Immobilien-ETFs: die 8 wichtigsten Fragen und Antworten

Was sind Immobilien-ETFs?

Ein ETF (exchange-traded fund) ist ein börsennotierter Indexfonds, der die Kursentwicklung eines bestimmten Indizes nachbildet. Das kann z.B. der DAX, Dow-Jones oder S&P 500 sein. Möglich ist auch das Zusammenfassen bestimmter Branchen, Regionen oder Anlageklassen in einem ETF. Es handelt sich also nicht um eine einzelne Aktie, sondern um ein ganzes Paket, das nach bestimmten Kriterien zusammengestellt ist.

Bei einem Immobilien-ETF werden die Aktien von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind, gebündelt. Diese Unternehmen sind mit dem Bau, der Planung, Vermarktung oder Bewirtschaftung von Immobilienobjekten beschäftigt. Es handelt sich um Immobilienverwalter, Wohnungsbaugesellschaften, große Maklerunternehmen, Real Estate Investment Trusts (REITS), Anlagegesellschaften mit dem Schwerpunkt Immobilien.

Als Anleger investieren Sie mit einem Immobilien-ETF also nicht direkt in Immobilien, sondern in Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind.

Vorteile von Immobilien-ETFs

Zu den Vorteilen von Immobilienaktien-ETFs zählen

• eine hoher Ertragserwartung, da die Unternehmen dieser Branche oft eine hohe Dividende erwirtschaften. Der mögliche Gewinn bei einem Immobilien-ETF ist dementsprechend hoch. Möglich sind Erträge bis zu mehr als 20 %, die allerdings von Jahr zu Jahr stark schwanken können.
• die kostengünstige Beteiligung im Vergleich zu einem aktiv gemanagten Aktien- oder Immobilienfonds.
• die niedrige Einstiegssumme. Mit einem ETF Sparplan können Sie oft schon ab 1 € monatlich investieren.
• eine breite Streuung (Diversifikation) des Risikos, weil ein Immobilien-ETF in viele verschiedene Unternehmen investiert. Das ist eine der wichtigsten Anlagestrategien, mit der Verluste vermieden werden können.
• die große Flexibilität für Sie als Anleger. Sie können jederzeit aus einem Immobilien-ETF aussteigen und Ihr Geld anders anlegen.

Nachteile von Immobilien-ETFs

Die Investition in Immobilien-ETFs ist auch mit Nachteilen verbunden. Dazu gehören

• ein anderes Risiko als bei direkten Immobilien-Investments oder offenen Immobilienfonds. Denn das Investment in einen ETF eine Anlage in Aktien, die an der Börse gehandelt werden. Damit besteht die Gefahr von Kursschwankungen.
• die vorgegebene Auswahl an Unternehmensaktien in einem Immobilien-ETF. Sie haben als Anleger keine Möglichkeit, diese Zusammenstellung zu beeinflussen.

Welche Immobilien-ETFs gibt es?

Anbieter von Immobilienaktien-ETFs sind weltweit tätige Finanzunternehmen wie z.B. ishares, Xtrackers, HSBC und Amundi. Die in Deutschland zugelassenen Immobilien-ETFs unterscheiden sich voneinander in der Zusammenstellung der abgebildeten Unternehmen. Diese enthaltenen Firmen entsprechen unterschiedlichen Anlageschwerpunkten. Drei Beispiele verdeutlichen dies.

• Der ETF „HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF USD“ bietet Zugang zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit.
• Der ETF „iShares MSCI Target UK Real Estate UCITS ETF“ enthält Wertpapiere von Immobilienunternehmen aus Großbritannien.
• Der ETF “Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF EUR (C)“ bietet Zugang zu europäischen börsennotierten Immobiliengesellschaften.

Wie sind Immobilien-ETFs in den letzten Jahren gelaufen?

Immobilien-ETFs waren wie die meisten ETFs und allgemein die Aktienmärkte im Jahr 2020 stark von der Corona-Pandemie  betroffen. Die Kurse weltweiter Immobilien-ETFs brachen um 30–40 % ein. Besonders betroffen waren Bewertungen von Fonds, die mit Einkaufszentren, Hotels, Büroimmobilien und Einzelhandelsflächen zu tun hatten. Anleger befürchteten Mietausfälle, Leerstände und Insolvenzen.

