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Immobilienfinanzierung

Haus kaufen in Köln

Die Rheinmetropole Köln ist als Wohnort überaus beliebt und wächst stetig. Potentielle Hauskäufer stellt das vor Herausforderungen. Bei Vergleich.de erfahren Sie, wie Sie bei der Suche nach dem neuen Zuhause am besten vorgehen und welches Budget Sie dabei einplanen sollten.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Haus kaufen in Köln – das erwartet Sie!

      Kölns 86 Stadtteile – auf Kölsch Veedel genannt - verteilen sich auf die neun Bezirke Innenstadt, Chorweiler, Nippes, Ehrenfeld, Lindenthal, Rodenkirchen, Mülheim, Kalk und Porz. Lebensader der Stadt ist der Rhein, der sie seit dem Römischen Reich geprägt und besonders zu ihrer Entwicklung beigetragen hat. Die Kölner nennen den rechtsrheinischen Teil liebevoll „Schäl Sick“, die falsche Seite. Denn lange spielte sich das kulturelle und politische Leben vor allem auf der linken Rheinseite ab. Mittlerweile tut sich aber auch in rechtsrheinischen Vierteln wie Deutz und Mülheim so viel, dass die Bewohner der Schäl Sick diesen Titel nun mit einem gewissen Stolz tragen.

      Wer neu nach Köln kommt, wird schnell merken, dass das „kölsche“ Lebensgefühl besonders ist: „Immis“ werden mit Offenheit und Neugier empfangen. Nicht umsonst gelten die Rheinländer als außergewöhnlich herzlich und lebensfreudig. Außerdem spielt das Brauchtum eine große Rolle: In jedem Veedel gibt es Karnevalsvereine, die nicht nur zwischen Weiberfastnacht und Aschermittwoch aktiv sind.

      Infografik: Köln in Zahlen

      Kölns Bausubstanz ist vielfältig, die Stadtentwicklung dynamisch

      Der Zweite Weltkrieg hat das Stadtbild Kölns geprägt, allein in der Innenstadt wurden etwa 80 % der Gebäude zerstört. Als man in der Nachkriegszeit mit dem Wiederaufbau begann, fehlt es allerdings an Struktur. Einige Bausünden Kölns stammen aus dieser Zeit, somit ist das Stadtbild äußerst vielfältig: In der Altstadt finden sich noch viele kleine Gassen mit Giebelhäusern, in Kontrast dazu steht der modernisierte Rheinauhafen weiter südlich mit dem Sporthafen und den imposanten Kranhäusern.

      Im Agnesviertel, in der Südstadt und am Volksgarten gibt es noch schöne Altbauten, während Stadtteile wie Chorweiler von Plattenbauten geprägt sind. Außerdem gibt es zahlreiche, am Rande gelegene Veedel mit ursprünglichen Dorfkernen, die sehr beschaulich wirken – so zum Beispiel Sürth oder Weiß.

      Doch die Stadtentwicklung erfährt auch in Köln viel Dynamik: Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs in Ehrenfeld ist ein neues Quartier entstanden, in Mülheim entsteht mit i/d cologne ein moderner Bürostandort, der den ganzen Stadtteil aufwerten soll, und in Rondorf soll das geplante Neubaugebiet Zuhause für rund 4.000 Menschen werden.

      Wohneigentum finden: Köln ist eine Stadt der Pendler

      Köln liegt im Zentrum der Rheinschiene, zwischen Düsseldorf im Norden und Bonn im Süden. Durch den Kölner Hauptbahnhof sowie den Deutzer Bahnhof ist die Stadt gut an den das Fernverkehrsnetz der Deutschen Bahn angebunden, weitere Regionalbahnhöfe verbinden Köln mit den umliegenden Städten und Kreisen. Der Köln-Bonner Flughafen liegt im Südosten und ist etwa 16 Kilometer vom Zentrum entfernt. Das Straßenbahnnetz der Kölner Verkehrsbetriebe umfasst 246 Kilometer, das Busnetz sogar 564 Kilometer. Die A1, A3 und A4 umschließen Köln wie einen Ring, zudem führt die A555 direkt nach Bonn.

