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Immobilienfinanzierung

Haus kaufen: Alles was Sie zum Hauskauf wissen müssen

Ein Haus zu kaufen zählt zu den größten Anschaffungen im Leben. Ein Schritt, der gut geplant sein will! Wir beantworten Ihnen alle wichtigen Fragen zum Hauskauf und sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen, wenn Sie ein Haus kaufen möchten.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Marktcheck Hauskauf: Das ist die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt

      Der allgemeine Bau- und Immobilienboom geht hauptsächlich auf das anhaltend niedrige Zinsniveau der Europäischen Zentralbank (EZB) zurück. Für viele Kaufwillige rückt eine Baufinanzierung damit in greifbare Nähe.

      Wer in Deutschland ein Haus kaufen will, bewegt sich jedoch auf einem extrem heterogen Markt: In Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin stiegen die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren exponentiell, während sie in manchen ländlichen Regionen drastisch fielen, etwa im Osten der Republik. So kostet der Quadratmeter Wohnraum in München heute 141 % mehr als vor 10 Jahren. Teilweise mehr als verdoppelt haben sich die Preise auch in Berlin, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart. Prognosen sind schwierig und hängen sowohl von der Wirtschaftskonjunktur als auch von der weiteren Zinspolitik der EZB ab.

      Haus kaufen oder mieten? Wann sich der Immobilienerwerb für Sie lohnt!

      Muss es unbedingt das Eigenheim sein? Sollte ich lieber mieten oder kaufen? Die Antwort hängt von Ihren individuellen Voraussetzungen, Ihren finanziellen Möglichkeiten und der Wahl der Immobilie ab.

      Als Faustregel hat das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) ermittelt: Ein Haus zu kaufen ist langfristig kostengünstiger als lebenslang zur Miete wohnen und zwar im Schnitt um 33 %. Nachteil: Beim Kaufen sind die Kosten am Anfang sehr hoch (Sie bezahlen einen Teil des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten, dann kommen der Bauzins und die Tilgung auf Sie zu). Dafür sinken sie über die Jahre und Sie wohnen im Alter, wenn alles gut geht, schuldenfrei. Beim Mieten dagegen steigen die Kosten über die Jahre eher, weil die Mietpreise angehoben werden.

      Wie sehr sich ein Hauskauf im Vergleich zur Miete lohnt, hängt jedoch auch von der Lage ab. In Boom-Metropolen wie München beträgt die Ersparnis im Vergleich zur Mietwohnung nämlich nur noch 6,4 %. Im Saale-Orla-Kreis in Thüringen dagegen 62,2 %.

      Vorteile beim Hauskauf

      Das spricht dafür ein Haus zu kaufen:

      • Ein Haus ist eine inflationssichere, im Wert meist steigende Anlage
      • Ein Haus ist eine planbare Belastung, die bei guter Baufinanzierung zu stemmen ist
      • Sie haben volle Gestaltungsfreiheit beim Bau- und beim Umbau
      • Niemand kann Ihnen kündigen
      • Sind Sie schuldenfrei, wohnen Sie im Alter mietfrei

      Nachteile beim Hauskauf

      Das spricht dagegen ein Haus zu kaufen:

      • sehr hohe Anschaffungskosten zu Anfang (Bauzins, Tilgung, Baunebenkosten)
      • Abhängigkeit von der Bank - Sie sind an einen Ort gebunden, auch bei Nachbarschaftsstreit oder wenn das Haus zu klein/zu groß wird
      • Sie tragen eine hohe Verantwortung für die Instandhaltung (Aufbau von Rücklagen!)

      Worauf muss ich beim Hauskauf achten?

      Beim Kaufen eines Hauses spielen Geschmacksfragen und emotionale Werte immer eine große Rolle. Wirklich geldwert und langfristig tragend sind aber andere Faktoren. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie bei der Auswahl einer Immobilie wirklich achten müssen, damit Sie den Hauskauf nicht bereuen.

      Das Hauptkriterium bei der Haussuche schlechthin: Lage, Lage, Lage!

      Die Länge des Arbeitsweges, die Entfernung zu Kindergarten, Schule oder Einkaufsmöglichkeiten, aber auch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr werden im Alltag eine große Rolle spielen und genießen daher Priorität. Erkundigen Sie sich über die Nachbarschaft und eventuell geplante Bauvorhaben! Machen Sie bei der Immobilienlage lieber keine Kompromisse.

