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Immobilienfinanzierung

Haus selber bauen: So gelingt der Hausbau mit Eigenleistung

Wer sein Haus selber bauen will, kann bares Geld sparen! Denn die Investition von Eigenleistung belohnen bereits die Banken oft mit günstigeren Konditionen. Wo sich weitere Sparpotenziale befinden und worauf es beim Einplanen von Eigenleistung ankommt, lesen Sie hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Haus selber bauen: Um diese Eigenleistung geht es

      Wenn Sie überlegen, Ihr Haus selbst zu bauen, kommen zwei Bereiche infrage.

      • Zum einen kann das die individuelle Beauftragung, Organisation und Begleitung der einzelnen Gewerke sein – unabhängig von einem Bauträger.
      • Zum anderen kann das auch „selbst Anpacken“ bedeuten, also die Ausführung der Baumaßnahmen in Eigenleistung, zumindest teilweise.

      Der Einsatz von Eigenleistung beim Hausbau hat einige Vorteile.

      Gute Gründe, Ihr Haus selber zu bauen

      • Einsparungen bei den Hausbaukosten
      • geringere Finanzierungssumme = niedrigere Zinsen
      • weniger Eigenkapital notwendig
      • Spaß am Selbermachen
      • Einbringen von unkonventionellen Vorstellungen in Sachen Gestaltung

      Doch die Rechnung geht nur auf, wenn organisatorisches und handwerkliches Talent sowie ausreichend Zeit vorhanden sind. Darüber hinaus gilt es, bestimmte Vorgaben beim Bau der eigenen vier Wände zu beachten sowie Kosten, Nutzen und Risiken gut abzuwägen. Wer ein Haus selbst baut, braucht neben dem entsprechenden Know-how auch ausreichend Zeit – ob für tatsächliche Eigenleistungen oder als ständiger Ansprechpartner für die beauftragten Handwerker oder die Koordination der verschiedenen Gewerke.

      Welche Eigenleistungen lohnen sich beim Hausbau?

      Entscheiden Sie sich dafür, beim Hausbau selbst mit anzupacken, können Sie bei fast allen Bauabschnitten sparen. Im Vergleich zu einem schlüsselfertigen Haus schon beim Rohbau bis zu 60 %. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rechnet vor, dass sich die Baukosten eines Reihenhauses – in Höhe von rund 275.000 € – so leicht um 25.000 € reduzieren ließe. Zu den Bestandteilen der Hausbaukosten gehören neben dem eigentlichen Grundstückskauf (inkl. Nebenkosten) und dem Einrichten der Baustelle, die Errichtung des Rohbaus, der Innenausbau sowie die Anlage von Garten, Terrasse, Einfahrt & Co.

      Tipp: Am meisten sparen lässt sich bei den Schritten des Hausbaus, die einen höheren Arbeitsanteil als Materialanteil besitzen. Das sind zum Beispiel Maler- und Rohbauarbeiten.

      Je nach den vorhandenen Fähigkeiten verändert sich die Art und der Umfang der Eigenleistungen und damit die Einsparungen. Wir zeigen Ihnen in drei Tabellen, wie hoch die Sparmöglichkeiten bei den verschiedenen Eigenleistungen beim Hausbau sind. Dabei unterscheiden wir drei Typen von Handwerkern.

      • der Gelegenheitshandwerker
      • der geübte Handwerker
      • der Profi

      Sparpotenzial beim Hausbau für Gelegenheitshandwerker

      Als Gelegenheitshandwerker haben Sie grundsätzlich Talent für handwerkliche Tätigkeiten und sogar Spaß daran. Dann bieten sich einige Tätigkeiten an, die Sie selbst hinbekommen und dabei auch noch beim Hausbau sparen können.

