Immobilienfinanzierung

Hauskauf steuerlich absetzen: So können Sie sparen!

Ein Haus zu kaufen ist eine große Inves­ti­tion – unab­hän­gig davon, ob Sie eine Bestands­immo­bilie er­wer­ben oder neu bauen. Fragen Sie sich bei den ho­hen Sum­men, was Sie beim Haus­kauf steuer­lich ab­set­zen kön­nen? Wir zei­gen Ihnen, was mög­lich ist und geben Ihnen Steuer­tipps zum Haus­kauf.

Kann man den Hauskauf von der Steuer absetzen?

Was beim Haus­kauf in der Steuer­er­klä­rung ange­ge­ben wer­den kann, ist in ers­ter Li­nie davon ab­hän­gig, für wel­chen Zweck Sie die Immo­bilie erwer­ben. Kau­fen Sie das Haus für die priva­te Eigen­nutz­ung, kön­nen Sie lei­der nur sehr wenig steuer­lich gel­tend machen. Hier zäh­len haupt­säch­lich haus­halts­nahe Dienst­leis­tun­gen wie Hand­werker­rechnun­gen. Eventu­ell lässt sich der Um­zug als berufs­be­dingt dekla­rie­ren, wo­durch Sie mehr sparen kön­nen.

Anders sieht die Situa­tion aus, wenn Sie eine Immo­bilie als Geld­an­lage er­wer­ben und ver­mie­ten möch­ten. Hier können Sie deut­lich mehr beim Haus­kauf steuer­lich ab­set­zen. Die Immo­bilie an sich, Notar­kos­ten, Grund­steuern und Zin­sen sind Bei­spiele für absetz­bare Kos­ten. Hier lesen Sie direkt weiter zum Thema.

Beim Hauskauf an die Steuererklärung denken: Haus und Grundstück getrennt kaufen

Die größte Er­spar­nis beim priva­ten Haus­kauf kön­nen Sie er­rei­chen, wenn Sie Haus und Grund­stück ge­trennt vonei­nan­der er­wer­ben. Das ist oft der Fall, wenn Sie ein Haus bauen.

Kau­fen Sie ein freies Grund­stück, schlie­ßen Sie einen Ver­trag mit dem Ver­käu­fer des Grund­stücks. Diesen Ver­trag wird das Finanz­amt als Ba­sis für die Berech­nung der Grund­erwerb­steuer an­setzen. Im nächs­ten Schritt beauf­tra­gen Sie ein Bau­unter­neh­men mit dem Haus­bau. Auf diese Kos­ten ist aber keine Grund­erwerb­steuer mehr zu ent­rich­ten. So kön­nen Sie den Haus­kauf zwar nicht steuer­lich ab­set­zen, Sie ver­rin­gern aber den Bemessungs­be­trag für die Grund­erwerb­steuer.

Wich­tig ist, dass Sie keinen Auf­trag an Architek­ten oder Bau­unter­nehmer ver­ge­ben, bevor der Kauf des Grund­stücks voll­stän­dig ab­ge­schlos­sen ist. Ist der Kauf des Grund­stücks bei­spiels­weise an die Be­auf­tra­gung eines be­stimm­ten Archi­tek­ten gekop­pelt oder lie­gen bereits genehmig­te Pläne vor, wird das Finanz­amt womög­lich das gesam­te Haus­pro­jekt besteu­ern. Im Ideal­fall soll­ten zwischen Kauf des Grund­stücks und dem Beauf­tra­gen von Unter­neh­men für Pla­nung und Bau 6 Mona­te lie­gen.

Lässt sich auch bei Bestandsimmobilien bei der Grunderwerbsteuer sparen?

Beim Kauf einer beste­hen­den Immo­bilie ste­hen die Chan­cen schlecht, bei der Grund­erwerb­steuer spa­ren zu kön­nen. Hier soll­ten Sie auf jeden Fall mit der Grund­erwerb­steuer für den gesam­ten Kauf­preis rech­nen, da Sie nicht schlüssig Bewei­sen kön­nen, dass es sich um zwei unab­hän­gige Verträ­ge han­delt.