      Wenn Sie ein Haus kaufen, achten Sie auf den Gebäudezustand

      Die beste Lage hilft Ihnen nichts, wenn das Haus sanierungsfällig, feucht oder verschimmelt ist. Ein Verkehrswertgutachten schafft Sicherheit über den Sanierungsstand, die konkrete Bauqualität und die allgemeine Beschaffenheit der Immobilie und beugt bösen Überraschungen vor. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollten Sie sich immer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 5 Jahre zeigen lassen. Auch darin finden sich oft Hinweise auf verschleppte Sanierungsmaßnahmen.

      Immobilien vom Bauträger: Kaufen Sie nicht die Katze im Sack!

      Wenn Sie einen Neubau erwerben, ist Ihr Vertragspartner meist ein Bauträger. Hiervon gibt es gute und weniger gute. Da es um viel Geld geht, empfehlen wir Ihnen, sich zu Beginn genau über den Bauträger zu informieren.

      Lassen Sie sich Referenzobjekte zeigen und recherchieren Sie zum Beispiel beim Verbraucherschutzverein „Wohnen im Eigentum e. V.“ Dort können Sie eine Bonitätsauskunft über den jeweiligen Bauträger einholen, Bauträger- bzw. Kaufverträge prüfen lassen und werden auch im Fall von Baumängeln beraten.

      Was kostet es ein Haus zu kaufen?

      Wer ein Haus kaufen möchte, muss drei verschiedene Kostenstellen einkalkulieren:

      • den Hauspreis
      • die Kaufnebenkosten
      • und die laufenden Kosten des Hauses

      Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie die verschiedenen Positionen zustande kommen und womit Sie rechnen müssen, wenn Sie ein Eigenheim kaufen.

      Den Hauspreis bezahlen Sie für den reinen Immobilienerwerb

      Wenn Sie ein Haus kaufen, wird zunächst der Kaufpreis fällig. Wie hoch der Kaufpreis im Einzelnen ist, hängt immer vom Wert der Immobilie einerseits und von den Gegebenheiten des Immobilienmarktes andererseits ab, sprich: Die Nachfrage bestimmt den Preis. Für eine erste Immobilienbewertung können Sie zum Beispiel die Preise von ähnlichen Immobilien vergleichen, die gerade zum Verkauf stehen.

      Kaufnebenkosten fallen zusätzlich beim Hauskauf an

      Mit dem Kaufpreis ist es beim Hauskauf noch nicht getan. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten bzw. Baunebenkosten an, die sich prozentual zum Hauspreis berechnen. Im Folgenden ein erster Überblick:

      Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb

      • Maklerprovision (3,4 - 7,1 % vom Kaufpreis)
      • Notargebühren (1,5 % vom Kaufpreis)
      • Grundbucheintrag (0,5 % vom Kaufpreis)
      • Grunderwerbssteuer (3,5 - 6,5 %)
      • Kreditnebenkosten der Bank bei Baufinanzierung
      • u. U. Gutachterhonorare

      Das sind laufende Kosten nach dem Hauskauf

      Sie haben das Haus Ihrer Träume gekauft, aber auch danach geht es weiter mit den Zahlungen. Denn wer ein Eigenheim besitzt, muss sich – wie ein Vermieter – um viele Belange kümmern. Folgende Kosten fallen für Sie Monat für Monat an:

      Laufende Kosten nach dem Hauskauf

      • Versicherungen (z.B. Hausrat, Wohngebäude­ und Elementarversicherung, Rechtsschutz)
      • Grundsteuer
      • Wasser- und Müllgebühren
      • Instandhaltungskosten (1 € pro qm im Monat)
      • eventuell Beiträge an die Gemeinde (z. B. für Straßenarbeiten)

      Tipp: Verhandeln Sie beim Hauskauf nach Möglichkeit immer den Preis! Viele scheuen sich davor, obwohl Makler und Verkäufer oftmals von vornherein einen bestimmten Spielraum in der Preisgestaltung einrechnen. Und: Je niedriger der Kaufpreis ausfällt, desto niedriger sind auch die prozentualen Kaufnebenkosten!

      Vor dem Hauskauf die Finanzierung klären!

      Wir empfehlen Ihnen, sich schon vor der Haussuche Gedanken über die Baufinanzierung zu machen. Zum einen laufen Sie so nicht Gefahr, sich in der Preisklasse zu verheben. Zum anderen verschafft Ihnen ein fundiertes Finanzierungskonzept auf dem engen Immobilienmarkt Vorteile gegenüber der Konkurrenz.

      Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten. Um herauszufinden, wie viel Geld Sie in ein Haus investieren können, empfehlen wir Ihnen unseren Budgetrechner. Die oft vergessenen Kaufnebenkosten sind dabei berücksichtigt.

      Darüber hinaus sollten Sie auf dem Weg zu Ihrer optimalen Baufinanzierung eine Vorab-Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen, wie immer mehr Banken und Vermittler sie anbieten. Dabei widmet sich ein Berater eingehend Ihrer Situation und berät Sie bezüglich der Maximalsumme, die eine Immobilie Sie kosten darf. Im Anschluss erhalten Sie eine schriftliche Vorab-Finanzierungszusage, die Sie bei Maklern oder Verkäufern vorzeigen können, um den Zuschlag zu bekommen.

      Sonderfall Erbpacht: Ein Haus ohne Grundstück kaufen

      Wenn Sie mit knappem Budget ein Haus kaufen wollen, gibt es die Möglichkeit der Erbpacht. Das Erbbaurecht sieht vor, dass Sie ein Haus bauen oder kaufen, ohne das dazugehörige Grundstück erwerben zu müssen. Sie pachten das Grundstück dabei lediglich vom Eigentümer für eine bestimmte Laufzeit gegen die Zahlung von Erbpachtzinsen.

      Vorteil: Sie sparen die teuren Grundstückskosten. Dennoch sind Sie vollberechtigter Hauseigentümer, der seine Immobilie vererben, vermieten und auch für einen Kredit einsetzen kann. Nachteil: Nach dem zeitlichen Ablauf des Erbpachtvertrages geht das Haus an den Grundstückseigentümer über. Sie bekommen dafür eine im Vorfeld vertraglich zugesicherte Entschädigung ausbezahlt.

      Ein Haus kaufen, aber welches? Diese Haustypen gibt es

      In welchem Haus wollen Sie leben? Eine Frage, die den Startpunkt aller Überlegungen zum Hauskauf bildet. Auch auf dem Immobilienmarkt stellt sie eine feste Größe dar, wo verschiedene Haustypen genau definiert und beschrieben sind.

      So unterscheidet der Fachmann zwischen Immobilientypen, die sich in der Wohnart unterscheiden und solchen, die sich in der Bauart unterscheiden, also der Bauweise des Hauses. Im Folgenden stellen wir Ihnen die wichtigsten Haustypen aus beiden Kategorien kurz vor.

      Das sind die wichtigsten Haustypen nach Wohnart

      Haustypen, die sich in der Wohnart unterscheiden, sind:

      • Einfamilienhaus: ein freistehendes Haus für eine Familie
      • Doppelhaus: zwei Einfamilienhäuser unter einem Dach mit separaten Eingängen
      • Reihenhaus: mehrere Einfamilienhäuser in einem Häuserzug, die sich ein bis zwei Seitenwände teilen
      • Bungalow: ein flaches Haus, das sich über eine Ebene erstreckt, nämlich das Erdgeschoss

      Der Vorteil von Doppel-, bzw. Reihenhäusern ist der Preis, der in der Regel unter dem eines Einfamilienhauses liegt. Auch Bungalows sind im Bau meist billiger, brauchen aber mehr Grundstücksfläche, um alle Zimmer ebenerdig anzuordnen.

      Das sind die häufigsten Haustypen nach Bauweise

      Haustypen, die sich in der Bauart unterscheiden, sind:

      • Architektenhaus: geplant und ausgeführt von einem Architekten nach individuellen Wünschen und Gegebenheiten
      • Fertighaus: gebaut aus vorgefertigten Platten und Modulen, schlüsselfertig von einer Baufirma übergeben

      Ein Architekt, der sich eine individuelle Lösung überlegt, ist teuer, ebenso das Baumaterial für ein geplantes Massiv- oder Holzhaus. Ein Fertighaus „von der Stange“ ist dagegen sowohl in der Planung als auch im Materialwert billiger und eignet sich für alle, die aufs Budget schauen müssen.

      Schritt für Schritt: Wie läuft ein Hauskauf ab?

