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Immobilienfinanzierung

Hausbesichtigung: die wichtigsten Tipps, Fragen und Checklisten für Hauskäufer

Beim Hauskauf ist Ihr Bauchgefühl wichtig. Doch neben der Atmosphäre kommt es auch auf Bausubstanz, Energieeffizienz oder Verkehrsanbindung an. Wir erklären Ihnen, worauf Sie bei einer Hausbesichtigung achten sollten – inklusive Checklisten zum Ausdrucken und Mitnehmen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie bereite ich mich auf eine Hausbesichtigung vor?

      Vor Ort bekommen Sie ein Gefühl dafür, ob ein Haus zu Ihnen passt. Doch je mehr Informationen Sie schon im Vorfeld über das Gebäude, das Grundstück und die Umgebung haben, desto besser können Sie Ihre Eindrücke einordnen und zu einer Entscheidung für oder gegen den Kauf kommen.

      Deshalb ist es klug, vor der Hausbesichtigung durch das Wohnviertel zu spazieren und Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten zu erkunden. Daraus ergeben sich wichtige Fragen, die Sie auf Ihrer Liste (siehe Checkliste unten) ergänzen können.

      Welche Dokumente und Informationen sollte ich vor der Immobilienbesichtigung anfragen?

      Bereits im Exposé sollten folgende Angaben enthalten sein:

      • das Baujahr des Objekts
      • die Wohnfläche in Quadratmetern (nehmen Sie zur Sicherheit einen Zollstock mit um nachzumessen)
      • der Grundriss.

      Falls nicht, fordern sie diese Informationen vor der Hausbesichtigung von ihrem Makler oder dem Verkäufer an. Werner Seitz von der Verbraucherberatung für Wohnungs- und Hauskäufer (VFW) empfiehlt zudem, sich vorab um folgende Dokumente zu kümmern.

      Auf diese Dokumente sollten Sie vor der Hausbesichtigung einen Blick werfen

      • Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate): Seitz: „Wir empfehlen einen Grundbuchauszug vom Anbieter anzufordern, aber ohne „Abteilung III”. Darin sind die Schulden des Verkäufers aufgelistet – das ist dementsprechend ein sehr sensibler Bereich, der im Rahmen der Besichtigung keine Rolle spielt. Wenn es dann zu einem notariellen Vertrag kommt, müssen die Belastungen natürlich bekannt sein.“
      • Flurstückkarte: Damit ist das zum Haus gehörende Grundstück gemeint. Die Flurstück-Nummer können Sie auf der Flurstückkarte erkennen und sie findet sich auch im Grundbuchauszug wieder. „Es gilt, die erhaltene Flurstückkarte mit der Realität zu vergleichen. Wichtig ist auch, aus dieser Karte separat zu erwerbende Grundstücke wie zum Beispiel für eine Garage oder gemeinsame Wege erkennen zu können”, sagt Seitz. Die amtliche Flurkarte erhalten Sie beim Katasteramt der Gemeinde.
      • Genehmigte Pläne (falls ein Neubau geplant ist): „Die genehmigten Pläne wie auch der Text der Baugenehmigung sind wichtig und interessant. Aber Käufer werden diese Pläne in der Regel höchstens vom Anbieter erhalten. Falls dieser sie nicht hat, können Sie diese möglicherweise – abhängig vom Alter des Hauses – noch bei der Kommune erhalten. Dazu brauchen Sie aber die Genehmigung des Eigentümers!”
      • Wohnflächenberechnung mit Architekten-Stempel: Sie wird in Checklisten zur Hausbesichtigung oft empfohlen. Werner Seitz (VFW) warnt jedoch: „Die Wohnflächenberechnung ist natürlich interessant, aber in der Realität kaum zu bekommen. Egal, ob mit oder ohne Architektenstempel. Denn die meisten Verkäufer waren bei der Erstellung Käufer, nicht Bauherren. Die Größe des Hauses wird vielleicht im Kaufvertrag festgehalten, mehr aber nicht.”
      • Energieausweis: Der Energieausweis ist seit 2009 Pflicht. Es handelt sich dabei um ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung ohne vollständigen Energieausweis kann das Bauaufsichtsamt ein Bußgeld bis zu 15.000 € verhängen.
      • Altlasten- und Baulastenverzeichnis sowie Anliegerbescheinigung: Manche Grundstücke können belastet sein, zum Beispiel wenn sie früher Gewerbebrachen waren oder wenn dort ein Galvanounternehmen oder eine Ziegelkuhle stand. Mehr über den Baugrund erfahren Sie beim Bauamt oder der Kommune. Der Anliegerbescheinigung können Sie entnehmen, ob für das Grundstück noch Erschließungsbeiträge, Straßenausbaubeiträge oder Kanalanschlussbeiträge zu zahlen sind. Sie erhält aber nur der Eigentümer des Grundstücks. Werner Seitz sieht diese Dokumente nur in „begründeten Fällen” als Muss.
      • Auch Baupläne können Sie beim Bauamt einsehen und so erfahren, welche Neubauten oder Straßensanierungen geplant sind und bei ihnen als Käufer Kosten verursachen könnten. Außerdem kann es Rechte Dritter oder Einschränkungen der Behörden geben, auch das sollten Sie vor dem Hauskauf wissen. Sind die Nachbargrundstücke nur zum Teil oder gar unbebaut, sollten Sie sich auch hier über mögliche Bebauungspläne informieren.

