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Immobilienfinanzierung

Haus kaufen in Stuttgart

Sie wollen in Stuttgart ein Haus kaufen? Die beliebte Hauptstadt Baden-Württembergs bietet dafür gute Möglichkeiten. Hier finden Sie einen Überblick über die aktuellen Preise und über die Bezirke, in denen Sie die besten Chancen für einen Hauskauf in Stuttgart haben.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Haus kaufen in Stuttgart – das erwartet Sie!

      Stuttgart ist die Landeshauptstadt Baden-Württembergs, mit knapp 615.000 Einwohnern. Typisch für Stuttgart ist die geografische Lage innerhalb eines Talkessels, den der Neckar einschneidet und der von Hochflächen wie dem Killesberg umrahmt wird.

      Die Kessellage führt zu einer speziellen klimatischen Situation mit geringem Luftaustausch und hohen Temperaturen. In Verbindung mit einem hohen Verkehrsaufkommen wird in Stuttgart deswegen häufig über die hohe Schadstoffbelastung der Luft diskutiert.

      Weitere Merkmale Stuttgarts sind die große Wirtschaftskraft, ein hoher Anteil von Grünflächen am Stadtgebiet (fast ein Drittel) und die Lage innerhalb einer der bedeutendsten Weinbauregionen Deutschlands. Die Stadt ist das Herz der Region Stuttgart, zu der die Landkreise Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg und der Rems-Murr-Kreis gehören, die fast 3 Millionen Einwohner umfasst.

      Infografik: Stuttgart in Zahlen

      Häuser in Stuttgart: Neubauten besonders in den Außenbezirken

      Stuttgart ist in 23 Bezirke gegliedert, die sehr verschiedene Eigenschaften und damit unterschiedliche Möglichkeiten zum Hauskauf oder Hausbau haben. Seit vielen Jahren herrscht ein starker Zuzug, immer mehr Menschen strömen nach Stuttgart.

      Die Kernstadt mit dem zentralen Bezirk Stuttgart-Mitte ist sehr dicht bebaut. Hier und in den Bezirken Nord und Birkach gibt es auch die höchsten Preise für freistehende Eigenheime, allerdings bei nur wenigen Verkäufen im Jahr. Dagegen gibt es preisgünstigere Häuser in den Bezirken Mühlhausen, Zuffenhausen und Obertürkheim, wie eine Untersuchung der Volksbank Stuttgart zeigt. Im Norden der Stadt finden Sie sanierte Mehrfamilienhäuser. Im Südosten sind moderne Neubausiedlungen und Einfamilienhäuser entstanden. Außerdem werden viele brach liegenden Flächen bebaut, um Wohnraum zur Verfügung zu stellen

      Insgesamt ist die baden-württembergische Landeshauptstadt durch einen hohen Anteil an Nachkriegsbauten gekennzeichnet, da bei Luftangriffen zwischen 1940 und 1945 fast 60 % der Bausubstanz zerstört wurden.

      Gut zu wissen: Die Preise für Einfamilienhäuser in Stuttgart sind 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 6 % gestiegen. Selbstgenutzte Zwei- und Dreifamilienhäuser wurden im gleichen Zeitraum 12 % teurer. Das geht aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Stuttgart hervor.

      Wie ist die Situation auf dem Häusermarkt in Stuttgart?

      Bei steigenden Preisen müssen Hauskäufer in Stuttgart immer tiefer in die Tasche greifen. Gleichzeitig werden weniger Kaufverträge geschlossen. Im Jahr 2018 wurden beim Gutachterausschuss der Stadt Stuttgart 2 % mehr Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser registriert als im Jahr davor Der Geldumsatz ist gleichzeitig um satte 17 % oder 606 Millionen € auf 4,19 Milliarden € gestiegen. In diesen Zahlen spiegelt sich die aktuelle Preissteigerung wider.

      Diese Tendenzen bekräftigt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, bei der Vorstellung des Immobilienpreisspiegels des Immobilienverbandes IVD Süd: „Trotz einer gefühlten Abkühlung der Dynamik auf dem Wohnimmobilienmarkt in Baden-Württemberg, bestätigt die Erhebung weiterhin einen Anstieg der Kaufpreise.“

      In welchen Stuttgarter Bezirken kann ich ein Haus kaufen?

      Das Stadtgebiet Stuttgarts ist in 23 Bezirke gegliedert, die wiederum aus 152 Stadtteilen bestehen. Für eine bessere Übersicht teilen wir das Stadtgebiet in fünf Sektoren: einen inneren Bereich, einen nordwestlichen, nordöstlichen sowie einen südwestlichen und einen Bereich im Südosten der Stadt. Im Folgenden stellen wir Ihnen diese fünf Sektoren mit ihren Bezirken vor.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Stuttgart
      • Inneres Stadtgebiet

        Das innere Stadtgebiet besteht aus fünf Bezirken und liegt im Zentrum Stuttgarts. In Stuttgart-Mitte befindet sich der historische Kern der Stadt und dazu bekannte Bauten wie die Oper und der Landtag. Die beliebte Königstraße ist eine der meistbesuchten Fußgängerzonen Deutschlands. In diesem Bezirk stehen nur sehr wenige Häuser zum Verkauf zur Verfügung. Die Immobilienpreise sind außerdem sehr hoch.