      Das dichte Infrastrukturnetz darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Verkehrssituation in der Region sehr angespannt ist. Der Kölner Autobahnring ist eine der stauanfälligsten Verkehrsverbindungen im gesamten Bundesgebiet. „Die Verkehrsinfrastruktur ist bis zum Anschlag belastet“, sagt Roland Kampmeyer, Immobilienmakler aus Köln. „Das hängt vor allem damit zusammen, dass die Pendlerströme nach und aus der Stadt extrem hoch sind.“ So ist die Zahl der Berufspendler in den vergangenen 10 Jahren um 15 % gestiegen.

      Wie schwierig ist es, ein Haus in Köln zu finden?

      Die Stimmung auf dem Häusermarkt ist angespannt. Zwar wächst die Stadt, gleichzeitig werden aber immer weniger Häuser frei. „Viele Menschen neigen dazu, in ihrem Zuhause zu bleiben, auch wenn es zu groß für sie geworden ist“, sagt Roland Kampmeyer. „Die Preise für Grundstücke und Häuser sind gestiegen, deshalb werden viele Immobilien nicht optimal genutzt. Wir nennen das Lock-in-Effekt.“

      Die Hauspreise in Köln sind seit 2008 um 68 % gestiegen, das gilt für Neubau als auch für Bestand. Bemerkenswert ist zudem, dass der Immobilienmarkt in Köln sehr fragmentiert ist: Innerhalb eines Bezirks können die Preise sehr auseinander gehen. So kostet ein Haus in Immendorf durchschnittlich 2.860 € pro Quadratmeter (Bestand), in Bayenthal dagegen 8.050 €. „Ich halte es für sehr unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise fallen“, sagt Immobilienexperte Roland Kampmeyer. „Wir erleben hier einen Megatrend und der kennt keinen Zyklus.“

      Roland Kampmeyer, Immobilienmakler

       „Wer sich Zeit lässt, kann auch in Köln fündig werden und die passende Immobilie finden.“

      Immobilienmakler Kampmeyer rät zur Geduld. Dies gilt vor allem für die Stadtteile, die in Richtung Stadtrand liegen und stärker von Einfamilienhäusern geprägt sind. Gute Wohnlagen, die noch bezahlbar sind, finden sich im Osten und Norden der Stadt, beispielsweise in Seeberg, Bilderstöckchen, Brück oder Rath – hier sind die Bedingungen für den Hauskauf günstiger. Zwar mag das Zuhause dann etwas außerhalb liegen, dafür ist in diesen Gegenden das „Veedelsgefühl“ größer als in der Innenstadt.

      In welchen Bezirken Kölns lohnt sich der Hauskauf?

      Köln ist bunt und das spiegelt sich auch in seinen Bezirken und Stadtteilen wieder. Als besonders beliebt gelten Ehrenfeld, Sülz, Lindenthal, die Südstadt sowie die Innenstadt mit Veedeln wie dem Belgischen Viertel, dem Agnesviertel oder dem Kwartier Latäng.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Köln

      Wie in vielen Großstädten auch, gibt es vor allem in der Innenstadt die meisten Einpersonenhaushalte. In diesem Bezirk beträgt die Anzahl mehr als 60 %. Dagegen leben in Stadtteilen wie Widdersdorf, Hahnwald, Sürth, Dünnwald, Seeberg und Chorweiler besonders viele Kinder. Die höchsten Geburtenraten weisen Lindenthal, Ehrenfeld, Nippes, Mülheim und Kalk mit knapp bis zu 12 % auf.

      Die meisten Seniorenhaushalte gibt es in Rodenkirchen, Porz und Chorweiler mit bis zu 29,9 %. Die Bewohner von Ehrenfeld, Mülheim, Kalk sowie der Innenstadt sind mit einem Alter von durchschnittlich unter 40 Jahren deutlich jünger. Mit mehreren Hochschulen, darunter die Universität zu Köln, die Fachhochschule Köln sowie die Deutsche Sporthochschule, ist Köln starker Anziehungspunkt für Zehntausende Studenten, derzeit sind es um die 100.000.

      Mehr als ein Drittel der Einwohner Kölns hat ausländische Wurzeln, besonders groß ist der Anteil türkischer Bewohner. Einwanderung hat die Stadt stark geprägt, denn in den Jahren des Wirtschaftswunders holte man zahlreiche Gastarbeiter – vor allem aus Italien und später auch aus der Türkei – nach Köln. Hauptarbeitgeber waren die Ford-Werke in Köln-Niehl. In Kalk liegt der Ausländeranteil heute über 50 %, in Chorweiler, Mülheim und Porz sind es zwischen 40 und 40,9 %.

