Sie wollen ein Haus in München kaufen und sich über die Häuserpreise in München informieren? Wir geben Ihnen einen Leitfaden für Ihre Suche und stellen die beliebtesten Stadtteile vor, damit Ihr Hauskauf in München gelingt. Ein Rat vorab: Planen Sie unbedingt Zeit ein.
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München, das ist die Stadt der Lebensfreude: Kunst und Kultur, Tradition und Bodenständigkeit vereinen sich mit Weltoffenheit. In München spürt man etwas von südländischer Lebensfreude. Schnell ist man in Österreich und Italien, aber auch das Umland mit den Bergen und Seen besticht durch seine Schönheit. München war und ist die sicherste Millionenstadt Deutschlands – im Jahr 2018 erreichte sie zum 42. Mal in dieser Kategorie Rang eins. Aber die Landeshauptstadt von Bayern ist auch die teuerste Stadt in Deutschland. Planen Sie Zeit ein für Ihren Hauskauf in München, ebenso, wenn Sie eine Immobilie mieten wollen.
München boomt, die Stadt ist einer der Top-Wirtschaftsstandorte weltweit. Jedes Jahr ziehen zehntausende Menschen nach München. Trotz der vielen Altbauten ist sie aber keineswegs altbacken: Mit einem Durchschnittsalter von 42 Jahren gehören Münchens Bewohner zu den jüngsten Deutschlands. Der Stadtkern ist dicht besiedelt, das Bevölkerungswachstum verläuft rasant: Im Jahr 1900 hatte München eine halbe Million Einwohner, 1995 wohnten lebten mehr als 1,2 Millionen Menschen in München. Ende 2019 waren es exakt 1.560.042. Die Zahl der Einwohner Münchens wird nach einer Prognose der Stadt 2022 die 1,7-Millionen-Grenze überschreiten.
Es ist eine Herausforderung, sogar dann, wenn viel Eigenkapital vorhanden ist. Rechnen Sie damit, dass Sie bei Ihrer Suche nach einem passenden Haus zum Kauf einen längeren Atem brauchen. In München trifft eine ungebrochen hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot.
Im Folgenden beschreiben wir die 25 Münchner Stadtbezirke mit ihren Eigenschaften und Wohnlagen. So können Sie einen Eindruck von den Möglichkeiten zum Hauskauf in München bekommen.
Wer einen Hauskauf in München plant, muss wissen, dass die Münchner sich mit ihrem jeweiligen Stadtteil identifizieren. Welcher passt zu Ihnen? Die Innenstadt ist geprägt von Mehrfamilienhäusern. Villen, Wohnhäuser und Reihenhäuser zum Kaufen finden Sie eher in der Nachbarschaft zum Zentrum.
In den Stadtteilen außerhalb des Zentrums finden Sie eine gute Infrastruktur mit Geschäften, Kindergärten, Schulen, Kirchen und Freizeitmöglichkeiten. Alle waren früher eigenständige Dörfer. Die Stadtteile Münchens sind historisch gewachsene Gebiete. Ihre Namen sind nicht deckungsgleich mit den 25 offiziellen Stadtbezirken, die die Stadt 1992 beziehungsweise 1996 festlegte.
Die Innenstadt von München ist am dichtesten bevölkert. So leben etwa in Schwabing-West pro Quadratkilometer (4,366 Quadratkilometer Gesamtgröße des Viertels) 15.800 Münchner (stadtweit: 5.000 pro Quadratkilometer). Familien und auch Bewohner gesetzteren Alters ziehen den Südwesten Münchens mit Hadern, Thalkirchen, Obersendling, Forstenried, Fürstenried und Solln vor, ebenso die Stadtteile Giesing und Bogenhausen.
Am Beliebtesten bei Hauskäufern ist Nymphenburg – bei den Häusern am Kanal in der Nähe zum Schloss haben sich die Hauspreise zwischen 2007 und 2017 teils verdreifacht. Zu den Stadtteilen mit gemäßigteren Preisen gehören Orte im Norden und Osten des Landkreises München.
Wer schnell am Flughafen München sein will, sollte sich in München Nord nach einem Haus zum Kauf umsehen – auch München West und München Ost sind dank Autobahnverbindungen gut erreichbar, ebenso mit der S-Bahn. Wenn Sie ein Haus in München Süd kaufen, etwa in Grünwald oder in Fürstenried, können Sie – je nach Lage – bei schönem Wetter die Berge sehen. In Feldmoching, Allach, Moosach, Langwied, Aubing, Karlsfeld und vielen anderen Orten im Kreis München finden Sie Häuser in ruhigen Wohngebieten. Hier leben Sie im Grünen und sind schnell im Zentrum von München.
Das Problem Münchens ist der zunehmende Autoverkehr. Aber die Stadt steuert mit dem Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und der Beseitigung von Nadelöhren auf Verbindungsstraßen dagegen.