Im Jahr 2021 kam es zu einer starken Erholung aufgrund der niedrigen Zinsen und massiven Konjunkturprogramme. Die Zinserhöhungen in den Folgejahre traf Immobilienaktien dann wieder hart. Kredite verteuerten sich, Immobilienbewertungen sanken. Viele Immobilien-ETFs verloren stark an Wert. Seit 2024 haben sich viele der Fonds wieder stabilisiert und teilweise erholt, liegen aber z. T. noch unter ihren Höchstständen.

Wie kann ich in Immobilien-ETFs investieren?

Wenn Sie einen ETF kaufen möchten, sind nur drei Schritte notwendig.

• Sie benötigen als erstes ein Depot,
• entscheiden sich dann für einen ETF und
• füllen anschließend bei Ihrer Bank oder Ihrem Onlinebroker das entsprechende Formular aus.

All das lässt sich bequem von zuhause aus online ausführen. Bei der Auswahl hilft Ihnen unser ETF Vergleich.

Auswahlkriterien für den passenden Immobilien-ETF

Nicht jeder Immobilien-ETF ist für jeden Anleger geeignet. Informieren Sie sich anhand der Produktdetails in unserem Vergleich über wichtige Entscheidungskriterien. Dazu gehören

• die Kosten: Das Unternehmen, das den ETF herausgibt, verlangt dafür Verwaltungskosten (Total Expense Ratio, TER). Je mehr Sie dafür bezahlen, desto geringer fällt Ihr Gewinn aus. Diese Kosten liegen i. d. R. bei 0,14–0,6 %. Suchen Sie gezielt nach Immobilien-ETFs mit einem geringen Kostenanteil.
• die Wertentwicklung: Welchen Wert hat der ETF zurzeit? Wie hat sich der ETF in den vergangenen Jahren entwickelt? Die Antworten auf diese Fragen geben Ihnen einen Hinweis auf Ihren möglichen Gewinn. Dabei gilt: Je länger ein Immobilien-ETF bereits am Markt ist, desto besser können Sie die bisherige Wertentwicklung (Performance) nachverfolgen und zukünftige Gewinne ableiten.
• das Risiko: Auch bei Immobilien-ETFs gilt wie bei vielen anderen Geldanlagen die Faustregel: Je höher die Gewinnaussichten sind, desto höher ist oft das Risiko, einen Verlust hinzunehmen. Oder anders betrachtet: Gehören Sie nicht zu den besonders risikofreudigen Anlegern, dann kann ein ETF mit einer eher geringen Gewinnerwartung von 3 % bis 4 % der Richtige für Sie sein.
• die Ertragsverwendung: ETFs unterscheiden sich in der Verwendung des Gewinnes. Es gibt zwei Arten. Der Gewinn wird entweder ausgezahlt (ausschüttende ETFs) oder direkt wieder investiert (thesaurierender ETF). Möchten Sie regelmäßige Auszahlungen haben, dann ist ein ausschüttender Immobilien-ETF empfehlenswert. Ein thesaurierender ETF maximiert dagegen den Zinseszinseffekt.
• die Art der Zusammenstellung: Es gibt Unterschiede in der Zusammenstellung (Replikation) von ETFs: Bei der direkten oder physischen Zusammenstellung wird der Anteil der einzelnen Indexwerte fast vollständig eins zu eins im ETF wiedergegeben. Bei der indirekten oder synthetischen Zusammenstellung werden die Unternehmensaktien nicht direkt gekauft. Es wird nur deren Entwicklung abgebildet.

Eine wichtige Informationsquelle für Sie als Anleger sind die zum jeweiligen ETF gehörenden Factsheets. Das sind vom Anbieter zusammengestellte Informationsblätter, die auf den Websites der Anbieter zur Verfügung gestellt werden. Dort finden Sie alle wichtigen Angaben zum ETF.