        Noch teurer sind Häuser in Stuttgart-Nord, es finden sich sehr begehrte Wohnlagen, wie zum Beispiel am Killesberg. Bereits bestehende Häuser kosten im Schnitt weit über 1 Million Euro. Hier zeigt sich auch das für Stuttgart charakteristische Nebeneinander von Tal und Hang. Wie in Stuttgart-Süd sind die im Tal liegenden Gebiete mit Wohnsiedlungen bebaut und die Hänge mit einzelnen Häusern und Villen. So wechseln sich mittlere Wohnlagen auf engem Raum mit Top-Wohnlagen ab.

        Auf dem Gebiet von Stuttgart-West befinden sich eines der am dichtesten besiedelten Wohngebiete Deutschlands aber auch weite Grünflächen. Urbanes und Ländliches liegen nebeneinander. Durch die Nähe zur Universität leben hier viele Studenten und Singles. Die Hauspreise sind zuletzt rasant gestiegen, es werden aber nur wenige Häuser verkauft, da das Angebot sehr begrenzt ist. In Stuttgart-Ost ist das Angebot an Häusern etwas höher, aber auch hier kletterten zuletzt die Preise nach oben.

        Fazit: Das Angebot an Immobilien ist sehr begrenzt und die Preise steigen Jahr für Jahr kräftig. Daher ist das innere Stadtgebiet von Stuttgart für den Hauskauf nur geeignet, wenn Sie sich Zeit zum Suchen nehmen und hohe Summen investieren können.

      • Nordwestliches Stadtgebiet

        Stammheim ist der nördlichste Bezirk Stuttgarts. Weltbekannt wurde er in den 70er Jahren durch die Justizvollzugsanstalt, in der der Baader-Meinhof-Prozess stattgefunden hat. Besonders attraktiv ist Stammheim für Familien, hier gibt es viele Schulen, Kitas und Spielplätze sowie weite Grünflächen. Der Bezirk bietet nicht die allerbeste Lage, aber immer noch eine gute Lage mit ausgebauter Infrastruktur und vielen Einkaufsmöglichkeiten. Die Hauspreise liegen innerhalb Stuttgarts im unteren Bereich. Wer in Stuttgart ein Haus kaufen will, hat hier gute Chancen.

        Ähnliches gilt für Stuttgart-Zuffenhausen: Hier sind moderate Quadratmeterpreise mit steigender Tendenz angesagt. Der Industrievorort ist durch zahlreiche international tätige Unternehmen wie zum Beispiel Porsche gekennzeichnet. Darüber hinaus gibt es auch ruhige Gebiete, die eine gute Nahversorgung und Infrastruktur aufweisen.

        Feuerbach ist einer der beliebtesten Bezirke Stuttgarts mit einem Nebeneinander von Industrie, Gewerbe, Theater und Galerien entstanden, weshalb junge Familien genauso wie Studenten, Singles und Paare hier leben. Die Hauspreise sind wegen der großen Nachfrage eher überdurchschnittlich und sie steigen weiter.

        Viel Natur mit Parkanlagen und Wäldern gibt es in Botnang und Weilimdorf, was zu einem hohen Wohn- und Freizeitwert führt. In Weilimdorf steht seit 2000 die erste Windkraftanlage Stuttgarts. In beiden Bezirken bewegen sich die Hauspreise auf einem durchschnittlichen Niveau, wobei sie in Weilimdorf stark steigen. In Botnang bleiben die Preise für Häuser seit einigen Jahren stabil, allerdings gibt es auch nur sehr wenig Hauskäufe.

        Fazit: Im nordwestlichen Stadtgebiet sind die Bezirke Stammheim, Zuffenhausen und Feuerbach für Kaufinteressierte geeignet, weil es hier ein umfangreiches Angebot zu moderaten Preisen gibt. Ähnlich sind die Voraussetzungen in Weilimdorf. Weniger gute Aussichten auf einen Hauskauf bietet Botnang, in diesem kleinen Bezirk werden nur sehr wenige Immobilien angeboten.