      Damit Sie wissen, was auf Sie zukommt, wenn Sie ein Haus kaufen wollen, geben wir Ihnen im Folgenden einen kurzen Einblick in den üblichen Ablauf beim Immobilienerwerb: 

      Vorbereitung:

      • Budgetplanung: Sie verschaffen sich einen Überblick über Ihre Finanzen und holen sich evtl. eine Vorab-Zusage der Baufinanzierung vom Finanzberater.
      • Haussuche: In dieser Phase recherchieren Sie Angebote u nd nehmen Besichtigungstermine wahr.

      Kauf:

      • Kaufpreisverhandlung: Wenn Sie sich für ein Haus entschieden haben, führen Sie eine gut vorbereitete Kaufpreisverhandlung und einigen sich mit dem Verkäufer.
      • Baufinanzierung abschließen: Jetzt unterschreiben Sie den Kreditvertag bei der Bank.
      • Kaufvertrag unterzeichnen: Sie prüfen in einer Frist von 2 Wochen den Entwurf des Kaufvertrages. Zur Beurkundung erscheinen Sie und der Verkäufer beim Notar.
      • Kaufpreisbezahlung: Sobald der Notar Sie schriftlich zur Zahlung des Hauspreises auffordert, beantragen Sie mit diesen Unterlagen die Auszahlung des Darlehens (üblicherweise an den Verkäufer) bei der Bank.

      Übergabe:

      • Grundbuchumschreibung: Liegt dem Notar die Bestätigung über die Kaufpreiszahlung vor, trägt er Sie im Grundbuch als Eigentümer sowie die Bank als Gläubiger ein.
      • Schlüsselübergabe: Der Termin zur Schlüsselübergabe wird meist schon im Kaufvertrag definiert. Danach sind Sie Herr in Ihren eigenen vier Wänden!

      Wichtige Fragen beim Hauskauf

      • Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

        Theoretisch ist das möglich, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. So bestehen Banken in der Regel auf den Nachweis eines hohen Einkommens bei sicheren Arbeitsplatzverhältnissen (z. B. Beamte). Positiv wirkt sich auch eine starke Nachfrage für die Immobilie aus, weil das die Sicherheit der Bank erhöht. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kommt Sie aber sehr viel teurer, da die Zinsen dafür wesentlich höher liegen.

      • Brauche ich beim Hauskauf die Finanzierungszusage der Bank schon zum Notartermin?

        Rein rechtlich haben Sie diese Pflicht nicht, auch wenn der Makler oder Verkäufer dies fordert. Es ist jedoch in Ihrem eigenen Interesse, die Finanzierung schon vorher, spätestens jedoch zum Beurkundungstermin, abschließend in trockenen Tüchern zu haben. Denn von einem abgeschlossenen Immobilienvertrag können Sie rechtlich nicht zurücktreten.

      • Was muss ich bei der Schlüsselübergabe nach dem Hauskauf beachten?

        Wenn Sie erfolgreich ein Haus gekauft haben, lassen Sie sich vom ehemaligen Besitzer noch einmal die „Betriebsanleitung“ erklären: Wie funktionieren Heizung, Herd und Boiler? Haben Sie alle Handwerkerrechnungen erhalten, auf die noch Gewährleistungspflicht gilt? Wurden alle Zählerstande quittiert und gemeldet? Besser jetzt fragen als später solchen Informationen lange nachlaufen.

      Vergleich.de Tipp

      Der Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte Anschaffung in ihrem Leben. Denken Sie an die passende Absicherung. Für Immobilienbesitzer gibt es wichtige Versicherungen wie die Gebäudeversicherung oder Hausratversicherung. Auch eine Risikolebensversicherung kann sinnvoll sein, wenn hauptsächlich ein Partner die Raten bezahlt.

      Vorbereitung auf das Kreditgespräch

      Im Beratungsgespräch mit der Bank oder dem Kreditvermittler entscheidet sich, ob und zu welchen Konditionen Sie ein Baudarlehen erhalten. Wir bereiten Sie auf das wichtige Gespräch vor.

      Finanzierungsgespräch
      Immobilien richtig versichern

      Wir zeigen Ihnen, welche wichtigen Versicherungen Sie als Hauseigentümer oder Bauherr brauchen und auf welchen Schutz Sie im Zweifelsfall ruhig auch verzichten können.

      Immobilien Versicherungen
      Kreditrechner für Immobilien nutzen

      Ein Hauskauf oder Neubau will gut geplant sein. Dazu gehört auch die Suche nach einer passenden Finanzierung. Unser Kreditrechner führt Sie zu den besten Angeboten für Hauskredite.

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