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Immobilienfinanzierung

Haus kaufen in Hamburg

Wenn Sie in Hamburg leben und ein Haus kaufen wollen, kommen von Eimsbüttel bis Billstedt viele Stadtteile in Frage. Hier finden Sie einen Überblick über die aktuellen Preise. Und damit Auswärtige sich besser orientieren können, stellen wir Ihnen die einzelnen Bezirke in Kurzporträts vor.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Hauskauf in Hamburg: Was ist typisch für die Hansestadt?

      Die Freie Hansestadt an der Elbe ist die zweitgrößte Stadt Deutschlands, hat einen weltbekannten Hafen und wird stets unter die lebenswertesten Metropolen gewählt. Hamburg hat das lässige “Moin”, die Elbphilharmonie, das Vergnügungsviertel St. Pauli – und auch mehr als 140.000 Einfamilienhäuser. Die sind besonders für Paare mit Kindern attraktiv.

      Hamburg hat ein umfangreiches Netz an U-Bahn-, S-Bahn- und Buslinien. Nur in den ländlichen Bezirken Harburg im Süden sowie Bergedorf im Osten sowie am äußeren Rand - etwa von Hamburg-Nord und Wandsbek - werden die Haltestellen weniger. Autofahrer gelangen in und aus der Stadt auf der A1, der Elbtunnel-A7 sowie der A25 und der A26, die ausgebaut wird. Vom Flughafen Hamburg aus verbinden etwa 60 Airlines die Reisenden mit 130 nationalen und internationalen Zielen im Direktflug.

      Infografik:Hamburg in Zahlen

      Oberbillwerder und Grasbrook: Neue Stadtteile entstehen in Hamburg

      Hamburg verdichtet seinen Wohnraum immer mehr. Etwa 75 % der Menschen wohnen in Hamburg zur Miete und auch die Hansestadt hat es, wie viele Großstädte, versäumt, trotz starkem Zuzug genügend neuen Wohnraum zu bauen. Doch im Hamburger Osten entsteht gerade der Stadtteil Oberbillwerder. Bemerkenswert dabei: Die neue Nachbarschaft will keine Auto-Parkplätze im öffentlichen Raum anbieten. Ebenso wird gerade der Stadtteil Hafencity, wo die Elbphilharmonie steht, erweitert. Östlich davon sind Wohnraum und etwa 16.000 Arbeitsplätze geplant. Für das neue Quartier namens Grasbrook werden mehrere Kilometer öffentlich zugängliche, direkt am Wasser gelegene Bereiche geschaffen.

      Der Immobilienmarkt in Hamburg hat vielfältige Angebote

      Die Immobilienexperten von Grossmann & Berger prognostizieren dem südlichen Stadtteil Wilhelmsburg (Bezirk Hamburg-Mitte), dem Bezirk Bergedorf und dem Stadtteil Rahlstedt (Bezirk Wandsbek) im Osten gute Entwicklungschancen. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser noch 18 - 30 % unter dem Schnitt Hamburgs.

      Die meisten Häuser wurden 2018 verkauft in:

      • Rahlstedt (Wandsbek)
      • Neugraben-Fischbek (Harburg)
      • Langenhorn (Hamburg-Nord)
      • Billstedt (Hamburg-Mitte)
      • Niendorf (Eimsbüttel).

      Mehr als 38 % der verkauften Immobilien waren demzufolge Einfamilienhäuser. Die zentralen Stadtteile entlang der Alster haben das geringste Häuserangebot. Die Anzahl der Verkäufe in Hamburg stieg von 2.971 im Jahr 2017 auf 3.144 im Jahr 2018. Knapp die Hälfte der Häuser wurden über einen Makler vermittelt.

      Haus kaufen in Hamburg: Welche Bezirke und Stadtteile passen zu mir?

      Die internationale Metropole Hamburg hat sieben Bezirke und 104 Stadtteile. “Hafencity”, “St. Pauli” oder “Eppendorf” haben viele schon einmal gehört. Doch die Bewohner der Millionenstadt - die bis 2030 wohl die Zwei-Millionen-Marke überschreiten werden - verteilen sich auch auf die Nachbarschaften Borgfelde, Dulsberg oder Tatenberg.