      Seitz empfiehlt zudem, mit dem Kaminkehrer zu sprechen. Seinen Kontakt finden Sie auf dem Messergebnis für die Heizung, das Sie auch beim Verkäufer anfordern können. „So erfahren Sie, welche technischen Änderungen Sie als neuer Eigentümer erfüllen müssen.”

      Tipp: Ihre Bank wird einen Großteil dieser Dokumente ohnehin verlangen, bevor sie einer Finanzierung zusagt. Auch in dieser Hinsicht ist es von Vorteil, wenn sie Ihnen rechtzeitig vorliegen. Weitere Infos dazu geben wir Ihnen in dem Artikel „Finanzierungsgespräch“.

      Worauf sollte ich bei der Hausbesichtigung achten?

      Die Herausforderung bei einer Immobilienbesichtigung ist immer, auf verschiedene Dinge gleichzeitig zu achten. Auf der emotionalen Ebene ist es wichtig, das Objekt auf sich wirken zu lassen. Fühlen Sie sich wohl? Empfinden Sie die Atmosphäre als angenehm? Auch was die Raumaufteilung betrifft, müssen Sie nach persönlichen Kriterien entscheiden, was Ihnen zusagt.

      Achten Sie aber parallel bei der Ausstattung, also Steckdosen und Wasseranschlüssen, darauf, was sie brauchen werden und wie viel Sie für neue Installationen auszugeben bereit sind. Und haben Sie die Maße Ihrer Möbel im Hinterkopf.

      Prüfen Sie die Immobilie auf mögliche Schäden

      Auf der sachlichen Ebene ist genaues Hingucken gefragt. Jedes gebrauchte Haus kann Schäden aufweisen: verzogene Fensterrahmen, eingezogene Gerüche oder Baumängel. Diese Dinge sollten Sie daher sehr genau in Augenschein nehmen:

      • Keller: Häufig der feuchteste Raum im Haus, weswegen Sie auf ausreichende Durchlüftungsmöglichkeiten achten sollten. Oft sind Feuchtigkeits- oder Schimmelprobleme schwer zu erkennen. Das gilt besonders, wenn der Keller gerade frisch gestrichen wurde – fragen Sie kritisch nach! Sie können einen Bausachverständigen hinzuholen, der spezielle Feuchtemessgeräten hat. Das Gleiche gilt für die Küche sowie Bad und WC, da hier bei der Nutzung viel Dunst entsteht.
      • Dach: Achten Sie darauf, wie alt die Eindeckung ist, ob sie dicht ist und ob der Dachboden eine gute Dämmung hat. Stickige Luft ist ein Hinweis auf schlechte Dämmung.
      • Heizungs- und Trinkwasseranlage: Lassen Sie sich Wartungs- und Kontrollberichte zeigen.
      • Fenster und Türen: Eine ausreichende Isolierung ist wegen Heizkosten und Lärmpegel wichtig.
      • Fassade: Achten Sie auf Risse und feuchte Stellen im Putz.

      Tipp vom Experten: „Wenn Sie bei der Hausbesichtigung Schwachpunkte erkennen, ist es schlauer, nicht gleich offen Kritik zu üben. Lassen Sie die Schwachpunkte lieber von einem Sachverständigen bewerten und versuchen Sie dann, über den Kaufpreis zu steuern”, sagt Werner Seitz (VFW).

      Checkliste zur Hausbesichtigung

      Welche Dokumente Sie kennen sollten und auf welche Punkte Sie bei der Hausbesichtigung achten sollten, haben wir Ihnen auf dieser Checkliste zur Hausbesichtigung zum Download zusammengefasst.

      Welche wichtigen Fragen sollte ich bei der Hausbesichtigung stellen?

