preisentwicklung von Immobilien von der normalen Teuerungsrate und dem Durchschnittseinkommen der Bevölkerung abkoppelt. Man spricht in dem Fall auch davon, dass die Immobilien überbewertet sind und der eigentliche Wert des Objekts in den Hintergrund gerät.

      Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

      Einige Experten schätzen die Immobilien in manchen deutschen Großstädten als überbewertet ein. Für den gesamten Immobilienmarkt kann man aber nicht von einer Immobilienblase sprechen.

      Dass es trotzdem immer wieder unterschiedliche Antworten auf die Frage gibt, ob wir in Deutschland 2019 auf eine Immobilienblase zusteuern oder uns bereits mittendrin befinden, liegt vor allem an zwei Gründen:

      • Der Begriff Immobilienblase wird häufig ungenau verwendet. Oft ist damit auch nur ein starker Preisanstieg bei Häusern und Wohnungen gemeint. Doch der alleine macht noch keine Immobilienblase aus. Er gilt nur als einer von mehreren Risikofaktoren für eine Preisblase.
      • Je nach Region ist die Situation ganz unterschiedlich: In den Metropolen und ihren Randlagen steigen die Immobilienpreise tatsächlich seit Jahren sehr stark an. Zu den Metropolen zählen Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München, Berlin und Hamburg. In strukturschwachen Gebieten – zum Beispiel in einigen Gegenden im Osten Deutschlands – sinken die Immobilienpreise zum Teil aber auch.

      Ob sich der Immobilienkauf noch lohnt oder ob Objekte bereits überbewertet sind, hängt stark von der jeweiligen Region oder Stadt und oftmals auch von der ganz konkreten Immobilienlage in der Stadt ab.

      Woran erkennt man eine Immobilienblase?

      Im Prinzip sollte die Frage, ob wir auf eine Preisblase zusteuern, immer individuell für eine Region oder sogar eine konkrete Stadt beantwortet werden. Orientieren kann man sich dabei an folgenden Aspekten:

      Erstes Indiz für eine Immobilienblase: zu hohe Immobilienpreise

      Um herauszufinden, ob es sich bei einer angebotenen Immobilie um einen fairen Kaufpreis handelt, kann man für eine erste Orientierung den sogenannten Kaufpreisfaktor berechnen. Dafür teilt man den Kaufpreis durch die potentielle Jahreskaltmiete, die man für dieses Objekt bekommen könnte.

      Kaufpreisfaktor = Kaufpreis : Jahreskaltmiete

      Je besser die Gegend oder der Stadtteil sind, in der sich eine Immobilie befindet, desto höher ist auch der Kaufpreisfaktor. Als Faustformel kann man sich Folgendes merken:

      • A-Lage (besonders gute Lage): Kaufpreisfaktor zwischen 20 und 25
      • B-Lage (mittlerer Lage): Kaufpreisfaktor zwischen 15 und 18
      • C-Lage (einfache Lage oder dünn besiedeltes Gebiet): teilweise Kaufpreisfaktor von unter 10

      In Metropolen sind heute häufig Kaufpreisfaktoren von 30 bis 33 üblich. Experten sehen einen Faktor von 30 oder mehr allerdings als Indiz dafür, dass der Markt auf eine Überhitzung zusteuert. Deutschlandweit am teuersten sind Immobilien momentan in München. Eine 60 - 80 Quadratmeter große Wohnung kostete dort im Jahr 2018 im Durchschnitt 8.342 € pro Quadratmeter. Im Jahr 2014 waren es noch 6.737 €. Allgemein gilt: Wenn Kaufpreise deutlich stärker steigen als die Mieten, ist das ein Indiz für eine Spekulationsblase.

      Zweites Indiz für eine Immobilienblase: Käufer wollen spekulieren

      Wer eine Immobilie kauft, möchte sie entweder bewohnen oder nutzt die Immobilie als Kapitalanlage. Bei den aktuellen Niedrigzinsen sehen immer mehr Anleger den Immobilienmarkt als Alternative zu Geldanlagen bei der Bank. Zu einer Immoblase kommt es vor allem dann, wenn Käufer bewusst auf eine Preisentwicklung nach oben spekulieren und sie die Immobilie nach möglichst kurzer Zeit wieder mit Gewinn abstoßen wollen. Experten sehen für Deutschland dabei aber keine Gefahr, weil die Deutschen eher nach einer Möglichkeit suchen, um ihr Geld langfristig anzulegen und vor einem Wertverlust zu schützen.

      Zudem interessieren sich potentielle Käufer hierzulande in erster Linie immer noch für ein Eigenheim. Nach Aussage des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein beantragt der größte Teil ihrer Kunden ein Baudarlehen für ein Haus oder eine Wohnung, weil sie sich den Traum vom eigenen Zuhause erfüllen möchten. Anders als bei der während der Finanzkrise geplatzte Spekulationsblase in Spanien zum Beispiel überwiegt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot deutlich, trotz des Baubooms.