Bis zum Umzug des Flughafens 1994 war die Gegend lärmbelastet, das ist sie heute nicht mehr. Für Familien mit Kindern ist Trudering attraktiv, es gibt zahlreiche Spiel- und Bolzplätze sowie Skaterparks, im Sommer lädt der Riemer See zur Abkühlung ein.
Dieser Stadtteil im östlichen Stadtrandbereich von München hat sich seit dem Wegzug des Flughafens komplett gewandelt: Es leben hier Menschen aus 110 Nationen, neben dem Messegelände gibt es die Galopprennbahn und auch Siedlungen mit hübschen Einfamilienhäusern.
Hier finden Sie Einfamilienhäuser mit großen Gärten und malerische Natur, etwa am Fluss Würm. Die Stadtteile wirken ländlich, sind vielerorts von Villen geprägt, vor allem um die Blutenburg.
Der Stadtteil war früher vor allem als Eisenbahnerviertel bekannt. Es gibt dort auch idyllische Einfamilienhäuser in der Villenkolonie Schlosspark Laim und einen Dorfkern rund um die St. Ulrich Kirche.
Pasing hat ein großes Villenviertel, ist wegen des Bahnhofs bestens erreichbar und zeichnet sich aus durch ein großes kulturelles Angebot.
Hier steht die Allianz Arena. Aber auch für Fußballmuffel ist Freimann wegen seiner vielen Naherholungsgebiete attraktiv. Besonders schöne Einfamilienhäuser gibt es im Stadtteil Alte Heide.
Der Olympiapark und wunderschöne Altbauten prägen diesen Stadtteil. Hier finden Sie auch schöne ruhige Gegenden mit kleinen Reihen- und Einfamilienhäusern mit viel Grün, etwa die Mondscheinsiedlung und in Hartmannshofen.
Grünwald ist eine eigenständige Kommune südlich von München im Isartal. Wer das nötige Geld hat, kann sich hier zwischen Unternehmern, Fußball- und Filmstars ein Haus kaufen.
Im südlichen Teil von Fürstenried stehen viele kleine Einfamilienhäuser. Das prägendste Gebäude dieses Stadtteils ist das Schloss Fürstenried.
Hadern ist geprägt von schmucken Einfamilienhäusern und großen Wohnblocks. Es befindet sich hier das Klinikum Großhadern, das größte Krankenhaus Münchens und der Waldfriedhof, wahrscheinlich die schönste Begräbnisstätte von München.
In Aubing finden Sie Wohngebiete mit vielen kleinen Einfamilienhäusern rings um den historischen Ortskern mit der Kirche St. Quirin und ein großes Naherholungsgebiet, die Aubinger Lohe mit dem Teufelsberg.
Forstenried ist zuallererst ein Wohnviertel mit einem historischen Dorfkern. Im benachbarten Forstenrieder Park gibt es viel ursprüngliche Natur und in der Heiligkreuz-Kirche hängt ein romanisches Kruzifix, das überregional bekannt ist wegen seiner angeblichen Wunderwirkung.
Hier finden Sie mit der Floßlände, den Isarauen und dem Naturbad Maria Einsiedel viele Möglichkeiten zur Naherholung und meist exklusivere Wohnviertel.
Der Stadtteil mit dem vielen Grün und den vielen Villen ist eine der vornehmsten und ruhigsten Wohngegenden Münchens. Das hat aber auch seinen Preis.
Im historischen Ortskern hat sich dörflicher Charakter erhalten, in Waldperlach gibt es ein schönes Wohnquartier mit viel Platz. Dagegen ist Neuperlach mit seinen riesigen Mehrfamilien-Plattenbauten die größte deutsche Satellitenstadt.
Die beiden ehemaligen Arbeiterviertel sind inzwischen auch bei Besserverdienern sehr begehrt. Obergiesing ist ein beliebtes Wohnviertel auf dem Giesinger Berg, besonders in Fasangarten gibt es wunderschöne Einfamilienhäuser.
Mitten in München und trotzdem wie auf dem Dorf leben Sie in Feldmoching. Hier gibt es traditionelle Wirtshäuser, Bauernhöfe, einen See und schöne großzügige Wohngebiete.
In diesem zentrumsnahe und Dank bester Verkehrsanbindung wieder sehr beliebten Stadtteil im Osten gibt es neben Plattenbauten auch einen alten liebenswerten Ortskern. Der östliche Teil des Stadtviertels ist geprägt von Einfamilienhäusern. Attraktionen sind das Michaelibad, die Pfarrkirche St. Michael im Rokoko-Stil und das Kulturzentrum Kultfabrik.
Wenige oder gar keine Einfamilienhäuser gibt es im Lehel, dem Zentrum Münchens, und in der besonders bei jungen Menschen beliebten Maxvorstadt, der Au und in Haidhausen. Am großstädtischsten ist Schwabing-West. Ebenso kaum Einfamilienhäuser findet man in den Stadtteilen Schwanthalerhöhe, Westend, Milbertshofen und Hasenbergl.