      • Nordöstliches Stadtgebiet

        Direkt am Neckar ist Mühlhausen gelegen. Außerdem befindet sich hier der größte See der Stadt, der Max-Eyth-See. Der Ortsteil Freiberg wurde erst seit den 60er Jahren besiedelt, hier sind Hochhäuser entstanden. In weiten Teilen finden sich in Mühlhausen mittlere bis gute Wohnlagen. Die Preise liegen im Mittelfeld mit steigender Tendenz. Das gleiche gilt für Münster, einem der kleineren Bezirke Stuttgarts. Nahe am Zentrum gelegen, können Sie hier Häuser im mittleren Preisniveau finden.

        Bad Cannstatt ist der älteste Bezirk der Stadt und der mit den meisten Einwohnern (fast 67.000 Menschen). Besonderheiten sind zahlreiche Mineralquellen, die Mercedes-Benz-Arena, wo der VfB Stuttgart seine Heimspiele austrägt und der Cannstatter Wasen – ein Veranstaltungsort für Volksfeste. In den vergangenen Jahren gab es in Bad Cannstatt einen deutlichen Anstieg der Hauspreise.

        Fazit: Im Nordosten Stuttgarts können Sie Häuser im mittleren Preissegment erwerben. Kaufinteressierte müssen damit rechnen, dass die Suche etwas länger dauert, weil das Angebot begrenzt ist.

      • Südwestliches Stadtgebiet

        Degerloch besitzt nahe dem Zentrum gelegen eine hervorragende Lage mit guter Infrastruktur und weiten Grünflächen. Wahrzeichen ist der 217 Meter hohe Fernsehturm. Entsprechend der Lage finden Sie hier Häuser der höheren Preisklasse, teilweise bis weit über 1 Million Euro. Südlich von Degerloch liegt Birkach. Dieser kleine Bezirk gilt als familienfreundlich und ist wegen seiner ruhigen und dennoch verkehrsgünstigen Lage sehr beliebt. Immobilien sind hier relativ teurer, allerdings sind die Preise im vergangenen Jahr leicht gesunken.

        Die südlichen Außenstadtbezirke Vaihingen, Möhringen und Plieningen haben einige Gemeinsamkeiten. Sie gehören zu den größten Bezirken und besitzen weitflächige Grünanlagen. Gleichzeitig gibt es hier ein großes Kultur- und Freizeitangebot. Plieningen besitzt als Besonderheit die Nähe zum Flughafen und zur Autobahn, ist damit verkehrstechnisch hervorragend angebunden. Die Preise für Immobilien sind hier nicht so hoch wie in Möhringen und Vaihingen, das als wachsendes Gewerbegebiet sehr attraktiv ist.

        Fazit: Der Südwesten Stuttgarts verfügt über eine sehr gute Infrastruktur und ist dementsprechend interessant, wenn Sie in Stuttgart ein Haus kaufen wollen. Wegen der starken Nachfrage ist das eine der teureren Regionen.

      • Südöstliches Stadtgebiet

        Der Neckar zerschneidet die Landschaft im Südosten Stuttgarts, sodass sich viele Grundstücke an Hanglagen befinden. Außerdem handelt es sich um ein bekanntes Weinanbaugebiet.

        Während Untertürkheim einer der führenden Industriestandorte des Bundeslandes ist, an dem Wohnsiedlungen für Arbeiter entstanden sind, ist Obertürkheim ein beliebtes Naherholungsgebiet für die Stuttgarter. In beiden Bezirken können Sie mittlere bis gute Wohnlagen finden, wobei in Obertürkheim nur wenige Hausverkäufe vorkommen.

        Am linken Neckarufer ist Wangen gelegen. War der Bezirk früher von Industrie geprägt, hat er sich in den vergangenen Jahren zu einem Standort für Dienstleistungs- und High-Tech-Unternehmen gewandelt. Hier sind die Hauspreise, ebenso wie im benachbarten Hedelfingen, stark gestiegen.

        Sillenbuch ist der Bezirk mit den höchsten Immobilienpreisen im Südosten der Stadt. Rund ein Drittel der Fläche wird von Wald eingenommen. Es handelt sich um eine gute Lage, die bei Hauskäufern sehr beliebt ist. Das führt auch zu hohen Preisen.

        Fazit: Der Südosten Stuttgarts rechts und links des Neckars bietet gute Möglichkeiten für Haussuchende. An vielen Orten bestehen mittlere bis gute Wohnlagen, die zu aktuell moderaten Preisen führen. Allerdings gibt es hier auch große Steigerungsraten bei den Hauspreisen.

      Haussuche: Wo kann ich in Stuttgart günstig ein Haus kaufen?

      Der innere Stadtbereich bietet nur wenige Möglichkeiten, ein günstiges Haus zu erwerben. Etwas weiter außerhalb steigen die Chancen, egal ob Sie ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart kaufen wollen. Im südwestlichen Bereich müssen Sie mit relativ hohen Preisen rechnen. Folgende Übersichten zeigen die Bezirke, wo Sie zum einen erschwingliche Immobilienpreise und ein vielfältiges Angebot an Häusern finden können. Und wo es zum anderen eher wenig Angebote gibt.

