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Immobilienfinanzierung

Hypothek vs. Grundschuld – So besichert die Bank Ihr Hypothekendarlehen

Immobilienkäufern begegnet der Begriff der Hypothek immer wieder mit unterschiedlichen Bedeutungen. Wir erklären Ihnen, was genau gemeint ist, wenn von einer Hypothek aufnehmen die Rede ist und weshalb es sich bei der klassischen Hypothek um ein Auslaufmodell handelt.

Was ist eine Hypothek?

Der Begriff Hypothek wird im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung verwendet. Nehmen Sie beispielsweise eine Baufinanzierung für das Eigenheim auf, kann diese in Form einer Hypothek oder eines klassischen Annuitätendarlehens erfolgen. Wobei das letztere heutzutage die gängigste Form der Immobilienfinanzierung ist. Eine Hypothek aufnehmen bedeutet demnach:

  • Der Kreditgeber, also die Bank, finanziert Ihnen als Kreditnehmer den Kauf einer Immobilie.
  • Das Geldinstitut stellt Ihnen dafür eine bestimmte Summe als Hypothekendarlehen zur Verfügung.
  • Im Gegenzug übertragen Sie dem Geldgeber das Recht, die Immobilie zu verwerten, sollten Sie das Hypothekendarlehen nicht mehr zurückzahlen können.

Juristisch gesehen zählt die Hypothek zum Grundpfandrecht und dient dem Kreditgeber als Sicherheit für das Risiko eines Kreditausfalls. Das Grundpfandrecht gibt dem Kreditgeber bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers also das Recht, den Grund bzw. die Immobilie darauf zu pfänden, um an sein Geld zu kommen.

Eine Hypothek aufnehmen – was ist damit gemeint?

Wird von dem Begriff „eine Hypothek aufnehmen“ gesprochen, ist meist die Finanzierung einer Immobilie gemeint. Eine Hypothek aufnehmen kann aber auch bedeuten, dass Sie als Hauseigentümer Ihr Haus beleihen möchten, um etwas zu finanzieren – z.B. eine Sanierungsmaßnahme an Ihrer Immobilie. Korrekterweise müsste in beiden Fällen eigentlich gesagt werden, dass ein Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht in Anspruch genommen wird. Da es sich dabei um ein Recht im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf handelt, wird die Hypothek immer ins Grundbuch eingetragen. Das regelt der Notar. Er übergibt die für den Eintrag nötigen Informationen an das zuständige Grundbuchamt. Bei der Eintragung der Hypothek vermerkt das Grundbuchamt

  • den Gläubiger,
  • den Forderungsbetrag,
  • den Zinssatz und
  • sämtliche Nebenleistungen mit ihrem Wert.

Zudem erteilt das Grundbuchamt dem Gläubiger eine Urkunde, den Hypothekenbrief. Deshalb bezeichnen Fachleute diese Art der Hypothek auch als Briefhypothek. Das Gegenteil einer Briefhypothek ist eine Buchhypothek, die ohne Brief lediglich ins Grundbuch eingetragen wird.

Briefhypothek versus Buchhypothek

Die Norm, bei Vergabe einer Hypothek, ist die Briefhypothek. Bei dieser Variante kann der Gläubiger alleine mit der Übergabe des Hypothekenbriefs – also ohne erneute Eintragung ins Grundbuch – und einer schriftlichen Abtretungserklärung seine Forderungen abtreten. Das ist unter anderem dann nötig, wenn Sie als Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine günstigere Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank wählen. Die Briefhypothek spart allen Beteiligten Zeit und ist günstiger als die Abtretung einer Buchhypothek, die erneut kostenpflichtig ins Grundbuch eingetragen werden müsste. 

Die Hypothek mit Grundpfandrecht, ein Auslaufmodel

Entgegen der landläufigen Meinung dient die Hypothek nur noch in wenigen Fällen als Kreditsicherung. An ihre Stelle tritt heute oft – wie bei einer klassischen Baufinanzierung mit Annuitätendarlehen – die Grundschuld. Diese ist nämlich für Kreditinstitute einfacher zu handhaben. Branchenkenner gehen davon aus, dass nur noch 20 % aller Grundpfandrechte als Hypothek gesichert werden. Die restlichen Immobilien werden über eine Grundschuld gepfändet. 