Dies gilt auch bei Häu­sern auf erb­bau­recht­lichen Grund­stücken. Hier unter­schei­det sich zwar die Berech­nung der Grund­erwerb­steuer, da diese sich nach der Erb­pacht sowie der Lauf­zeit des Ver­tra­ges rich­tet. For­dern wird das Finanz­amt die Grund­erwerb­steuer je­doch für die Immo­bilie und das Grund­stück. Falls Ih­nen ange­bo­ten wird, das Grund­stück im Ver­lauf des Erb­bau­ver­tra­ges zu erwer­ben, wird die be­reits gezah­lte Grund­erwerb­steuer ange­rech­net.

Wenn Sie eine Bestands­immo­bilie kau­fen, sind aller­dings oft be­reits Ein­rich­tungs­gegen­stän­de oder Mö­bel vor­han­den. Be­rech­net wird für die Grund­erwerb­steuer nur an­hand des­sen, was un­trenn­bar mit Ihrer Immo­bilie ver­bun­den ist. Lam­pen, Mar­kisen, Kamin­öfen und vor al­lem auch die Ein­bau­küche sind Bei­spie­le für Gegen­stän­de, die geson­dert in Ihrem Kauf­ver­trag auf­ge­führt wer­den soll­ten. Spre­chen Sie dies unbe­dingt mit dem Ver­käu­fer ab. Ins­beson­dere bei hoch­wer­tig aus­ge­stat­te­ten Immo­bilien kann dies eine deut­liche Steuer­erspar­nis zur Fol­ge ha­ben.

Kau­fen Sie z. B. eine Immo­bilie in Nord­rhein-West­fa­len mit einer Grund­erwerb­steuer von 6,5 % und haben 15.000 € an Ein­rich­tungs­gegen­stän­den, spa­ren Sie 975 € Grund­steuer.

Spielraum kennen

Unser Steuer­tipp zum Haus­kauf: Sie soll­ten es mit den Kos­ten für die Ein­rich­tung nicht über­trei­ben. Als Faust­re­gel lässt sich sa­gen, dass bis zu 15 % der Er­werbs­kos­ten für Ihre Immo­bi­lie ohne gro­ße Nach­fra­gen und Nach­wei­se aner­kannt wer­den. Lie­gen die Kos­ten für die Ein­rich­tung darü­ber, wird das Finanz­amt ent­sprechen­de Bele­ge anfor­dern. Beden­ken Sie hier­bei auch das Al­ter des Inven­tars und den da­durch ein­her­gehen­den Wert­ver­lust.

Riester-Rente beim Hauskauf steuerlich absetzen

Steuer­lich ver­hält sich der Wohn-Ries­ter wie ein klassi­scher Ries­ter-Ver­trag. Was Sie in den Wohn-Ries­ter ein­zah­len, können Sie steuer­lich gel­tend ma­chen und müs­sen keine Ein­kommens­steuer ab­füh­ren. Sie kön­nen also nicht den Haus­kauf steuer­lich ab­set­zen, spa­ren aber indi­rekt über die Ein­kommens­steuer.

Behal­ten Sie je­doch immer im Auge, dass es sich hier nicht um steuer­freie Be­trä­ge han­delt. Spätes­tens bei der Aus­zah­lung wer­den Steuern fäl­lig. Dies geschieht ent­we­der über den Aus­zahlungs­zeit­raum monat­lich oder ein­ma­lig, wenn Sie das ange­spar­te Geld auf ein­mal aus­zah­len. Hier lohnt es sich, im Vor­feld zu rech­nen. Ab­hän­gig von Ihrem Ein­kom­men kann sich die eine oder andere Art der Aus­zah­lung vor­teil­haf­ter zeigen.

Nur für den Eigenbedarf!

Bei der Ries­ter-För­der­ung für Immo­bilien wird voraus­ge­setzt, dass Sie die Immo­bilie selbst bewoh­nen und auch hal­ten. Soll­ten Sie Ihr Haus ver­kau­fen und nicht im Zeit­raum von 5 Jah­ren eine neue Immo­bilie zur Eigen­nut­zung kau­fen, wer­den Förderun­gen zurück­ver­langt und Steu­ern nach­ge­for­dert.