Haben Sie sich für einen Immobilien-ETF entschieden, notieren Sie sich den Namen und die dazugehörende Kennzahl. Das ist entweder die ISIN (International Securities Identification Number) oder die WKN (Wertpapierkennnummer). Diese Zahl brauchen Sie für das Onlineformular Ihrer Bank.

Wenn Sie dort alle notwendigen Angaben gemacht wurden, erhalten Sie eine Zusammenfassung Ihrer Transaktion. Abschließend müssen Sie den Kauf bestätigen.

Welcher Immobilien-ETF ist der beste?

Den absolut besten Immobilien-ETF, der in einem Test als Testsieger abschneidet und für jeden Investor die richtige Entscheidung ist, gibt es nicht. Zu unterschiedlich sind die verschiedenen Immobilien-ETFs aufgestellt und zu unterschiedlich sind die Ziele und Wünsche der Anleger.

Ein Vergleich von Immobilien-ETFs wird dadurch erschwert, dass viele verschiedene Kriterien die Qualität eines ETFs ausmachen. Der zu erwartende Gewinn ist nur eines davon. Hinzu kommen die Höhe der Verwaltungskosten, das Risiko und die Frage, ob der Gewinn ausgezahlt oder reinvestiert werden soll. Jeder Anleger geht mit anderen Erwartungen und Zielen an seine Investition.

Rückblickend zeigen sich einige Immobilien-ETFs mit hohen Gewinnen:

• Im Jahr 2025 war mit 16 % Rendite der Immobilien-ETF WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF USD Dist  im Vergleich am erfolgreichsten.
• Ein Jahr zuvor, also 2024, war das der iShares US Property Yield UCITS ETF mit 13,85 % Rendite.
• Auf 5-Jahres-Sicht schlug sich mit 27,27 % Gewinn der iShares US Property Yield UCITS ETF am besten (Stand: 1. Juni 2026).

Die Zahlen stammen vom auf ETFs spezialisierten Online-Portal justetf.com.

Was ist REIT?

Die Abkürzung REIT steht für „Real Estate Investment Trust” und bezeichnet eine spezielle Unternehmensform, für die besondere gesetzliche Auflagen gelten. Eine dieser Auflagen besagt, dass mindestens 90 % der erwirtschafteten Gewinne an die Aktionäre ausgeschüttet werden müssen. Weitere Auflagen sorgen dafür, dass REITs steuerbegünstigt, transparent und stark reguliert sind. REITs sind hauptsächlich auf die Erwirtschaftung von Dividenden durch Mieteinnahmen ausgelegt. REOCs (Real Estate Operating Company) streben dagegen Kapitalgewinn durch die Entwicklung von Immobilien an.

Immobilienaktien-ETFs enthalten meistens Anteile an REITs und REOCs, so z.B. der sehr große „HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF USD". Er setzt sich aus ca. 350 der größten börsennotierten Unternehmen aus dem Immobiliensektor der weltweiten Industrieländer zusammen. Bei vielen handelt es sich um REITS.

Muss ich bei einem Immobilien-ETF Steuern zahlen?

Ja, wie bei allen anderen Kapitalerträgen müssen Sie auch bei einem ETF Steuern zahlen. Dabei handelt es sich um

• die Abgeltungssteuer in Höhe von 25 % der Zinseinnahmen
• den Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % der Abgeltungssteuer
• die Kirchensteuer in Höhe von 8 – 9 % der Abgeltungssteuer

Die Abgeltungssteuer und der Soli werden automatisch von der Depotbank einmal im Jahr an das Finanzamt abgeführt. Berechnungsgrundlage dafür ist eine Vorabpauschale, die nach einer festgelegten Formel berechnet wird.

Neue Regelungen im Rahmen des Investmentsteuerreformgesetzes gleichen seit dem 1. Januar 2018 die steuerliche Behandlung der verschiedenen ETFs an. Zuvor musste noch unterschieden werden zwischen den unterschiedlichen Formen der Ertragsverwendung und dem Herkunftsland des ETFs. Das alles fällt jetzt weg.