      In diesen Stuttgarter Bezirken finden Sie günstige Immobilien

      • Stammheim
      • Zuffenhausen
      • Feuerbach
      • Weilimdorf
      • Mühlhausen
      • Münster
      • Bad Canstatt
      • Plieningen
      • Möhringen
      • Vaihingen
      • Birkach
      • Untertürkheim

      In diesen Stuttgarter Bezirken gibt es nur wenige Angebote zum Hauskauf

      • Mitte
      • Stuttgart-Nord
      • Stuttgart-Ost
      • Stuttgart-Süd
      • Stuttgart-West
      • Botnang
      • Degerloch
      • Obertürkheim

      Wo kann ich außerhalb Stuttgarts ein günstiges Haus kaufen?

      Die Region rund um Stuttgart wird bei der Immobiliensuche immer stärker nachgefragt. Das hat der Immobilienverband Deutschland Region Süd festgestellt. Allerdings zieht das einen Anstieg der Immobilienpreise in der Peripherie nach sich. In der näheren Umgebung Stuttgarts gibt es mehrere kleine und mittlere Städte, die sich für einen Hauskauf anbieten.

      Das kosten Häuser im Stuttgarter Umland

       Einwohnerzahldurchschnittlicher Quadratmeterpreis Bestandsimmobilie
      Esslingen92.0003.160 €
      Filderstadt44.0003.328 €
      Böblingen46.0003.778 €
      Gerlingen19.0003.881 €
      Leinfelden-Echterdingen37.0003.912 €
      Krontal-Münchingen19.0003.038 €
      Ditzingen24.0003.840 €
      Waiblingen55.0004.017 €

      Quelle: Immobilien-Kompass, Capital.de, Stand: Juni 2020

      Hauskauf: Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Stuttgart?

      Der Quadratmeterpreis im 1. Quartal 2020 für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt als mittlerer Wert aller Preise (Medianwert) 3.556 €. Die Hauspreise in Stuttgart liegen damit im deutschlandweiten Vergleich weit oben und das mit steigender Tendenz. Nur in München ist dieser Wert höher. Die Preisunterschiede sind in Stuttgart sehr groß. Es gibt relativ günstige Häuser in Stuttgart für 729 € pro Quadratmeter aber auch sehr teure Gegenden, wo fast 10.000 € pro Quadratmeter gezahlt werden.

      Das kostet der Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser in Stuttgart

       Wert im 1. Quartal 2020
      Quadratmeterpreis (Durchschnitt) für Ein- und Zweifamilienhäuser3.556 €
      nieniedrigster Quadratmeterpreis729 €
      höchster Quadratmeterpreis9.756 €
      Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahresquartal+ 1,32 %

      Quellen: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (01. Mai 2020)

      In den vergangenen Jahren sind Häuser in Stuttgart deutlich teurer geworden. Im 3. Quartal 2015 betrug der Medianwert beim Kaufpreis 2.350 € pro Quadratmeter. Das sind über 1.000 € weniger als 5 Jahre später mit 3.556 €.

      Hauspreise: Wie teuer sind Häuser in Stuttgart?

      Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus (Bestandsimmobilie) in Stuttgart lag in den 24 Monaten zwischen April 2016 und März 2018 bei 705.000 €. Im Anschluss finden Sie eine Tabelle mit konkreten Kaufpreisen für Bestandsimmobilien einiger ausgewählter Bezirke. Angegeben sind die Durchschnittspreise.

      Kaufpreise Häuser in ausgewählten Bezirken

       Bezirkdurchschnittlicher Kaufpreis
      günstige WohnlageStammheimbis 500.000 €
      mittlere WohnlageObertürkheim800.000 bis 1 Million €
      mittlere WohnlageMöhringen800.000 bis 1 Million €
      mittlere bis gute WohnlageDegerloch800.000 bis 1 Million €
      teure WohnlageWest und Ostüber 1 Million €

      Quelle: Wohnmarktbericht 2019 der Volksbank Stuttgart (01. Mai 2019)

      Kann ich in Stuttgart eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufen?

      Ja, das geht. In Stuttgart gibt es vier Gebiete, in denen die Stadt Grundstücke nach Erbbaurecht, also in Erbpacht, unter bestimmten Voraussetzungen an Familien vergibt. Das sind:

      • Steinhaldenfeld in Bad Cannstatt
      • Neuwirtshaus in Zuffenhausen
      • Hoffeld in Degerloch
      • Wolfbusch in Weilimdorf

      Die Höhe des Erbbauzinses ist je nach Lage, Größe und Nutzungsart des Grundstückes unterschiedlich. Der Erbbauzins wird monatlich oder jährlich für die Nutzung eines Grundstückes gezahlt.

      Offiziell Hausbesitzer werden

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