Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, gehen Sie die Sache besser gleich richtig an und stellen sich auf vier Phasen ein. Wir zeigen Ihnen, wie ein Immobilenverkauf abläuft, was Sie dabei beachten müssen und wie Sie Ihre Immobilie zum besten Preis verkaufen!
Ein Immobilienverkauf erfordert einiges an Zeit, Planung und bestenfalls an Expertise. Laien unterschätzen den Aufwand oft. Doch die damit verbundenen Erfordernisse sind vielfältig.
So gilt es, den Wert der Immobilie und den Preis, zu dem Sie sie auf dem derzeitigen Markt verkaufen können, richtig einzuschätzen. Falls Sie noch keinen Käufer im Auge haben, müssen Sie ein Exposé erstellen, das Objekt bewerben und die Besichtigungstermine organisieren. Nach der erfolgreichen Kaufpreisverhandlung geht es zum Notar und zur Schlüsselübergabe inklusive Übergabeprotokoll.
In unserem Artikel erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, womit Sie beim Immobilienverkauf rechnen müssen und wie Sie Ihre Immobilie richtig verkaufen.
Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten eine Immobilie zu verkaufen: Sie können selber zur Tat schreiten oder Sie holen sich die Unterstützung eines Maklers. Dieser übernimmt für Sie auf Wunsch die komplette Abwicklung des Immobilienverkaufs von der Wertermittlung bis zum Kaufvertrag. Nachteil: Ein Immobilienmakler verlangt in der Regel eine Provision.
Eine Immobilie zu verkaufen, ohne einen Makler hinzuzuziehen, erscheint zunächst günstiger. Immerhin sparen Sie sich so die Maklerprovision. Vergessen sollten Sie aber nicht, dass ein Immobilienverkauf in Eigenregie ebenfalls Geld in Form etlicher Arbeitsstunden kostet. Und: Makler können aufgrund ihrer Expertise oft einen höheren Verkaufspreis erzielen, sodass die Rechnung unter Umständen trotz Mehrkosten durch die Courtage aufgeht.
Egal ob Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Mehrfamilienhaus verkaufen: Solange es sich nicht um einen Verkauf unter Bekannten handelt, sollten Sie den Einsatz eines Maklers in Betracht ziehen. Mehr Infos finden Sie in unserem Artikel „Haus mit oder ohne Makler verkaufen“.
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf braucht einen guten Fahrplan. Schließlich gehen Sie damit einen Schritt mit langfristigen Folgen. Entsprechend gut sollten Sie gerüstet sein: mit einer klaren Strategie, die Sie vor Zeitdruck bewahrt und hilft, Ihre Immobilie zum besten Preis zu verkaufen.
Im Allgemeinen besteht ein Immobilienverkauf aus vier Phasen, durch die wir Sie In den folgenden Kapiteln begleiten und jeweils erklären, was Sie beachten müssen.
Ein Immobilienverkauf beginnt lange bevor der erste Interessent das Objekt betritt. Nämlich mit der Frage: Was ist meine Immobilie wert? Je nachdem könnte auch Vermieten eine zu prüfende Alternative darstellen. Oder Sie entscheiden sich fürs Verkaufen, dann erwägen Sie, was ein guter Zeitpunkt dafür wäre.
Das A und O beim Immobilienverkauf ist eine realistische Preisvorstellung. Ein „gefühlter“ Wert reicht nicht, zumal dafür häufig die notwendige emotionale Distanz fehlt.
Für eine verlässliche Wertermittlung gibt es konkrete Konzepte und Kriterien. Sie haben z.B. die Möglichkeit, ein vollwertiges Verkehrswertgutachten bei einem Immobiliengutachter zu beauftragen.
Oft reicht zunächst aber eine erste Einschätzung. Mit unserem Online-Tool zur kostenlosen Immobilienbewertung können Sie ganz leicht herausfinden, in welcher Preisklasse sich die Immobilie, die Sie verkaufen wollen, bewegt. Unser Tool (siehe oben) führt auf Basis der eingegebenen Eckdaten eine Wertermittlung durch. Die Ergebnisse prüft und ergänzt im Anschluss ein Experte unseres Kooperationspartners AroundHome.
Mithilfe unseres Bewertungstools können Sie nicht nur Ihre Immobilie einschätzen lassen. Die Experten von AroundHome vermitteln Ihnen gerne auf Wunsch einen passenden Makler vor Ort!
Die Alternative zum Immobilienverkauf ist Vermieten. Aus wirtschaftlicher Sicht beruht die Entscheidung auf einer einfachen Renditerechnung. Grundsätzlich sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als die Mieten. Wer jedoch eine Immobilie in einer Metropole wie München oder Hamburg vermieten kann, profitiert von hohen, regelmäßigen Mieteinnahmen. Wie Sie daraus die Rendite berechnen, erklären wir Ihnen in unserem Artikel zum Renditerechner Immobilien.