Mit einem Freistellungsauftrag können Sie Ihre Kapitalerträge bis 1.000 € von der Abgeltungssteuer befreien. Bei Ehepaaren verdoppelt sich der Freibetrag auf 2.000 €. Erst wenn Ihre Zinseinnahmen höher sind, müssen Sie Abgeltungssteuer zahlen. Am besten sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über die Besteuerung Ihrer konkreten Gewinne, die Sie mit ETFs erzielt haben.

Welche Alternativen gibt es zu Immobilien-ETFs?

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, aber nicht nur ETFs für Ihre Geldanlage nutzen wollen, dann haben Sie einige andere Möglichkeiten. Im Folgenden beschreiben wir die Alternativen.

Direktinvestition in Immobilien

Sie können direkt in Immobilien als Kapitalanlage investieren, indem Sie ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder mehrere Objekte kaufen. Einen Mehrwert erhalten Sie entweder durch

• eine Wertsteigerung bei Eigennutzung
• Mieteinnahmen bei Vermietung des Objektes
• eine Steuerersparnis bei Vermietung
• Gewinn bei Weiterverkauf

Ein eigenes Haus oder eigene Wohnung kann auch als Altersvorsorge dienen, wenn die Immobilienfinanzierung im Rentenalter abgeschlossen ist.

Offene und geschlossene Immobilienfonds

Sie können Ihr Kapital in geschlossene oder offene Immobilienfonds investieren. Das sind klassische Investmentfonds, die mindestens 51 % des Fondsvolumens in Immobilien investieren. Dabei gibt es die Unterteilung in offene und geschlossene Immobilienfonds.

• Bei offenen Immobilienfonds kann eine unbegrenzte Anzahl von Anlegern investieren. Hier können Sie schon mit kleinen Beträgen mitmachen.
• Bei geschlossen Immobilienfonds kann nur ein begrenzter Kreis von Anlegern Geld anlegen. Außerdem müssen recht hohe Beträge investiert werden.

Bei geschlossenen Immobilienfonds wird oft eine durchschnittliche Renditen von etwa 2–4 % erwartet. Dafür ist das Risiko aber höher als bspw. bei Bankeinlagen wie Tages- oder Festgeld. Auch ist die Verfügbarkeit Ihres Kapitals bei klassischen Immobilienfonds geringer. 

Was ist der Unterschied von Immobilien-ETFs und Immobilienfonds? ETFs haben niedrigere laufende Kosten. Das liegt daran, dass Immobilienfonds durchgängig aktiv gemanagt werden. Diese aktive Verwaltung kostet Geld. ETFs werden dagegen passiv gemanagt. Sie bilden einen Index automatisiert nach, was die Ausgaben reduziert.

Crowdinvesting in Immobilien

Crowdinvesting ist eine relativ junge Form der Geldanlage. Dabei investieren viele private Anleger kleine Beträge in ein Projekt oder Unternehmen. Eine viel genutzte Form des Crowdinvestings ist das Immobilien Investment. Sie können eine vergleichsweise hohe Rendite erwirtschaften, allerdings ist das Verlustrisiko höher als bei klassischen Geldanlagen wie Tagesgeld oder Festgeld.

Organisiert wird das Investment über Internetplattformen, die Investoren und die Unternehmen der Immobilienbranche zusammenbringen. Wichtige Anbieter von Immobilien Investment sind z. B.  Exporo* und Bergfürst*.

Fazit

Wenn Sie gezielt in den Immobilien­sektor inves­tieren wollen, bieten sich Immo­bilien-ETFs an. Diese Index­fonds sind ver­glichen mit offenen oder geschlossenen Immo­bilien­fonds die deut­lich günsti­gere Lösung. Auch bleiben Sie flexibler, da Sie die ETF-Anteile börsen­täglich verkaufen können, was bei klassischen Immo­bilien­fonds nicht der Fall ist. Grund­sätzlich sollten Sie bei Börsen­investments jedoch einen langen Anlage­horizont haben, um Kurs­dellen aus­sitzen zu können.