Haben wir in Deutschland eine Immobilienblase? Und platzt sie 2024?

Mehr als 12 Jahre in Folge sind die Immo­bilien­preise in Deutsch­land Jahr für Jahr stark ge­stie­gen. Doch die Situa­tion am Immo­bilien­markt hat sich gedreht, die Kauf­preise sinken zum Teil. Ist das eine Immo­bilien­krise? Oder deutet sich sogar das Platzen einer Immo­bilien­blase an?

Katharina Fuhrin
Zuständige Redakteurin für den Bereich Immobilien
Stand: 25.08.2023

Was ist eine Immobilienblase?

Bei einer Immobilienblase steigen die Preise für Häuser und Woh­nun­gen binnen kur­zer Zeit un­ver­hält­nis­mäßig stark an. Diese Defi­ni­tion meint, dass sich die Preis­ent­wicklung von Immo­bilien von der norma­len Teue­rungs­rate und dem Durch­schnitts­ein­kommen der Bevöl­kerung ab­koppelt und von Speku­lanten ge­trie­ben wird. Immo­bilien sind dann über­be­wertet und der eigent­liche Wert des Objekts gerät in den Hinter­grund.

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

Einige Experten schätzen die Immo­bilien in man­chen deut­schen Groß­städten als über­be­wertet ein. So warnt die Bundes­bank schon seit Jahren, dass die Immo­bilien­preise mindes­tens 30 % zu hoch lägen. Im euro­päi­schen Ver­gleich sind sie aber immer noch recht niedrig. Auch des­wegen haben in den ver­gan­genen Jahren viele aus­län­dische Kapi­tal­an­leger den deut­schen Immo­bilien­markt für ihre Inves­ti­tionen entdeckt.

Besonders heiß gelaufen ist der Immo­bilien­markt in Frank­furt am Main sowie in München. Zu diesem Er­geb­nis kommt zumin­dest der Global Real Estate Bubble Index der Schweizer Bank UBS. Darin unter­sucht sie welt­weit Städte auf die Gefahr einer Immo­bilien­blase. Frank­furt sieht sie sogar zu­sam­men mit dem kana­dischen Toronto auf Platz 1 der Liste, dicht gefolgt von München auf Platz 3. Je höher die Plat­zie­rung, desto höher das Risiko.

Anders sieht das zum Beispiel das Deutsche Institut für Wirt­schafts­forschung (DIW): Die jüngsten Ent­wick­lungen zeigten zwar, dass der Immo­bilien­boom in Deutsch­land lang­sam zu Ende gehe, der Markt sei aber stabil. Dass die Immo­bilien­preise in den ver­gange­nen Jahren so stark ge­stie­gen sind, lässt sich unter anderem mit dem histo­risch güns­tigen Zins­niveau, der Bau­tätig­keit und der Nach­frage nach Wohn­raum erklären.

"Die Gefahr einer Immobilien­preis­blase sehe ich nicht. Ein typi­sches An­zei­chen für eine sol­che Blase ist, dass zu viel gebaut wird – und das tun wir ja nun gerade nicht."

Michael Voigtländer, Leiter Themencluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln

Warum ist trotzdem immer wieder von einer Immobilienblase die Rede?

Dass es wiederkehrend Diskussionen darüber gibt, ob wir in Deutschland 2024 auf eine Immo­bilien­blase zusteuern oder uns bereits mitten­drin be­fin­den, liegt vor allem an zwei Gründen:

  • Der Begriff Immo­bilien­blase wird ungenau verwendet. Oft ist damit auch nur ein starker Preis­an­stieg bei Häu­sern und Woh­nun­gen gemeint. Doch der allein macht noch keine Immo­bilien­blase aus. Er gilt nur als einer von meh­re­ren Risi­ko­fak­toren für eine Preis­blase.
  • Je nach Region ist die Situation un­ter­schied­lich: In den Metro­polen und ihren Rand­lagen sind die Immo­bilien­preise tat­säch­lich sehr stark an­ge­stie­gen. Zu den Metro­polen zählen Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, München, Berlin und Hamburg. In struk­tur­schwachen Ge­bie­ten – zum Bei­spiel in eini­gen Ge­gen­den im Osten Deutschlands – sinken die Immo­bilien­preise zum Teil aber auch schon länger.