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Die Grundschuld ist wie die Hypothek ein Grundpfandrecht, weist aber folgende Unterschiede auf:

  • Während ein Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht an eine konkrete Forderung gebunden ist, ist es die Grundschuld nicht.
  • Die Hypothek mit Grundpfandrecht sinkt mit der allmählichen Tilgung des Darlehens – in gleichem Maße wie auch die Darlehensschuld weniger wird. Haben Sie z.B. bereits die Hälfte des Darlehens zurückgezahlt, besteht auch die dazugehörige Hypothek nur noch in der Höhe der Hälfte des Kredits. Anders die Grundschuld: Wenn Sie das Darlehen tilgen, reduziert sich hier natürlich ebenfalls Ihre Darlehensschuld, die Grundschuld aber bleibt in vollem Umfang bestehen.
  • Sobald Sie beim Hypothekendarlehen die letzte Rate gezahlt haben und die Schuld beglichen ist, erlischt die Hypothek. Dass bedeutet, dass der Kreditgeber keinen Anspruch mehr auf die Forderung, also Ihre Immobilie hat. Die Grundschuld bleibt dagegen immer in voller Höhe bestehen, auch wenn Sie das Darlehen bereits zurückgezahlt haben. In beiden Fällen bleibt die Eintragung im Grundbuch bestehen und muss über den Notar gelöscht werden.

Die Vorteile der Grundschuld gegenüber einer Hypothek

Die Grundschuld ist für Kreditinstitute im Alltag die weniger aufwendige und kostspielige Variante, weshalb sie allmählich die klassische Hypothek als Grundpfandrecht verdrängt. Die Finanzierung einer Immobilie über eine Hypothek mit Grundpfandrecht ist heutzutage deshalb nicht mehr zeitgemäß. Weil der Begriff der Hypothek jedoch geläufiger ist, verwenden ihn heute viele als Synonym für eine Grundschuld.

  • Der Vorteil der Grundschuld für die Bank: Für den Kreditgeber besonders vorteilhaft ist, dass es mit einer Grundschuld bei einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners schneller zur Zwangsvollstreckung kommen kann als bei einer Hypothek. Bereits bei Zahlungsverzug des Kreditnehmers von einigen Monatsraten kann die Bank ohne gerichtliches Mahnverfahren oder Pfändungsantrag die Zwangsversteigerung einleiten.
  • Der Vorteil der Grundschuld für Sie: Sie können eine Grundschuld nach der vollständigen Tilgung bestehen lassen und anderweitig nutzen, etwa als Sicherung für einen neuen Kredit, beispielsweise für eine Modernisierung. Bei dieser Variante kommen somit keine erneuten Kosten der Grundbucheintragung auf Sie zu.
  • Der Vorteil der Grundschuld für Sie: Auch bei einer Umschuldung müssen Sie keine Löschung und keinen neuen Eintrag ins Grundbuch vornehmen lassen, was Gebühren von 1.000 € und mehr verursachen kann. Es reicht eine Abtretungserklärung von einem Kreditgeber auf den nächsten.

Bei Zahlungsunfähigkeit droht die Zwangsvollstreckung

Kommen Sie mit der Rückzahlung des Hypothekendarlehens in Verzug, steht es Ihrem Kreditgeber zu, eine Zwangsversteigerung bzw. Zwangsvollstreckung anzuordnen, um aus dem Erlös seine restlichen Forderungen zu begleichen. Dieses Recht wird dem Kreditgeber mit dem Grundpfandrecht bei der Hypothek eingeräumt. Eine andere Möglichkeit des Gläubigers, an sein Geld zu kommen, ist die Zwangsverwaltung. Dann dienen die Mieteinnahmen aus der Immobilie nach Abzug der Bewirtschaftungskosten des Gebäudes zur Begleichung der Forderungen. 

Die Rangordnung bei der Zwangsvollstreckung

Bei der Finanzierung einer Immobilie über ein Hypothekendarlehen wird im Falle einer Zwangsversteigerung zwischen einer erst- und zweitrangigen Hypothek oder auch 1a-Hypothek bzw. 1b-Hypothek unterschieden. Diese Begriffe beziehen sich auf die Reihenfolge, den sogenannten Rang, in der ein Grundpfandrecht wie die Hypothek in der Abteilung III des Grundbuchs steht. Ein Objekt kann nämlich durchaus mit mehreren Hypotheken belastet sein.

Die Reihenfolge der Grundbucheinträge wird dann wichtig, wenn Sie als Kreditnehmer das Darlehen nicht mehr zahlen können. Denn dann gilt das Prinzip: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Wenn es zu einer Zwangsvollstreckung oder Notverkauf der Immobilie kommt, erhält der Gläubiger als erstes Geld, der zuerst im Grundbuch eingetragen ist. Eine Eintragung an erster Stelle bietet also die größte Sicherheit für den Geldgeber. Für erstrangige Hypotheken sind Geldinstitute daher bereit, besonders günstige Konditionen anzubieten. Je weiter hinten im Rang der Kreditgeber mit seinem Grundpfandrecht stehen muss, desto teurer wird das Darlehen.