      • Innenstadt

        Die meisten Sehenswürdigkeiten gibt es hier: der Dom, zahlreiche Museen, die Philharmonie und mehrere Kirchen liegen in der Innenstadt. Zudem befinden sich beliebte Stadtteile wie das Agnesviertel, das Belgische Viertel oder das Rathenauviertel in diesem Bezirk. Diese inoffiziellen Veedel verbreiten sich über die Stadtteile Altstadt Nord, Altstadt Süd, Neustadt Nord, Neustadt Süd und Deutz. In dem dicht bebauten Gebiet gibt es vor allem Wohnungen, Stadthäuser sind rarer und entsprechend teuer.

      • Rodenkirchen

        Rodenkirchen ist ein vielfältiger Bezirk: In Rodenkirchen, Marienburg, Bayenthal sowie im Hahnwald stehen teure Stadthäuser und Villen, während in Raderthal und Zollstock eher Mehrfamilienhäuser gebaut wurden. Durch die KVB sind sie gut an die Innenstadt angebunden und verfügen über eine eigene Infrastruktur. Weiß, Sürth und Rodenkirchen sind besonders wegen der Nähe zum Rhein beliebt und bieten eine hohe Lebensqualität. Rondorf, Godorf und Immendorf muten sehr dörflich an und sind nicht besonders gut an den ÖPNV angebunden. Mit dem neuen Viertel, das in Rondorf entsteht, könnte sich das allerdings ändern. Anziehungspunkt dort ist auch die neue internationale Schule, die den Stadtteil mit aufgewertet hat. Allerdings gehört der Bezirk Rodenkirchen zu den besonders nachgefragten Gegenden, Hausinteressenten sollten das entsprechende Budget und auch Geduld einplanen.

      • Lindenthal

        Lindenthal ist geprägt von der Universität sowie den zahlreichen Grünflächen: Der Aachener Weiher, zwei Kanäle, Grüngürtel, Beethovenpark sowie der Stadtwald grenzen alle an den Bezirk. Zudem gibt es zahlreiche Restaurants, Cafés und Geschäfte, die den Bezirk besonders attraktiv machen. Entsprechend gut, aber auch teuer, sind die Wohnlagen. Besonders Lindenthal, Braunsfeld und Junkersdorf stechen hervor, dort befinden sich besonders imposante Stadthäuser. Bezahlbarer wird es jedoch in Widdersdorf, das weiter westlich liegt. In den vergangenen Jahren sind besonders viele Familien dorthin gezogen. Allerdings ist dieser Stadtteil schlecht an das KVB-Netz angebunden, so dass die Bewohner auf das Auto angewiesen sind.

      • Ehrenfeld

        Das ehemalige Arbeiterviertel ist gut an die Innenstadt und die umliegenden Stadtteile angebunden, außerdem hat Ehrenfeld seinen eigenen S-Bahnhof. Das Veedel gehört wegen seiner Gastronomie, seines Nachtlebens und der aktiven Kunstszene zu den beliebtesten Gegenden Kölns, die Schlagader des Veedels ist die Venloer Straße. Während in Ehrenfeld selbst mehr Wohnungen als Häuser stehen, gibt es im Stadtteil Neuehrenfeld, das auch bürgerlicher daherkommt, mehr Einfamilienhäuser. Der Bezirk ist sehr lebendig und aktiv, zuletzt wehrten sich die Ehrenfelder mit zahlreichen Aktionen gegen die Bebauung des Helios-Geländes. Als Kompromiss soll dort nun ein Mischquartier aus Wohnen, Gewerbe und Kultur entstehen.

      • Nippes

        Nippes ist ein vielfältiger und beliebter Bezirk: Arbeiter und Soldaten haben beispielsweise den Stadtteil Bilderstöckchen geprägt. Dort zieht es immer mehr Familien hin, denn es gibt mehr Wohnraum und Grünanlagen wie den Blücherpark. Die Häuser liegen mit 4.220 € pro Quadratmeter noch im Durchschnitt. In Riehl bezahlt man dagegen das Doppelte. Nippes selbst ist bunt, das Leben spielt sich rund um die Neusser Straße, das Nippeser Tälchen und den Wilhelmplatz ab. Auf dem Gelände der ehemaligen Clouth-Fabrik ist in den vergangenen Jahren ein großer Neubau-Komplex entstanden. Longerich, Mauenheim, Niehl und Weidenpesch gehören ebenfalls zu Nippes – auch diese Gegenden sollten Hausinteressenten im Blick behalten, da sich die Preise um den Durchschnitt bewegen.