      Um herauszufinden, ob ein Haus gewisse Schwächen hat und ob Sie damit gegebenenfalls leben könnten, sollten Sie dem Anbieter strukturiert Fragen stellen. Zum Beispiel:

      • Warum wird das Haus verkauft?
      • Wie oft hat der Eigentümer bisher gewechselt? (aus dem Grundbuchauszug erkennbar)
      • Wie ist die Verkehrsanbindung?
      • Gibt es Schulen und Kindergärten in der Nähe?
      • Wie hoch ist der Verkehrslärm?
      • Wie sind die Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten?
      • Fragen rund um das Gebäude

        • Wieviel Quadratmeter Wohnfläche hat das Haus?
        • Wie viel Quadratmeter Nutzfläche hat das Haus?
        • Wann wurde zuletzt saniert?
        • Wie erfolgt die Beheizung des Gebäudes? (zentral über Heizungsanlage oder dezentral)
        • Wie erfolgt die Warmwassererzeugung? (zentral über Heizungsanlage oder dezentral)
        • Wie hoch sind die Betriebskosten?
        • Wie schnell ist der Internetzugang?
        • Gibt es eine Schallisolierung?
        • Was für separate Sicherungen gibt es?
        • Darf man das Haus gewerblich nutzen?
        • Darf man das Haus untervermieten?
        • Ist Tierhaltung erlaubt?
        • Ist ein Dach- oder Kellerausbau möglich?
        • Steht das Haus unter Denkmalschutz?
        • Gibt es gesetzliche Einschränkungen durch den Bebauungsplan oder eine Gestaltungssatzung? (auch für das Grundstück nachfragen)
        • Ist eine Hausverwaltung vorhanden, und falls ja, was kostet sie?
      • Fragen rund um das Grundstück

        • Ist das Grundstück im Bebauungsplan als Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet verzeichnet?
        • Wie ist die Grundwasserspiegelhöhe?
        • Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
        • Welche Parkmöglichkeiten gibt es?
        • Gibt es eine Belastung oder Einschränkung durch Dritte wie zum Beispiel Erbpacht?
        • Ist das Objekt lastenfrei? (Grundbuchauszug)
        • Fallen noch Kosten für die Straßenherstellung an?
      • Fragen zur Nachbarschaft

        • Wie ist die Bebauungsdichte in der Nachbarschaft?
        • Ist weitere Bebauung in der Nähe zu erwarten?
        • Liegt die Immobilie in einer ruhigen Lage?
        • Was für eine durchschnittliche Bevölkerungsschicht lebt hier?
        • Gibt es Spielplätze in der Nähe?
        • Gibt es Naherholungsgebiete?
      • Fragen rund um die Umgebung

        • Wie steht es um Industrie und Dienstleistungen in dem Gebiet?
        • Wie ist die Verkehrsanbindung?
        • Sind neue Verkehrsanbindungen geplant?
        • Können im Gebiet zum Beispiel durch Chemiebetriebe Umweltbelastungen auftreten? ( z. B. durch Chemiebetriebe oder Industrieansiedlungen)
        • Wie nah liegen Schulen und Kindertagesstätten?
        • Wie nah liegt das nächste Krankenhaus?

      Wichtig: Erkundigen Sie sich bei möblierten Häusern, welche Möbel im Kaufpreis enthalten sind. Vorsicht bei vermieteten Häusern: Die Beendigung des Mietvertrages ist allein Angelegenheit zwischen Eigentümer und Mieter!

      Tipp vom Experten: „Geht es um Umbau oder Modernisierungen im Haus, sprechen Sie über den Zeitpunkt der Maßnahme. Sollten Sie das Haus tatsächlich kaufen, lassen Sie sich die Rechnungen geben. Möglicherweise bestehen noch Gewährleistungsansprüche gegen die ausführenden Firmen, diese müssen dann an den Käufer abgetreten werden”, rät Werner Seitz (VFW).

      Checkliste - Wichtige Fragen bei der Hausbesichtigung

      Die Checkliste zu den wichtigen Fragen bei einer Hausbesichtigung finden Sie hier zum Download.

      Häufige Fragen rund um die Hausbesichtigung

      Rund um die Organisation einer Immobilienbesichtigung treten häufig folgende Fragen auf:

      • Zu welcher Tageszeit soll ich eine Immobilienbesichtigung vereinbaren?

        Sie sollten das Haus unbedingt bei Tageslicht besichtigen und je nach Jahreszeit einen dementsprechend frühen Termin mit dem Makler oder Verkäufer vereinbaren. Keller und Dachböden sind dann ebenfalls besser ausgeleuchtet. Wenn Sie die Lichtverhältnisse kennen, können Sie gedanklich bereits eine erste Zimmerverteilung vornehmen.

      • Was sollte ich zu einer Hausbesichtigung mitnehmen?

        Neben der Checkliste zum Abhaken aller wichtigen Punkte sollten Sie Zollstock und Kompass dabeihaben, um die Maße von Wohnräumen, Balkon oder Terrasse zu prüfen. So wissen Sie zum Beispiel, ob die Stellflächen für Ihre Möbel ausreichen. Nehmen Sie auch einen Fotoapparat mit und machen Sie Bilder von den Räumlichkeiten und von möglichen Mängeln. Fotos helfen Ihnen, Ihre Eindrücke mit etwas zeitlichem Abstand zu sortieren.

