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Versicherung

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Wie sinnvoll ist die Versicherung tatsächlich?

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht brauchen Sie, wenn Sie Immobilien vermieten oder in einer Eigentümergemeinschaft sind. Was die Versicherung bietet, worauf Sie beim Abschluss achten sollten und warum Sie bei selbstgenutztem Eigentum darauf verzichten können, lesen Sie hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wann brauche ich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung?

      Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, auch Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung genannt, zählt zu den Versicherungen, die nur für bestimmte Personengruppen sinnvoll und notwendig ist. Denn nur als Eigentümer sind Sie bei Schäden, die anderen durch Ihre Immobilie entstehen, haftbar.

      Vermieten Sie Wohnungen oder Häuser dauerhaft? Haben Sie sich mit mehreren Eigentümern zu einer Eigentümergemeinschaft zusammengeschlossen? Oder besitzen Sie ein unbebautes Grundstück? Dann ist für Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sinnvoll, wenn nicht sogar dringend zu empfehlen.

      Mieter sowie Eigenheimbesitzer, die in Ihren eigenen vier Wänden wohnen, kommen hingegen ohne eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung aus. Für sie bietet die private Haftpflichtversicherung in der Regel ausreichenden Schutz. Das gilt auch, wenn Sie als Eigenheimbesitzer einzelne Zimmer Ihres Hauses vermieten oder Ihr Eigenheim nur gelegentlich als Ferienwohnung oder Ferienhaus anbieten. Für diese Personengruppe ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nicht sinnvoll.

      Schnellcheck: Für wen ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sinnvoll?

      • Vermieter
      • Eigentümergemeinschaften
      • Eigentümer eines unbebauten Grundstücks
      • Mieter
      • Selbstgenutztes Eigenheim
      • Vermietung einzelner Zimmer im selbstgenutzten Eigenheim 
      • Vermietung des selbstgenutzten Eigenheims als Ferienobjekt

      Vermieten Sie mehrere Häuser oder Wohnungen und befinden sich diese Immobilien nicht auf demselben Grundstück, benötigen Sie für jedes Objekt eine gesonderte Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Haben Sie also beispielsweise drei Häuser in unterschiedlichen Stadtteilen, müssen Sie drei Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Policen abschließen.

      Was ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung?

      Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt Sie vor berechtigten Ansprüchen Dritter. Haben Sie keine Versicherung abgeschlossen, müssen Sie die Kosten selbst tragen. Denn gesetzlich sind Sie als Eigentümer dazu verpflichtet, Sorge dafür zu tragen, dass von Ihrem Grundstück oder Haus keine Gefahr für andere ausgeht. Kommt es auf Ihrem Grundstück oder auf dem dazugehörigen Gehweg zu einem Unfall, der mit Ihren Pflichten als Eigentümer zu tun hat, können Sie für den Schaden haftbar gemacht werden. Gerade wenn sich Personen schwer verletzen, können die entstehenden Kosten schnell in Millionenhöhe gehen.

      Diese Pflichten haben Sie als Haus- und Grundbesitzer

      „Eigentum verpflichtet“, heißt es im deutschen Grundgesetz. Für Eigentümer gilt die sogenannte Verkehrssicherungspflicht sowie die Instandhaltungspflicht. Was diese genau beinhaltet, erfahren Sie hier.

      • Was ist die Verkehrssicherungspflicht?

        Der Gesetzgeber fordert, dass ein Eigentümer einer Immobilie Maßnahmen ergreift, damit keine Gefahren für Dritte von ihrem Grundstück oder ihrer Immobilie ausgehen. Um die Verkehrssicherungspflicht seines Objekts zu gewährleisten, wird vom Eigentümer verlangt, dass er regelmäßige Kontrollen durchführt.