      • Chorweiler

        Während im Stadtteil Chorweiler viele Hochhäuser stehen, gibt es in Fühlingen, Pesch und Seeberg vermehrt Einfamilienhäuser. Dort ist das Leben familiärer und auch grüner: Viele Wälder und Grünflächen machen den Chorweiler attraktiv. Der Bezirk grenzt nicht direkt an die Innenstadt, ist aber durch die KVB gut angebunden. Mit einem bisweilen schwierigen Ruf hat der Stadtteil Chorweiler zu kämpfen, aber es gibt viele Bemühungen das Veedelsleben dort wieder aktiver zu gestalten.

      • Porz

        Familiär und bodenständig geht es im rechtsrheinischen Porz zu, dem flächenmäßig größten Bezirk Kölns. Wirtschaftlich ist Porz vom Flughafen und Industrieflächen, aber auch vielen Wäldern geprägt. So ist der Stadtteil Eil attraktiv, da er an den Königforst grenzt, in Libur ist man dagegen sicher vor dem Fluglärm und in Zündorf, Langel und Poll kann man seine Freizeit auf den Rheinwiesen genießen. Für Hausinteressenten ist Porz sicher auch deswegen interessant, weil die Hauspreise unter dem Durchschnittpreis von 500.000 € liegen.

      • Kalk

        Durch zwei Straßenbahnlinien und mehrere Buslinien ist das rechtsrheinische Kalk gut an den Rest der Stadt angebunden. Ähnlich wie Chorweiler eilt Kalk ein gewisser Ruf voraus – viele Bürgerinitiativen, beispielsweise in Ostheim, engagieren sich deshalb dafür, das Leben für alle zu verbessern. Mit dem Waldbadviertel ist außerdem direkt am Vingster See ein ganz neuer Wohnungskomplex entstanden. Gute Wohnlagen gibt es zudem in Brück und Rath, diese Stadtteile liegen direkt am Königsforst und sind auch für Hausinteressenten attraktiv.

      • Mülheim

        Mülheim ist ein besonders dynamischer Bezirk Kölns – Immobilienexperten rechnen damit, dass die Gegend in den nächsten Jahren stark aufgewertet wird. Grund dafür ist das geplante Stadtquartier i/d Cologne um die Schanzenstraße: Dort sollen Büroflächen, aber auch viele Kultur- und Freizeitangebote entstehen. Schon jetzt ist Mülheim mit Konzerthallen wie dem E-Werk oder dem Palladium sowie vielen Kreativagenturen ein großer Anziehungspunkt geworden. Gleichzeitig ist der Stadtteil immer noch sehr multikulturell und hat interessanten Wohnalgen, einerseits zum Rheinufer hin und andererseits in Richtung Königsforst mit seinen Grünflächen. Die Hauspreise in Mülheim sind wesentlich günstiger als auf der linksrheinischen Seite und unterschreiten teilweise den Durchschnittspreis von einer halben Million Euro.

      Haussuche: Wo kann ich in Köln noch günstig ein Haus kaufen?

      Folgende Übersicht zeigt die Bezirke und Ortsteile, wo Sie vergleichsweise erschwingliche Immobilienpreise finden können:

      In diesen Kölner Bezirken finden Sie vergleichsweise günstige Häuser

      • Lindenthal: Widdersdorf
      • Rodenkirchen: Godorf
      • Nippes: Bilderstöckchen, Longerich, Mauenheim, Niehl, Weidenpesch
      • Porz
      • Kalk: Brück, Rath
      • Mülheim

      Wie stehen die Chancen, in den Randgebieten Kölns ein günstiges Haus zu kaufen?

      Es lässt sich nicht leugnen: Die Hauspreise in Köln sind sehr hoch und übersteigen das Budget vieler Kaufinteressenten. Immer mehr Menschen zieht es deshalb in die Randgebiete. Allerdings wird dieser Begriff den umliegenden Kreisen kaum gerecht. „Man muss Köln immer im Kontext der Metropolregion Rheinland sehen – und die besteht eben nicht nur aus Köln, Bonn und Düsseldorf, sondern auch aus den vielen weiteren Gemeinden und Kommunen“, sagt Roland Kampmeyer. So leben insgesamt 8,5 Millionen Einwohner in Metropolregion Rheinland, die damit die größte in ganz Deutschland ist. „Wenn wir über Köln sprechen, müssen wir auch immer über die angrenzenden Kreise sprechen“, sagt Kampmeyer.