      Drittes Indiz für eine Immobilienblase: riskante Baufinanzierungen

      Im Schnitt liehen sich die Deutschen im Jahr 2017 nach Angaben des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein rund 272.478 €, um ein Eigenheim zu finanzieren. Im Vergleich zum Vorjahr war die Kreditsumme damit um 5,7 % gestiegen. In Hamburg liehen sich Kreditnehmer am meisten, nämlich rund 353.000 €. Auf Platz 2 und 3 lagen Bayern und Baden-Württemberg. Die niedrigsten Kredite wurden in Mecklenburg-Vorpommern, Thüringen und Sachsen-Anhalt (192.000 €) aufgenommen.

      Den höheren Kreditsummen steht aber ein gestiegener Eigenkapitalanteil gegenüber. Die Bundesbank spricht den Deutschen eine gute Bonität zu, weil kaum eine Finanzierung 80 % vom Kaufpreis übersteigt und der Beleihungsauslauf damit niedrig liegt.

      Zudem liegt die Tilgung heute deutlich höher als noch vor ein paar Jahren. Die meisten Immobilienbesitzer tilgen inzwischen mit mindestens 2 - 3 %. Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Das minimiert das Risiko der zu hohen Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Sind zu dem Zeitpunkt die Zinsen gestiegen, steigt auch das Risiko, dass der Käufer seinen Kredit nicht mehr bedienen kann und er die Immobilie verkaufen muss.

      Tipp: Wenn Sie sich fragen, wieviel Immobilie Sie sich leisten können, hilft Ihnen unser Budgetrechner. Als Faustregel gilt: Maximal 40 % ihres Haushaltsnettoeinkommens sollten Käufer im Monat für die Tilgung ihres Hauskredits ausgeben – sofern sie das Objekt selbst nutzen.

      Viertes Indiz für eine Immobilienblase: risikobereite Banken

      Deutsche Banken vergeben Kredite nur, wenn sie auch getilgt werden können. Das unterscheidet sie von den Finanzierungsinstituten in den USA mit ihrer lockeren Vergabepraxis, wo es erst zu einer Immobilienkrise kam, die anschließend zu einer globalen Wirtschaftskrise führte.

      Seit 2016 gelten die strengen Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Banken verlangen viele Sicherheiten, zum Beispiel einen bestimmten Anteil an Eigenkapital. Zwar ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, dann aber muss der Kreditnehmer über ein hohes, sicheres Einkommen verfügen und eine tadellose Bonität vorweisen können. Zustand und Lage der Immobilie müssen zudem exzellent sein.

      Wann platzt eine Immobilienblase?

      Wenn eine Immobilienblase platzt, fallen die Preise in relativ kurzer Zeit ziemlich stark. Für das Platzen einer Immobilienblase kann es verschiedene Gründe geben:

      • Die Art der Kreditvergabe: Es gab in der Vergangenheit Situationen wie in Spanien oder den USA, in denen Banken eine sehr lockere Kreditvergabe praktiziert haben. Das heißt, sie haben Kredite auch an Kunden mit sehr geringer Bonität vergeben. Je mehr Immobilienkredite abgeschlossen werden, desto stärker steigen wiederum die Immobilienpreise. Halten die Banken an ihrer lockeren Kreditvergabe fest, kann es passieren, dass die vergebenen Kredite immer höher werden – obwohl die Bonität der Kunden sehr gering ist. Je höher ein aufgenommener Kredit ist, desto größer ist das Risiko, dass ein Schuldner ihn nicht zurückzahlen kann. Tritt dieser Fall bei sehr vielen Kreditnehmern ein, platzt die Immobilienblase. Bei massenhaften Kreditausfällen können auch die Banken in Schieflage geraten.
      • Falsche Anreize durch die Politik: Manchmal belohnt die Politik den Bau von bestimmten Immobilien mit steuerlichen Vorteilen. So kann es passieren, dass Investoren beispielsweise stark in Büroimmobilien investieren und dass es auf diesem Gebiet zu einem regelrechten Bauboom kommt. Geht das Angebot aber an der Nachfrage vorbei, stürzen die Immobilienpreise, die zunächst gestiegen sind, stark ab. Auch dann spricht man davon, dass eine Immobilienblase platzt.
      • Psychologische Gründe: Manchmal sind es auch psychologische Gründe, die zu einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt führen. Kaufinteressenten werden dann vermehrt zögerlich und hoffen auf sinkende Preise, während Immobilienbesitzer ihr Objekt noch schnell zu einem möglichst guten Preis verkaufen wollen. Es kommen immer mehr Wohnungen und Häuser auf den Markt. Das Angebot wird also größer, die Preise sinken.

      Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

      Für Immobilienbesitzer, die ihr Objekt bereits abbezahlt haben, und die nicht planen, es zu verkaufen, ist das Platzen einer Immobilienblase unproblematisch. Negativ wirkt sich das Platzen einer Spekulationsblase für Eigentümer unter zwei Bedingungen aus:

      • Die Immobilie muss verkauft werden: Wer eine Immobilie bereits überteuert gekauft hat und nach dem Platzen einer Preisblase gezwungen ist, sie zu verkaufen, wird sehr wahrscheinlich hohe Verluste machen.
      • Die Anschlussfinanzierung steht an: Bei einer Anschlussfinanzierung bewertet die Bank die Immobilie neu. Wird der Wert auf Grund einer geplatzten Spekulationsblase niedriger angesetzt, während gleichzeitig erst ein kleiner Betrag getilgt wurde, kann die Anschlussfinanzierung sehr teuer werden. Sind noch dazu die Zinsen gestiegen, sind Besitzer häufig dazu gezwungen, ihr Objekt mit Verlust zu verkaufen.

      Wenn eine Spekulationsblase platzt, kann das verheerende Auswirkungen auf das Finanzsystem haben. Geschehen ist das beispielsweise in den USA, wo das Platzen einer Preisblase im Jahr 2008 der Ausgangspunkt für eine weltweite Finanzkrise war:

      So kam es zum Platzen der Immoblase in den USA

      Begonnen hat in den USA alles damit, dass die Notenbank Fed ihre Zinsen ab 2001 von durchschnittlich 6,1 % auf im Schnitt 1 % senkte. Die extrem niedrigen Zinsen führten dazu, dass immer mehr Menschen sich für einen Immobilienkredit interessierten. Die Banken vergaben gegen einen Zinsaufschlag Kredite auch an Interessenten, die gar kein Eigenkapital besaßen (sogenannte Subprime-Kredite).

      Das Risiko für die Bank war gering: Wenn ein Immobilienbesitzer seinen Kredit nicht mehr bedienen konnte, wurde die Immobilie verkauft. Das deckte in der Regel den Kredit. Die Nachfrage nach Immobilien stieg immer weiter, gleichzeitig zogen die Preise an.

      Ab 2006 stiegen dann jedoch auch wieder die Zinsen. Da es in den USA variabel verzinste Kredite gibt, konnten immer mehr Menschen ihre Kredite nicht mehr bedienen. Die Folge war ein Rekord bei Zwangsversteigerungen. Weil dadurch immer mehr Objekte auf den Markt kamen, brachen Nachfrage und Preise ein. Das traf zum einen die Kreditnehmer und zum anderen die Banken, die nun massenhaft Kreditausfälle verkraften mussten. Auch die Investment Bank Lehman Brothers ging auf diese Weise Pleite. Dieser Vorfall gilt als Auslöser der weltweiten Finanzkrise.

      Das Platzen der Immobilienblase in Spanien

      Während in Deutschland nur 47 % der Menschen eine eigene Wohnung oder ein Haus besitzen, sind es in Spanien rund 76 %. Die spanische Regierung machte es den Menschen durch Steuererleichterungen viele Jahre schmackhaft eine Immobilie zu kaufen. Dazu kam, dass es leicht war, einen Kredit zu erhalten. Durch die Einführung des Euro fiel außerdem das Zinsniveau. Gleichzeitig machten Kommunen es großen Investoren leicht, Bauland zu erwerben, so dass es in vielen Teilen des Landes riesige Bauprojekte gab.

      Viele Menschen besaßen sogar mehrere Immobilien und waren dadurch eigentlich überschuldet. Als die Zinsen stiegen, brachen die Immobilienpreise ein und das Land geriet in eine Rezession. Der Bausektor spielt in Spanien eine wichtige Rolle. Viele Menschen verloren in dieser Zeit ihren Job. In der Folge mussten Immobilienbesitzer ihre Objekte verkaufen – sehr häufig geschah das mit hohen Verlusten. Die Preise fielen zum Teil um bis zu 30 %.

      Vergleich.de Tipp

      Momentan sind Kredite mit einer Laufzeit von 10 Jahren oft besonders günstig. Bei einer niedrigen Tilgung ist aber auch die Restschuld am Ende der Laufzeit entsprechend hoch. Käufer sollten unbedingt überlegen, ob sie eine Anschlussfinanzierung auch zu höheren Zinsen stemmen könnten. Wenn nicht, sollten Sie eine längere Kreditlaufzeit in Erwägung ziehen. Auch, wenn die etwas teurer ist.

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