      Familien und Wohlhabende sind besonders im Bezirk Eimsbüttel vertreten. Ähnlich sieht es in den Bezirken Hamburg-Mitte und Hamburg-Nord aus, wobei es im letzteren Bezirk auch viele Genossenschaftswohnungen gibt. In den Bezirken Harburg und Wandsbek finden sich mehr Arbeiter und Alteingesessene. Die meisten Singles und Alleinerziehende leben im Szenebezirk Altona, hier vor allem in Altona-Altstadt. In Altona-Nord hat mehr als jeder Dritte einen Migrationshintergrund, was der höchste Anteil unter den Hamburger Bezirken ist.

      Das sind die beliebtesten Bezirke Hamburgs

      Beim Überfliegen der unterschiedlichsten Umfragen zum Thema “beliebteste Viertel in Hamburg” stechen diese wiederholt hinaus: Eimsbüttel, die Hafencity in Hamburg-Mitte sowie Barmbek und Eppendorf in Hamburg-Nord. Pauschal gesagt sind die Stadtteile im Norden beliebter als die im Süden. Auch der reiche Stadtteil Blankenese in Altona ist beliebt. St. Pauli in der Innenstadt liegt, zumindest was das Wohnen dort angeht, meist auf einem hinteren Rang. Besonders für Familien scheint der Bezirk Wandsbek im Nordosten gerade interessant zu werden. Der Trend ist deutlich: dezentral zu wohnen können sich immer mehr Hamburger vorstellen.

      Stadtkarte: Die Bezirke in Hamburg
      • Altona

        Die Altstadt des Szenebezirks Altona ist dicht bebaut und multikulturell. Hier stehen der Fischmarkt, eine umstrittene Ikea-Filiale (und zwar mitten in einer Fußgängerzone, weshalb es 2010 sogar einen Bürgerentscheid gab), und viele Indie-Locations. Mit dem Großprojekt “Fernbahnhof Altona” plagt sich die Stadt noch. Zur Miete wohnen ist in Altona angesagt, Einfamilienhäuser wird man hier schwer finden – höchstens in den mondänen Stadtteilen Blankenese, Nienstedten und Othmarschen.

      • Bergedorf

        Der von der Fläche her größte und gleichzeitig bevölkerungsärmste Bezirk Hamburgs. Bergedorf liegt im Südosten und ist geprägt von Ackerbau, Fachwerkhäusern und neu dazugekommenen Siebziger-Jahre-Bauten. Die Elektropunk-Band Deichkind kommt von hier. Auch Villen gibt es. Wer hier beim Hauskauf fündig wird, hat die Vier- und Marschlande sowie zahlreiche Naturschutzgebiete nicht weit: Am größten und bekanntesten ist “die Reit”, eine natürliche Sumpflandschaft mit artenreicher Pflanzen- und Tierwelt. In den Vier- und Marschlanden gibt es momentan kleinere Baugebiete, wo vor allem Wohnraum durch Einfamilienhäuser hinzukommt. Als Hauskäufer muss man in Bergedorf mit höheren Preisen rechnen: In den besten Immobilienlagen Lohbrügge (Einfamilienhaus-Viertel) und Bergedorf (so heißt auch ein Stadtteil des Bezirks), liegen die Quadratmeterpreise momentan bei gut 3.800 €. Für 2020 wurden Preissteigerungen auf 4.200 € pro Quadratmeter erwartet.

      • Eimsbüttel

        Kein Ausgeh-”Kiez”, aber dafür viele Ein- und Mehrfamilienhäuser – und sowohl unter Familien als auch unter Studenten gefragt. Im am dichtesten besiedelten Bezirk Hamburgs leben viele Alteingesessene und Akademiker. Geprägt ist der Bezirk durch Gründerzeit- und Rotklinkerbauten, lange bestehende kleine Läden und viel Grün. Im Stadtteil Lokstedt wurden zuletzt zahlreiche Reihenhäuser für Familien gebaut. Der mittlere Quadratmeterpreis ist in dem Viertel sehr hoch, ebenso wie im grünen Niendorf, wo mehr als 40.000 Menschen leben.

      • Hamburg-Mitte

        Der Bezirk umspannt die Altstadt, die Hafencity und das Vergnügungsviertel St. Pauli. Die Stadtviertel, die zu Hamburg-Mitte gehören, sind Sehenswürdigkeiten (St. Georg entlang des Alsterufers), Wohngebiete (Billstedt) oder werden - wie die Viertel rund um den Hafen - gerade “szenig”. In der Hafencity ist der Markt nahezu leergeräumt. Günstiger ist es in den Stadtteilen Billstedt, Finkenwerder, Horn oder Wilhelmsburg. Hier beträgt der mittlere Quadratmeterpreis 3.200 bis 3.700 €. In Billstedt liegt der Anteil von Ein- und Mehrfamilienhäusern bei 53 %.