Ob sich der Immo­bilien­kauf lohnt oder ob Objekte über­be­wertet sind, hängt von der je­wei­ligen Region oder Stadt und oft­mals auch von der kon­kre­ten Immo­bilien­lage in der Stadt ab.

Immobilienkrise? Aktuelle Situation auf dem Immo­bilien­markt Deutschland

Mitte 2022 hat der deutsche Immo­bilien­markt eine Voll­brem­sung hin­gelegt. Der Krieg in der Ukraine, die Ener­gie­krise und die hohe In­fla­tion haben Kauf­inte­res­sen­ten, An­leger und Bau­träger stark ver­un­sichert, sodass sich das Volumen der ab­ge­schlos­senen Ver­träge inner­halb kurzer Zeit hal­biert hat. Zudem er­höhte die Euro­päische Zentral­bank (EZB) schritt­weise ihren Leit­zins auf 4,25 %. Erst im Juni 2024 kam es zu ersten Zinssenkungen durch die EZB. In­di­rekt be­ein­flusst das auch die aktu­ellen Bau­zinsen, die sich inner­halb eines Jahres gut ver­vier­fachten. Immo­bilien­kredite sind heute deut­lich teurer als An­fang 2022. Viele Kauf­inte­res­senten können sich Immo­bilien heute nicht mehr leis­ten, für die sie ein Jahr früher noch einen Kredit be­kommen hätten.

Das hat zur Folge, dass Immo­bilien heute länger auf dem Markt sind und Ver­käufer nicht mehr jeden Preis durch­setzen können. Inte­res­senten können wieder in die Preis­ver­hand­lung gehen. In vielen Regionen werden Immo­bilien bereits wieder güns­tiger, meist in einem Rahmen von 3–6 %. Den Preis­rück­gang be­treffen vor allem ältere, un­sa­nierte Häuser, weil Käufer die hohen Ener­gie­kosten und den Moder­ni­sie­rungs­auf­wand scheuen. (Denn auch Hand­werker sind teurer ge­wor­den und immer noch schwer zu bekommen.) Neu­bau­ten da­gegen sind jüngst im Preis sogar schon wieder an­ge­stie­gen. Ins­gesamt sind die Immo­bilien­preise nach wie vor sehr hoch und über dem Niveau von 2021.

Kauf- und Mietpreise nähern sich an

Weil derzeit weniger Menschen kaufen, steigt die Nach­frage nach Miet­ob­jekten. Wohn­raum war ohne­hin schon knapp, aber weil in deut­schen Städten schon lange zu wenig gebaut wird, über­steigt die Nach­frage das Ange­bot. Mieten werden dem­ent­sprechend teurer. Nähern sich Kauf- und Mietpreise an, ver­rin­gert das die Gefahr einer Immo­bilien­blase.

Stabilisierung oder weiter fallende Immobilienpreise? Prognose

Zu einem Immobiliencrash wird es sehr wahr­schein­lich nicht kommen. Auf der einen Seite stehen zwar schwie­rigere Finan­zierungs­be­din­gungen und Infla­tion, auf der ande­ren Seite eine wach­sende Be­völke­rungs­zahl und ein ech­ter Be­darf an Wohn­raum. Viele Exper­ten er­war­ten daher, dass sich der Preis­rückgang bei Immo­bilien ab­schwächen wird und sich der Markt im zwei­ten Halb­jahr 2023 sta­bili­siert. Die Ge­schäfts­füh­re­rin von ImmScout24, Gesa Crockford, vermutet: „Die aktu­elle Markt­lage wird nur für einen be­grenz­ten Zeit­raum an­halten. In den Metro­polen sehen wir be­reits An­zeichen, dass die Nach­frage bei Kauf­inte­ressen­ten wieder anzieht.“

Wie es langfristig auf dem Immo­bilien­markt weiter­gehen könnte, hat die Post­bank für ihren „PostbankWohnatlas“ vom Ham­bur­gischen Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) unter­suchen lassen. Wer bis 2035 von stei­gen­den Preisen profi­tieren kann, stellen wir Ihnen auf unserer Seite Immo­bilien­preise vor.