Manchmal kann es sich auch lohnen, eine Immobilie zeitweilig erst einmal zu vermieten, weil ein Verkauf noch zu „teuer“ wäre, etwa in folgenden Fällen:
Manchmal lässt sich der Immobilienverkauf nicht verschieben, etwa weil Sie umziehen wollen oder weil sich Ihre private oder berufliche Situation verändert. Herrscht aber keine zwingende Notwendigkeit, können Sie Ihre Chancen auf einen guten Verkaufsabschluss mit der Wahl des richtigen Zeitpunktes erhöhen. Folgende Rahmenbedingungen spielen eine Rolle:
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen und wissen bereits, was sie ungefähr wert ist. Im nächsten Schritt gilt es, ein paar bürokratische Vorkehrungen zu treffen und sich ein Bild über die Nebenkosten beim Immobilienverkauf zu machen. Das hilft Ihnen im nächsten Schritt dabei, die konkrete Preisgestaltung zu kalkulieren.
Beim Verkauf von Immobilien sind einige Dokumente nötig, die Sie für einen reibungslosen Ablauf im Vorfeld beschaffen können. Diese Unterlagen dürfen nicht fehlen:
Seit 2015 ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises Pflicht, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder etwa auch nur neu vermieten. Grundlage war bis Ende Februar 2021 die Energieeinsparverordnung (EnEV) und ist seitdem das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Halten Sie sich nicht daran, drohen empfindliche Geldstrafen!
Beim Verkauf von Immobilien erzielen Sie nicht nur einen Erlös. Es entstehen Ihnen auch einige Kosten. Im Folgenden haben wir für Sie aufgelistet, um welche Kosten es geht:
Sie haben den Immobilienwert ermittelt und auch einen Überblick über die zu erwartenden Nebenkosten gewonnen. Nun geht es an die konkrete Preisgestaltung für den Immobilienverkauf.
Hier sind zwei Aspekte wichtig: Einerseits muss der Preis realistisch sein. Denn setzen Sie ihn zu hoch an, sinkt die Nachfrage. Andererseits müssen Sie Ihre Kosten zumindest anteilig hereinholen und auch noch einen gewissen Verhandlungsspielraum einplanen. Denn in der Regel erwartet der Käufer ein Entgegenkommen. Als Faustregel für einen guten Angebotspreis gilt daher ein Aufschlag von 5 – 8 % auf den zu erzielenden Kaufpreis. So haben Sie in jedem Fall genug Verhandlungsmasse.
In dieser Phase geht es darum, die Immobilie, die Sie verkaufen, möglichst effektiv zu bewerben, Interessenten zu Besichtigungsterminen einzuladen und den Kaufpreis gut zu verhandeln.
Nur Immobilien, die richtig beworben werden, können sich gut verkaufen. Denn andernfalls finden potentielle Interessieren Ihr Objekt leider nicht.
Ohne Makler, der diesen Teil des Immobilienverkaufs übernimmt, müssen Sie sich selbst darum kümmern. Es gibt verschiedene Werbekanäle, die Sie nicht alle nutzen müssen. Aber je mehr, desto besser, denn umso höher ist die Chance zahlungskräftige Interessenten zu finden.
Empfehlenswerte Werbemaßnahmen für den Immobilienverkauf sind:
Unterschätzen Sie beim Immobilienverkauf auch den Faktor Mund-Propaganda nicht! Nutzen Sie zur Bewerbung Ihre Social-Media-Kanäle. Achten Sie dabei darauf, dass andere Ihre Postings teilen können.
Bevor die ersten Interessenten kommen, setzen Sie Ihre Immobilie ins optimale Licht. Das schließt in jedem Fall eine Grundreinigung ein. Aber auch Schönheitsreparaturen wie das Ausbessern von Flecken an den Wänden oder die Investition in einen Gärtner, der den Garten aufhübscht, lohnen sich für einen positiven ersten Eindruck. Die Wände neu streichen brauchen Sie allerdings nicht, denn das wird der Käufer ohnehin nach seinem persönlichen Geschmack tun.
Sollten Sie die Immobilie noch selbst bewohnen, empfehlen Profis, Erinnerungsstücke wie Familienfotos vor der Besichtigung zu entfernen. Der Käufer kann sich dann besser in die Rolle als künftiger Besitzer einfühlen.
Besichtigungstermine sind beim Immobilienverkauf mehr als eine reine Besichtigung der Räume. Häufig müssen Sie auch Fragen baulicher Art beantworten und sollten darauf kompetent antworten können.
Natürlich können Sie all die Vorzüge Ihrer Immobilie betonen. Aber Mängel zu verschweigen lohnt sich in der Regel nicht – es könnte sogar rechtliche Konsequenzen haben. Eine Atmosphäre des gegenseitigen Vertrauens herzustellen ist beim Hauskauf sehr wichtig.