      • Hamburg-Nord

        Weil es im Hamburger Norden noch vergleichsweise günstigen Wohnraum gibt, suchen besonders Familien hier nach einer Bleibe. Der Häusermarkt hier ist sehr durchmischt. Neben Miet- und Reihenhäusern finden sich auch Villen ganz in der Nähe von sozialen Wohnbauten. Im Stadtteil Langenhorn leben neben jungen Eltern auch Senioren – ein Indiz dafür, dass das Leben hier noch bezahlbar ist. Das mag an den zahlreichen Genossenschaftswohnungen liegen. Aber immerhin 40 % der Wohngebäude sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Familien, die auf ein tägliches Szene-Umfeld verzichten können, sind in Langenhorn, Ohlsdorf oder Fuhlsbüttel gut aufgehoben. In Barmbek sind die Quadratmeterpreise allerdings deutlich gestiegen: 6.300 € sind es im Mittel.

      • Harburg

        Die einst eigenständige Stadt Harburg ist erst seit 1937 ein Bezirk von Hamburg. Ganz im Süden gelegen, behaupten manche, der Bezirk läge “auf der falschen Seite der Elbe”. Was Harburg wohl egal sein kann, denn der Bezirk hat nicht nur Einkaufszentren sowie einen guten S-Bahn-Anschluss in die Innenstadt, sondern auch eines der modernsten Container-Terminals weltweit, Obstplantagen und - anders als die City - eine Heidelandschaft. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser wechseln hier immer wieder die Besitzer. Der Stadtteil Hausbruch hat besonders viele Einfamilienhäusern. Der Standardwert liegt hier aktuell bei 3.100 € pro Quadratmeter. Ebenso in Langenbek, das von Reihenhäusern geprägt ist. Noch günstiger wird es in Neugraben-Fischbek, Rönneburg und Wilstorf.

      • Wandsbek

        Wandsbek ist der einwohnerstärkste Bezirk Hamburgs. Ausschließlich renovierte Altbaufassaden kann man in dem Viertel mit Gewerbegebieten nicht erwarten. Dafür bietet Wandsbek noch vergleichsweise günstigen Wohnraum und ist aus mehreren Gründen für junge Familien attraktiv: Abseits der verkehrsreichen Ecken wohnt es sich ruhig und Naturschutzgebiete und viel Grün gibt es in den eher dörflichen Stadtteilen des Bezirks auch. Das neu gebaute “Wandsbeker Tor”, bestehend aus zwei Klinker-Hochhäusern mit jeweils 18 Stockwerken, soll ab 2022 den Eingang zum Bezirk bilden. Der Stadtteil Farmsen-Berne hat mit 34 % deutlich mehr Ein- und Zweifamilienhäuser als in Hamburg sonst üblich. Der Quadratmeterpreis liegt hier mittlerweile aber über der 4.000 €-Marke, genau wie in Bramfeld und Rahlstedt.

      Haussuche: Wo kann ich in Hamburg noch günstig eine Immobilie kaufen?

      Während sich die Quadratmeterpreise von neu gebauten Immobilien in Hamburg gerade am stärksten verteuern, ist das bei Bestandshäusern weniger der Fall. Für unter 2.500 € pro Quadratmeter ist ein Haus in der Hansestadt aktuell nicht mehr zu haben, so die Landesbausparkasse (LBS).

      In diesen Hamburger Bezirken und Stadtteilen finden Sie günstige Einfamilienhäuser

      BezirkStadtteil
      BergedorfBergedorf
      EimsbüttelNiendorf
      Hamburg-MitteBillstedt, Finkenwerder, Horn, Wilhelmsburg
      Hamburg-NordLangenhorn, Ohlsdorf, Fuhlsbüttel
      HarburgCranz, Hausbruch, Langenbek, Neugraben-Fischbek, Rönneburg, Wilstorf
      WandsbekBramfeld, Farmsen-Berne, Rahlstedt

      Wie stehen die Chancen, außerhalb Hamburgs ein günstiges Haus zu kaufen?