Ist es sinnvoll jetzt ein Haus zu verkaufen?

Sollten Sie kurzfristig ein Haus verkaufen wollen oder müssen, spricht nichts dagegen – sie müssen sich aber darauf ein­stel­len, nicht so­fort einen Käufer zu fin­den und über den Preis ver­han­deln zu müssen. Für Käufer ist eine Finan­zierung deut­lich schwie­riger ge­wor­den, oft dauert es auch sehr lange, bis der Bau­kredit in trocke­nen Tüchern ist. Machen Sie sich Sorgen über einen auf­ziehen­den Immo­bilien­crash, der den Wert Ihres Hauses bedroht, lassen Sie sich nicht ver­un­sichern. Der­zeit spricht alles für die Robust­heit des Marktes.

Haben Sie Zeit mit dem Immo­bilien­ver­kauf, soll­ten Sie besser Ruhe be­wah­ren und ab­war­ten, bis sich der Immo­bilien­markt wieder be­ruhigt. Wenn Sie eine Immo­bilie be­sit­zen und ver­mie­ten, können Sie in Zu­kunft wahr­schein­lich sogar von einer besseren Miet­ren­dite pro­fi­tieren, weil die Ange­bots­mieten steigen.

"Diejenigen, die eine ältere Immobilie haben, müssen sich die Frage stellen: Will ich mittel­fris­tig sanie­ren oder lieber jetzt ver­kau­fen und vielleicht in eine klei­nere, neuere Woh­nung in­ves­tieren? Wahr­schein­lich wird es irgend­wann ge­setz­liche Auf­lagen zum Sanieren geben, dann wird der Druck steigen und die Preise werden weiter runtergehen."

Michael Voigtländer, Leiter Themencluster Globale & Regionale Märkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln

Woran erkennt man eine Immobilienblase?

Ob Immobilienpreise aus nach­voll­zieh­baren Gründen an­ge­stie­gen sind oder ob wir auf einen Immo­bilien­crash zu­steuern, muss indi­vidu­ell für eine Re­gion oder sogar eine kon­krete Stadt be­ant­wortet werden. Orien­tieren kann man sich dabei an fol­gen­den Aspekten:

Erstes Indiz: zu hohe Immobilienpreise

Um herauszufinden, ob es sich bei einer an­ge­bo­tenen Immo­bilie um einen fai­ren Kauf­preis han­delt, kann man für eine erste Orien­tie­rung den so­ge­nann­ten Kauf­preis­faktor be­rech­nen. Dafür teilt man den Kauf­preis durch die poten­zielle Jahres­kalt­miete, die man für dieses Ob­jekt be­kom­men könnte.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis : Jahreskaltmiete

Je besser die Gegend oder der Stadt­teil sind, in der sich eine Immo­bilie be­fin­det, desto höher ist auch der Kauf­preis­faktor. Als Faust­formel kann man sich Fol­gen­des merken:

  • A-Lage (besonders gute Lage): Kauf­preis­faktor zwischen 20 und 25
  • B-Lage (mittlerer Lage): Kauf­preis­faktor zwischen 15 und 18
  • C-Lage (einfache Lage oder dünn be­sie­del­tes Gebiet): teil­weise Kauf­preis­faktor von unter 10

In Metropolen sind heute häufig Kauf­preis­fak­toren von 30 bis 35 üblich. Ex­per­ten sehen einen Fak­tor von 30 oder mehr aller­dings als Indiz dafür, dass der Markt auf eine Über­hit­zung zu­steu­ert. Deutsch­land­weit am teu­ers­ten sind Immo­bilien momen­tan in München. Eine Woh­nung kos­tete dort Mitte 2023 im Durch­schnitt 7.500 € pro Qua­drat­meter. 2018 waren es 8.342 €, 2014 waren es 6.737 €.

Allgemein gilt: Wenn Kauf­preise deut­lich stär­ker stei­gen als die Mie­ten, ist das ein Indiz für eine Immo­bilien­blase.