Beim Hauskauf den Umzug von der Steuer absetzen

Auch wenn Sie nicht den Haus­kauf steuer­lich ab­set­zen kön­nen, ist es bei den Umzugs­kos­ten immer mög­lich etwas zu spa­ren. Die bes­te Mög­lich­keit den Um­zug von der Steuer abzu­set­zen ist es, wenn Sie den Um­zug als berufs­be­dingt dekla­rie­ren kön­nen. Hier­bei kön­nen Sie die Umzugs­kos­ten als Werbungs­kos­ten an­set­zen und zu 100 % von der Steuer ab­set­zen.

Kann ein priva­ter Um­zug auch steuer­lich ab­ge­setzt wer­den? Auch das ist mög­lich, wenn Sie bei­spiels­wei­se nur inner­halb einer kleinen Gemein­de um­ge­zo­gen sind. Hier­bei kön­nen Sie die Kos­ten als „haus­halts­nahe Dienst­leistun­gen“ an­set­zen. Lei­der liegt die Beto­nung hier­bei auf dem Wort „Dienst­leis­tun­gen“. Das kön­nen Hand­wer­ker sein, eine Umzugs­firma oder ein Reini­gungs­dienst­leis­ter. Auch sind hier­bei nur 20 % der Lohn­kos­ten absetz­bar.

Was sind die Voraussetzungen für einen berufsbedingten Umzug?

Damit das Finanz­amt die Umzugs­kos­ten als berufs­be­dingt aner­kennt, muss mindes­tens ei­ner der nach­fol­gen­den Punk­te er­füllt sein:

  • Sie tre­ten Ihre ers­te Arbeits­stel­le an.
  • Sie zie­hen um, weil ein Arbeits­platz­wech­sel oder eine Ver­set­zung Ihren ur­sprüng­lichen Arbeits­weg deut­lich ver­län­gert.
  • Sie haben einen kür­ze­ren Arbeits­weg (min­des­tens 1 Stun­de Zeit­er­spar­nis pro Tag).
  • Sie zie­hen in eine Dienst- oder Zweit­woh­nung ein bzw. aus die­ser aus.
  • Sie keh­ren aus dem Aus­land zu­rück um, um eine neue Stel­le in Deutsch­land anzu­tre­ten.

Den­ken Sie auch an ent­stan­dene Kos­ten wie Kfz-Um­mel­dung und Melde­gebüh­ren. Aber auch durch einen Schul­wech­sel ent­stan­dene Kos­ten wie Nach­hilfe­unter­richt kön­nen steuer­lich ab­ge­setzt wer­den. He­ben Sie auf je­den Fall die ent­sprechen­den Be­le­ge auf.

Be­ach­ten Sie auch, dass beim Arbeits­weg die Zeit zählt, die Sie benö­ti­gen, um zu Ihrer Arbeits­stel­le zu kom­men. Gera­de in Groß­städ­ten wie Ber­lin, Mün­chen oder Ham­burg kann ein Um­zug inner­halb der Stadt als berufs­bedingt ange­se­hen wer­den, wenn Sie plötz­lich nicht mehr die Innen­stadt im Berufs­ver­kehr durch­que­ren müs­sen.

Renovierungskosten beim Hauskauf steuerlich absetzen

In Bezug auf Reno­vierungs­ar­bei­ten an Ihrem neuen Haus kön­nen Sie antei­lig 20 % der Dienst­leis­tun­gen ab­set­zen. Sie soll­ten hier­bei da­rauf ach­ten, dass die Arbeits­leis­tung ge­trennt vom Mate­ri­al auf­ge­führt wird und nicht nur eine Pau­schale auf der Rech­nung vor­han­den ist. Haben Sie im Zuge der Reno­vierung also einen Hand­wer­ker beauf­tragt und dieser berech­net Ihnen 1.000 €, so kön­nen Sie 200 € als haus­halts­nahe Dienst­leis­tung gel­tend ma­chen. Beach­ten Sie je­doch den jähr­lichen Maximal­be­trag von 1.200 €, den Sie nicht über­schrei­ten dür­fen. Bis dahin lohnt es sich aber, die Reno­vierungs­kos­ten beim Haus­kauf steuer­lich ab­zu­set­zen.