      Mögliche Bauleistungen für Gelegenheitshandwerker und deren Einsparpotenzial

      Tätigkeitsbereich:BeschreibungSparpotenzial
      TrockenbauVerlegen, Spachteln und Schleifen von Rigipsplatten60 – 70 %
      Fliesen verlegen Boden und Wände in Küche und Bad ca. 30 €/qm
      Laminat verlegenTrittschalldämmung, Zuschnitt und Fußleistenbis zu 40 €/qm
      Maler- und TapezierarbeitenWände und Decken60 – 80 %
      AußenanlagenWege-, Auffahrt- und Gartenarbeitenbis zu 100 %

      Sparpotenzial beim Hausbau für geübte Heimwerker

      Sind Sie ein geübter Heimwerker, sparen Sie bei den vorangehend erwähnten Arbeiten nicht nur bares Geld, sondern auch Zeit! Denn natürlich gehen Ihnen die Aufgaben weit schneller von der Hand, als ungeschickteren Häuslebauern. Trauen Sie sich überdies komplexere oder körperlich schwerere Arbeiten beim Bau des eigenen Hauses zu, lockt weiteres Sparpotenzial. Beispielweise beim Verputzen, dem Einbau von Fenstern, Türen und Treppen oder gar grundsätzlichen Arbeiten am Rohbau.

      Mögliche Bauleistungen für geübte Handwerker und deren Einsparpotenzial

      Tätigkeitsbereich:Sparpotential
      Rohbauarbeiten z. B. Mauernbis zu 60 %
      Fenster, Türen und Treppen einbauen10 – 30 %
      Verputzen, insbesondere im Innenbereich70 – 80 %

      Sparpotenzial beim Hausbau für Profis

      Sind Sie selbst vom Fach, hat Ihr Projekt-Hausbau das größte Einsparpotenzial. Andernfalls gilt: Lassen Sie von sensiblen Installationen – wie Heizung, Sanitär und Elektro – lieber die Finger. Nach Rücksprache mit den ausführenden Firmen ist jedoch unter Umständen eine Mitarbeit möglich.

      Mögliche Bauleistungen für Profi-Handwerker und deren Einsparpotenzial

      TätigkeitsbereicheSparpotenzial
      Heizungs- und Sanitäranlagenbis zu 100 %
      Elektroinstallation bis zu 100 %

      Wägen Sie gerade in diesem Bereich Kosten und Nutzen immer gegeneinander ab. Für Nicht-Profis entpuppt sich allein die Zuarbeit nicht selten als besonders zeitintensiv, während das Einsparpotenzial vergleichsweise gering ausfällt.

      Wie viel Eigenleistung beim Hausbau ist realistisch?

      Das lässt sich nicht eindeutig sagen. Die Liste der Sparmöglichkeiten beim Hausbau in Eigenleistung liest sich gut. Möchten Sie Ihr Haus selber bauen, verbergen sich dahinter aber bis zu 1.000 Stunden Arbeitszeit. Bei einer Bauzeit von etwa einem Jahr geht es demnach um bis zu 25 Stunden pro Woche, die Sie während dieser Zeit auf der Baustelle verbringen. Wer neben dem Hausbau arbeitet oder gar Zeit mit Familie und Freunden verbringen möchte, der kommt hier schnell an seine Grenzen.

      Tipp: Einer Empfehlung des Bauherrenschutzbundes folgend, sollte der Anteil von Eigenleistung beim Hausbau 5 bis max. 10 % der Gesamtkosten betragen. So lässt sich das Vorhaben, das Haus alleine zu bauen, am besten mit den sonstigen Anforderungen des Alltags vereinbaren.

      Was ist eine Muskelhypothek?

      Mit der sogenannten „Muskelhypothek“ können Sie bei der Bank einen Teil des notwendigen Eigenkapitals statt mit barem Geld, mit Ihrer Hände Arbeit beisteuern. Je höher der Anteil dieser Eigenleistung beim Bau Ihres Hauses ist, desto geringer sind die Kosten für Fachpersonal. Die Folge: Sie müssen eine deutlich geringere Summe zur Verwirklichung Ihres Traumhauses aufbringen. So senkt das durch Eigenleistung eingesparte Geld die Kosten Ihrer Finanzierung und führt oft sogar zu einem günstigeren Zinssatz oder zu höheren Darlehensangeboten.