        Gefahrenquellen, bei denen die Verkehrssicherungspflicht verletzt wird, sind beispielsweise:

        • eine ungenügende Beleuchtung des Hauseingangs oder des Treppenhauses eines Mehrfamilienhauses
        • glatte oder vereiste Gehwege
        • fehlende Schneefanggitter auf dem Dach, sodass Dachlawinen entstehen können
      • Was bedeutet Instandhaltungspflicht?

        Neben der Verkehrssicherungspflicht verpflichtet der Gesetzgeber Vermieter auch, dass sie Ihre Immobilie instandhalten, das heißt, dass Schäden und Mängel schnellstmöglich beseitigt werden.

        Gefahrenquellen, bei denen die Instandhaltungspflicht verletzt wird, sind beispielsweise:

        • lockere Dachziegeln
        • fehlende Reinigung von Dachrinnen und Regenfallrohren
        • fehlende Wartung der Heizungsanlage

      Für Schäden, die aufgrund von Verletzung der Instandhaltungs- oder Verkehrssicherungspflicht entstehen, haftet der Eigentümer. Vermieter, die keine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht haben, müssen im Fall der Fälle für den Schaden selbst aufkommen und haften mit ihrem gesamten Vermögen.

      Was deckt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ab?

      Wer sich hingegen für eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht entschieden hat, muss keine Schadensansprüche fürchten. Die private Zusatzversicherung übernimmt die Kosten für Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die durch Ihre Immobilie entstehen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt beispielsweise Kosten für:

      • Behandlungskosten, die einer Person durch einen Unfall auf einem ungestreuten Gehweg entstehen
      • Sachschäden an einem parkenden Auto, auf das ein Baum bei einem Sturm gestürzt ist
      • Verdienstausfälle, weil ein Geschädigter aufgrund einer Verletzung längere Zeit nicht arbeiten kann

      Zusätzlich bietet Ihnen die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht einen Rechtsschutz, da sie prüft, ob die Forderung, die aufgrund des gemeldetes Schades entstanden ist, überhaupt berechtigt ist. Sie profitieren mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung also zusätzlich von einem passiven Rechtsschutz, der beinhaltet, dass unberechtigte Schadensersatzansprüche abgewiesen und gegebenenfalls anfallende Verfahrenskosten übernommen werden.

      Wer zahlt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Mieter oder Vermieter?

      Als Vermieter können Sie die Kosten für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung auf die Mieter umlagern. Die Versicherungsgebühren gelten als Betriebskosten und können, soweit dies im Mietvertrag vereinbart wurde, anteilig auf die Mieter umgelagert werden.

      Wer haftet bei Schäden: Mieter oder Vermieter?

      Anders sieht es jedoch bei den Pflichten aus. Die können Sie als Vermieter nicht auf die Mieter abwälzen. Zwar können Sie vertraglich festhalten, dass sich Mieter beispielsweise am Räum- und Streudienst beteiligen müssen, damit übertragen Sie die Verkehrssicherungspflicht aber nicht auf die Mieter. Kommt es zum Schadensfall, werden trotzdem Sie als Vermieter zur Rechenschaft gezogen, weil Sie dafür verantwortlich sind, dass der Mieter die übertragenen Pflichten auch erfüllt.

      Welche Ausschlüsse gibt es bei der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

      Trotz des umfangreichen Leistungsspektrums der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gibt es auch bei dieser Versicherung einige Ausschlüsse, die Sie kennen sollten.

      Ausgenommen vom Schutz durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sind in der Regel:

      • gewerblich genutzte Immobilien
      • unbebaute Grundstücke, die größer als 2.000 Quadratmeter sind
      • Sachschäden, die an gemieteten oder geliehenen Sachen entstehen
      • Sachschäden, die durch allmähliche Einwirkung von Hitze, Kälte, Gas, Dampf, Feuchtigkeit oder Niederschlag entstanden sind
      • Schäden, die von einem direkten Mitbewohner des Vermieters verursacht wurden (vorausgesetzt Sie leben zusammen in dem Haus, für das die Police abgeschlossen wurde)
      • Schäden, die vorsätzlich herbeigeführt wurden
      • Schäden, die der Vermieter trotz Kenntnis nicht behoben hat

      Außerdem gilt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung wie oben schon erwähnt nur an einem Versicherungsort, nicht für mehrere Immobilien.