Zweites Indiz: Käufer wollen spekulieren

Wer eine Immobilie kauft, möchte sie entweder be­woh­nen oder nutzt die Immo­bilie als Kapi­tal­an­lage. In Zei­ten von Nie­drig­zinsen haben immer mehr An­leger den Immo­bilien­markt als Al­ter­na­tive zu Geld­an­lagen bei der Bank gesehen. Zu einer Immo­blase kommt es vor allem dann, wenn Käu­fer be­wusst auf eine Preis­ent­wick­lung nach oben spe­ku­lie­ren und sie die Immo­bilie nach mög­lichst kurzer Zeit wieder mit Gewinn ab­stoßen wollen. Ex­per­ten sehen für Deutsch­land dabei aber keine Ge­fahr, weil die Deutschen eher nach einer Mög­lich­keit suchen, um ihr Geld lang­fris­tig an­zu­legen und vor einem Wert­ver­lust zu schützen.

Zudem interessieren sich po­ten­zielle Käufer hier­zu­lan­de in ers­ter Linie immer noch für ein Eigen­heim. Nach Aus­sage des Finan­zierungs­ver­mitt­lers Dr. Klein be­an­tragt der größte Teil ihrer Kunden ein Bau­dar­lehen für ein Haus oder eine Woh­nung, weil sie sich den Traum vom eigenen Zuhause er­füllen möchten. Anders als bei der wäh­rend der Finanz­krise ge­platz­te Spe­ku­la­tions­blase in Spa­nien zum Bei­spiel über­wiegt die Nach­frage nach Wohn­raum das Ange­bot deutlich.

Drittes Indiz: riskante Baufinanzierungen

Im Schnitt liehen sich die Deutschen 2022 laut Zahlen von Euro­pace etwa 425.000 € für einen Neu­bau und rund 290.000 € für die Finan­zie­rung einer Be­stands­immo­bilie. Das ist deut­lich mehr als noch vor eini­gen Jah­ren, aber den höhe­ren Kre­dit­summen steht ein ge­stie­ge­ner Eigen­kapi­tal­an­teil gegen­über. Die Bundes­bank spricht den Deutschen eine gute Boni­tät zu, weil kaum eine Finan­zierung 80 % vom Kauf­preis über­steigt und der Be­leihungs­aus­lauf damit nie­drig liegt.

Zudem liegt die Til­gung heute deut­lich höher als noch vor ein paar Jah­ren. Viele Immo­bilien­be­sitzer til­gen mit min­des­tens 2 %. Je höher die Til­gung, desto schneller ist der Kre­dit ab­be­zahlt. Das mini­miert das Risiko der zu hohen Rest­schuld am Ende der Soll­zins­bin­dung. Sind zu diesem Zeitpunkt die Zinsen gestiegen, steigt auch das Risiko, dass der Käufer seinen Kredit nicht mehr bedienen kann und er die Immobilie verkaufen muss. Kommen viele Immobilien gleich­zeitig auf den Markt, muss das kein Immo­bilien­crash werden, aber die Kauf­preise könn­ten zurück­gehen.

Dies könnte tat­säch­lich passieren, wenn in weni­gen Jahren die ersten Bau­dar­lehen aus­laufen, die zu den his­to­risch nie­drigen Zin­sen von 1 % oder sogar weniger ab­ge­schlossen wurden. Liegt der Zins­satz für die An­schluss­finan­zierung plötz­lich drei- bis viermal so hoch, könnten die monat­lichen Raten zu hoch werden.

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Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Bei dieser Frage hilft Ihnen unser Bud­get­rech­ner. Als Faust­regel gilt: Maxi­mal 40 % ihres Haus­halts­netto­ein­kommens sollten Käufer im Monat für die Til­gung ihres Haus­kre­dits aus­geben – sofern sie das Ob­jekt selbst nutzen.

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Viertes Indiz: risikobereite Banken

Deutsche Banken vergeben Kre­dite nur, wenn sie auch ge­tilgt wer­den können. Das unter­schei­det sie von den Finan­zie­rungs­ins­ti­tuten in den USA mit ihrer lock­eren Ver­gabe­praxis, wo es erst zu einer Immo­bilien­krise kam, die an­schließend zu einer glo­balen Wirt­schafts­krise führte.