        Nehmen Sie auch Stift und Zettel mit und notieren Sie sich beim Besichtigungstermin alles, was Ihnen auffällt, auch vermeintliche Kleinigkeiten. Später, wenn es um die Entscheidung geht, können Sie wichtig sein.

      • Wer darf mich zur Besichtigung vor dem Hauskauf begleiten?

        Prinzipiell dürfen Sie zu einer Besichtigung eines Hauses so viele Menschen mitnehmen, wie Sie wollen. Neben den Menschen, mit denen Sie dann dort wohnen wollen, können das auch Freunde oder Bekannte sein, die Ihnen bei der Meinungsbildung helfen und Tipps bei der Hausbesichtigung geben. Der Vorteil bei vielen Begleitern: Viele Augen sehen viel. Die verzogene Terrassentür ist Ihnen vielleicht gar nicht aufgefallen, weil Sie vom Blick in den Garten abgelenkt waren. Der Nachteil: Hinterher hören Sie viele verschiedene Meinungen, was Sie verunsichern kann. Schließlich soll es Ihr Haus werden.

      • Sollte ich eine zweite Hausbesichtigung vereinbaren?

        Wenn möglich: unbedingt! Sie sollten auch die Umgebung mehrmals besuchen, und zwar aus einem einfachen Grund: Lärm- und Geruchsbelästigungen können zu verschiedenen Wochentagen und Tageszeiten unterschiedlich auftreten. Sie sollten das Haus daher mindestens zweimal besuchen, einmal am Wochenende und einmal an einem Werktag.

      • Wann soll ich einen Sachverständigen fragen?

        Wenn Sie nach einem ersten Besuch von dem Objekt überzeugt sind, sollten Sie zur zweiten Hausbesichtigung einen unabhängigen Sachverständigen mitnehmen. Experten finden Sie bei Verbraucherzentralen, beim Verband Privater Bauherren oder Prüfinstitutionen wie dem TÜV.

        Die kosten zwar Geld, aber Geld, das in der Regel gut angelegt ist und Sie als Käufer vor unangenehmen Überraschungen schützt. “Je nach Region liegen die Kosten für einen Gutachter bei einem geringen Prozentsatz des Kaufpreises”, sagt Werner Seitz (VFW).

        Sachverständige helfen Ihnen, die Übersicht über alle erforderlichen Dokumente zu behalten – und auch bei deren Interpretation. Das Wohneigentumsgesetz (WEG) bei Reihen- und Doppelhaushälften zum Beispiel erklärt die gemeinsame Nutzung von Garagen, Parkplätzen oder Zuwegen. Ob und wie viele Nachträge zum WEG existieren, kann ein Fachmann aus dem Grundbuchauszug erkennen. Mit den Informationen eines Sachverständigen können Sie grundsätzlich Ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Anbieter stärken.

      • Wie verhalte ich mich bei einer Hausbesichtigung mit Makler?

        Grundsätzlich sollten Sie für eine Hausbesichtigung mit wie auch ohne Makler ausreichend Zeit einplanen und sich nicht drängen lassen. Gehen Sie strukturiert vor, also nehmen Sie zum Beispiel die Zimmer systematisch vom Keller bis zum Dach in Augenschein. Lassen Sie sich nicht ablenken, sondern prüfen Sie gelegentlich, ob Sie alle Punkte von Ihrer Liste abhaken. Machen Sie sich zu allen Räumlichkeiten Notizen! So können Sie bei einer zweiten Hausbesichtigung gezielt nachfragen.

      • Wie kann ich mich gegen mehrere Interessenten bei einer Hausbesichtigung durchsetzen?

        Bei gefragten Immobilien geht es darum schnell zu sein. Am besten bereiten Sie die Finanzierung so weit vor, dass sie bereits zum Besichtigungstermin eine feste Zusage von der Bank oder einem Vermittler mitbringen können. Um einen Überblick über mögliche Finanzierungspartner und deren aktuelle Konditionen zu bekommen, können Sie unseren Baugeld Vergleich nutzen.

        Nicht zu unterschätzen ist die Chemie zwischen Ihnen und dem Verkäufer. Wenn der bisherige Eigentümer bei der Besichtigung dabei ist und Sie von dem Objekt überzeugt sind, machen Sie ruhig Komplimente. Loben Sie zum Beispiel, wie liebevoll der Garten gestaltet ist.

      Vergleich.de Tipp

      Fragen Sie den Anbieter unbedingt nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Schließlich ist es für Sie wichtig zu wissen, welche Flächen Sie sich möglicherweise mit Nachbarn teilen müssen. Manche Kaufinteressenten schrecken vor der WEG-Teilung zurück – das ist aber nicht nötig, wenn Sie sie richtig zu interpretieren wissen.

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