Beleihungswert bestimmt die Rangordnung der Hypothek

Ob es sich um eine erst- oder zweitrangige Hypothek handelt, hängt mit dem Beleihungswert, der als Sicherheit verwendeten Immobilie, zusammen. Unter Beleihungswert ist der Wert der Immobilie zu verstehen, den die Banken beim Verkauf der Immobilie erhalten würden. Weil Geldgeber gern auf Nummer sichergehen, finanzieren sie eine Immobilie in der Regel nicht in voller Höhe, sondern nur bis zum sogenannten Beleihungswert. Dessen Höhe legt jeder Kreditgeber nach eigenen Kriterien fest. Meist beträgt die Beleihungsgrenze etwa 80 % des Kaufpreises. Dass bedeutet, wenn Sie eine Immobilie im Wert von 300.000 € kaufen möchten, vergibt die Bank lediglich ein Hypothekendarlehen in Höhe von 240.000 €. Die restlichen 20 %, also 60.000 €, sollten Sie als Eigenkapital mitbringen. Seit einigen Jahren ist aber die 100%-Finanzierung oder auch Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich.

Für die Einordnung des Grundpfandrechts als 1a- oder 1b-Hypothek kommen nun noch die Beleihungsgrenzen zum Tragen. Auch die bestimmt jeder Gläubiger für sich. Manche ziehen die Beleihungsgrenze bei 80 % des Beleihungswerts, andere hingegen bereits bei 45 %.

  • Liegt nun die Darlehenshöhe innerhalb der Beleihungsgrenze, handelt es sich um eine erstrangige Hypothek.
  • Liegt das Darlehen in der Höhe zwischen Beleihungsgrenze und Beleihungswert, spricht man von einer zweitrangigen Hypothek.

Mit diesen Kosten müssen Sie beim Hypothekendarlehen rechnen

Für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch fallen Gebühren an. Die Höhe der Gebühren hängt von der Höhe der zu sichernden Darlehnssumme ab. Die Gebühren können dabei mehrere hundert bis über tausend Euro betragen. Es ist jedoch schwer im Vorfeld zu sagen, wie hoch die Notarkosten der Hypothek ausfallen. Als Richtwert wird 1,5 % der Darlehenssumme angesetzt. Bei 100.000 € wären dies 1.500 €, bei 300.000 € Darlehnssumme bereits 4.500 €. Daneben können für das Hypothekendarlehen auch Grundschuldzinsen erhoben werden. Diese sollen im Falle einer Zwangsvollstreckung die anfallenden Kosten decken. Die Höhe der Grundschuldzinsen liegt zwischen 5 % - 10 % des Schuldenbetrags und wird jährlich berechnet. 

Was ist der Unterschied zwischen einen Hypothekendarlehen und einem Baudarlehen?

Im Gegensatz zu einem Baudarlehen, können Sie bei einem Hypothekendarlehen frei über die Kreditsumme verfügen. Sie bestimmen, was mit dem Geld passiert. Bei einem typischen Baudarlehen, beispielsweise für einen Hausbau, ist das anders: Hier zahlt die Bank, nachdem Sie ihr die Rechnungen für einzelne Bauabschnitte vorgelegt haben. So stellt die Bank sicher, dass mit dem Darlehen nur Kosten, die mit dem Hausbau zusammenhängen, bezahlt werden. 

Das Hypothekendarlehen als Synonym für das klassische Baudarlehen

Als Hypothek bezeichnen Finanzberater verkürzt ein Hypothekendarlehen. Die Zinsen dafür nennt man entsprechend Hypothekenzinsen. Deren Höhe hängt neben allgemeinen Einflussgrößen wie der Inflation auch von Ihrer persönlichen Bonität als Kreditnehmer ab.

Das Hypothekendarlehen als Festzinshypothek

Eine Immobilienfinanzierung per Hypothekendarlehen, bei der ein Grundpfandrecht hinterlegt wird, gilt heutzutage als veraltet. Deshalb wird das Hypothekendarlehen heute häufig als Synonym für einen Baudarlehen verwendet. Die gängigste Form eines Hypothekendarlehens ist derzeit also ein Baudarlehen in Form des Annuitätendarlehen, das über eine Grundschuld gesichert ist. Beim Annuitätendarlehen werden die Hypothekenzinsen für eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren festgeschrieben. Im Fachjargon wird dies auch als Festhypothek bezeichnet.