      Soviel lässt sich mit einer Muskelhypothek bei der Baufinanzierung einsparen

      Bis zu 15 % der kompletten Baukosten erkennen Baufinanzierer als Eigenkapital an, wenn Sie Ihr Eigenheim selber bauen. Bei einer Immobilienfinanzierung in Höhe von 280.000 € können das bis zu 42.000 € sein.

      Vergleich der Höhe des Eigenkapitals mit und ohne Muskelhypothek

       ohne Muskelhypothekmit Muskelhypothek
      Gesamtkosten Hausbau280.000 €280.000 €
      max. möglicher Wert der Eigenleistung0 €42.000 €
      benötigtes Eigenkapital56.000 €14.000 €

      Zur Anerkennung von Eigenleistungen als teilweisen Ersatz Ihres Eigenkapitals wird eine detaillierte und plausible Berechnung der einzelnen Posten zur Vorlage bei der Bank benötigt.

      Diese Punkte zur Eigenleistung sollte eine Aufstellung für die Bank berücksichtigen

      • Art der Eigenleistung (z. B. Maler- & Tapezierarbeiten)
      • Materialkosten
      • veranschlagte Lohnkosten (Vergleichsangebot einholen und beilegen)
      • Aufschlüsslung der konkret eingesparten Summe durch Eigenleistung
      • Name und berufliche Qualifikation der ausführenden Person
      • Bei der Berechnung der Eigenleistung hilft das Einholen von Angeboten der verschiedenen Gewerke. Lassen Sie sich hierbei die Lohnkosten separat aufführen, denn genau diesen Anteil brauchen Sie zum Berechnen Ihrer Muskelhypothek.

      Was muss ich beachten: 5 Fragen zu Eigenleistungen beim Hausbau

      Wer sein Eigenheim selbst bauen möchte, wird im Laufe des Vorhabens mit vielen Fragen konfrontiert. Einige Fragen treten besonders häufig auf.

      • Frage 1: Haus selbst bauen – geht das auch ohne Bauträger?

        Ja, das geht. Unabhängig vom tatsächlichen „Anpacken“, lässt sich bereits mit der eigenen, individuellen Organisation des Hausbaus der eine oder andere Euro sparen. Ein Bauträger nimmt Ihnen viele Aufgaben wie die Beauftragung von Handwerksbetrieben und Bauunternehmen ab. Aber er hat in der Regel Verträge mit bestimmten Zulieferern und Handwerksunternehmen. Wenn Sie entsprechende Angebote der Unternehmen selbst einholen und vergleichen, können Sie sich frei für das für Sie passende entscheiden. Und damit unter Umständen Kosten reduzieren.

      • Frage 2: Kann ich den Bauplan selbst entwerfen?

        Nach dem Kauf des Grundstücks ist der Bauplan ein weiterer fester Posten. Dieser sollte von einem Fachmann individuell entworfen und auf Lage und Bedingungen des Baugrundstücks angepasst werden. Zu der reinen Bauzeichnung kommen weitere Pläne zur Genehmigungs- und Ausführungsplanung – darunter der amtliche Lageplan, die Erschließungs- und Statikplanung sowie Wärmeschutz-Nachweise. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure sieht für die Erstellung der vorangehend genannten Pläne insgesamt neun Leistungsstufen vor. Sparen lässt sich hier demnach nur, wenn es sich beim Bauherrn selbst um einen Ingenieur, Architekten oder Bauzeichner handelt.

      • Frage 3: Was muss ich beim Bauantrag beachten?

        Zu den Aufgaben, die zwingend Fachleute übernehmen müssen, gehört das Stellen des eigentlichen Bauantrags bei der Baubehörde durch einen Architekten oder Bauingenieur mit Bauvorlageberechtigung. Denn ohne diese dürfen Sie kein Haus bauen, abreißen oder ändern.