      Vorteile und Nachteile der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auf einen Blick

      Vorteile

      •  übernimmt Kosten für Personen-, Sach- und Vermögensschäden
      • bietet Ihnen einen passiven Rechtsschutz
      • die Kosten sind umlagefähig

      Nachteile

      •  Beschränkung des Versicherungsschutzes auf bestimmte Schäden
      • Police gilt nur für einen Ort
      • gilt nicht für gewerblich genutzte Immobilien

      Worauf Sie beim Abschluss Ihrer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht achten sollten

      Gehören Sie zur Personengruppe, für die eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sinnvoll ist? Dann haben wir im Folgenden für Sie die wichtigsten Infos zusammengestellt, worauf Sie beim Vergleich und Abschluss der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht achten sollten.

      Checkliste zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

      • Wählen Sie die passende Versicherungssumme

      Hohe Versicherungssummen sind bei der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht häufig nur mit geringfügig höheren Beiträgen verbunden. Viele Versicherer bieten die Versicherungssummen gestaffelt in 3, 5, 10 und 20 Millionen Euro an. Allerdings sind Schäden von 10 bis 20 Millionen Euro extrem selten. Letztendlich müssen Sie selbst abwägen, wie viel Sie sich die Absicherung dieses wohl geringen, aber doch vorhandenen Risikos kosten lassen wollen. 

      • Versichern Sie Bauarbeiten

      Des Weiteren sollten Sie prüfen, ob die angebotene Police Bauarbeiten mitversichert. Dies ist ratsam, da bei Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen schnell Unfälle passieren können. Während der Bauphase eines Neubaus sind Sie über eine Bauherrenhaftpflichtversicherung geschützt. Diese erlischt jedoch mit der Fertigstellung. Für folgende Umbauten oder Modernisierungen sollten Sie über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung geschützt sein. Die versicherte Bausumme variiert zwischen den einzelnen Anbietern. Wenn Sie keine besonderen Maßnahmen geplant haben, können Sie als Orientierung einen Richtwert von 100.000 € annehmen. Wenn Sie jedoch schon vor Abschluss der Versicherung wissen, dass Sie umfangreichere Bauarbeiten durchführen werden, entscheiden Sie sich für einen Versicherer, der eine höhere Summe oder unbegrenzte Leistung bei Bauschäden bietet. 

      • Versichern Sie die die Photovoltaik-Anlage

      Sie können über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auch Schäden absichern, die durch Ihre Photovoltaik-Anlage entstehen. Wenn sich beispielsweise bei Sturm ein Teil der Anlage löst und auf parkende Autos fällt, kann der Schaden schnell in die Tausende gehen. Prüfen Sie im Vorfeld, bis zu welcher Summe ein Photovoltaikschutz bei der favorisierten Versicherung besteht.

      • Prüfen Sie die Police auf Allmählichkeitsschäden

      Ein weiterer Punkt, den Sie in Bezug auf Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht prüfen sollten, sind sogenannte Allmählichkeitsschäden. Wenn ein Schaden erst nach und nach entsteht, wie zum Beispiel ein Dachbalken, der über mehrere Jahre hinweg aufgrund von Feuchtigkeit modert und schließlich bricht, haften dafür nicht alle Anbieter von Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen.

      Wie teuer ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

      Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist nicht teuer. Und verglichen mit den Kosten, die durch Schadenersatzforderungen entstehen können, sogar als äußerst gering zu bewerten.