Vorsicht vor Hypothekendarlehen mit variabler Verzinsung

Statt die Hypothekenzinsen festzuschreiben, können Sie auch ein Hypothekenkredit mit variabler Verzinsung wählen. Dabei wird der von Ihnen zu zahlende Zins regelmäßig an den Leitzins der Europäischen Zentralbank angepasst. Der Vorteil: Diese Darlehen gibt es günstiger als Festzinsdarlehen. Für Immobilienfinanzierer birgt der variable Zins aber auch ein immenses Risiko: Steigt der Zins, kann das schnell Ihr Budget überschreiten. Experten raten in der derzeitigen Niedrigzinsphase daher, Kredite mit variabler Verzinsung nur für geringe Summen zu wählen. In Hochzinsphasen kann ein Kredit mit variabler Verzinsung sinnvoll sein, um auf sinkende Hypothekenzinsen zu warten.

Wann kann ein Hypothekendarlehen gekündigt werden?

Darlehen mit variablem Zins können Sie jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Anders bei Festzinsdarlehen: Diese lassen sich nur unter bestimmen Voraussetzungen kündigen. Vom Gesetzgeber aus dürfen Sie kündigen, wenn Sie die Immobilie verkaufen müssen oder einen höheren Kreditbetrag benötigen. Allerdings darf die Bank dann eine Art Bußgeld verlangen: die Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, hängt von der Restlaufzeit des Kredits, von dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Zins ab. Haben Sie eine Zinsbindung von 10 Jahren und länger gewählt, steht Ihnen nach Ablauf der 10 Jahre ein Kündigungsrecht zu. Sie dürfen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Was ist mit der Löschung einer Hypothek bzw. Grundschuld gemeint?

Die Löschung einer Hypothek ist nicht gleichzusetzen mit einer Kündigung des Hypothekendarlehens. Wenn Sie als Darlehensnehmer das Hypothekendarlehen beglichen haben, erlischt der Anspruch des Gläubigers automatisch auf die Hypothek. Sie bleibt aber dennoch im Grundbuch eingetragen – außer Sie als Immobilieneigentümer lassen sie löschen.

Für die Löschung der Grundschuld benötigen Sie eine Löschungsbewilligung, diese erhalten Sie von Ihrem Kreditinstitut. Diesen Löschungsantrag müssen Sie dann über den Notar beglaubigen lassen. Der Notar gibt die Löschung an das Grundbuchamt weiter. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, tritt die Löschungsbewilligung in Kraft.

Manchmal empfiehlt es sich, die Grundschuld löschen zu lassen, wenn ein Immobilienverkauf geplant ist. Denn viele Käufer wünschen sich ein Haus, das nicht belastet ist und einen „sauberen“ Grundbucheintrag hat.

Hypothekenkredit aufnehmen: Das sollten Sie beachten

  • Bringen Sie genügend Eigenkapitel ein: 20-30 % der Darlehenssumme sind empfehlenswert.
  • Baugeld ist derzeit so günstig wie nie: Wählen Sie daher eine Festhypothek mit einer möglichst langen Zinsbindung.
  • Wählen Sie eine möglichst hohe Tilgung, damit Sie schneller schuldenfrei werden. Übertreiben Sie es jedoch nicht: Sie sollten die Raten gut stemmen können. Mehr als 40 % des Nettoeinkommens sollten sie nicht ausmachen.
  • Vereinbaren Sie bei einer Festhypothek eine Option zur Sondertilgung von z.B. jährlich 5 %. Das verschafft Ihnen Flexibilität: Sie können die Option wahrnehmen oder auch nicht.

Hypotheken Vergleich: Die besten Hypothekenzinsen finden

Wie bereits erwähnt ist das klassische Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht ein Auslaufmodell und stattdessen wird heutzutage die Hypothek als Synonym für ein Baudarlehen verwendet, das über die Grundschuld gesichert ist. Nehmen Sie heute also eine Hypothek auf, wird es sich höchstwahrscheinlich um eine klassische Baufinanzierung handeln. Die aktuellen Bauzinsen für eine Baufinanzierung können Sie unserem Baugeld Vergleich entnehmen. Möchten Sie dagegen tatsächlich eine Hypothek mit Grundpfandrecht aufnehmen, empfehlen wir Ihnen direkt mit Ihrem Bankberater zu sprechen und sich dazu beraten zu lassen.

Vergleich.de Tipp

Grundsätzlich gilt für den Abschluss eines Hypothekendarlehens: wer vergleicht, findet das günstigste Angebot. Vergleichen Sie neben dem Effektivzins unbedingt auch die Restschuld am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist. So erkennen Sie auf einen Blick, welches Angebot die geringsten Finanzierungsnebenkosten aufweist und somit das preiswerteste ist.

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