      • Besonders viele Familien zieht es beispielsweise in den Rhein-Erft-Kreis, der westlich von Köln liegt. Erftstadt, Hürth, Frechen, Pulheim und Wesseling erfreuen sich besonderer Beliebtheit, da sie über eine eigene gute, Infrastruktur verfügen, die Stadt Köln aber ebenfalls relativ schnell zu erreichen ist. „Beispielsweise gibt es im Rhein-Erft-Kreis in Wesseling durchaus interessante Neubauprojekte, auch für Einfamilienhäuser“, sagt Roland Kampmeyer. „Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist gut und man hat dort den Rhein wie auch die Autobahn in direkter Nähe.“
      • In entgegengesetzter Richtung, im Nordosten von Köln, liegt der Rheinisch-Bergische Kreis, zu dem u.a. Bergisch-Gladbach, Leichlingen, Overath und Odenthal gehören. Die Region ist vor allem landschaftlich sehr reizvoll, es gibt große Wald- und Naherholungsgebiete mit vielen Ausflugszielen insbesondere für Familien. Viele Orte sind über die S-Bahn, die Rhein-Wupper-Bahn sowie die A1 und A4 gut angebunden. Von Leichlingen bis nach Köln-Deutz sind es mit dem ÖPNV beispielsweise nur 20 Minuten.

      Hauskauf: Was kostet der Quadratmeter in Köln?

      Im 1. Quartal 2020 lag der Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser als mittlerer Wert aller Preise (Medianwert) bei 2.667 €. Damit sind die Hauspreise in Köln im Vergleich zum Vorjahr um 11,45 % gestiegen und bewegen sich im deutschlandweiten Vergleich im höheren Bereich.

      Allerdings sind die Preisspannen in Köln besonders groß. Das gilt nicht nur für das gesamte Stadtgebiet, auch innerhalb eines Bezirks liegen die Preise teilweise weit auseinander. Im beliebten Bezirk Rodenkirchen kostet der Quadratmeter für ein Haus durchschnittlich 5.570 € – speziell in den Stadtteilen Marienburg und Bayenthal liegen die Quadratmeterpreise jedoch bei 6.890 € bzw. 8.050 €. Im Stadtteil Godorf kostet der Quadratmeter dagegen „nur“ 2.750 €. Laut dem Trendindikator Immobilienpreise von Dr. Klein findet man in Köln Häuser mit einem günstigen Quadratmeterpreis von 542 €, aber auch Spitzenpreise von 14.000 €.

      Preise pro Quadratmeter in Köln (Häuser Bestandsimmobilien) nach Bezirken

       DurchschnittspreisBezirk
      teure Lage6.950 € Lindenthal
      teure Lage5.570 €Rodenkirchen
      mittlere Lage4.000 €Ehrenfeld
      mittlere Lage3.370 €Chorweiler
      mittlere Lage3.570 €Porz

      Preise pro Quadratmeter in Köln (Häuser Neubau) nach Bezirken

       DurchschnittspreisBezirk
      teure Lage8.300 €Lindenthal
      teure Lage6.930 €Rodenkirchen
      mittlere Lage4.970 €Ehrenfeld
      mittlere Lage4.490 €Chorweiler
      mittlere Lage4.450 €Porz

      Quelle: Kampmeyer Immobilienmarktbericht Köln 2019

      Kann ich in Köln ein Haus mit Erbpacht kaufen?

      Ja, vor allem über die Kirche: In Köln verfügen die einzelnen Kirchengemeinden des Erzbistums Köln über insgesamt etwa 18.000 Erbbaurechte, die meisten wurden in den Stadtteilen Longerich, Worringen, Flittard, Wahn und Merheim bestellt. Wer beim Hausbau kein geeignetes Grundstück findet, kann einen Erbbaurechtsvertrag in Erwägung ziehen. Bei diesem Modell pachtet man das Grundstück, baut darauf sein Haus und zahlt einen jährlich fälligen Erbbauzins, meist 5 % des Grundstückpreises. Eigentümer und Pächter schließen in der Regel einen Vertrag zwischen 60 und 99 Jahren ab, die Pächter haben dann ähnliche Rechte wie die Eigentümer: Sie können ihr Haus verkaufen oder sogar vererben.

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