Nach der Besichtigung verabschieden Sie die Interessenten gleich mit klarer Zielsetzung für nächsten Schritte. Sie können zum Beispiel einen Telefontermin für Folgefragen vereinbaren. Das schafft Verbindlichkeit. Worauf Interessenten achten und welche Fragen kommen könnten, erfahren Sie in unserem Artikel „Hausbesichtigung“.
Sie möchten Ihre Immobilie zu einem bestimmten Preis verkaufen. Der Interessent hat eigene Preisvorstellungen. Verhandeln bedeutet nun, einen Kompromiss für beide Seiten zu finden.
Grundsätzlich wiederholen Sie Ihre Preisvorstellung, fassen alle Vorteile der Immobilie ein letztes Mal zusammen und hören sich den Vorschlag des Kaufinteressenten an. Ist das eingeplante Verhandlungspolster (5–8 %) ausgeschöpft, gibt es weitere Möglichkeiten sich zu einigen, ohne die Immobilie unter Preis zu verkaufen.
So können Sie vorschlagen, die Kaufnebenkosten für den Käufer zu mindern, indem Sie bewegliches Inventar aus dem Hauspreis herausnehmen und separat abrechnen. Denn sinkt der Hauspreis, sinken auch zum Beispiel die Notarkosten. Ist ein Makler involviert, könnte eine Möglichkeit sein, einen Teil der Courtage zu übernehmen. Um tiefer in das Thema einzusteigen, empfehlen wir Ihnen unseren Artikel „Preisverhandlung Hauskauf“.
Das Bieterverfahren ist eine alternative Strategie für den Verkauf von Immobilien. In dieser Variante legen Sie entweder gar keinen oder lediglich einen Mindestpreis im Exposé fest. Die Kaufinteressenten bieten innerhalb einer Frist ihrerseits Kaufpreise. Den Zuschlag bekommt der Höchstbietende. Durch die Wettbewerbssituation lassen sich oftmals höhere Verkaufspreise erzielen. Das Bieterverfahren eignet sich auch für Immobilien, die lange Zeit per Angebotspreis nicht zu verkaufen waren. Auch Zwangsversteigerungen funktionieren nach diesem Prinzip.
Beim Immobilienverkauf gilt: Vertrauen ist gut, doch Kontrolle besser. Immerhin geht es meist um hohe Summen. Und ein geplatzter Immobilienverkauf kostet nicht nur Zeit und Nerven, sondern manchmal auch schon Geld, etwa wenn der Notar bereits einen Kaufvertrag ausgearbeitet hat.
Haben Sie einen Makler eingeschaltet, kümmert dieser sich um die Bonitätsprüfung. Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen, scheuen Sie sich nicht, den Käufer um einen Nachweis seiner Bonität zu bitten. Eine Bonitätsbestätigung der SCHUFA ist ganz einfach online zu beantragen und binnen Minuten als PDF-Dokument downloadbar, zum Beispiel direkt auf unserer Seite SCHUFA-Bonitätscheck.
Eine andere Möglichkeit, sich von der Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten zu überzeugen, ist die Vorlage einer Finanzierungsbestätigung seiner Bank. Unter Umständen können Sie einen Vorvertrag mit dem Interessenten abschließen, mit dem er sich an seine Bank wenden kann, um den Finanzierungsbedarf zu besprechen. Viele Käufer haben eine solche Finanzierungsbestätigung übrigens bereits vorsorglich in petto – ein Zeichen für Vertrauenswürdigkeit.
Um den Immobilienverkauf über die Bühne zu bringen, sind noch wenige Schritten notwendig:
Für die Ausarbeitung eines beurkundungsfähigen Kaufvertrages ist der Notar zuständig. Der Entwurf muss alle Absprachen beinhalten, auch eventuelle Mängel des Objekts. Wenn beide Parteien unterschrieben haben, beglaubigt der Notar den Kaufvertrag und beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Damit ist die Immobilie bis zur Kaufpreiseinzahlung für den Käufer reserviert.
Der Notar fordert den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises bis zu einem im Kaufvertrag bestimmten Datum auf. Diese Zahlungsaufforderung erfolgt etwa 2–8 Wochen nach dem Beurkundungstermin. Häufig geht das Geld erst an den Notar, dieser leitet es dann an Sie als Immobilienverkäufer weiter.
Wenn im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist, erfolgt die Schlüsselübergabe nach dem Zahlungseingang. Gehen sie mit dem neuen Besitzer noch einmal alle Räum ab und fertigen Sie ein Übergabeprotokoll. Darin sollten alle übergebenen Schlüssel, sämtliche Zählerstände und alle Mängel niedergeschrieben sein. Beide Parteien sollten das Protokoll unterschreiben. Außerdem übergeben Sie nun all die Unterlagen zur Immobilie, die Sie gesammelt haben.
Sie konnten Ihre Immobilie nun erfolgreich verkaufen – und dürfen sich darüber freuen!