      Es gibt gute Chancen. Wegen der hohen Hauspreise in der City entscheiden sich viele für das Umland oder nahe gelegene kleinere Städte als Wohnort. Hamburg hat deutschlandweit mit die meisten Arbeitspendler. Norderstedt, Pinneberg und Buxtehude gelten hier seit Jahren als “Rising Stars”.

      Nach einer Studie des Immobilien-Forschungsinstituts F+B sind aktuell besonders die Mittelstädte Winsen und Elmshorn attraktiv. Der Grund: Die Immobilienpreise sind hier teils deutlich niedriger als in der City – und dahin kommt man mit öffentlichen Verkehrsmitteln in etwa 30 – 50 Minuten. Der Haken: Je näher ein Ort an Hamburg ist, desto weniger stark unterscheiden sich die Preise beim Immobilienkauf.

      Beliebte Pendlerstädte in der Nähe von Hamburg

       Entfernung nach Hamburgdurchschnittliche Fahrzeit mit der Bahn nach Hamburg
      Norderstedtetwa 30 Kilometeretwa 40 Minuten
      Seevetaletwa 25 Kilometeretwa 25 Minuten
      Pinnebergetwa 32 Kilometeretwa 35 Minuten
      Buchholzetwa 37 Kilometeretwa 35 Minuten
      Buxtehudeetwa 50 Kilometeretwa 50 Minuten

      Hauskauf in Hamburg: Was kostet der Quadratmeter?

      Der Quadratmeterpreis im 1. Quartal 2020 für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt als mittlerer Wert aller Preise (Medianwert) 3.072 €. Die Hauspreise in Hamburg liegen damit im deutschlandweiten Vergleich mit an der Spitze. Nur in Stuttgart und München ist dieser Wert höher. Es gibt relativ günstige Häuser in Hamburg für 884 € pro Quadratmeter aber auch exorbitant teure Immobilien mit einem Quadratmeterpreis von 13.406 €.

      Das kostet der Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg

       Wert im 1. Quartal 2020
      Quadratmeterpreis (Medianwert) für Ein- und Zweifamilienhäuser3.072 €
      niedrigster Quadratmeterpreis884 €
      höchster Quadratmeterpreis13.406 €

      Quelle: Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (1. Quartal 2020)

      Hauspreise: Was kostet ein Haus in Hamburg?

      In der Hamburger City liegt der Quadratmeter-Kaufpreis von bestehenden Häusern zurzeit bei deutlich über 6.000 €. Der mittlere Gesamtkaufpreis beträgt Grossmann & Berger zufolge im nördlichen, nordwestlichen und westlichen Stadtgebiet deutlich über 650.000 €. Wer so viel nicht ausgeben will, sucht in weniger zentralen Ecken und im Osten Hamburgs. Am stärksten haben sich zuletzt neu gebaute Häuser im Umland verteuert, teilweise um mehr als 10 %.

      Ortsteile mit den höchsten Hauspreisen für ein Einfamilienhaus

      OrtsteilHauspreis
      Winterhude7.300.000 €, acht Verkäufe
      Uhlenhorst4.700.000 €, sechs Verkäufe
      Harvestehude4.500.000 €, neun Verkäufe

      Ortsteile mit den niedrigsten Hauspreisen für ein Einfamilienhaus

      OrtsteilHauspreis
      Harburg255.000 €
      Allermöhe276.000 €
      Neuenfelde und Langenbek284.000 €

      In Hamburg fallen in der Regel mehr als 10 % des Kaufpreises als Nebenkosten beim Hauskauf für Makler, Notar oder Behörden an. In der Hansestadt gelten aktuell 4,5 % Grunderwerbsteuer, 6,25 % Maklerprovision (aufzuteilen zwischen Käufer und Verkäufer) und bis zu 2 % Notar- und Grundbuchkosten.

      Wie verbreitet ist Erbpacht in Hamburg?

      Etwa 5 % der in Deutschland zum Wohnen genutzten Flächen sind als Erbbaurecht - auch Erbpacht genannt - vergeben. Die Hansestadt Hamburg verfügt über mehr als 4.000 Erbbaurechtsgrundstücke, das sind 4,3 % der städtischen Fläche. Der vom Nutzer zu zahlende Erbbauzins beträgt aktuell jährlich 2 % des Bodenwerts. Die rot-grüne Rathauskoalition kündigte an, mehr dieser öffentlichen Grundstücke zu verpachten.

      Offiziell Hausbesitzer werden

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