Seit 2016 gelten die strengen Vor­gaben der Wohn­immo­bilien­kre­dit­richt­linie. Im ver­gan­genen Jahr haben Banken auf­grund von In­fla­tion und Re­zessions­ängs­ten ihre Kri­te­rien noch ein­mal ver­schärft. Unter anderem er­höh­ten sie die Pau­schalen für Lebens­hal­tungs­kosten und er­warten bei Haus­halts­rech­nun­gen einen höhe­ren Puffer. Sie prü­fen auch die Immo­bilien kri­tischer und ver­lan­gen Sicher­heiten, zum Bei­spiel einen be­stimm­ten An­teil an Eigen­kapi­tal. Zwar ist auch bei eini­gen Ins­ti­tuten eine Bau­finan­zie­rung ohne Eigen­kapi­tal mög­lich, dann aber müssen Sie als Kre­dit­nehmer über ein hohes, siche­res Ein­kommen ver­fügen und eine tadel­lose Boni­tät vor­weisen. Zu­stand und Lage der Immo­bilie müssen zu­dem exzellent sein.

Wann platzt eine Immobilienblase?

Wenn eine Immobilienblase platzt, fallen die Preise in kurzer Zeit ziem­lich stark. Für das Plat­zen einer Immo­bilien­blase kann es ver­schie­dene Gründe geben:

Kreditausfälle durch zu lockere Kreditvergabe

Es gab in der Vergangenheit Situa­tionen wie in Spanien oder den USA, in denen Ban­ken eine sehr lockere Kre­dit­ver­gabe prak­ti­ziert haben. Das heißt, sie haben Kre­dite auch an Kun­den mit sehr ge­rin­ger Boni­tät ver­geben. Je mehr Immo­bilien­kre­dite ab­ge­schlos­sen werden, desto stärker stei­gen wie­derum die Immo­bilien­preise. Hal­ten die Ban­ken an ihrer locke­ren Kre­dit­ver­gabe fest, kann es passie­ren, dass die ver­ge­benen Kre­dite immer größer werden – ob­wohl die Boni­tät der Kun­den sehr ge­ring ist. Je höher ein auf­ge­nomme­ner Kre­dit ist, desto größer ist das Risiko, dass ein Schuld­ner ihn nicht zu­rück­zahlen kann. Tritt dieser Fall bei sehr vie­len Kre­dit­neh­mern ein, platzt die Immo­bilien­blase. Bei massen­haften Kredit­aus­fällen können auch die Banken in Schief­lage geraten.

Falsche Anreize durch die Politik

Manchmal belohnt die Politik den Bau von be­stimm­ten Immo­bilien mit steuer­lichen Vor­tei­len. So kann es passie­ren, dass In­ves­toren bei­spiels­weise stark in Büro­immo­bilien in­ves­tie­ren und es auf die­sem Gebiet zu einem regel­rechten Bau­boom kommt. Geht das An­ge­bot aber an der Nach­frage vor­bei, stürzen die Immo­bilien­preise, die zu­nächst ge­stie­gen sind, stark ab. Auch dann spricht man davon, dass eine Immo­bilien­blase platzt.

Psychologische Gründe

Manchmal sind es auch psychologische Gründe, die zu einer Trend­wende auf dem Immo­bilien­markt führen. Kauf­inte­ressen­ten werden dann ver­mehrt zöger­lich und hoffen auf sin­kende Preise, während Immo­bilien­be­sitzer ihr Ob­jekt noch schnell zu einem mög­lichst guten Preis ver­kau­fen wollen. Es kommen immer mehr Woh­nun­gen und Häu­ser auf den Markt. Das An­ge­bot wird also größer, die Preise sinken.

Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Für Immobilienbesitzer, die ihr Ob­jekt be­reits ab­be­zahlt haben, und die nicht planen, es zu ver­kau­fen, ist das Plat­zen einer Immo­bilien­blase un­pro­ble­ma­tisch. Nega­tiv wirkt sich das Platzen einer Spe­ku­la­tions­blase für Eigen­tümer unter zwei Be­din­gun­gen aus:

  • Die Immobilie muss ver­kauft werden: Wer eine Immo­bilie be­reits über­teuert ge­kauft hat und nach dem Plat­zen einer Preis­blase ge­zwun­gen ist, sie zu ver­kau­fen, wird sehr wahr­schein­lich Ver­luste machen.
  • Die Anschlussfinanzierung steht an: Bei einer An­schluss­finan­zierung be­wer­tet die Bank die Immo­bilie neu. Wird der Wert auf Grund einer ge­platz­ten Spe­ku­la­tions­blase nie­dri­ger an­ge­setzt, wäh­rend gleich­zei­tig erst ein klei­ner Be­trag ge­tilgt wurde, kann die An­schluss­finan­zie­rung sehr teuer werden. Sind noch dazu die Zin­sen ge­stie­gen, sind Be­sit­zer häu­fig dazu ge­zwun­gen, ihr Ob­jekt mit Ver­lust zu verkaufen.

Wenn eine Spekulationsblase platzt, kann das verheerende Auswirkungen auf das Finanzsystem haben. Geschehen ist das beispielsweise in den USA, wo das Platzen einer Preisblase im Jahr 2008 der Ausgangspunkt für eine weltweite Finanzkrise war.

So kam es zum Platzen der Immoblase in den USA

Begonnen hat in den USA alles damit, dass die Noten­bank Fed ihre Zin­sen ab 2001 von durch­schnitt­lich 6,1 % auf im Schnitt 1 % senkte. Die nie­dri­gen Zin­sen führ­ten dazu, dass immer mehr Men­schen sich für einen Immo­bilien­kre­dit inte­ressier­ten. Die Ban­ken ver­gaben gegen einen Zins­auf­schlag Kre­dite auch an Inte­ressen­ten, die gar kein Eigen­kapi­tal be­saßen (so­ge­nannte Subprime-Kredite).

Das Risiko für die Bank war gering: Wenn ein Immo­bilien­be­sitzer seinen Kredit nicht mehr be­die­nen konnte, wurde die Immo­bilie ver­kauft. Das deckte in der Regel den Kredit. Die Nach­frage nach Immo­bilien stieg immer weiter, gleich­zei­tig zogen die Preise an.

Ab 2006 stiegen dann jedoch auch wieder die Zin­sen. Da es in den USA vari­abel ver­zins­te Kre­dite gibt, konn­ten immer mehr Men­schen ihre Kre­dite nicht mehr be­die­nen. Die Folge war ein Rekord bei Zwangs­ver­stei­ge­rungen. Weil da­durch immer mehr Ob­jekte auf den Markt kamen, brachen Nach­frage und Preise ein. Das traf zum einen die Kre­dit­neh­mer und zum ande­ren die Banken, die nun massen­haft Kre­dit­aus­fälle ver­kraf­ten mussten. Auch die Invest­ment Bank Lehman Brothers ging auf diese Weise pleite. Die­ser Vor­fall gilt als Aus­löser der welt­wei­ten Finanzkrise.

Das Platzen der Immobilienblase in Spanien

Während in Deutschland nur 49,5 % der Men­schen eine ei­ge­ne Woh­nung oder ein Haus be­sit­zen, sind es in Spanien rund 76 %. Die spanische Re­gie­rung mach­te es den Men­schen durch Steuer­er­leich­te­rungen viele Jahre schmack­haft eine Immo­bilie zu kaufen. Dazu kam, dass es leicht war, einen Kre­dit zu er­hal­ten. Durch die Ein­füh­rung des Euro fiel außer­dem das Zins­ni­veau. Gleich­zei­tig machten Kommunen es großen In­ves­toren leicht, Bau­land zu er­wer­ben, so dass es in vie­len Tei­len des Landes rie­sige Bau­pro­jekte gab.

Viele Menschen besaßen sogar meh­rere Immo­bilien und waren da­durch eigent­lich über­schul­det. Als die Zin­sen stiegen, brachen die Immo­bilien­preise ein und das Land ge­riet in eine Re­zession. Der Bau­sektor spielt in Spanien eine wich­tige Rolle. Viele Men­schen ver­loren in dieser Zeit ihren Job. In der Folge mussten Immo­bilien­be­sitzer ihre Ob­jekte ver­kau­fen – sehr häu­fig ge­schah das mit hohen Ver­lus­ten. Die Preise fie­len zum Teil um bis zu 30 %.

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