      Dennoch gibt es eine beträchtliche Preisspanne zwischen den einzelnen Versicherern, wie die ein Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Vergleich von Finanztest zeigt. Der günstigste Tarif für ein vermietetes Einfamilienhaus war bei der CosmosDirekt für 24 € jährlich zu bekommen, der teuerste vergleichbare Tarif kostete 107 € (Stand: Juli 2015)

      Welche Faktoren beeinflussen den Beitrag für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

      Die Höhe des Versicherungsbeitrags ist abhängig vom zu versichernden Haus oder Grundstück. Folgenden Kriterien fließen in die Beitragskalkulation Ihrer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mit ein: 

      • Versicherungssumme: Umso höher die Versicherungssumme, umso höher sind auch die Beiträge, die Sie an die Versicherung zahlen müssen.
      • Art des Gebäudes: Die Beiträge richten sich nach der Anzahl der Wohneinheiten. Die Absicherung eines Einfamilienhauses kostet weniger als die Versicherung eines Mehrfamilienhauses.
      • Grundstücksgröße: Der Versicherungsbeitrag für unbebaute Grundstücke richtet sich nach der Größe des Grundstücks.
      • Bruttojahresmietwert: Ein weiterer Faktor, der den Versicherungsbetrag bestimmt, ist der Bruttojahresmietwert aller Räume.

       

       

       

      FAQs zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

      • Lohnt sich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auch für Eigentümergemeinschaften?

        Ja, auch für Eigentümergemeinschaften ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sinnvoll. Durch die gemeinsame Versicherung können Sie Unfälle absichern, die auf dem gemeinschaftlich genutzten Eigentum passieren, wie z. B. dem Treppenhaus oder der Außenanlage.

      • Wie melde ich einen Schaden bei meiner Haus- und Grundbesitzerhauspflicht?

        Wenn es zum Schadensfall gekommen ist, müssen Sie schnellstmöglich Kontakt zu Ihrem Versicherer aufnehmen und den Schaden melden. Dazu bieten viele Versicherer Online-Schadensformulare an. Sie können aber auch telefonisch oder per E-Mail Kontakt aufnehmen. Außerdem ist es wichtig, die Gefahrenquelle schnellstmöglich zu beseitigen.

      • Wer ist durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mitversichert?

        Auch wenn zum Beispiel dem Hausmeister oder dem Gärtner ein Fehler unterläuft, der zu einem Schaden eines Dritten führt, ist er über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht mitversichert. Der Versicherungsschutz ist auf Angestellte, die unmittelbar mit dem Haus zu tun haben, ausgeweitet.

      • Gebäudehaftpflicht und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – wo ist hier der Unterschied?

        Der Unterschied zwischen der Gebäudehaftpflichtversicherung und der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung liegt in der Art der zu versichernden Immobilie. Die Gebäudehaftpflichtversicherung richtet sich an Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen und ist meist Teil der privaten Haftpflichtversicherung. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht hingegen sichert Vermieter, Eigentümergemeinschaften und Eigentümer von unbebauten Grundstücken ab.

      • Wann leistet die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nicht?

        Der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung entbindet Sie nicht von Ihren Verkehrs- und Instandhaltungspflichten. Kommt es auf Grund von bekannten Mängeln am Haus zu einem Schaden, kann Ihnen dies als grob fahrlässig ausgelegt werden und die Versicherung kann einen Teil der Schadensersatzansprüche auf Sie abwälzen.

      • Wie kann ich meine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung wechseln?

        Der Wechsel der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bedarf zunächst einer Kündigung Ihrer alten Police. Im Normalfall ist eine Kündigung mit einer 3-monatigen Frist vor Ablauf des Versicherungsjahres möglich.

      Vergleich.de Tipp

      Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist eine personengebundene Versicherung. Wenn Sie also ein vermietetes Objekt oder unbebautes Grundstück kaufen, übernehmen Sie nicht automatisch den Versicherungsschutz des Vorbesitzers. Dieser erlischt mit dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers.

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