München ist teuer. Die Gründe dafür machen aber auch das Flair der Stadt aus: Es gibt viele denkmalgeschützte Häuser, Freiflächen an der Isar und große Parkanlagen, zudem eine Begrenzung der Bauhöhe nach oben und wenig Nachverdichtung und Neubau.
Wenn sie sich die direkte Stadtlage in München nicht leisten können oder wollen, können Sie im Umland von München ein günstigeres Haus kaufen. Hier sind viele Orte mit der S-Bahn bestens erreichbar, etwa
Dachau (Kaufpreise ab 500.000 € für eine Doppelhaushälfte) mit seinen knapp 47.000 Einwohnern ist die Stadt mit dem größten Wachstumspotenzial im Umland, aber auch in anderen Gemeinden lohnt sich die Suche, etwa in Fürstenfeldbruck (34.000 Einwohner), Erding (34.000 Einwohner) oder Ebersberg (11.000 Einwohner).
Per Bahn sind für Pendler außerdem gut erreichbar die Städte
Die Hauspreise in München lagen 2018 im Durchschnitt bei 4.921 € pro Quadratmeter. Im 1. Quartal 2020 waren es laut Trendindikator Immobilienpreise von Dr. Klein schon 5.624 € pro Quadratmeter. Mit dem Prosperieren der Stadt gewinnen auch Häuser in München und Umgebung stetig an Wert. Grund ist, dass es viele Kaufinteressenten gibt, aber nur wenige Häuser in München und Umgebung zum Kauf. In den vergangenen 5 Jahren haben sich – auch dank der enormen Nachfrage – die Hauspreise in München in einigen Vierteln, etwa Haidhausen, Lehel und Nymphenburg verdreifacht.
| Wert im 1. Quartal 2020 | |
|---|---|
| Quadratmeterpreis (Medianwert) für Ein- und Zweifamilienhäuser | 5.624 € |
| niedrigster Quadratmeterpreis | 1.575 € |
| höchster Quadratmeterpreis | 15.764 € |
| Anstieg Kaufpreise zum Vorjahr Ein- und Zweifamilienhäuser in Standardlagen | 11,52 % |
Quellen: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020)
Die Hauspreise in München sind seit 2014 stark gestiegen. In 2014 waren Häuser in den einfachen Lagen noch für im Durchschnitt knapp 660.000 € erhältlich, 2020 sind es 1.040.000 €. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise der Grundstücke für Einfamilienhäuser 2019 um rund 12 %. Auch Reihenhäuser- bzw. Doppelhaushälften haben einen Anstieg von über 10 % zu verzeichnen. In den sehr guten Lagen gab es seit 2014 ebenfalls enorme Preissteigerungen. Im Durchschnitt wurden Häuser in diesem Zeitraum 1,5 Mio. Euro teurer.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte, Immobilienmarktbericht München 2018 und immoverkauf24 Research Juli 2019
| Objektwerte | durchnittliche bis gute Wohnlage | |
|---|---|---|
| Neubau | 130 qm Wohnfläche, 250 qm Grundstücksfläche | 1.200.000 € |
| Bestand | 135 qm Wohnfläche, 340 qm Grundstücksfläche, Baujahr 1925 - 2010 | 990.000 € |
Quelle: Der Immobilienmarkt in München - Jahresbericht für 2018
| Objektwerte | durchnittliche bis gute Wohnlage | |
|---|---|---|
| Neubau Reihenendhaus | 120 qm Wohnfläche, 250 qm Grundstücksfläche | 1.000.000 € |
| Bestand Reihenendhaus | 120 qm Wohnfläche, 300 qm Grundstücksfläche, Baujahr 1926 - 2013 | 900.000 € |
| Neubau Reihenmittelhaus | 125 qm Wohnfläche, 145 qm Grundstücksfläche | 920.000 € |
| Bestand Reihenmittelhaus | 115 qm Wohnfläche, 220 qm Grundstücksfläche, Baujahr 1950 - 2011 | 795.000 € |
Quelle: Der Immobilienmarkt in München - Jahresbericht für 2018
Erbpacht ist ein Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen oder auf diesem fremden Grundstück ein Haus oder eine Wohnung zu besitzen. Ein notarieller Erbpachtvertrag wird häufig über 60, 75 oder 99 Jahre abgeschlossen. In dem Vertrag wird auch bestimmt, was nach Ablauf der Vertragszeit passieren soll – ob etwa der Grundeigentümer eine bestimmte Summe als Auslöse an den Hauseigentümer zahlen muss. Gewöhnlich sind Steigerungen der monatlichen Erbpachtzahlung an einen Index gekoppelt. In München sind die Kirchen, die Stadt München und verschiedene Brauereien große Erbpachtgeber.
Gewöhnlich verlangen Erbpachtgeber in München eine Eigenkapitalquote von 20 oder 30 % vom Kaufpreis. Der monatliche Erbpachtzins schwankt in München je nach Lage, Baujahr und Ausstattung und lag 2018 zwischen 1 € und 4,55 € pro Quadratmeter. In München sind Erbpachtobjekte allerdings rar.