        Für den Bauantrag notwendige Unterlagen

        • Bauantragsformular
        • amtlicher Lageplan
        • Baubeschreibung
        • statische Berechnungen
        • Wärmeschutznachweis
        • Grundrisse im Maßstab 1:100
        • statistischer Erhebungsbogen
        • je nach Bundesland ggf. weitere Nachweise
      • Frage 4: Hausbau in Eigenregie – wer haftet bei Baumängeln?

        Kommt es im Zusammenhang mit Ihrer Eigenleistung zu einem konkreten Baumangel, haften Sie selbst dafür mit Ihrem privaten Vermögen. Und sogar für durch Handwerker verursachte Fehler halten Sie Ihren Kopf hin. Dann nämlich, wenn Sie als Bauherr die Arbeit des Gewerkes offiziell abgenommen haben. Um dieses Risiko zu minimieren, verzichten viele auf die individuelle Koordination des Hausbaus und nehmen die Unterstützung eines erfahrenen Hausbauanbieters in Anspruch. Ein weiterer Vorteil: Die erfahrenen Bauleiter oder -manager koordinieren neben den Handwerkern auch Ihre jeweilige Eigenleistung, behalten den Gesamtüberblick und stehen für alle Beteiligten stets als kompetente Ansprechpartner zur Verfügung.

        Mögliche Baumängel und Risiken bei Eigenleistungen

        EigenleistungBaumängel und Risiken
        RohbauUndichtigkeiten = Rohbau unbrauchbar
        SanitärinstallationenWasserschäden
        ElektroinstallationenTodesgefahr!
        HeizungTodesgefahr!
        Türen & FensterUndichtigkeiten
        PutzarbeitenUndichtigkeiten, Schimmelgefahr
        Fliesen verlegenUndichtigkeiten, Schimmelgefahr
        Laminat, Parkett oder Teppichboden verlegenKosmetische Fehler, Schimmelgefahr
        Maler- und TapezierarbeitenKosmetische Fehler
      • Frage 5: Welche finanziellen Risiken gibt es, wenn ich mein Haus selber baue?

        Ein Haus selbst bauen kann teurer werden, als gedacht. Das liegt zum einen daran, dass Fachfirmen in der Regel auf exklusive Mengenrabatte von Baustoffhändlern zurückgreifen können, von denen Otto Normalverbraucher nur träumen kann. So zahlt dieser beim Kauf der Baumaterialien nicht selten bis zu 25 % mehr. Beantworten Sie sich ehrlich die Frage, was kostet mich ein Hausbau in Eigenleistung. Das Abwägen von Kosten und Nutzen Ihrer jeweiligen Eigenleistung und das Rechnen mit spitzem Bleistift macht daher definitiv Sinn. 

        Ein weiteres Risiko ist, dass Sie sich mit dem Anteil der Eigenleistung übernehmen oder immer wieder Nachbesserungen notwendig werden. Die Folge ist eine längere Bauzeit und auch die kostet bares Geld, weil beispielweise Mieten ­für Baumaschinen, Werkzeug, Baugerüste und -zäune länger gezahlt werden müssen. Darüber hinaus bergen laienhaft ausgeführte Arbeiten stets ein gesteigertes Fehlerpotenzial. Die Bandbreite variiert von kosmetischen Mängeln bis hin zu groben Fehlern, Unfallgefahr, Undichtigkeiten und vielem mehr.

      Der Ablauf: So bauen Sie Ihr Traumhaus selbst!

      Das Vorhaben, Ihr Eigenheim selber bauen zu wollen, erfordert eine gründliche Planung und Vorbereitung. Grundsätzlich lässt sich das Projekt Hausbau in drei Phasen gliedern.

      Die drei Phasen beim Hausbau

      • Planung und Vorbereitung
      • Bau
      • Abschluss

      Im Folgenden geben wir einen Überblick, welche Tätigkeiten zu den verschiedenen Phasen gehören.