Kann ich den Hauskauf zur Vermietung steuerlich absetzen?

Dieser Abschnitt kann und soll nur einen Über­blick über die poten­tiel­len Steuer­spar­mög­lich­kei­ten ge­ben. Das deut­sche Steuer­recht ist sehr kom­plex und bei Unsicher­hei­ten soll­ten Sie ei­nen Steuer­be­ra­ter hinzu­zie­hen, der Ihre indi­vidu­elle Situa­tion prü­fen und beur­tei­len kann. Gera­de wenn Sie zum ers­ten Mal vermie­ten, soll­ten Sie dies unbe­dingt tun, um Feh­ler zu ver­mei­den. Doch beant­wor­ten wir die Fra­ge, ob und wie der Haus­kauf zur Ver­mie­tung steuer­lich absetz­bar ist: Im Unter­schied zur privat genutz­ten Immo­bilie kön­nen vie­le Kos­ten steuer­lich gel­tend ge­macht wer­den:

  • die Kos­ten der Immo­bilie an sich (hierbei 2 % bis 2,5 % des Kauf­prei­ses über 50 Jahre)
  • Dar­lehens­zin­sen
  • Grund­steuern
  • Kauf­neben­kos­ten
  • Reno­vierungs- und Instand­hal­tungs­kos­ten
  • Lau­fen­de Neben­kos­ten
  • Leer­stands­kos­ten

Notar­kosten gehö­ren eben­so wie Aus­ga­ben für Mak­ler, Grund­erwerb­steuern und Ein­tra­gun­gen in das Grund­buch zu den Kauf­neben­kosten, die steuer­lich absetz­bar sind. Das bedeu­tet, wenn Sie ein Ob­jekt zur Vermie­tung erwer­ben, sind die Notar­kos­ten beim Haus­kauf steuer­lich absetz­bar.

Wie werden die Ausgaben in der Steuererklärung beim Hauskauf eingetragen?

In Sachen Vermie­tung ist bei der Steuer­er­klä­rung beim Haus­kauf die „Anlage V“ rele­vant. Hier wer­den die ent­sprechen­den Ein­nah­men und Aus­ga­ben einge­tra­gen. Ach­ten Sie da­rauf, dass Sie Ihre Aus­ga­ben auch bele­gen kön­nen. Ihr zustän­di­ges Finanz­amt kontrol­liert nicht nur bei Auf­fällig­kei­ten, son­dern kann auch stich­proben­ar­tig Unter­la­gen an­for­dern.

Ins­beson­dere wenn Sie eine Immo­bi­lie nahe dem Jahres­wech­sel er­wer­ben, die Sie vermie­ten möch­ten, kön­nen Sie be­reits Wer­bungs­kos­ten hier­für gel­tend ma­chen, also noch bevor Miet­ein­nah­men ent­stan­den sind. Somit kön­nen Sie Ihre Steuer­last aus der Ein­kommens­steuer sen­ken. Haben Sie zum Bei­spiel 10.000 € für die Reno­vierung aus­ge­ge­ben und bis­lang keine Miet­ein­nah­men er­zielt, wird die­ser Be­trag von Ihrem zu ver­steuern­den Ein­kom­men ab­ge­zo­gen.

Gibt es Steuersoftware für Vermieter?

Wie auch für die norma­le Steuer­er­klä­rung, gibt es Steuer­soft­ware spe­ziell für Vermie­ter. Viele Pro­gramme für den Privat­an­wen­der ha­ben auch ent­sprechen­de Modu­le. Küm­mern Sie sich um Ihre Steuer­er­klä­rung selbst und nut­zen hier­für ein Computer­pro­gramm, schau­en Sie doch nach, ob die­ses viel­leicht die nöti­gen Modu­le bein­hal­tet. Ist dies nicht der Fall, gibt es wahr­schein­lich eine höher­wer­tige Ver­sion, die den Be­reich ab­deckt und Sie hier unter­stüt­zen kann.

Soll­ten Un­klar­hei­ten beste­hen, wen­den Sie sich am bes­ten an ei­nen Steuer­be­ra­ter!

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