      Hausbau Phase 1: Planung & Vorbereitung

      • Baugrundstück finden
      • Architekten (und ggf. Baubetreuer) recherchieren
      • Hausfinanzierung klären
      • Ämter- und Notartermine koordinieren
      • Antrag zur Baugenehmigung stellen
      • Anträge: Kanalanschluss, Baustrom, etc.
      • Bauwerkzeuge und Material besorgen
      • Planung von Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen

      Hausbau Phase 2: Bau

      • Start: Erd- & Kanalarbeiten
      • Errichtung Rohbau
      • Fenster- & Treppenbau
      • Elektro- und Sanitärinstallationen
      • Heizungsanlage
      • Türeinbau, Fliesen & weitere Bodenbeläge
      • ggf. Sicht- und/oder Sonnenschutz anbringen (z. B. Außenrollos)

      Hausbau Phase 3: Abschluss

      • Maler- und Tapezierarbeiten
      • Außenanlagen (Gartenanlage, Terrasse, Garage/ Carport, Pflastern)
      • Beleuchtung (innen und außen) anbringen
      • Umzug

      Sonderfall Haus selber bauen im Bausatz-Verfahren

      Nicht jeder möchte sein Haus komplett, also von A bis Z, selber bauen. Für diesen Fall existiert die Möglichkeit, sich einen Teil des Hauses liefern oder errichten zu lassen und den übrigen Anteil in Eigenleistung zu erbringen. Das Haus entsteht dann in einem Bausatz-Verfahren. Dabei lassen sich zwei Optionen auseinanderhalten.

      • das Ausbau-Haus
      • das Selbstbau-Haus

      Beim Ausbau-Haus geht es um den Innenausbau

      Bei einem Ausbau- oder Mitbau-Haus übernimmt für gewöhnlich die ausführende Baufirma die Errichtung des Rohbaus. Danach liegen Planung und Koordination des Innenausbaus beim Bauherrn. Entscheidendster Nachteil: Bauherren lassen sich häufig vom günstigen Rohbau-Preis locken und überschätzen die eigenen (zeitlichen und handwerklichen) Möglichkeiten.

      Daher ist es wichtig, rechtzeitig nach einer verständlichen, detaillierten Ausbauanleitung zu fragen. In dieser sollten alle Materialien und die einzelnen Arbeitsschritte nachvollziehbar beschrieben werden. Denn bei der Servicequalität und anschließenden Montageberatung unterscheiden sich die Anbieter enorm.

      Das Selbstbau-Haus bietet viele Möglichkeiten der Eigenleistung

      Darf es ein bisschen mehr sein? Dann setzen Sie auf ein Selbstbau-Haus. Hier bezahlen Sie über die gesamte Bauphase für die Rundumbetreuung durch die Baufirma, bauen ansonsten aber selbst. Das Besondere: Die Lieferung des Baumaterials erfolgt in kompletten, vorgefertigten Bausätzen. Ob und wieviel Sie dann an externe Firmen übergeben, liegt in Ihrer Hand.

      Vergleich.de Tipp

      Wer sein Haus selbst bauen will und neben Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Raumklima auf weiteres Sparpotenzial setzt, für den kommt ein Holzhaus in Frage! Im Vergleich mit einem Haus in Massivbauweise ist die Bauzeit deutlich kürzer und das Material zum Teil günstiger. Überdies sind sogar Förderungen durch die KfW oder Städte und Gemeinden möglich.

      Darlehenshöhe berechnen

      Mit unserem Darlehensrechner erfahren Sie, wie viel Sie monatlich für Ihre Baufinanzierung an die Bank zahlen, wie hoch der Tilgungsanteil ist und wann Sie schuldenfrei sind.

      Darlehensrechner
      Was kostet ein Haus?

      Welche Kosten beim Hausbau tatsächlich anfallen, hängt von vielen Faktoren ab. Wir zeigen Ihnen an konkreten Beispielen, welche Kosten im Detail beim Bau einer Immobilie anfallen.

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      Hypothekenzinsen im Vergleich

      Was sind Hypothekenzinsen? Wie werden sie berechnet? Und warum erhalten verschiedene Kunden ganz unterschiedliche Zinsen von den Banken? Alle Antworten finden Sie hier.

      Hypothekenzinsen
       

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